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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

マンションの寿命は何年?いつまで住める?


30歳男性が築30年のマンションを買ったらどうなる?

この記事でわかること
  • マンションの寿命
  • 寿命を決めるマンション管理について
神奈川県大倉山60㎡のリノベーション事例

マンションの寿命は何年?いつまで住める?

賃貸ならともかく、一生暮らす可能性を考えると、住んでいる間に古くなって倒壊する不安を抱えるのは嫌ですよね。中古マンションを検討している方にとっては、とても大きな問題です。

そこで今回は、マンションの寿命についてお伝えしていきたいと思います。

 

鉄筋コンクリートの寿命は117年

解体工事後のマンション内部

解体後のマンション内部

国土交通省がまとめた、「RC造(コンクリート)の寿命に係る既住の研究例」によれば、「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)となっており、十分に100年は超える耐久性があるものと考えられています。

新築ではなく中古を買うのが当たり前な欧米では、地震が多い地域などでも100年以上の住宅は、めずらしいことではありません。ニューヨークにある「エンバイア・ステート・ビル」は、1931年に建てられていますが、いまなお摩天楼を見下ろす超高層ビルです。

マンションの寿命を握っているのはコンクリートと鉄筋であり、築30年の中古マンションだとしても、計算上はあと70年以上の寿命があると言える、ということです。

予想した寿命より長く、安心した方も多いのではないでしょうか?

 

30歳男性が築30年のマンションを買うとどうなる?

神奈川県大倉山60㎡のリノベーション事例猫と夫婦の暮らし

神奈川県大倉山60㎡のリノベーション事例

日本の男性の平均寿命は80歳。マンションの物理寿命を分かりやすく110年とします。

この場合、30歳男性は残り50年ほどマンションに頑張ってもらう必要があります。また、築30年のマンションの残り年数はおよそ80年。30年分ほど人間の寿命より長いことがわかります。

それでも、不安が残る方も多いかと思います。

実際、築80年の建物をリノベーションした実例があります。コンクリートは、強度に問題がないことを試験で確認し、劣化している箇所は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定されたケースです。

技術の発展も踏まえてこれらを考えると、中古マンションの寿命はそこまで神経質になる問題ではないことがわかります。

では、すべてのマンションの寿命が長いのかというと、そうとは言い切れません。

マンションの寿命を決めるのは、そのマンションがどのように管理されてきたかによって大きく変わります。

寿命68年と言われる理由は?

「固定資産台帳の滅失データを基に(中略)平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」(小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)との指摘があります。

この推計データは、物理的な寿命を表しているのではなく、建てられたマンションの50%が立て替え、取り壊しを行うまでの年数が68年となるので、物理的寿命というよりも、過去にはこれくらいの年数で過半数のマンションが立て替えや取り壊しを行ったという目安的要素が高いと言えます。

 

全てを決める管理状態

マンションの寿命を決める管理状態。これは、大規模修繕がちゃんと行われているか、修繕のための資金が貯まっているかなどを確認すれば、そのマンションがどのように管理されてきたかがわかります。

逆に言えば、新築マンションでも、これからの管理をおろそかにすると、20~30年で、耐震性能が危ぶまれるマンションになってしまいます。

中古マンションの購入を検討している方は、築年数とともに、それまでの修繕履歴などもしっかり確認するようにしましょう。


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