【年収別】住宅ローン２つの目安表「借りられる額と返せる額」

Advisor

[監修] 元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。

Advisor

[監修] ファイナンシャルプランナー

小日向邦夫

一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事。住宅ローンの専門家。

【2019年10月3日更新】

マイホームを買う際、一括購入でない限り、住宅ローンを組むことになりますよね。物件を検討するうえで、いくら借りるかは、大いに悩むところです。

実際に、自分の年収だと、いくら借入できるのでしょうか？

この記事では、ずばり「年収別の住宅ローン額」を公開します。そのほか「金融機関の審査ポイント」もお伝えします。

住宅ローンは年収の7倍？8倍？本当の倍率は？

あなたを自由にする家の買いかたとは？

全期間固定金利住宅ローンの「フラット35」のサイトに、数字を入力するだけで簡単にできるシミュレーションがあるので、試算してみましょう。

• 借入可能額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35%

住宅ローン金利1.2％（元利均等）、返済期間35年の場合、借入可能額は年収400万円なら3999万円、年収500万円なら4999万円になります。年収の約10倍が借りられる、という結果です。

「借りられる＝返済できる」の落とし穴

落とし穴にはまらずワクワクする住まいを手にいれよう。

ここで重要になってくるのは、「借りられる額」と「返せる額」は違うということ。

借入額を多くすれば、購入予算を増やすことができますが、返済負担もアップし、住宅ローン貧乏という事態にもなりかねません。

同じ年収でも、どの程度の金額をローン返済に充てられるかは、家庭によって違いますよね。子どもの養育費や親の介護のためのお金、マイカーの買い替えなど、各家庭の事情はさまざま。

金融機関が提示する融資限度額ではなく、無理なく返済できる金額から借入額を決めましょう。

限度額いっぱいの住宅ローンのリスク

リスクを知ることで住宅ローンから解放される。

ポイントは「返済比率」です。返済比率とは、住宅ローンの返済額が年収のどれくらいを占めるかということ。金融機関は融資額を提示する時、返済比率の上限を30～35％、理想を20～25％としているところが大多数です。

たとえば「フラット35」の返済比率の基準は、年収300～400万円未満30％以下、400～700万円未満35％以下、700万円以上40％以下となっています。

さきほど計算した借入可能額（年収400万円なら3999万円、年収500万円なら4999万円）は、返済比率をMAX35％にした融資限度額です。この場合の月々の返済額は、年収400万円なら11.7万円、年収500万円なら14.6万円になります。

「あなたの適正家賃がひと目でわかる年収別早見表」で算出した「適正家賃＝年収（月収）の25％以内」というセオリーに従って、適正家賃＝月々の返済額と考えてみましょう。

そうすると、年収400万円の適正家賃は8.3万円、年収500万円の適正家賃は10.4万円になります。つまり、融資限度額をもとに計算した月々の返済額は、適正家賃より、3～4万円もオーバーする事態になってしまうのです。

10年後に悔やまない住宅購入とは？

今のベストが将来のベストではない。

ローン返済が家計を圧迫するとどうなるでしょうか？まるで、返済のためにだけ働いているようなもの。せっかく買った新しい家に住んでいても、生活が窮屈なものになってしまいます。

子どもが望む学校に進学させてあげられない、貯蓄がなく老後が心配、長期入院や療養、リストラといった場合のリスク対策もできません。家族旅行に出かけたり、趣味を楽しんだりする余裕もなくなります…こうはなりたくありませんよね。

家は豊かな人生を送るためのひとつのツールです。見栄を張らず、幸せな暮らしのための断捨離をして、そのライフプランに合った無理のない借入額を設定しましょう。

ずばり！住宅ローンは年収の5倍～6倍だと安心

身の丈にあった住まいでもアイデア次第で想像を超えられる。

家賃の場合、年収（月収）の25％が理想的と述べました。住宅購入の場合、固定資産税や修繕費、火災保険料もかかります。

30～35年の長期間、毎月支払い続ける住宅ローンは、余裕を持って年収の20％以内に収めることをおすすめします。結果的に年収の5～6倍が無理なく返せる額＝物件購入予算ということになります。

【結論】年収別の住宅ローン目安一覧表

では、「借りられる額（借入可能額）・その場合の月額返済額」と、「返済比率を20％にした無理なく返せる額・その場合の月額返済額」を比較してみましょう。

• 借入可能額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35%
• 返せる額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率20%

年収300万円の借入額

無理なく返せる1500～1800万円で物件を探すと、地域と築年数がかなり限られてきます。共働きでカバーする、頭金をこつこつと貯金するといった方法で、予算をアップしなければならないかもしれません。

年収400万円～500万円の借入額

借入可能額の4000～5000万円だと、住まいの選択肢が広がるような錯覚に陥ります。でも、借入可能額と返せる額の月々の返済額と比べると、差額は5～6万円も。借りられる額＝返せる額ではないことが現実的にわかります。

年収600万円～800万円の借入額

借入可能額と返せる額の月額返済額の差が7～10万と大きくなるのがこのゾーン。各家庭によって異なる、無理なく返せる額を見極めることが重要になります。

年収900万円～1000万円の借入額

「フラット35」の貸付上限額は8000万円。返せる額も5000万円を超えるので、住まいの選択肢は広がります。

生涯賃金から逆算した「東京の平均年収で買える家は、2900万円まで⁉」も併せてのぞいてみてくださいね。

便利な住宅ローンの個別シミュレーション

取捨選択することで余白ある空間が生まれる。

家庭によって、食費、水道・光熱費、保険料、電話料金など、毎月確実に支出する額は異なります。実際に住宅費に使える金額を計算してみましょう。

「住宅保証機構」のサイトは、入力した月額返済額に従って、返済比率（返済負担率）が自動計算され、目安となる20％以内に収まっているのか一目瞭然。またボーナス返済額も自由に設定でき、便利です。

住宅ローンは「年齢」や「健康状態」もポイント

収入があっても健康でなければ住宅購入は難しくなる。

借入額の目安がわかったら、次は何歳から住宅ローン返済をスタートするかについて。答えは「できるだけ早く」です。というのも、住宅ローン35年返済の場合、40歳スタートなら、75歳まで返済が続くので少し不安ですよね。できれば定年の65歳までは終わらせておきたいです。

また、住宅ローンは「健康」も条件の１つです。タイミングを見て購入しようと思っても、そのときに健康かどうかは誰もわかりません。健康条件が満たされず、借りたくても借りられない事態も多く発生しています。つまり「健康」なうちが、住宅購入のタイミングです。

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