【年収別】住宅ローン２つの目安表「借りられる額と返せる額」

Advisor

[監修] 元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。

Advisor

[監修] ファイナンシャルプランナー

小日向邦夫

一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事。住宅ローンの専門家。

【2020年10月22日更新】

マイホームを買う際、一括購入でない限り、住宅ローンを組むことになりますよね。物件を検討するうえで、いくら借りるかは、大いに悩むところです。

実際に、自分の年収だと、いくら借入できるのでしょうか？

この記事では、ずばり「年収別の住宅ローン額」を公開します。

そのほか

• 世帯年収で住宅ローン借入額を検討するときの注意点
• 年齢・健康状態など金融機関の審査ポイント
• 年収は「額面」と「手取り」どちらを基準にすべきか

…等々もお伝えします。

住宅ローンは年収の7倍？8倍？本当の倍率は？

あなたを自由にする家の買いかたとは？

全期間固定金利住宅ローンの「フラット35」のサイトに、数字を入力するだけで簡単にできるシミュレーションがあるので、試算してみましょう。

• 借入可能額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35%

フラット35の場合は貸付上限は8,000万円です。一方、民間金融機関の場合は貸付上限1憶円が一般的です。1億円超の融資を希望の場合は、個別判断となりますので窓口に相談してみましょう。

住宅ローン金利1.2％（元利均等）、返済期間35年の場合、借入可能額は年収400万円なら3999万円、年収500万円なら4999万円になります。年収の約10倍が借りられる、という結果です。

「借りられる＝返済できる」の落とし穴

落とし穴にはまらずワクワクする住まいを手にいれよう。

ここで重要になってくるのは、「借りられる額（借入可能額）」と「返せる額（無理のない借入額）」は違うということ。

借入額を多くすれば、購入予算を増やすことができますが、返済負担もアップし、住宅ローン貧乏という事態にもなりかねません。

同じ年収でも、どの程度の金額をローン返済に充てられるかは、家庭によって違いますよね。子どもの養育費や親の介護のためのお金、マイカーの買い替えなど、各家庭の事情はさまざま。

金融機関が提示する融資限度額ではなく、無理なく返済できる金額から借入額を決めましょう。

限度額いっぱいの住宅ローンのリスク

リスクを知ることで住宅ローンから解放される。

ポイントは「返済比率」です。返済比率とは、住宅ローンの返済額が年収のどれくらいを占めるかということ。金融機関は融資額を提示する時、返済比率の上限を30～35％、理想を20～25％としているところが大多数です。

たとえば「フラット35」の返済比率の基準は、年収300～400万円未満30％以下、400～700万円未満35％以下、700万円以上40％以下となっています。

さきほど計算した借入可能額（年収400万円なら3999万円、年収500万円なら4999万円）は、返済比率をMAX35％にした融資限度額です。この場合の月々の返済額は、年収400万円なら11.7万円、年収500万円なら14.6万円になります。

「あなたの適正家賃がひと目でわかる年収別早見表」で算出した「適正家賃＝年収（月収）の25％以内」というセオリーに従って、適正家賃＝月々の返済額と考えてみましょう。

そうすると、年収400万円の適正家賃は8.3万円、年収500万円の適正家賃は10.4万円になります。つまり、融資限度額をもとに計算した月々の返済額は、適正家賃より、3～4万円もオーバーする事態になってしまうのです。

10年後に悔やまない住宅購入とは？

今のベストが将来のベストではない。

ローン返済が家計を圧迫するとどうなるでしょうか？まるで、返済のためにだけ働いているようなもの。せっかく買った新しい家に住んでいても、生活が窮屈なものになってしまいます。

子どもが望む学校に進学させてあげられない、貯蓄がなく老後が心配、長期入院や療養、リストラといった場合のリスク対策もできません。家族旅行に出かけたり、趣味を楽しんだりする余裕もなくなります…こうはなりたくありませんよね。

家は豊かな人生を送るためのひとつのツールです。見栄を張らず、幸せな暮らしのための断捨離をして、そのライフプランに合った無理のない借入額を設定しましょう。

ずばり！住宅ローンは年収の5倍～6倍だと安心

身の丈にあった住まいでもアイデア次第で想像を超えられる。

家賃の場合、年収（月収）の25％が理想的と述べました。住宅購入の場合、固定資産税や修繕費、火災保険料もかかります。

30～35年の長期間、毎月支払い続ける住宅ローンは、余裕を持って年収の20％以内に収めることをおすすめします。結果的に年収の5～6倍が無理なく返せる額＝物件購入予算ということになります。

【結論】年収別の住宅ローン目安一覧表

では、「借りられる額（借入可能額）・その場合の月額返済額」と、「返済比率を20％にした無理なく返せる額・その場合の月額返済額」を比較してみましょう。

• 借入可能額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率35%
• 返せる額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率20%

フラット35の場合は貸付上限は8,000万円です。一方、民間金融機関の場合は貸付上限1憶円が一般的です。1億円超の融資を希望の場合は、個別判断となりますので窓口に相談してみましょう。

年収300万円の借入額

無理なく返せる1,500～1,800万円で物件を探すと、地域と築年数がかなり限られてきます。共働きでカバーする、頭金をこつこつと貯金するといった方法で、予算をアップしなければならないかもしれません。

年収400万円～500万円の借入額

借入可能額の4,000～5,000万円だと、住まいの選択肢が広がるような錯覚に陥ります。でも、借入可能額と返せる額の月々の返済額と比べると、差額は5～6万円も。借りられる額＝返せる額ではないことが現実的にわかります。

年収600万円～700万円の借入額

借入可能額と返せる額の月額返済額の差が7～9万と大きくなるのがこのゾーン。各家庭によって異なる、無理なく返せる額を見極めることが重要になります。

年収800万円～900万円の借入額

「フラット35」の貸付上限額は8,000万円。返せる額も5,000万円前後になるので、住まいの選択肢は広がります。ただし、家族構成によっては返せる額が下がる場合も少なくありませんので、ファイナンシャルプランナー等に相談して客観的な視点を持つことが重要です。

年収1,000万円の借入額

1,000万円を超えてくると、返せる額も大きくなり、住まいの選択肢はさらに広がってグレードの高い物件も狙えるようになります。ただし、800-900万と同様に、家族構成によっては返せる額も下がりますので、何となくの予算感での住宅購入は禁物です。まずは、ライフプラン上ではいくらまで住宅予算をかけられるかを専門家に相談すると良いでしょう。

年収1,500万円／2,000万円の借入額

この年収帯になると、返せる額はかなり大きくなります。そのため、都心のグレードの高い物件も狙えるようになります。大きな額になるからこそ、家族構成やライフプランから導き出される個別具体的な住宅予算と、失敗しない物件選びが重要となります。

生涯賃金から逆算した「東京の平均年収で買える家は、2900万円まで⁉」も併せてのぞいてみてくださいね。

便利な住宅ローンの個別シミュレーション

取捨選択することで余白ある空間が生まれる。

家庭によって、食費、水道・光熱費、保険料、電話料金など、毎月確実に支出する額は異なります。実際に住宅費に使える金額を計算してみましょう。

「住宅保証機構」のサイトは、入力した月額返済額に従って、返済比率（返済負担率）が自動計算され、目安となる20％以内に収まっているのか一目瞭然。またボーナス返済額も自由に設定でき、便利です。

【共働き】世帯年収で住宅ローン借入額を検討するときの注意点

気になる物件があっても1人では手が届かない場合に、夫婦で収入合算して住宅ローンを借りる選択肢があります。世帯の収入によっては今の2倍ほどの融資も可能になり魅力的です。

しかし、借入金額の目安は、パートナーの年収を半分と想定することをおすすめします。なぜなら、リスクがあるからです。

たとえば、仮にパートナーの年収が下がった場合、今まで通り支払い続けていくためには、転職などで年収を上げなければなりません。とはいえ、この行動を取って年収を上げられるかどうかもわかりませんし、自分の職業を住宅ローンの支払いに左右されていくというのは非常に不自由な生き方と言えるでしょう。

よって、パートナーの年収は半分程度までと想定して借入金額を決定しましょう。

住宅ローンの年収目安は「手取り」で考えると安心

年収別の住宅ローン目安一覧表を見る場合、額面年収ではなく「手取り年収」で検討することをおすすめします。

なぜなら、住宅購入が目的ではないからです。家は自分や家族が豊かになるための手段にすぎません。家を買って終わりではなく、旅行もしたいし、趣味も続けたい。レストランにも行きたいし、新しいチャレンジもしてみたいはずです。

ゆとりを持って人生を豊かにするために「手取り年収」で考えてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンは「年齢」や「健康状態」もポイント

収入があっても健康でなければ住宅購入は難しくなる。

借入額の目安がわかったら、次は何歳から住宅ローン返済をスタートするかについて。答えは「できるだけ早く」です。というのも、住宅ローン35年返済の場合、40歳スタートなら、75歳まで返済が続くので少し不安ですよね。できれば定年の65歳までは終わらせておきたいです。

また、住宅ローンは「健康」も条件の１つです。タイミングを見て購入しようと思っても、そのときに健康かどうかは誰もわかりません。健康条件が満たされず、借りたくても借りられない事態も多く発生しています。つまり「健康」なうちが、住宅購入のタイミングです。

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