skip to Main Content
中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

年収600万円の適性家賃と同額で中古リノベをする計算方法


2016年は、新築マンションよりも中古マンションが売れた始めての年となりました。時代の流れなのか、手頃な価格で中古マンションを購入し、リノベーションをする方が増えています。そこで、年収の適性家賃、そして、月々の返済額を適性家賃額以内に納めるには、何を考えていけばいいのか?をまとめました。

年収600万円の適性家賃と同額で中古リノベをする計算方法

年収600万円の適性家賃と同額で中古リノベをする計算方法

 

 

年収600万円の適性家賃は12.5万円

埼玉県武蔵浦和96㎡のリノベーション事例

埼玉県武蔵浦和96㎡のリノベーション事例

毎月の家賃はいくらですか?以前はよく「家賃は月収の3割」と言われていましたが、それは景気の良い時代の話です。年功序列だった時代は、勤続年数が長くなれば給料も上がるので、多少無理をしても同じ会社に長く勤めれば、生活は楽になりました。

ところが、今は勤続年数10年のベテランでも、新人の給料とあまり変わらない会社もあるほど、給料は上がりにくくなっています。さらに、結婚をして家庭を持てば、出費は増えます。その中で、毎月毎月、月給の3割もの家賃を払うのはとても大変なことです。

では、いくらならば適正な家賃なのでしょう?

実は、25%以内」とはっきりとした数字で表すことができます。その根拠となるのは、住宅ローンの返済比率です。

返済比率とは、住宅ローンの返済額(=実質的な家賃)が年収のどれくらいを占めるかということです。ローンを契約しても、生活費がギリギリでは返済を続けることができなくなるので、返済比率の上限を3035%、理想を2025%としている銀行が多いのです。

マイホーム購入の場合は資産価値が残りますが、賃貸の場合は残らないので、25%以内に抑えるのが理想的といえます。例えば、年収が600万円ならば、600万円÷12ヶ月=50万円なので、月収は50万円と計算できます。適正家賃は月給の25%なので、50万円×0.2512.5万円ということになります。

 

月々の支払いを12.5万円以内にすると住宅ローン借入額はいくら?

埼玉県武蔵浦和62㎡のリノベーション事例

埼玉県武蔵浦和62㎡のリノベーション事例

まず、マンションの場合には、月々の総支払額とローン返済額は異なるので、要注意です。マンションには修繕積立金と管理費があるので、それらと住宅ローン返済額を合計した金額を月々支払います。修繕積立金と管理費は合計して2~3万円程度のことが多いので、月々の総支払額を12.5万円に設定すると、10万円程度が住宅ローンの返済額に当たります。

住宅ローンを頭金ゼロの固定金利(1%)、35年で組んだとすると、月々支払いが100,211円の場合、3550万円を借り入れることができます。中古マンション購入費用とリノベーション費用の合計が3550万円以内ならば、無理のない返済計画でマンションをリノベーションできます。(※契約したときの金利によって借入可能額は変動します)

 

物件とリノベーション費用をどう分けるか。

神奈川県川崎市の入り口がアーチになっているリノベーション事例

神奈川県川崎市の67㎡のリノベーション事例

 

では、物件の購入費用とリノベーションの費用は、それぞれはどれぐらいの金額になるのでしょう?リノベーションの費用は内容によってさまざまですが、例えばゼロリノベでは、1平米当たり6万円~+350万円(税別)を目安に計算できるようになっています。住みたいと思う広さを考えることで、リノベーション費用を概算してみましょう。

例えば、理想の広さが60平米(m2)とすると、6万円×60平米+350万円=710万円(税抜)

これがおおよそのリノベーション費用になります。税込にすると、767万円です。住宅ローンの借入額を3550万円とすると、3550万円-767万円=2783万円が住宅購入に充てることができる費用です。
物件購入費用とリノベーション費用の割合は、家族のこだわりやライフスタイルによって変わってきます。まずは家族で話し合い、シミュレーションしてみてください。概算でも費用の計算ができていれば、エリアや立地条件も検討しやすくなります。

 

住宅ローンの支払いが滞るとどうなる?

高所から見た東京の空

高所から見た東京の空

せっかく理想の住まいを手に入れても、住宅ローンが払えなくなれば、手放さざるを得なくなることもあります。ただ、いきなり家を奪われてしまうわけではありません。

主に3つの段階に分かれていて、住宅ローンを滞納すると、まず、金融機関から返済を求められます。それでも滞納し続けると、家を売ることを勧められます。そのまま半年が過ぎると、家を競売にかけられてしまいます。

競売で家を売ると、売却価格がローン残高よりも少なく、家を失ってもローンの返済を続けることになります。家賃とローン返済の二重支払いで、苦しい生活を余儀なくされます。
平成27年は27000戸が競売にかけられています。予備軍を含めるとかなりの数にのぼると考えられます。理想の生活を手に入れるために住まいを手に入れたのに、苦しい生活を送ることになるのでは本末転倒です。住宅購入には、しっかりとした計画が必要です。

 

住宅に使っていい金額の確認と、なんのために家を買うのか考えること

東京都東村山62㎡のリノベーション事例

東京都東村山62㎡のリノベーション事例

人は今よりも幸せになるために、より良い生活をするために、家を買います。だからこそ、家族にとって本当に大切なことは何で、逆に譲れることは何なのか、よく話し合い、はっきりさせる必要があります。それが明らかになれば、住まいに使ってよい金額や抑えるべき予算などが具体的になります。一度家族でよく話し合ってみるとよいでしょう。

 


Back To Top