中古マンションは築30年が狙い目？魅力・注意点・寿命をチェック

鉄筋コンクリート（RC造）マンションの寿命は117年以上と言われています。築30年前後のマンションでも、80年以上の寿命が残されているわけです。

ただし、すべてのマンションが該当するわけではありません。大切なのは「どう管理されてきたか」です。

逆に言えば、そこさえしっかり確認できれば、築30年のマンションには安価で下落しにくい、立地の良い物件が多いなど、他にも魅力がたくさんあります。メリットやチェックポイント確認して、ぜひマンション購入に役立ててください。

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[監修]宅地建物取引士／元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。

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[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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築30年のマンションの4つの魅力

安価で下落しにくい、立地の良い物件が多い、管理状態を確認できる、長く住めるか確認できる、以上の４つが築30年マンションの魅力です。それぞれ詳しく解説していきます。

1-1.価格が新築よりも安く、比較的下落しにくい

最初に触れておきたいのが価格面です。どんなに気に入った新築物件があっても、予算に合わなければ購入できません。

上の東京カンテイ調べのグラフを見てわかる通り、築20年以上の物件は新築に比べて価格が安く、首都圏で同じ広さ条件であれば半額以下となることも珍しくありません。なおかつ、価格の下落幅も築20年以降から安定し、ほぼ横ばいになります。

1-2.築古マンションは立地条件がよいものが多く物件も多い

次に注目したいのが立地条件です。長く住むからには、駅やスーパー、コンビニ、学校、子どもが遊べる公園が近くにあるといった、便利に生活する上での立地条件は欠かせません。

ところが、新築マンションでこういった好立地の物件を探してみると、なかなか見つからないことに気づくでしょう。希望するエリアが限られていると、更に数は絞られます。

理由は、立地の良い場所にはすでに開発済みで、そこには中古マンションが建っているからです。築年数が古いほど、好立地の物件も多くなります。

物件を探しているとき、このエリアは少し予算オーバーだから隣の駅にしてみよう！など、つぶしがきくのは非常にありがたいことです。

どんなに新しく豪華な新築マンションも、立地条件と物件の多さではなかなか中古マンションに勝てないのです。

1-3.新築マンションと異なり管理の状態をチェックできる

新築マンションの魅力は、やはりこれまで誰も住んだことがなく、ピカピカの状態であることです。しかしそれは、今後どう管理されるかわからない」ということでもあります。住み始めた当初は良くても、10年、20年先まで適切に管理してくれるかは賭けになってしまうのです。

その点、築30年以上の中古マンションであれば、すでに長い管理の歴史があります。これまでにどのような管理がされているのかをチェックできるのは、住まい選びにおいて心強い要素となるでしょう。

1-4.寿命的に、長く住めるマンションかどうかジャッジできる

さて、管理に関してもう一点重要なポイントとなるのが、マンションの外壁塗装や下地補修、防水、設備工事などの内容を始めとした大規模修繕工事です。

最初にお伝えした通り、国土交通省のまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によるとマンション寿命は117年と言いましたが、マンションが寿命を全うするには、定期的な大規模修繕工事が欠かせません。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕工事は12年に1度行うのが適切とされており、一般的なマンションであれば20年目くらいまでに１回は終わらせています。築30年のマンションであれば、2回目が行われているか、今後の計画が進んでいるはずです。

つまり、大規模修繕工事の実施状況によって、マンションの残り寿命がどうなっているのか判断しやすいのです。

良いか悪いか？築30年超え中古マンションのチェック項目は3つ

もちろん全ての築30年マンションが良い物件というわけではありません。チェックすべきポイントがあります。それが、修繕計画・修繕積立金、マンション管理、建て替えについて、以上の３つです。それぞれ見ていきましょう。

2-1.修繕計画の実施と修繕積立金の貯蓄があるか

まず、大規模修繕工事が適切に行われているかどうかは、修繕履歴を見ることで確認できます。さらに「長期修繕計画書」も必ずチェックしましょう。今後どのように修繕を行うつもりなのか、将来の計画がわかります。

また、大規模修繕工事には多額の費用が必要です。国交省の調べによれば、一戸あたりの目安として一番多いケースは75～100万円で30.6％、次が100～125万円で24.7％と言われています。マンションの戸数に対して相応の修繕積立金が毎月徴収されているか、そして積立金の貯蓄はどの程度残っているのかもポイントになります。

2-2.マンションの管理がしっかりされているか

マンションの管理でチェックすべきは、共用部分です。エントランスや廊下、郵便受け、自転車置き場などの共用部分はきちんと掃除が行き届いているかなどで、管理組合が機能しているかを見極めましょう。

ゴミ捨て場が荒れていないかどうかも重要なチェックポイントです。ゴミが散乱していたり、分別がきちんと行われていなければ、住民のマナーが悪そうだということもわかります。

2-3.建て替えが起きそうかどうか

あまり意識されない点ですが、築30年以上のマンションは建て替えの可能性があるかどうかも判断のポイントになります。

上記にご紹介したように管理状況が悪かったり、耐震性に問題がある、住民の不満が高いといった場合は、建て替えを検討することがあります。建て替えが実施されると住民が費用を負担するケースもあるため、家庭にとっては非常に重要な問題です。
管理状況に加えて、建て替えの可能性はあるのかも必ず確認しましょう。

とはいえ、一般的なマンションの場合、建て替えを実施するには住民の5分の4以上の賛成が必要で決定のハードルが高く、建て替え実行に至るまでも非常に長い時間がかかります。

実際に、2022年4月1日時点で国内における建て替えをしたマンションは1年間でわずか7件のみでした。
参考：マンション建替えの実施状況｜国土交通省

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そのまま住むか、リノベするか？買った後の3つの選択肢

長く安心して住まえる建物で、しかも好立地かつ安価という条件が揃う可能性の高い築30年のマンションは非常に魅力的です。

しかし、実際に暮らすのはマンションの部屋です。中古マンションが新築マンションに劣る大きなポイントは、やはり部屋が古いということにほかなりません。

そこで登場する選択肢として、中古マンションを「リノベーションをする」「表層リフォームをする」「そのまま住む」の3つがあります。

3-1.自分らしい空間にリノベーション

もしも物件価格を抑えることで予算に余裕ができそうなら、間取りや排水管などをすべて一新できるリノベーションを行うと良いでしょう。ライフスタイルに合わせてプランできるので、新築マンションよりも生活満足度が高くなるかもしれません。

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3-2.見えるところだけをリフォーム

選んだ物件がある程度綺麗だと思えるのなら、水回りや壁紙など、気になる場所だけをリフォームしたりクリーニングする、表層リフォームがおすすめです。

ただしこの場合は、部屋の排水管の寿命に注意してください。排水管は遅かれ早かれ交換が必要になりますが、一度目に見える部分をリフォームしてしまうと、後から交換するのはコストが余計にかかってしまいます。

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3-3.そのまま住むという手も

リフォーム済みの物件であればそのまま住むという選択肢もあり得ます。ローンも物件費用だけ組めば良いのでシンプルです。ただし、現状の設備に問題がないかしっかりチェックをした上で購入しましょう。

いずれの住まい方をする場合も、ポイントは予算との兼ね合いによって判断することです。
銀行に住宅ローンの相談をすると、年収をもとに借りれる額を提示されますが、これはあくまで「借りれる額」であって「返せる額」ではありません。

ゼロリノベでは、「返せる額」の目安は年収の約5倍、返済比率は20％をおすすめしています。
ここから自分のライフスタイルや将来設計も鑑みて無理のない予算を決定し、自分に合った住まいづくりをしてください。

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まとめ

築30年の中古マンションを購入する際、注目すべきは管理状況です。

必ず修繕履歴や長期修繕計画書を確認しましょう。管理状況が良好であれば、安心して暮らせて好立地、かつ資産価値の高い住まいを手に入れられる可能性が高まります。

中古マンションのデメリットである部屋の古さは、表層リフォームやリノベーションを行うことでカバーできますし、特にリノベーションは満足度の高い住まいを実現することも可能です。

ただし、その場合に忘れてはいけないのが予算との兼ね合い。返済比率20％以下の無理のない範囲で予算を組むことが、中古マンション購入で失敗しないもう一つの条件となります。

予算より高かったり、自分たちの理想と異なる物件を選んでしまっては本末転倒です。
自分たちがより良く暮らせるための方法を、予算と照らし合わせながら考えてみてくださいね。