2023.10.10 更新
築50年マンションは買ってよし！不動産のプロが教える宝石物件の見分け方
築50年の中古マンションと聞いて、どんなものをイメージしますか？
実はこちらは、築48年（当時）の物件を改装したゼロリノベのオフィスです。
築50年近くとは思えませんよね？躯体のしっかりした物件であれば、中をリノベーションするだけでこれほどおしゃれになります。
中古リノベを検討している方の多くは「好きな街で自分らしく暮らしたい」と思っているはず。
けれど限られた予算のなかで好立地の物件を探すとなると、築年数がどんどんあがっていき不安になっている人も多いのではないでしょうか？
そんなあなたにこそ、知ってほしい！
築50年の物件は、しっかり建物の状態を見極めさえすれば、安価に手に入る宝石物件と言えるのです。それに将来のヴィンテージマンションになるかもしれないと想像すると、なんだかワクワクしませんか？
とはいえ、築50年の物件は建物の耐久性や安全性を踏まえて目利きすることが大前提です。
この記事では、失敗しない築50年の中古マンションの見極め方をご紹介します。
ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
築50年マンションのメリット・デメリット
まずは、築50年のマンションを購入してリノベーションするメリット・デメリットを紹介します。
1-1.築50年マンションのメリット
築50年のマンションには、以下のような3つのメリットがあります。
1-1-1.値段が安く手を出しやすい価格で購入できる
築50年マンションの最大のメリットは価格の安さです。
マンションは新築が一番高く、その後は築年数が古ければ古いほど価格が安くなっていきます。
築50年のマンションは、現在市場に出回っているマンションのなかでもかなり築年数が古い物件です。そのため築年数が浅いマンションよりも値段が安く、手を出しやすい価格といえます。
以下は、2022年度における中古マンションの築年数ごとの成約状況を示した表です。
参考：REINS TOWER （2022年）
築26年を超えると、マンションの不動産成約価格の平均は3,000万円を下回り、新しいマンションよりも半額以下で購入できることが分かります。
1-1-2.物件価格を抑えてリノベーションにお金をかけられる
築50年のマンションは、物件価格が安い分、浮いたお金でリノベーションできるメリットがあります。
たとえば新築や築浅マンションより2,000万円安く購入できたとすると、リノベーションに850万円かけたとしても、十分お釣りが来る計算です。余裕が出る分、リノベーションにお金をかけることで、より満足度の高い空間を作ることもできるでしょう。
1-1-3.立地が優れている物件が多い
築50年が経過するマンションが建てられた頃の日本は高度経済成長期でした。その時代のマンションは、先を競うように良い立地に建てられた物件が多いことが特徴です。駅近など立地が優れているのに価格が安いことは、築50年以上のマンションを買う大きなメリットとなります。
築古物件のなかには「ヴィンテージマンション」と呼ばれブランド化されたものもあります。これらは立地がよいだけでなく管理状態も優れているので一部の物件マニアの中では有名で、憧れやステータスの的になることもあるほどです。味わいと歴史を感じさせるのは、築古物件ならではの魅力といえるでしょう。
1-1-4.管理・修繕状態の良さを実績から判断できる
詳しくは後述しますが、建物の寿命は「管理状態」に左右されます。そのため、長く住み続けられるマンションかどうかは「築年数」ではなく「これまでどう管理されてきたか、今後どう管理されるのか」で判断する必要があります。
しかし新築や築浅のマンションは管理の歴史が短いので「管理状態がいい」と判断することができません。
その点、築古物件は大切に住み継がれてきた履歴自体が管理状態がよかったことの証拠になり、これからも同様に管理されていくと予測できるのです。
1-1-5.既存建物を再利用するので環境にもやさしい
近年、政府が既存建物の再利用に力を入れていることもあり、中古マンションを購入する人は年々増えてきています。以下は2023年1〜3月における、首都圏での中古マンションの築年帯別成約数です。
参考：REINS TOWER
2023年の1月〜3月のわずか3カ月の間に、約9,000件もの中古マンションが成約し、その3分の1ほどが築30年以上の築古であることがわかります。
新築マンションは既存建物をすべて取り壊して新しく造るため、甚大な資源やコストが必要です。解体においては産業廃棄物などが大量に出てしまうデメリットもあります。
一方、中古マンションを購入して中だけリノベーションすれば、外側はそのまま再利用できるので環境に負荷がかかりにくく、何より「歴史ある建物を継承する」という価値のある経験にも繋がります。
1-2. 築50年マンションのデメリット
一方、築50年のマンションには、以下のようなデメリットもあります。
1-2-1.築年数が古いと売却しにくい傾向がある
前述したように、マンションは築年数が古くなればなるほど価格は下がります。さらに買い手の需要も低くなる傾向があるため、成約率は低くなるのが特徴です。
参考：REINS TOWER
買うときに安く買えるのはメリットですが、売る際に成約しにくいデメリットがあることは、理解しておく必要があるでしょう。
1-2-2.そのままだと内装や設備が古い
リノベーションせずにそのまま住む場合は、内装や設備が古いというデメリットもあります。途中でリノベーションされたことがなく、50年前に流行したデザインそのままの場合は、現在のスタイルと比べるとかなり古臭さを感じるかもしれません。
また、室内の設備も劣化している可能性が高く、リノベーションによって交換が必要なケースがほとんどです。当然その分の費用もかかってきます。
1-2-3.管理・修繕の状態によっては老朽化が進んでいる可能性がある
マンションの寿命は、適切な管理・修繕がおこなわれているかどうかによって大きく左右されます。管理状態が悪ければ、老朽化が進んでいるかもしれません。
築50年以上のマンションを購入するときには、適切な大規模修繕がおこなわれているか、今後もおこなわれる予定があるかをよくチェックすることが大切です。
1-2-4.耐震工事が済んでいない場合がある
築50年以上のマンションは、「旧耐震基準」で建てられています。新耐震基準が定められたのは、1981年であるためです。
旧耐震のマンションは贈与税の非課税制度や不動産取得税などの優遇が利用できない、住宅ローン控除を受けられないなどのデメリットがあります。また、よく誤解されるのですが、「旧耐震基準のマンション＝危険」とは限りません。旧耐震基準で建てられたマンションであっても、耐震補強工事や耐震診断がおこなわれている場合もあるので事前にチェックしておくとよいでしょう。
1-2-5.金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しい場合も
多くの銀行では、旧耐震基準で建てられたマンションに対する審査は厳しく、場合によっては住宅ローンが組めない可能性があります。ただし住宅ローンの審査項目や基準は金融機関によって異なります。
耐震補強工事されていたり、耐震診断の結果がよかったりした場合は問題ないとされるケースもあるので、購入前に確認しましょう。
築50年マンションっていつまで住めるの？
「築50年マンションって、もう長くは住めないのではないか？」と不安に思う方もいるかもしれません。
しかし、驚くかもしれませんが、中古マンションの寿命は117年以上といわれています。これは、国土交通省の「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」で示されている寿命で、鉄筋コンクリート造建物の消耗度と実際の使用年数との関係から推定された年数です。
給排水管など配管設備の寿命は25～30年といわれていますが、大規模修繕で設備のメンテナンスが定期的におこなわれていれば問題ありません。
ただし、管理・修繕がされていない場合は、築50年ともなれば激しく老朽化している可能性があります。やはりここでも、マンションの管理・修繕状況は、しっかり見極めることが重要になるのです。
2-1.マンションの建て替えはほとんどない
国土交通省の調査によると、老朽化したマンションの建て替えが起こったのは、2021年から2022年の1年間でわずか7件にすぎません。
これは、建て替えには1戸あたり1,000万円程度の資金の負担を求められることや、所有者の5分の4以上の賛成が必要になることなどが理由です。そのため、マンション購入後に建て替えが起きるのでは、という心配をする必要はほとんどないといえるでしょう。
築50年マンションの耐震性は？
築50年のマンションの購入に際し、多くの方が心配する耐震性について詳しく解説します。
3-1. 築50年の中古マンションは旧耐震基準で建てられている
「1-2-4.耐震工事が済んでいない場合がある」でお伝えしたように、築50年の中古マンションは旧耐震基準*で建てられています。
新耐震基準が震度6以上の大規模地震で建物が倒壊しないことを条件としているのに対して、旧耐震基準では震度5強程度の揺れで倒壊しないことを条件としており、震度6以上の揺れに対しては何も定めがありません。
一番良いのは「管理状態の良い」新耐震です。とはいえ予算を超えて新耐震基準を無理して購入すると、今度は経済的なリスクに陥ります。なので、バランス感覚が重要です。
＊正確には、新耐震基準が施行された1981年6月1日より前に建築確認されたマンションは旧耐震基準に沿っています。
3-2. 耐震補強によって新耐震基準を満たしている物件なら安心
築50年マンションはどれも耐震性が保証されていないかというとそんなことはありません。過去に耐震改修や耐震補強によって新耐震基準を満たしていると診断されたマンションも多くあります。
その点で安易に築年数だけで判断してしまうと、お宝物件を見逃しかねません。耐震工事の有無に加えて、地盤の強度もチェックしておくと安心です。
築50年マンションは売却できる？
1章で伝えたとおり、築古物件は売却しにくいというのは事実です。けれども中古物件の人気の高まりを受け、築古物件に関心がある人は増えているので売却は可能です。
たとえばリノベーション会社が運営元である不動産サイトsumnaraのように、リノベ前提の人に向け物件を紹介しているサイトを利用すると、ニーズにマッチしやすくなります。売却できるかどうかは、売り方次第といえるでしょう。
4-1.リノベ済みなら賃貸に出すことも視野に
築50年のマンションでも、リノベーションが済んでいる場合は、売却せずに賃貸に出すのも方法のひとつです。
リノベーションで内装や設備を刷新されていると好印象を与え、成約に繋がりやすくなる可能性があります。個性的すぎるデザインや間取りでなければ、継続的な賃貸収入を得られるかもしれません。
ただし所有しているマンションを賃貸に出すには、住宅ローンを完済していることが条件である点は理解しておきましょう。
【ケース別】築50年マンションの注意すべきポイント
ここからは、築50年のマンションについて「購入を考えている場合」「住み続ける場合」「売却する場合」の3つのケースに分け、注意すべきポイントを解説します。
5-1. 購入を考えている場合
築50年のマンションの購入を考えている場合は、以下のことに注意して確認しましょう。
- 大規模修繕の履歴と修繕計画の有無
- 管理費や修繕積立金の滞納の有無と金額
- 耐震性能
- 建て替えの実施予定
- 立地の良さ
「2. 築50年マンションっていつまで住めるの？」でも解説したとおり、同じ築50年のマンションでも、老朽化が進んでいるマンションとそうでないマンションがあります。
その違いは、大規模修繕が適切におこなわれているかどうかです。修繕計画がしっかりと組まれており、計画通りにスケジュールが進められているマンションなら安心です。購入前に、必ず大規模修繕の履歴や今後の計画を取り寄せて確認しましょう。
また、管理費や修繕積立金の滞納額が大きくないかも確認が必要です。滞納している住人の割合や滞納額があまりに大きい場合は、将来的に適切な修繕が実施できない可能性があります。金額が相場と比べて適切かどうかも調べましょう。
また、建て替えの実施予定についても確認しておくと安心です。中古マンションが建て替えられる場合、その負担額は住人で分け合うこととなります。
建て替えは滅多にないこととはいえ、築50年マンションに引っ越したばかりの時期にその負担を迫られる可能性については考慮しておく必要があるでしょう。
最後に、将来売却を考えているならば、立地条件を重視してマンションを選びましょう。都心に近い駅近物件であれば、築年数が古くても、賃貸ニーズもあり資産価値が下がりにくいからです。
逆に立地がそれほど良くないマンションの場合、築年数が古くなればなるほど価値が下がるため注意が必要です。
5-2.住み続けることを考えている場合
築古（これから築50年を迎える）マンションに住み続ける場合は、以下のことに注意すべきです。
- 定期的に資産価値を確認する
- 管理費や修繕積立金の滞納の有無、住人の退去状況は常に確認
- 早めに売却する選択肢も持っておく
築年数が古くても住み続けていいマンションとは、資産価値が落ちにくいマンションです。
たとえば駅から徒歩5分圏内など立地が良いマンションは、築年数が古くても資産価値が高いため値崩れしにくくなります。都心部へのアクセスの良さなども重要な要素です。
資産価値がどのくらいあるか把握するため、定期的に不動産の簡易査定を受けておくのも良いでしょう。ただし、売却予定がない場合は特に関係ありません。
また、管理費や修繕積立金の滞納額が大きくなっていないかも常に確認することが大切です。滞納額が大きければ、今後適切に管理や修繕がおこなわれない可能性があるからです。
滞納状況の有無に不安がある場合は、早めの売却も検討しましょう。
5-3. 売却する場合
築50年のマンションを売却する場合は、以下のことに注意しましょう。
- 購入者が見つかりにくいことは覚悟しておく
- 事前にリノベーションしても高値で売れるとは限らない
不動産市場に築50年マンションはまだ多くは出回っていなません。そのため売却活動をスタートさせても、買い手が見つかりにくい可能性があります。売却を考えている場合は、ある程度長期戦になることも考えておきましょう。
なお、物件の価値を上げるために、売却前にリノベーションしたいと考える方もいます。しかしリフォームしたからといって、必ずしも高く売れたり成約率が上がったりするとは限りません。
むしろ、築古マンションを探している買い手は、物件価格を抑えて購入し、自分好みにリノベーションしたいと考えている方も多いものです。そのままのほうが売れやすい場合もあるので、売却前のリノベーションは避けるのが無難です。
築50年マンションのリノベーション事例紹介
ここまで解説したように、中古マンションの寿命は117年以上ともいわれており、築50年であっても適切に管理・修繕されているなら快適に住むことができます。
ただし、部屋の内装や設備が建設当時のままだと、さすがにデザインの古さや劣化を感じざるを得ません。そこでおすすめなのが、フルリノベーションです。
全面的にリノベーションすることで、不自由な間取りを取っ払い、新築さながらの快適さや自分好みのおしゃれな空間を手に入れることができます。
ここでは築50年程度の築古マンションを、素敵にリノベーションした事例を紹介します。
6-1.事例①1967年築｜豊島区｜バーカウンターが映えるカフェ風リノベ
1967年築のマンションを、バーカウンターのようなキッチンが映える空間にリノベーションした事例です。畳の小上がりを設け、和モダンのテイストに仕上げました。
▶︎この事例の詳細はこちら
6-2.事例②1973年築｜目黒区｜趣ある躯体を活かしたインダストリアルリノベ
1973年に建てられたマンションをフルリノベーションした事例です。躯体現しの壁面には、あえて接着剤の跡を残しました。さらにグレー塗装を組み合わせることで、ラフすぎすにグッとおしゃれ度が増した空間となりました。
▶︎この事例の詳細はこちら
6-3.事例③1979年築｜憧れのテイストを実現した西海岸風リノベ
1979年築のマンションのフルリノベーション事例です。キッチンの前面に海を思わせる色合いのタイルを張り、西海岸風のイメージを演出しました。海外のビーチ沿いにあるカジュアルなカフェやホテルのような心地よさが感じられます。
▶︎この事例の詳細はこちら
さらに、都内で1979年築のマンションをリノベしたAさんの経験者インタビューも参考にしてみてくださいね。
中古マンションは大事なのは築年数よりも「管理」
中古マンション購入においてもっとも大切なことは「管理状態」を見極めることです。なぜなら中古マンションは「管理」を買うものであり、築年数は一つの数字でしかありません。
大事なのは、これまでどのように住まわれてきたのか。これからも適切な修繕やメンテナンスがなされていくのか。そして住民にその意識があるのかどうかです。
とはいうものの、建物の専門家でなければなかなか判断が難しいですよね。ゼロリノベの物件担当者は、これまで築古物件の仲介実績が多数あるため、安心して暮らせる物件の目利きが得意です。お客様の代わりに物件を見極めますので、ぜひご相談してください！
宝石物件を見つけたあとは、物件の購入からリノベーション設計・施工までを一貫して承りますので、まずはお問い合わせしてみてくださいね。
まとめ
築50年マンションについてまとめました。
- あと何年くらい住めるの？→ マンションの寿命は「管理状態」次第
- 耐震性は大丈夫？→ 旧耐震でも耐震検査をクリアしていれば購入してOK
- 建て替えになったら？→ 建て替えはほぼ起きない
- 将来売却できるの？→ 売却方法次第では可能。賃貸の方が成約に繋がりやすい
中古マンションは、決して「古かろう悪かろう」ではありません！むしろ耐震性や管理状態をしっかり見極めて選べば、自分好みのリノベもできて最も賢い住宅選択と言えるかもしれません。
物件選びに不安がある方は、ぜひゼロリノベに相談を。ゼロリノベはリノベーション向き物件の目利きを得意としているため、マンションごとの管理状況やコンクリートの状態の良し悪しまでプロの目線で見極めます。
建物の良し悪しのチェック方法・宝石物件の探し方・リノベーション費用などを網羅した「セールスのない無料オンラインセミナー」も定期的に開催していますので、まずは情報収集として、自宅から気軽に参加してみてくださいね。
築50年のマンションっていつまで住めるの？
中古マンションの寿命は、理論上117年といわれています。そのため約60年は快適に住み続けられるでしょう。ただし管理・修繕がしっかりしていないと老朽化が進んでいる恐れがあります。詳しくは「2.築50年マンションっていつまで住めるの？」をご覧ください。
築50年のマンションは売れないの？
中古マンションは、築26年を超える売却価格が半値以下、築21年を超えると成約率が20％以下になります。築古物件を購入する場合は、売却しにくくなることも念頭に置いておきましょう。詳しくは「4.築50年マンションは売却できる？」をご覧ください。
築50年マンションの注意点ってなに？
注意点は、①購入を考えている場合、②住み続ける場合、③売却する場合によって異なります。とくに①と②のケースでは、修繕積立金の滞納がないかどうかを確認することが重要です。詳しくは「5.【ケース別】築50年マンションの注意すべきポイント」をご覧ください。