中古マンションの築年数は25年以上がおすすめ！安全面と資産面から解説

「中古マンションを購入するならできるだけ築浅が良い」
「築古のマンションは長く住めなさそう」

中古の分譲マンションの購入を検討している人は、漠然とこのように考えている方が多いのではないでしょうか。しかし、ただなんとなく築浅が良いと思っている人にこそ知ってもらいたいのが、実は中古マンションは築25年以上がおすすめだということ。さらに築30年〜40年の物件も、チェックポイントをクリアすれば十分検討範囲に入ります。

とはいえなぜ築年数が古くても問題ないのか気になりますよね。そこで今回は、築25年以上のマンションがおすすめな理由と、選ぶときの判断基準や注意点などを紹介します。中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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築25年以上のマンションがおすすめな2つの理由

「築25年以上のマンションがおすすめ」と言われても、ピンと来ない人が多いのではないでしょうか。まずはその理由を2つ紹介します。

1-1.長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている

築25年以上のマンションをおすすめする最初の理由は、長く住めるマンションかを判断する材料が揃っているためです。具体的には以下のとおりです。

• 今までの修繕履歴
• 現在の管理状況
• 将来の修繕予定

そもそも国税庁では、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の法定耐用年数を47年と定めています。

しかし、実はこの法定耐用年数は単に会計上の償却期間であり、実際の耐久性とは関係がありません。実際国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に関する既往の研究例」によると、マンションの物理的寿命は117年とされています。

とはいえ、その寿命を全うできるかはメンテナンス次第です。RC造の寿命が100年以上あるといっても、定期的に外壁を再塗装するなど適切にメンテナンスされていなければ長持ちしない可能性があります。

一方でマンションの大規模修繕工事は、ある程度の築年数にならないとスタートしません。国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕は12年に一度が目安とされています。実際、同じく国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の平均築年数は16.3年となっています。

つまり新築や築浅マンションは、まだ工事の実施実績がない可能性が高く、管理状態の実情を把握するのは困難です。その辺りを把握できるのが、築20年以上のマンションのメリットです。

1-2.購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い

購入後の価値が下がりにくく、将来売却するときでも価格下落が比較的小さく済むのも築25年以上のマンション購入がおすすめな理由です。

下のグラフは東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した、首都圏における中古マンションの築年数別㎡あたりの価格推移をまとめたものです。

グラフを見ると、新築時から築年数が古くなるにつれ経年劣化が進んで㎡単価は下がり続けますが、築25年を過ぎると下落率が小さく比較的横ばいで安定し、底値に近づくことがわかります。

購入後の価格下落が新築や築浅に比べて緩やかであれば、もし将来的に手放すことになったときでも売却時の資産価値が大きく下がるリスクが小さくなります。これが築25年以上の中古マンションが狙い目である大きな理由のひとつです。

とはいえ首都圏などエリアによっては、築25年以上であっても㎡単価は60万円程度。なかなか手が届きにくいと感じる人も多いでしょう。そこで2番目におすすめなのが、3章で紹介する築30年〜40年の中古マンションです。

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築年数によって2つの耐震基準が存在する

築古のマンションの購入に際しては、耐震性能が気になる人も多いのではないでしょうか。耐震基準は建築基準法の大幅な改正が行われた1981年6月1日を区切りに「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つに大別されます。

両者を比較すると、旧耐震基準で建築された築40年を超えるマンションを購入するのはリスクがあるように感じてしまうかもしれません。実際のところどうなのでしょうか？

2-1.旧耐震基準だからダメなわけではない

耐震基準は、建築基準法が改正されるたびに見直されてきました。そのため新しい基準が適用され建てられたマンションのほうが、安全性が高く設計されているのは事実です。そのため予算が許すなら新耐震基準のマンションを選ぶのがおすすめです。

しかし旧耐震基準だとダメなわけではありません。東日本大震災や阪神大震災などでは、被災影響においての両者の差は小さかったというデータもあります。

下のグラフは、東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」からのデータです。

東日本大震災において「被害なし」の割合は3.4ポイント、阪神大震災についても3ポイントしか違いません。旧耐震基準だから危険とは一概に言えないのです。旧耐震基準で建設されていても、外壁にひび割れが見られるなどあきらかな劣化や老朽化が見られず、メンテナンスがしっかりされているようであれば選択肢に入れて問題ありません。

それでもどうしても旧耐震基準を避けたい場合には、一つだけ注意点があります。それは耐震基準は、建築確認申請が出された時点の建築基準法に適合されていることです。マンションの建設には時間がかかるため、1982年1983年に建てられたマンションも旧耐震基準で建築許可が下りている可能性があります。法の分かれ目の1981年に近い年数の物件を購入するときには、事前によく確認することが大切です。

 

予算に合わせて築30〜40年のマンションも選択肢に

マンション購入に際しては、まずは予算を設定します。しかし暮らしたいエリアの築25年のマンションが予算オーバーということもあるでしょう。そんなときにおすすめしたいのが、築30〜40年のマンションです。

築30〜40年のマンションは、築25年程度のマンションと同じくこれまでのメンテナンスや維持管理の状況を確認できるため、長く暮らせるか判断しやすいのがメリットです。しかも下落幅は小さいものの、築25年程度のマンションよりも価格が下がっていることが多いため、より安価に購入できる可能性が高いでしょう。

ただし築30〜40年のマンションを購入するときには、注意点や選び方のポイントがあるので紹介します。

3-1.ローンの審査が通らない、制限されることがある

築30〜40年のマンションは、金融機関によっては築年数の要件を満たせずローンが通らなかったり、組めたとしても借入期間が短く制限されたりする場合がある点には注意が必要です。

とくに築40年を超えると、旧耐震基準で建てられたマンションが含まれてくる点も要注意です。住宅ローンは、旧耐震基準で建てられた物件には融資してもらえません。

もちろん築30〜40年でも問題なくローンが組める銀行もあるため、あらかじめよく調べておきましょう。こちらについては6章で詳しく解説します。

3-2.将来の売却、賃貸を意識して立地選びに注意する

築30〜40年の物件を購入するときに、もっとも意識すべきは立地です。中古マンションは、古くても立地さえ良ければ市場ニーズが下がりにくく、売れる可能性が高いためです。

実際、築古マンションは良い立地に建てられているケースが多いのに気がつきませんか？これは街が開発されるときには、駅前など利便性の高い場所から建物が建ち始めるのが理由です。利便性を考えると駅近の土地は活用されやすく、マンションだけでなく古い建物が良い立地を押さえている傾向があります。

そのため売却することになった場合、たとえ築年数が古くても、利便性の良さで住まいを探している買い手や、賃貸で利益を出したい投資家に選ばれる可能性が高くなります。もしくは売却せずに自分で貸し出し、賃料収入を稼ぐ選択肢もあるでしょう。

ただし築古マンションは住宅ローンや投資用ローンの承認が出にくい傾向も事実としてあります。はじめからマンション売却や賃料収入で利益を得るのが目的で購入するなら、購入価格が高くなっても築浅を選ぶのが得策です。

忘れてはいけないのは、自宅購入のゴールは売却や賃貸で利益を出すことではなく「長く安心して暮らすこと」です。「たられば」を考え、利益を重視しての無理な購入は控えるのが無難です。

元銀行員が教える！住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ５選【チェックリスト付】

長寿マンションはどこで判断すれば良い？

前述のとおり築古のマンションは耐震基準ではなく、管理・メンテナンス状況をチェックして物件選びを進めるのが失敗を防ぐポイントです。具体的に確認するべき内容を次から紹介していきます。

4-1.マンションの管理状態を知ろう

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態が建物の寿命に直結するため、管理・メンテナンスがどのようにおこなわれているかのチェックは必須です。

ほとんどのマンションが構造に採用している鉄筋コンクリートは堅牢ですが、水分が入り込むと脆くなるのがデメリットです。そのため大規模修繕工事により外壁塗装を含むメンテナンスをおこないます。「管理状態」とは、それら工事の計画、資金などをまとめて言います。

マンションの管理状態を把握するには、これまでのメンテナンス実施状況や修繕積立金の残高などを、修繕履歴や総会の議事録などでチェックしましょう。新築や築浅ではまだ大規模修繕がおこなわれていない可能性がありますが、築古であればこれまでに1〜2回は実施済みであるはずです。どのような修繕がおこなわれたのか、その時点でなにか問題があったのかを確認できれば、大きな安心材料になるでしょう。

マンション購入は一生に一度しかないような大きい買い物です。今この瞬間だけを見るのではなく、長期的な視点で判断し、将来的な心配や不安を少しでも減らすことが大切です。

4-2.マンション居住者の年齢層や空室率も確認する

マンションの寿命は居住者の年齢や空室率にも影響されるため、確認しておくことが大切です。空室率がマンションの寿命に関わる理由として、空室になると部屋が閉めきられたまま空気が動かず、劣化が進んでしまうことがあります。

建物は湿度の影響を受けやすく、それはマンションも同じです。また所有者が亡くなり相続が発生したときに登記されず、空室になることは珍しくありません。

そうすると管理・修繕積立金が集められず、管理組合の運営が難しくなり、結果、大規模修繕ができなくなることも考えられます。高齢者が多いマンションは、そのようなリスクがあることも念頭におく必要があるでしょう。

ただし人気エリアに建っているなど、空室になってもすぐに次の購入者が現れるような需要が高いマンションであればそのようなリスクは低いので、過度の心配は不要です。

マンションの建て替えってあるの？

築古のマンションだと建て替えが発生し、大きなコストがかかるのではと不安に思う人もいるようです。マンションは「古くなったから」という理由で建て替えはあるのでしょうか？

5-1.基本的に「古くなったから」というだけで建て替えはない

結論から先に言うと、現状では、マンションの建て替えは非常に稀です。下図は、2022年4月に国土交通省が発表したマンションの建替え実施状況の資料です。

2022年までに建て替えが済んだのは、建替え準備中も含め366件となっています。同じく国土交通省の分譲マンションストック戸数によると、2021年末のストック数は約685.9万戸です。

マンション管理業協会のデータによると単棟あたりの平均戸数は51.65戸とされているので、約13.2万棟以上のマンションが日本にある計算となります。そのうちの366件が建て替え済みや準備中となっており、比率を出すと約0.27%です。

これだけ建て替えが少ないのは、建て替えには所有者4/5以上の賛成が必要になるためですが、賛成が少ないのには以下の理由が挙げられます。

• 高齢のため新しい建物はいらない
• 資金が各家庭持ち出しで、そんな費用が出せない

こうしたデータより、築古マンションであっても現実的には建て替えの難易度は高いといえますが、気になる方は不動産会社の仲介担当に確認を取るのがおすすめです。

購入時に確認したい築古マンションの注意点とは

ここまで築25年以上のマンションがおすすめであることを伝えてきましたが、築古マンション購入時に注意すべき点が4つあります。

• ローンの融資期間が短い可能性がある
• 住宅ローン控除の条件に入らない場合がある
• リノベーション・リフォーム済み物件は配管をチェックする
• 物件価格以外にかかる費用を考慮する

順番に解説します。

6-1.ローンの融資期間が短い可能性あり

2-1でも触れましたが、築年数が古い物件の購入時に住宅ローンを組む場合、返済年数が短くなったり、銀行に住宅ローンを断られたりする可能性があります。一般的には、税制上の法定耐用年数がどのくらい残っているかが借入年数の基準とされています。

鉄筋コンクリートで建てられたマンションの法定耐用年数は47年です。そのため法定耐用年数を基準とする金融機関では、たとえば築30年のマンションを購入する場合、残りの17年程度が住宅ローンの返済期間となります。もちろんほかの条件も考慮したうえで35年ローンを組める銀行もありますが、選択肢が狭くなるのは否めません。

ただし法定耐用年数はあくまで償却的な意味合いで、1章でもお伝えしたとおり建物の構造的な寿命とは無関係です。物件自体に問題がなければ、通常通りに住宅ローンを組めるであろう銀行を、仲介担当がアドバイスしてくれるはずなので相談してみましょう。

6-2.住宅ローン控除の条件に入らない場合あり

築古物件のうち、旧耐震基準で建てられたマンションは住宅ローン控除を受けられないことも留意しておきましょう。住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすことで、年末の住宅ローン残高の0.7％が所得税から一定期間控除されるものです。中古マンションの購入に際しても、最大10年間適用されます。

しかしすべてのマンションが対象となるわけではありません。中古住宅の場合、新耐震基準に適合することが求められます。そのため住宅ローン控除を受けたいと考える場合には、旧耐震基準の物件は選択肢から外さなければなりません。ほかにも床面積が50㎡以上であること、申請者の所得が2,000万円以下であることなど諸条件があります。

しかし住宅ローン控除は受けられたとしても最大で210万円です。控除ありきでの物件探しをすると、選択肢が狭まり魅力的な物件を逃してしまうかもしれません。

物件探しでは他にもさまざまな条件があるはずです。考え方次第ですが、優先したい希望条件さえクリアしていれば、住宅ローン減税のメリットを得られなくても購入に踏み切るほうが、後悔が少なくてすむのではないでしょうか。

住宅ローン控除の制度が使えない物件は、価格が手頃な場合がほとんどです。「該当したらラッキー」くらいのスタンスでいたほうが、結果的に良い物件に巡り合いやすくなるでしょう。

6-3.リノベーション・リフォーム済み物件は配管をチェック

近年は、ある程度の築年数が経過した中古マンションは、リフォーム・リノベーション済みで売り出されているケースも増えてきました。内装にこだわりがなく、すでに改装が済んだ物件を気軽に購入したい場合には選択肢に入るでしょう。

その際注意したいのがその内容です。リノベーション済み物件は、壁紙や床材、水回り設備などを刷新して表面的に綺麗に見せる工事だけがおこなわれているケースが少なくありません。

しかし築古物件は、床下の給排水管が交換されたか、断熱が施されたかなど、目に見えない部分にきちんと手が入れられたかが重要です。そうでないと住み始めてすぐに漏水したり、見た目はきれいなのに冬は底冷えしたりといったリスクがあります。

とくに給排水管については、寿命を考えると、築20〜30年のマンションで一度も交換していないのは漏水の可能性が高くなります。引っ越してからの工事は大変なので、古い給排水管が交換されたか、断熱対策は取られたかなど、工事内容を詳しくチェックしましょう。

6-4.物件価格以外にかかる費用を考慮

中古マンションを購入する場合、物件価格以外にもかかる費用を考慮しておかないと予算オーバーする可能性があります。とくに頭金や手付金は現金を用意する必要があり、諸費用全体として物件価格の10％程度を想定しておくと安心です。

また購入後にリフォームやリノベーションを検討している場合には、工事にかかる費用も必要です。リフォーム費用は実際に解体してみないと劣化状態がわからないことも多いものの、概算を大まかに把握しておくだけでも資金計画にゆとりを持てます。

またマンションを購入したあとも、住宅ローンの返済以外に固定資産税の支払いや管理費・修繕積立金の徴収などの支出が続くことも忘れてはいけません。背伸びして高額な物件を購入して節約生活を送るより、築古で余裕のある返済計画を立て、趣味や旅行を楽しんで幸せに暮らすことを考えるのがおすすめです。

中古マンションのリノベーション費用について詳しくは、こちらの関連記事を参考に、ご自身のイメージとすり合わせてみてくださいね。

まとめ

マイホームとして中古マンションの購入を検討するときには、築25年以上の物件がおすすめな理由を紹介してきました。

築25年以上のマンションがおすすめの理由

• 長く住めるマンションか判断するための材料が揃っている
• 購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い
• 旧耐震基準でも、メンテナンスがされていれば問題ない
• マンションの建て替えの心配はほとんどない

とはいえ「自分たちでマンションを見極めるのは心配」「マンション選びに自信がない」といった人も多いのではないでしょうか？

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中古マンションの築年数は20年が買い時な理由はなんですか？

中古マンションは築20年程度が買い時である理由は2つです。 ・長く住めるマンションか、判断するための材料が揃ってる ・価格が下がっていて購入後の下落が比較的少なく経済性が高い 詳しくは、「築20年程度のマンションがおすすめの2つの理由」をご覧ください。

築30年、40年、50年の中古マンションってダメなの？

築年数が古いマンションでも安心して買うことができます。ただし古い耐震基準のものが含まれていたり、立地を重視したマンション選びが大切です。詳しくは「予算に合わせて30年・40年のマンションも検討を」をご覧ください。