中古マンションの築年数は資産と寿命から20年が買い時と判明

中古マンションは安くて検討したいんだけど、築年数は一体どこまでが大丈夫なものなのかと悩んでいませんか。

一級建築士である私自身、1977年に建てられた中古マンションに暮らしていますが、日々の暮らしで問題を感じませんし、目黒駅から徒歩数分の物件をかなりリーズナブルな価格で手に入れることができました。（2020年現在築43年目）

実は中古マンションには、おすすめの築年数というものがあります。それが築20年程度です。

また、築30年、40年の物件はダメかというと一概にそうとは言えません。
見るべきところを見れば、安心して購入することは可能です。

今回は、築20年程度のマンションをオススメする理由と、築古マンションのよくある質問をまとめました。

この記事を読めば、もう築年数で心配することはなくなり、物件探しに集中できるようになると確信しています。

ぜひ物件を探し始める前にこの記事を保存してお役立てください！

Advisor

[監修]一級建築士

西村 一宏

東洋大学ライフデザイン学部講師。リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。

築20年程度のマンションがおすすめの2つの理由

築20年程度のマンションをおすすめする理由が２つあります。それが、

• 長く住めるマンションか、判断するための材料が揃ってる
• 価格が下がっていて購入後の下落が比較的少なく経済性が高い

というものです。それぞれ詳しくお伝えします。

• 長く住めるマンションか、判断するための材料が揃ってる

国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に関する既往の研究例」によると、マンションの寿命（鉄筋コンクリートの寿命）は117年とされています。

実はマンションは長生きなのですが、その寿命をまっとうできるかは、どうメンテナンスされてきたかで決まります。

そのメンテナンス状況を確認するには、築年数がある程度必要です。新築や築浅は判断材料が揃っていないこともありますが、築20年以降であれば十分判断できます。これが１つ目の理由です。

• 価格が下がっていて購入後の下落が比較的少なく経済性が高い

購入後の価格下落が比較的低く経済性がある、というのが２つ目の理由です。

上のグラフは新築から築年数が経つにつれ、坪単価がどのようになるかを表しています。見てわかる通り、新築からどんどん下がり続け、築20年程度で下がり方が緩やかになります。

東京では、場合によっては購入時よりも坪単価が上がっている時期すらあります。

購入後の価値下落が新築や築浅に比べて緩やかということは、”もしも”のときに手放した際のリスクが低いと言えます。

価格が安く、なおかつ購入後も下がり幅が少ないのは購入者に対してかなりの安心感があるのではないでしょうか。これが２つ目の理由です。

以上の、

• 長く暮らせるかの判断がしやすいこと
• 経済性

の２つの理由から、築20年程度のマンションをおすすめしています。とはいえ、築20年程度のマンションに手が届かないエリアも存在します。

そこで２番目におすすめしていきたいのが築30年、築40年の中古マンションです。

予算に合わせて30年・40年のマンションも検討を

予算は誰でも限りがあります。暮らしたいエリアの築20年マンションが予算オーバーということも考えられます。そこで次におすすめしたいのが築30年、40年のマンションです。

築30年、40年のマンションは、築20年程度のマンションよりも緩やかではありますが価格が下がっていることが多く、築20年程度のマンションと同じく、メンテナンス状況も確認することができるため、長く暮らせるであろうマンションを見つけることも可能です。

ただし注意点として、銀行によってはローンが通らない、組めても期間が短いという場合があります。（全く問題なくローンが組める銀行もあります）

また、耐震基準が古い物件も含まれてくることを覚えておきましょう。耐震基準については、次章でお伝えします。

古いマンションは将来売れるの？
結論としては、古いマンションであろうと立地さえよければ売れる可能性は高いと思われます。なぜなら、立地がいい場合、賃貸に出すという選択肢があるからです。
賃貸を選ぶときにマンションの築年数をマストの条件に入れている人はそれほど多くはないかと思います。また、賃貸として成立するということは、そのマンションを売りに出したときには、利便性の観点から住みたいという人以外にも、賃貸で利益を出したい投資家が購入するケースも考えられます。
ただし、古いマンションは住宅ローンでも投資用ローンでも承認が出にくいので、終の住処と考えずに売ることを目的とするのであれば、築浅の方が良いでしょう。しかし、売れなくても自分がその家を貸せば賃料収入を稼ぐ事も出来ます。

また、売れる、貸せるという可能性を残したいのであれば、立地を意識しておきましょう。

ただし、自宅の購入のゴールは、利益を出す投資ではなく、長く安心して暮らすことです。利益が出そうだからといって無理な購入は控えましょう。

詳しくは、元銀行員が教える！住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ５選【チェックリスト付】をご確認ください。

良い立地には築古マンションがすでにある
全てのマンションとは言えませんが、立地についても築古マンションはいいところに立っていることが多いと感じられます。というのも、利便性を考えると、駅から近いところから土地は埋まっていきやすく、マンションだけでなく、古い建物が良い立地をおさえている傾向にあります。
そのため、検索してみるとわかりますが、新築や築浅に絞って探すと、そのエリアにはなかったり、駅から遠かったりということがエリアによっては起こります。そういった点でも、築古マンションはどのエリアでも比較的良い立地にいくつか立っていることも多いので選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

築年数により２つの耐震基準があります

予算が許すなら、メンテナンスがしっかりされている新耐震基準で（1981年6月以降）建てられたマンションをおすすめします。その次に候補にしたいのがメンテナンスがしっかりされている旧耐震基準のマンションです。

旧耐震基準のマンションは新耐震基準のマンションよりも価格が下がっている場合もあるため、「このエリアでしか探せない」という方にとっては予算内に入ってくれる可能性が高いマンションです。

そもそも耐震基準とは建築基準法によって定められた、建築物が最低限度の耐震能力を有していることを保証する基準のことです。

大幅な改正が行われたのは1981年6月のことです。そのため建築業界などではこの改正以前の基準を「旧耐震基準」、以降の基準を「新耐震基準」と呼んで区別しています。

もちろん新しい基準で建てられたマンションの方が安全性は高く設定されているため予算が許すならば新耐震基準をおすすめします。ただ、旧耐震基準のマンションはダメなのかというと実は、大地震での被災影響で見ると両者に大幅な差があるかといえば、かなり小さいというデータがあります。

下のグラフは、東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」からのデータです。

阪神大震災では旧耐震の建物が大破・中破した割合は合わせて6.5％、新耐震の建物が大破・中破した割合は1.6％で、大きな差が見られませんでした。東京カンテイの資料内でも、”新耐震・旧耐震で被災状況に大差なし”とされています。

また、東日本大震災では旧耐震で大破・中破した割合は1.7％、新耐震で大破・中破した割合は1.0％でその差はやはり大きいとは言えませんでした。

データからもわかる通り、旧耐震基準のマンションが危険であるとは一概には言えません。それに、より重要なのは築年数に関わらず、メンテナンスがしっかりされているかどうかです。

エリアを動かしたくない場合は、旧耐震基準のマンションも候補に入れて探してみましょう。

また、注意点として、1982年や1983年に建てられたマンションも旧耐震基準のものもあるという点です。マンションの建設には時間がかかるため、1981年6月を超えて建てられたマンションでも年数が近い場合は確認をしましょう。

次章からは、築古マンションでよくある質問をまとめました。

マンションの寿命が117年より短い印象があるんですが。。

冒頭でマンションの寿命は117年と定義されているとお伝えしました。

しかし、マンションの寿命はそれよりもかなり短いイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。

実際、30年や50年で壊されているマンションもあります。これは、配管交換を想定してない構造のマンションだったため取り壊しになったり、再開発や区画整理のため、寿命とは関係なく、建て替えられたケースであったりします。

また、長年メンテナンスをしてこなかったことにより、耐震性に不安があるマンションが取り壊された例もあります。この事実が寿命は数十年という印象を作っているのではないかと考えています。

それに加え、税法の定めでは、RC造マンションの耐用年数は47年とされています。これは税法上の建物の価値算定の話であって、実際に47年で住めなくなる、ということではありません。

しかし、この話が広く出回っているためか「築年数がある程度いったマンションはもう住めないというイメージがある」とお客様に言われたこともあります。

一方で海外に目を向けてみると、100年以上前の建物はざらに存在します。日本でも、木造であるお寺や神社がメンテナンスによって数百年以上残っています。この事実は、寿命の長さとメンテナンスの大切さを教えてくれます。

長寿命マンションはどこで判断すればいいですか？

寿命をまっとうするためにはメンテナンス（管理状態）が重要とお伝えしました。

鉄筋コンクリートは堅牢ですが、水分が入り込むともろくなってしまいます。それを防ぐための改修工事が大規模修繕工事です。

その工事を、いつどの規模でやるかという長期計画や、お金（修繕積立金）を各家庭からどの程度集めておくか、ということ全てをさして「管理状態」と言ったりします。

この管理状態がよいマンションが寿命が長いマンションに該当します。

また、大規模修繕工事はある程度の築年数にならないとスタートしません。国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、１回目の大規模修繕工事がされる平均築年数は16.3年とされています。

また同じ調査内で、工事を行なったマンションのうち、89.2%のマンションが築11年〜20年までの間に１回目の大規模修繕工事を行なっていると出ています。

国土交通省の「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、大規模修繕工事は12年に１度とされています。

この結果からも、新築や築浅マンションは工事の実施実績がありません。そのため、本当にしっかりと管理されていくかが今の時点では不明確です。

通常、一度しか購入しないマンションにおいて、寿命を左右する管理状況が不明確なのは大きなリスクと言えるでしょう。

もちろん、新築や築浅は今この瞬間だけに限れば耐震性はしっかりしていますが、未来においてはメンテナンスをしなければならない中古マンションに違いはありません。

今この瞬間だけを見るのではなく、長期的な視点を持ってマンションを判断しましょう。

とはいえ、古いマンションの耐震性はどうなの？と心配になる方もいるかと思います。次章では、大震災での新耐震基準マンションと旧耐震基準マンションを比較していきます。

マンションは建て替えが起きるんですか？

古いマンションは建て替えが起きるからやめた方がいい。という意見もあるかと思いますが、結論としてマンションの建て替えについてはほぼ起きない（起こせない）と考えておいてよいでしょう。

建て替えとは、マンションが古くなったなどの理由で、今のマンションを壊し、その土地に新たにマンションを建てるというものです。ただし、上記の通り、ほとんど建て替えは起きないと言えます。

上の図は、平成25年に国土交通省が発表しているマンションの建替え実施状況の資料です。

建替え準備中も含め、230件程度となっており、同じく国土交通省の分譲マンションストック戸数によると、約654.7万戸あるという状況です。

仮にマンション一棟あたり50戸だとすると、13万棟以上のマンションが日本にある計算となります。そのうちの230件が建て替えや準備中となっており、比率を出すと、0.17%となります。

なぜ少ないかというと、所有者の４／５以上の賛成が必要になるからです。賛成しない理由はいくつかあるかと思いますが、よく聴く理由としては下記のようなものが上がります。

• 歳のため新しい建物はいらない
• 資金が各家庭持ち出しでそんな費用が出せない

これらの意見を乗り越えて賛成を得るのはなかなか難しく、建て替えられたマンションは、建て替え時に戸数を増やせるほど土地や容積率に余裕があり、増えた分を売却して持ち出し資金をなくした例がかなり含まれます。

いずれにしろ、建て替えが起きる可能性はかなり低く、フレッシュコンクリートを入れて延命する工事なども出てきているため、結論は出せませんが、世の中の流れとして延命に傾いていくのではないかと考えております。

そのため、築古と言われるマンションであっても、建て替えを心配する必要はほとんどありません。気になる物件があった場合は、仲介担当に確認をとりましょう。

築古マンションの注意点はなんですか？

ここまで中古マンションの築年数についてお伝えしてきましたが、もちろんいいところばかりではなく、注意すべきポイントもあります。3つあり、

• ローンの融資期間が短い可能性に注意
• 住宅ローン減税の条件に入らない場合もあるので注意
• リノベーション・リフォーム済み物件の配管に注意

以上についてお伝えしてきます。

7-1.ローンの融資期間が短い可能性に注意

築年数が数十年になっているマンションの場合、住宅ローンを組める年数が短かったり、銀行に住宅ローンを断られたりする可能性があります。もちろんそういった銀行ばかりではなく、しっかりと35年の住宅ローンを組める銀行もあります。

基準としては、法定耐用年数までどのくらい残っているかということがポイントになります。3章でお伝えした通り、法定耐用年数とは、何年間で物件の購入費用を償却できるかを示したものです。

鉄筋コンクリート造の建物の場合、47年とされています。築30年の場合、例えば17年程度が住宅ローンとして組める期間となる銀行もあるという意味です。

あくまで償却的な意味合いであり、建物の構造的な寿命とは関係ないのでご安心ください。また、仲介担当に相談すればよほど物件に問題がない場合は、通常通りに住宅ローンを組めるであろう銀行についてアドバイスがもらえるかと思います。

7-2.住宅ローン減税の条件に入らない場合もあるので注意

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の１%が所得税から一定期間控除されるというものです。しかし、全てのマンションが対象ではなく、条件として、

• 築25年以内（RC造の場合）
• 50㎡以上
• 半分以上が自己居住用

などの条件をクリアしなればなりません。そのため、中古マンションの場合、築年数のところで条件を満たせないことがあります。

住宅ローン減税に適応させたいと思っている場合は、すまい給付金の住宅ローン減税制度の概要から条件を確認しましょう。

住宅ローン減税ありきでの物件探しはもったいない！
実は住宅ローン減税ありきで中古マンションの物件探しをするのはとてももったいないと言えます。
というのも、物件探しをする場合、予算、エリア、駅徒歩、広さ、間取り、階数、などなど、様々な条件を加味して検討していきます。そのため、条件を満たす物件に出会ったときに、「でも住宅ローン減税の対象外だし。。」と見送るのはとてももったいない話です。物件探しはそれなりに労力がかかります。条件に合致する物件に出会うのはなかなか大変です。
また、住宅ローン減税が使える物件は相応に高く、住宅ローン減税が使えない物件は安いと言うことを鑑みれば、住宅ローン減税が使えなくてもそもそも安く、住宅ローンが使えても高くては仕方がないのです。

そのため、最初から住宅ローン減税ありきで物件を探すのではなく、「もし該当したらラッキー」というくらいのスタンスをおすすめします。

7-3.リノベーション・リフォーム済み物件の配管に注意

築年数がある程度のマンションの場合、リフォームやリノベーション済み物件として売り出されていることも増えてきました。

そこで注意したいのが、床下の給排水管まで交換されたしっかりとした工事をしたリフォーム・リノベーションであったかどうか、というものです。

もし交換がされてない場合、住みはじめてからすぐ漏水するリスクがあるためです。

給排水管にも寿命があり、現在築20~30年前後のマンションで一度も配管を交換していない場合は、漏水の可能性*があります。下の階に迷惑もかけますし、引っ越しをしてからの工事は大変です。

リフォーム済み物件やリノベーション済み物件を購入する際は売主側に、床下まで全て新品にした工事かどうかの確認をとりましょう。

＊炭素鋼鋼管（白）の給水管の耐用年数は20年：日本建築学会建築経済委員会「修繕方式の標準」「耐火建築物の維持保全に関する研究」より
ビニル管の排水管の耐用年数は30年：建築保全センター「建築物のライフサイクルコスト」より

まとめ

中古マンションは２つの理由から築20年以降をおすすめしています。

• メンテンナスの判断材料が揃っていること
• 価格の低下がゆるやかになりコストパフォーマンスが比較的たかい

また、どの程度の築年数のマンションを購入していいのかというポイントについては、自分の年齢から考えるべきであることをお伝えしました。

マンションの寿命を決めるメンテナンス状況の確認方法については、1000件超の物件を調査した40代投資家が行き着いた秘伝の中古マンションの探し方の7章と8章をご確認ください。

安心を備えた自分たちだけの中古マンション探しにぜひこの記事をお役立てください。

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