2023.08.08 更新 2017.12.05 公開
築30年のマンションはあと何年住める？後悔しない物件選びの注意点6つ
築30年のマンションが、あと何年住めるものか気になっている方もいるでしょう。築30年といえば、中古物件として価格が下げ止まり傾向にあるため、リノベーションを考えている方が物件購入するには比較的お手頃ともいえます。とはいえ、実際にあと何年住めるか不安に感じている方も多いことでしょう。
最初に結論をお伝えすると、マンションの物理的寿命は100年以上と考えられています。そのため、単純計算では「築30年のマンションには70年以上住める」ことになります。
ただし、全てのマンションで70年以上住めるというわけではありません。適切な修繕、メンテナンスをして管理状態を維持していることがポイントです。
ゼロリノベでは、築30年以上のマンションの仲介・リノベーションの豊富な実績があり、中古物件の目利きが強みです。これまでの経験でさまざまなケースのマンションを見てきました。
この記事では、プロ目線で
- ＲＣ造りマンションの寿命は100年以上である
- マンションの建て替えはおこりにくい理由
- 築30年以降のマンションのメリット・デメリット
- 長寿命になるマンションの特徴
- 築30年以上のマンションで後悔しないための注意点
などについて解説していきます。
物件購入を検討される際にぜひお役立てください。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
RC造マンションの寿命は100年以上ある
国土交通省がまとめた資料「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」のなかで紹介されている資料により、十分に１００年以上の耐久性があると考えられています。
鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を１１７年と推定（飯塚裕「建物の維持管理」鹿島出版会）
1-1.築30年のマンションを30歳で買うと何年住めるか
日本人男性の平均寿命は、令和2年の厚生労働省の調査によると「81.64歳」。約82歳ですね。現在30歳の男性なら残りの寿命は【52年】です。仮に中古マンションの物理的寿命を100年とします。築30年の中古マンションを購入した場合、残りの物理的寿命は【70年】です。
よって、35歳の男性より築35年の中古マンションの方が【18年】寿命が長いんですね。技術の発展も踏まえてこれらを考えると、中古マンションの寿命はそこまで神経質になる問題ではないことがわかります。
1-2 .マンション寿命は今後さらに長くなる
建物延命の技術は飛躍的に発展している
（1）技術の発展
劣化していた箇所の鉄筋の張り替え、フレッシュコンクリートの注入や表面にポリマーセメントモルタルを塗布をして、実際に、築80年の鉄筋コンクリート造をリノベーションした結果、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定されたケースも出始めています。
（2）フローからストック型社会への転換
高度経済成長の時代は、新しい技術を盛り込みながら、スクラップ＆ビルドと呼ばれる「壊しては建てる」を繰り返して、経済成長を促していた側面があります。こういったことから当時は「住宅寿命は30年」と言われていました。
ところが、バブル崩壊でデフレ時代に入ると、簡単に建て替え・買い替えができなくなりました。そういった時代背景がありながら徐々に「新しいもの」から「今あるものを活かす」価値観に変わりつつあるのが、まさに現在です。よって建物を壊すのではなく、新しい価値観と適切な管理や新たな技術で、建物の寿命は今後も延びていくでしょう。
1-3. 築30年以上のマンションストック数
欧米には100年以上前に建てられたマンションが活躍しているのに、どうして日本にはそういった長い寿命のマンションがないのだろうと疑問ですよね。地震が多い国だからなのでしょうか？
実は地震が多いからなどではなく、日本でマンションを一般供給しはじめたのが「1963〜1964年」だからです。つまり、まだ60年弱しか経過していないために「単純に」歴史あるマンションがないということです。よって時間の経過とともに増えてくるでしょう。
国土交通省の資料によると、2021年現在で築30年以上のマンションストックが249.1万戸に対し、5年後は331.6戸、10年後は425.4戸と今後は右肩上がりに増えていく見込みです。
参考：築後30,40,50年以上の分譲マンション数（2021年末現在／2022年6月28日更新）
■築30年のマンションは「新耐震基準」
築30年以上のマンションストックが増える傾向ではありますが、「新耐震基準」であるかどうかが選ぶ際のポイントです。
1981年6月に新耐震基準（震度7の地震で倒壊しない）が始まりました。設計段階で新耐震基準に対応していることを考慮すると1981年6月前後に建築されたマンションは、新耐震基準の過渡期であり、個別に確認する必要があります。
現在で築30年のマンションは、「新耐震基準」であると考えて問題ないでしょう。ただし、旧耐震基準＝危険な建物と考えるのは早計です。これまでの修繕で耐震補強が行われるなど、新耐震基準に準じるような対応がされている可能性があるためです。
しっかりとした管理状態を維持しているマンションであれば安心して長く住める物件がたくさんあります。
詳しくは4章「長寿命マンション「2つの特徴」とは？」で説明いたします。
1-4.マンションの「耐用年数」と「寿命」の違い
100年以上の耐久性があると考えられているにも関わらず、日本ではなぜ「マンションの寿命は47年」といった意見が出てくるのでしょうか？これは、「耐用年数」と実際の「寿命」が混同しているからといえます。この２つの言葉の定義を明確にしていきましょう。
■ 耐用年数は「会計的」マンション寿命
ひと言でいえば、価値としての寿命。税法上、会計上の話で、通常の維持補修を加えるという条件下で、減価償却資産が利用に耐えることができる年数のことです。中古マンションの場合は、築47年です。つまり「住める？住めない？」という物理的にコンクリートが維持される年数ではありません。
■ 耐久年数は「物理的」マンション寿命
想定する通常の使用方法にて問題がなく使用できる期間です。先ほども話した通り、国土交通省がまとめた資料「ＲＣ造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例」のなかで紹介されている資料により、中古マンションの寿命は、十分に１００年以上あると考えられています。
このように、インターネットの情報は「耐用年数」と「耐久年数」が入り混ざって話されているので混乱しています。単純にマイホームという視点で見たときは「物理的にいつまで住める？」という耐久年数を意識しましょう。
マンションの建て替えは起こりにくい
2-1.「ほとんど」実現しない３つの理由
実際にマンション建替えが行われたのは、過去〜2022年4月1日時点でわずかに270件。
参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等：マンション建替えの実施状況（2022年4月1日時点／2022年6月28日更新）（PDF）
つまり、建替えを希望しても実現しない場合がほどんどです。これには大きな３つの要因があげれらます。
- 区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決
- 余剰容積率がないと過大な費用を負担する
- 人気エリアの場合に限る
（1）区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決
建て替えの合意形成はかなり難しいです。なぜなら5分の4以上議決が必要だからです。建物の老朽化が進むと住民も高齢者が多くなります。その場合、管理組合が機能していない・面倒なことをしたくない・建て替え費用を負担できない…など感情的なことや経済的なことも含め、様々な反対が起こります。
とくに「ここで一生を終える」という高齢者の意見が多いようです。そのため、5分の4以上議決をとることは至難の技といえます。
（2）余剰容積率がないと過大な費用を負担することになる
建て替えるにしても持ち出しは嫌ですよね。そのため、これまでに行われた建て替えは、以前よりも大きな建物をつくり、増えた部分を売りに出して建築費用をまかなっていました。ただ問題なのは容積率（その土地に建設できる建物の延べ床面積を定めたもの）です。
なぜなら容積率が余っていなければ、それ以上、延べ床面積を増やせないからです。つまり、売りに出すための部分をつくれないため建築費用をまかなえません。
1960〜1970年くらいまでの建物は敷地をゆったりつかっていたため、容積率が余っている場合もありますが、それ以降の建物は容積率いっぱいでつくっている場合が多いです。
こうなると建て替えの際に多額の持ち出しが必要になります。よって余剰容積率がないマンションは、かなり合意形成がむずかしいです。
（3）人気エリアの場合に限る
余剰容積率があり、持ち出しすることなく建て替えられたとしても安心はできません。なぜなら、増えた部分が売れなければ建て替え費用を回収できないからです。莫大な債務だけが残ります。
つまり、「以前よりも大きな建物をつくり、増えた部分を売りに出して建築費用をまかなう」方法は、売りに出したとき買い手が見つかりやすい「人気エリア」に限られるということです。
同潤会アパートの古いものは、ろくなメンテナンスもされてこなかったにもかかわらず、七〇数年にわたって住み継がれてきた。
メンテナンスをしてこなかった寒冷地マンションならいざ知らず、戦後マンションで、老朽して建替えなければならないものは、老朽化と補修費用の過分性をめぐって最高裁まで争われた建物を含めて、一棟もないと私は考える。
「マンションはいつまで住めるか (2004年) 著・藤木良明」より
つまり、ほとんどの建て替えケースは、建物の寿命というより「建て替えた方が利益になる」という経済的メリットがあったために合意形成がとれたと言えます。
2-2 .建て替えせずに寿命を迎えた築古マンションのリスク
安心性あるマンションに住んでいれば現世代は関わらないことかもしれません。しかし、相続していった次の世代にはどんな負担がかかるのでしょうか？マンションの最後は、次のいずれかになる可能性があります。
- 建替
- 更地後に売却して残ったお金を分配
- 企業などに売却して企業が別の用途として再利用
- 放置
しかし、どれも住人の経済的メリットがなければ合意形成は難しいです。そのため放置が多くなると言われています。いわゆる「空き家」ですね。これは戸建の場合も同様です。需要のあるエリアでなければ買い手は見つかりにくく、空き家として放置されます。
マンションの場合、放置したとしても管理・修繕積立金がかかると言われています。しかし現実的には建物の終末になると、メンテナンスすることもなくなるだろう、と予想されます。
とはいえ、固定資産税はかかるので維持費用は少なからず必要です。これは戸建も同様です。ただし行政も傍観しているわけではありません。空き家は国レベルの問題なので、相続放棄や寄付など何かしらの法整備が議論・検討されています。
いずれにせよ、リスクを小さくするためには「需要のあるエリアの建物を選ぶ」ことがポイントです。
築30年以降のマンションのメリット・デメリット
築30年以降のマンション購入には次のようなメリット・デメリットが挙げられます。
3-1.築30年以降のマンションのメリット
- 新築や築浅の中古物件に比べてコストを抑えられる
- 探しやすく、たくさんの物件に出合える
購入時のコストを抑えられるのは、大きなメリットの一つです。売買物件としての情報も多いため、自分にあう条件で探すことができます。
築30年以降のマンションのメリット・デメリットについては、下記の記事で詳しくご紹介していますので、併せてご覧ください。
■税制改正で住宅ローン控除が築30年以上の物件でも受けられるように
築30年以上のマンション購入は税制面でのメリットが加わりました。2021年末までは、住宅ローン控除の要件が「築年数25年以内」でしたが、2022年の税制改正で「築年数の制限が撤廃」されたためです。
住宅ローン控除の税制改正により、一般的な中古住宅の場合は10年間で最大140万円の控除が受けられます。
3-2.築30年以降のマンションのデメリット
- 老朽化の問題がある
- 設備が現在の暮らしと合っていない
- 管理状態によっては長く住めない場合がある
築年数が古くなるほど老朽化の問題があります。またリフォーム履歴がない物件の場合、設備機器などが現在の暮らしにマッチしていない可能性が高いです。一度も手つかずの部屋は配管の状態なども不明なため、管理状況が把握しにくいという点があります。
また、マンションのこれまでの管理状態によっては長く住めない可能性もゼロではありません。
長寿命マンション「２つの特徴」とは？
ここまで話してきたことを踏まえると「寿命100年を越すようなマンションを選ぶ」ことがポイントです。では、いったい何を基準に選べばいいのでしょうか？実は、長寿命マンションには２つの特徴があります。
4-1 .長期修繕計画を作成して運用している
管理・修繕で特に重要なのは、コンクリートの補修です。コンクリート（アルカリ性）は鉄筋や鉄骨が錆びて劣化しないように保護しています。しかし、雨水などによってコンクリートの中性化が進んでしまうと内部の鉄筋部分が錆び（酸化）を引き起こします。そうなってしまったら建物の弱体化がはじまります。
このようなことがないように修繕計画を作成します。計画に沿って修繕することでマンションの耐久性は劇的に向上します。一方で、計画的に修繕しないマンションの耐久性は劇的に下がります。よって、長期修繕計画を作成しているか、その計画は運用されているかを確認しましょう。
4-2. 環境に合わせた修繕計画がある
マンションの寿命は、環境も影響してきます。なぜなら環境によってコンクリートの修繕・管理の方法が変わるからです。たとえば、マンションが海の近くに位置しているなら、塩害対策が必要です。また日当たりや風通しも少なからず関係します。よって、その環境に合わせた修繕計画がなされているかを確認しましょう。
築30年以上のマンションで後悔しないための注意点
築30年以上のマンション選びで後悔しないためには、次のようなポイントに注意しましょう。
5-1.1960年〜1970年代に建築された中古マンション
注意したいのは1960～1970年代に建造されたマンションです。この年代のマンションの中には、当初のころ修繕計画が作成されなかったため、しばらく何も直していなかった、という可能性もあります。ただし、この年代のものが全部そうだったわけではないため、気に入ったマンションがあった場合は、必ず長期修繕計画の確認をしましょう。
5-2.修繕積立金の積立状況をチェックする
修繕積立金とは、マンションの大規模修繕のために毎月管理組合から徴収されるものです。新築でも中古でも、マンション購入費とは別に所有している間は徴収されます。月に一戸あたり12,268円が平均額としての目安です。
修繕積立金の積立額が、長期修繕計画に足りていないマンションは34.8%に上ります。うち不足の割合が20%超のマンションは15.5%もあります。（参考：国土交通省「平成30年度 マンション総合調査」）
積立金に不足があると、計画した必要な時期に工事ができなかったり、大規模修繕工事の直前に修繕金を追加徴収されるおそれがあります。積立金はマンション戸数の空室率なども関係してきます。
どのくらいの積立額が必要なのか、一般的には長期修繕計画に記載があるため、物件を仲介する担当者に確認してもらうと安心です。
5-3.空室状況をチェックする
上述でも触れましたが、マンション全体の空室状況を確認することは修繕積立金の徴収割合を知る目安になります。空室率が高いと、計画通りに積立金が集まっていない可能性があるためです。
積立金の不足は、将来的に必要な修繕工事が実施できなかったり、大規模修繕の直前に追加徴収されることにもつながるため、過去に遡りある程度の空室状況を仲介担当者や管理会社に確認してもらいましょう。
5-4.資産価値を考慮するなら立地と値下がり時期に注意
物件の資産価値を考慮する場合には、次の点に注意してください。
5-4-1.立地のよいマンションを選ぶ
将来的にも資産価値が下がりにくい物件を探すには、立地条件のよいマンションを選択肢に入れることです。
駅近や利便性など立地条件がよければ、築年数が古くてもニーズが見込めるメリットがあります。将来的に売却や賃貸に出す可能性を考慮するなら立地条件のよいマンションがおすすめです。
5-4-2.値下がりが止まったマンションを選ぶ
中古マンションは築25年〜30年で値下がりが止まる傾向にあります。さらに、立地が良い物件などは再び値上がりすることもあるため、資産価値としても期待できます。
築浅物件ほど、購入価格は高い反面、売却時にはぐっと値下がりしてしまう可能性があります。購入時と売却時のマンション価格の差額を小さくしたいなら、値下がりが止まった築25年〜30年の中古マンションを選ぶのがおすすめです。
5-5.専有部分の配管工事は行われているか
居住空間となる専有部分の配管工事が行われているかは、購入時のチェックポイントです。配管の素材によって交換目安時期は異なりますが、現在最も多く使用されている「硬質塩化ビニルライニング鋼管」の場合、15〜30年で劣化する可能性があります。
築後、リフォームなどで配管の工事をした履歴があるか、配管の素材は何を使っているかなど事前に確認できるとよいでしょう。必要があれば壁紙や床板のリフォーム、リノベーションと併せて入居前に工事をすることが長く暮らす上ではおすすめです。
5-6.実際に中古マンションを購入した人の口コミをチェックする
購入する中古マンションを決めるのは、さまざま判断を自分で行うことに不安を感じます。そのため、実際に購入した人ならではの気づきや発見を追体験しておくと、後悔の少ないマンション購入ができやすいです。
建物だけではなく、住環境も含めて口コミなどをチェックするのもよいでしょう。ただし、口コミは個人の価値観の捉え方による部分もありますので、客観的に判断することも忘れないように注意してください。
まとめ
この記事では、築30年のマンションにあとどれくらい住めるのか不安をお持ちの方が後悔しない物件選びをするために、
- マンションの寿命は100年以上あること
- マンションの建て替えが実際には少ないこと
- 築30年以降のマンションのメリット・デメリット
- 長く住めるマンションの特徴
- 築30年以上のマンションで後悔しない注意点
などについてご紹介しました。
築年数が経っていても、立地条件によっては資産価値が続く可能性も高く、将来的な売却・賃貸にも優位になることが考えられます。ただし、物件の管理状況によっては寿命が想定よりも短くなってしまうリスクもありますので、修繕履歴などを事前にしっかりと確認することも大切です。
とはいえ、物件の良し悪しを判断するためにはプロの目線が不可欠です。ゼロリノベでは、物件探しからリノベーション設計・施工管理までワンストップでのサポートが可能です。購入しても問題のない物件がどうか不安、という場合でもしっかりと見極めてアドバイスします。
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マンションって何年住めるの？
RC造（コンクリート造）マンションは100年以上の耐久性が十分にあると言われています（国土交通省がまとめた資料より）。詳しくは「コンクリートの物理的寿命は100年以上」をご覧ください。
築30年のマンションって買っても大丈夫？
マンション寿命は100年以上と言われており、良質な管理が行われていれば築30年以上でも安心して住むことができます。詳しくは「コンクリートの物理的寿命は100年以上」、『長寿命マンション「２つの特徴」とは？』をご覧ください。
長く住めるマンションってどう見極めるの？
築年数が古くても長く住めるマンションを見極めるために以下のポイントを確認しましょう。 ・長期修繕計画を作成して運用している ・環境に合わせた修繕計画がある 詳しくは『長寿命マンション「２つの特徴」とは？』をご覧ください。