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中古物件 2020.11.28 更新2020.11.28 公開

マンションの一括購入は本当に得?メリット・デメリットをローンと比較

マンション 一括 購入画像
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  • マンションを購入したいのだが、住宅ローンを組むと金利がもったいないので一括購入にしたい
  • 一括購入するかわりに、マンションを値引きしてもらえないだろうか?

いまこの記事を開いた方の中には、そんな希望や疑問を持っている人も多いことでしょう。

結論から言えば、マンションの一括購入にはローンと比べてメリットがいろいろとあります。

たとえば、

◎ローンの金利がかからない
◎値引き交渉ができる
◎金融機関の審査がいらない

などです。

ただ一方で、以下のようなデメリットもあります。

×住宅ローン減税が受けられない
×手持ちの資金が減ってしまう

一括購入がローンよりも得かどうかは、これらを加味して判断する必要があります。

そこでこの記事では、マンションの一括購入について知っておくべきことをまとめました。

  • マンションの一括購入とローンの特徴を比較
  • マンション一括購入のメリット、デメリット
  • 一括購入に必要な費用、必要書類の一覧
  • マンション一括購入の流れ
  • 注意点

などです。

最後まで読めば、一括購入はローンとはどう違うのか、どんなメリットがあって何が懸念点なのかがよくわかるはずです。

この記事をもとに、あなたがよりお得に、気に入ったマンションを購入できるよう願っています!

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マンションの一括購入とローンとの比較

マンションを購入する場合、資金に余裕がある人の中には、

  • ローンで金利を払い続けるより、一括購入したほうが得じゃない?
  • 一括で支払えば、少し安くしてもらえるよう交渉できるのでは?

と考える人もいるでしょう。

たしかにローンの場合、長年の積み重ねで金利が総支払額の何割もを占めるのが通例ですから、それを支払わなくて済む一括購入は魅力的に感じますよね。

そこでまず、マンションを一括購入する場合とローンを組む場合、費用、手間、税金などさまざまな面でどんな違いがあるかを比較してみましょう。

以下の表を見てください。

【一括購入とローンとの比較】

一括購入 ローン
金利 なし あり
諸費用 融資手数料、ローン保証料は必要なし 融資手数料、ローン保証料が必要
税金 住宅ローン減税は受けられない 住宅ローン減税が受けられる
金融機関の審査 なし あり
団信保険 加入できない 加入できる
必要書類
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 印鑑(認印)
  • 通帳、銀行印、キャッシュカード

              など

左記に加えて、

  • 印鑑証明書
  • 印鑑(実印も)
  • 収入を証明できる書類
  • 物件資料
  • 通帳、銀行印
  • その他、金融機関の要望による
手続き日数 短い 長い
値引き交渉
税務調査 入る可能性あり なし

では、それぞれについてくわしく説明していきましょう。

1-1.マンションの一括購入

マンションを一括購入する場合、ローンとの最大の違いは金利が発生しないことです。現在は低金利時代なので、住宅ローンの金利も0.4~1.5%程度と非常に低くなっています。

とはいえ、数千万円を35年ローンで支払っていくと、支払う金利の総額も数百万円になり、大きな出費です。

一方、一括購入の場合は金利は発生せず、総支払額でいえば数百万円の節約になります。数千万円の現金を一括で支払うことで、値引き交渉の余地も生まれるでしょう。

また、ローンを組まないことで、手続きにかかる手間や日数、必要書類も簡略で済みますし、銀行への融資手数料や保証会社へのローン保証料も必要ありません

そもそも金融機関によるローン審査がないので、収入が少ない人や信用情報にキズがある人など、住宅ローンが通らないような人でも誰でも物件を購入することができるのも特徴です。

一方で、一括購入では最初に購入金額を全額支払ってしまうので、毎年税金が控除される住宅ローン減税は受けられません。

また、購入契約者が死亡したり高度障害を負ったりした場合にローンの支払いが免除される団体信用生命保険にも入れません。

その他、多額の現金を支払ったことで、税務署から調査が入る可能性もあります。

1-2.ローンでの購入

一方で、ローンで購入する場合は金利が発生するだけでなく、ローンに関わる諸費用として、

  • 金融機関に支払う融資手数料
  • 保証会社に支払うローン保証料

も必要になります。

また、金融機関によるローン審査を受けなければならないので、そのための書類をいろいろと用意する手間と時間、審査の日数もかかります。

そのかわり、ローンを組むことができれば住宅ローン減税が適用されます。

これは、その年のローン残額に応じて税金が控除される制度で、最大40万円/年の控除を最長で13年間受けることができるものです。

また、ローンを組むと団体信用生命保険にかならず加入しますが、これはローン契約者が完済前に死亡したり高度障害で働けなくなったりした際に、その保険料を残債の支払いのあてるという仕組みです。

ローン契約者側からすると以後の支払いがなくなるので、結果として総支払額が当初より安くなります。

このように、一括購入とローンではさまざまな違いがあり、一長一短です。

そこで次章からは、マンションを一括購入する際のメリットとデメリットにフォーカスをあてて、さらに深く考えてみましょう。

マンションを一括購入するメリット

まず、マンションを一括購入する場合のメリットにはどんなものがあるでしょうか?

ひとつずつくわしく説明していきましょう。

2-1.ローンの金利、団信保険料などの諸費用がかからない

第一に挙げられるメリットは、マンション購入の総支払額を大幅に抑えられることです。

ローンの場合と比較して、必要な費用をリストアップしてみましたので、下の表を見てください。

必要なものは〇、必要でないものは×で表わしました。

一括購入 ローン
マンション分譲費用
ローン金利 ×
融資手数料 ×
ローン保証料 ×
団体信用生命保険料 ×
収入印紙代
登記費用

一括購入だと大幅にコストカットできることがわかりますよね。特に大きいのはローン金利です。

たとえば、3,000万円を金利1.0%の35年ローンで支払う場合を考えてみましょう。総返済額は、約3,556万円となり、550万円以上の利子を支払わなければなりません。

これに諸費用が数十万~100万円程度かかると仮定すると、ローンによるコストは600万~650万円にも上ってしまいます。

それに対して一括購入ならば、これらのコストはかかりません。

結果として、ローンに比べて数百万円節約できるという大きなメリットがあるのです。

2-2.値引き交渉の余地がある

一括購入の場合は、マンション価格を値引きしてもらえるよう交渉することも可能です。

特に、売りに出してからしばらく経っても買い手がついていないマンションなら、現金一括払いで買ってくれる相手はとてもありがたい存在ですので、値引きに応じてもらえる可能性も高くなるでしょう。

もちろん、人気の物件など値引きしてもらえないケースも多いでしょうが、ダメもとでも打診してみる価値はあると思います。

関連:マンションの値引きについて説明している記事

2-3.金融機関の審査がない

住宅ローンを組む際には、

  1. 金融機関による事前審査
  2. 金融機関と信用保証会社による本審査

という2段階の審査を経る必要があります。

収入が少ない場合や信用情報にキズがある場合など、ローンの返済能力に疑問がある場合は、審査が通らずローンを組めない恐れがあります。

また、事前審査に通ってマンションの購入手続きを進めていても、本審査で落ちてしまって購入できないというケースもあるのです。

それに比べて一括購入であれば、購入代金を全額まとめて支払うわけですから金融機関や信用保証会社は介入せず、したがってどんな審査もありません。

過去にクレジットカードや携帯料金の支払い遅延があったり、自己破産したなど、信用情報にキズがあってローンが組めない人でも、現金さえ用意できればマンションを購入できるのが一括購入の利点でもあります。

2-4.保証人が必要ない

住宅ローンでは保証人を立てなければいけない場合がありますが、一括購入であればそれも必要ありません。

住宅ローンは数千万円という高額の借金ですから、収入が少ない人や自営業の人など、返済能力に不安がある場合には、金融機関としては連帯保証人を立てることを条件にしてローンを通すことがあるのです。

しかし、そんな大金を連帯保証してくれる人が見つからない場合も多いでしょうから、信用保証会社が保証料を取って保証する仕組みが確立しています。

対する一括購入の場合は、購入額をすでに用意できているわけですから、保証人を探したり保証会社と契約したりする必要はありません

2-5.ローンより短期間で手続きが完了する

一括購入の場合は、購入申し込みから物件引き渡しまでの手続きが少なく、短期間で購入を完了できるのもメリットです。

両者の手続きを比較してみましょう。

一括購入の流れ 住宅ローンで購入の流れ
購入申し込み

 ↓

売買契約

 ↓

残金決済

 ↓

マンション引き渡し

購入申し込み

 ↓

住宅ローン事前審査

 ↓

売買契約

 ↓

住宅ローン本申し込み・ローン本審査

 ↓

住宅ローン承認

 ↓

住宅ローン契約

 ↓

融資実行・残金決済

 ↓

マンション引き渡し

一括購入のほうが格段に手続きがシンプルですよね。

  • 気に入ったマンションが見つかったのですぐにも住みたい!
  • 忙しいので必要書類を揃えるために何度も役所に行ったり、銀行に行ったりする時間がない

などという人にとっては、一括購入の手軽さは魅力だといえるでしょう。

ちなみに一括購入の流れについては、7.マンション一括購入の流れでさらにくわしく図解しますので、そちらも参照してください。

2-6.贈与されたお金で購入する場合は節税できる

マンション購入に際して、両親や祖父母から資金提供を受ける人も多いのではないでしょうか?

通常は、親族からであっても財産を譲られた場合は贈与税がかかりますよね。

ですが実は、住宅の購入や新築、リフォームのために贈与された資金に関しては、最高3,000万円まで非課税となる特例制度があるのです。

これに贈与税の基礎控除 110万円を加算した3,110万円までなら、親族から提供された住宅資金に税金はかかりません。

ただしこの特例は、2021年12月31日までに住宅を取得した場合にのみ有効で、それ以降は適用されなくなる予定です。(新型コロナウイルスの要因で取得が遅れた場合は、2022年12月31日までに延長されます。)

親や祖父母がマンション購入資金を出してくれるという人は、この期限内に購入を決めると節税できてお得です。

2-7.のちに収入が減ってもローン破綻するリスクがない

住宅ローンを借りる際にはまず返済計画を立てて、無理なく返済できる範囲で借入額を決定、返済していくものです。

しかし、返済期間中にローン契約者の収入が減ってしまったり、転職や病気で働けない期間ができたりといった不測の事態もあり得ますよね。

そうなるとローンの支払いが滞り、最悪の場合は自宅を手放したり自己破産したりといった結末を迎えるケースもあるようです。

これを住宅ローン破綻と呼んでいます。

最近では、「働き方改革で残業代が入らなくなった」「新型コロナウイルスで仕事がない」という人が増えているため、収入減は誰にでも起こりうる問題です。

一方、もしそうなってもマンションを一括購入していれば、少なくとも自宅を手放すリスクは免れます。住宅ローン破綻の心配とは無縁でいられるという安心感もメリットでしょう。

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マンションを一括購入するデメリット

では逆に、マンションを一括購入した場合のデメリットとは何でしょうか?

それは以下の4点が考えられます。

3-1.住宅ローン減税が受けられない

「1-2.ローンでの購入」でも触れたように、住宅ローンを利用すると、住宅ローン減税(住宅ローン控除)が適用されて税金が控除されます。

その年のローン残額に応じて、毎年最大40万円の控除を最長13年まで受けることができる制度です。

しかし、一括購入の場合にはローンを組んでいないためこの減税が受けられず、デメリットの一つだといえるでしょう。

ただ、住宅ローン減税の総額」と「一括購入の場合に節約できる金利や諸費用」とを比較すると、たいていは後者のほうが大きくなります。

そのため、住宅ローン減税が受けられなくても問題ない、と考える人もいるようです。

関連:住宅ローン減税(控除)について説明している記事

3-2.すまい給付金が受けられない可能性がある

また、住宅ローンを利用した場合、一定の条件に該当する人に対して最高30万円までを給付する「すまい給付金」という制もあります。

  • 年収が510万円以
  • 住宅ローンを利用している
  • 購入する住宅には自分が住む

などの条件があり、住宅ローン減税との併用も可能です。

しかし、この給付金も、一括購入の場合に受けられない可能性があるのです。というのも、給付条件の中に「住宅ローンの利用」が挙げられているからです。

ただし、購入者が50歳以上で年収650万円以下の場合には、住宅ローンを利用していなくても給付を受けられる場合があります詳しくは、国土交通省の「すまい給付金」ホームページを確認してください。

3-3.手持ちの資金が大きく減ってしまう

マンションを一括で購入するということは、一度に数千万円の現金を支払うことです。

となると、預貯金の大半を支払いに充ててしまい、購入後は資産が大幅に減る、という人も多いことでしょう。

ですが、マンションは購入後にも毎月、毎年のランニングコストが必要です。管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの税金もかかるため、手元に資金がないと生活を圧迫しかねません。

関連:マンションの税金について詳しく説明している記事

また、長い人生で重要なのは「住」だけではありません。

子どもの教育資金、家族が病気になったときの医療費など、必要な費用は多種多様です。

マンション購入だけで預貯金を使い果たしてしまうと、いざというときにお金が足りなくなり、住宅ローンよりも高利のローンを組むことになるかもしれません。それではせっかく一括購入で住宅ローン金利を節約した意味がありませんよね。

手持ちの資金の大半をつぎ込んでの一括購入には、その後の資金ショートのリスクがあることも知っておいてください。

3-4.税務署からお尋ね連絡がくる

マンションなど不動産を現金で一括購入すると、税務署から問い合わせの連絡が来ることがあります。

大金を一括で支払ったことで、「贈与など、申告しなければならない収入があったのではないか」と思われるからです。

購入資金はどうやって用意したか、年収はいくらか、マンションの購入時期と価格などを聞かれますが、脱税していない限り、本当のことを正直に答えれば問題ありません。

もし怪しい受け答えをしてしまうと、脱税を疑われる恐れがあるので要注意です。

一括購入と住宅ローン利用の総支払額比較シミュレーション

一括購入の場合と住宅ローンを利用した場合、総支払額はどれくらい違うのでしょうか?

いくつかのケースをシミュレーションしてみましょう。(固定金利1.0%/35年払いとした場合)

以下の表を見てください。

一括購入 住宅ローン 【差額】
【総支払額】 【頭金】 【総支払額】
物件価格

3,000万円

3,000万円 0円 0+3,556万7,804=3,556万7,804円 約557万円
300万円 300万+3,201万0,957=3,501万0,957円 約501万円
500万円 500万+2,963万9,780=3,463万9,780円 約464万円
物件価格

4,000万円

4,000万円 0円 0+4,742万3,753=4,742万3,753円 約742万円
300万円 300万+4,386万7,000=4,686万7,000円 約687万円
500万円 500万+4,149万5,820=4,649万5,820円 約650万円
物件価格

5,000万円

5,000万円 0円 0+5,927万9,814=5,927万9,814円 約928万円
300万円 300万+5,572万2,982=5,872万2,982円 約872万円
500万円 500万+5,335万1,790=5,835万1,790円 約835万円

一括購入の総支払額は、ローンより数百万円安いことがわかりますよね。住宅ローンの場合、これにさらに諸費用がかかります。

関連:中古マンションの諸費用について詳しく説明している記事

一括購入にはデメリットもあることを踏まえた上で、どちらがいいか検討するようにしましょう。

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マンション一括購入に必要な書類など

1.マンションの一括購入とローンとの比較の冒頭の表にも記したように、マンションの一括購入の場合、ローンに比べて必要書類は少なくて済みます。

実際に一括購入する人のために、用意する書類のリストを挙げておきましょう。

  • 住民票
  • 本人確認書類(写真入り身分証明書)
  • 印鑑(認印)
  • 銀行決済の場合は通帳、銀行印、キャッシュカード

住民票は、不動産登記をする際の本人確認のために必要です。

登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士が取得してくれるので自分で用意する必要はありません。

また、決済=支払いは銀行振り込みで行う場合が多いため、使用する口座の通帳、印鑑、キャッシュカードも必要になります。

マンションの一括購入で必要な費用

2-1.ローンの金利、団信保険料などの諸費用がかからないの項で、マンション購入に必要な費用を簡単に挙げましたが、ここでは実際に一括購入する人のために、さらにくわしく説明します。

以下の表に挙げたのが、一括購入の場合に必要な費用です。

【一般的に必要な費用】
マンション分譲費用 マンションの購入代金です。

一括購入の場合、全額を一度に支払います。

不動産仲介手数料 売買を仲介した不動産業者に支払います。
登記費用 不動産登記をする際にかかる手数料です。
不動産取得税 不動産を購入したときにかかる税金です。
収入印紙代 売買契約を結ぶときに必要な収入印紙代です。
火災保険料 加入は任意ですが、入る意思がある場合は忘れずに手続きしましょう。
【中古マンションを購入する際に必要な費用】
固定資産税、都市計画税の日割精算分 不動産にかかる固定資産税、都市計画税を、マンション取得日からその年の年末まで日割り計算した合計金額
管理費の日割精算分 マンションの前所有者が支払い済みの管理費のうち、取得日以降の分を日割り計算した合計金額
修繕積立金の日割清算分 マンションの前所有者が支払い済みの修繕積立金のうち、取得日以降の分を日割り計算した合計金額

一括購入というと、マンション購入額だけを用意すればいいように考えがちですが、これだけ多様な費用が必要になるのです。

購入前にはこれらの金額を概算して、必要な資金を準備しておきましょう。

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マンション一括購入の流れ

では、実際にマンションを一括購入する際は、どうすればいいのでしょうか?

それは以下のようなシンプルな流れです。

マンション 一括 購入画像ひとつずつ説明していきましょう。

7-1.購入申し込み

まず、購入したいマンションが決まったら、不動産販売業者、仲介業者など窓口になっている業者に購入申し込みをします。

ローンを組む場合はここから金融機関の審査が始まりますが、現金一括払いの場合は金融機関は介入しません。

そのため、お互いの売買条件が合えば購入できます。

7-2.売買契約・手付金支払い

お互いの売買条件が折り合えば、売買契約を結びます。

売買契約では、以下のことが行われます。

◎重要事項説明書による説明

不動産業者など売買の窓口になる者が、買い手に対して「重要事項説明書」を提示します。

説明書では、以下のようなことを説明しなければなりません。

  • 登記簿に記録された内容
  • 私道の負担に関して
  • マンションなど区分所有建物の場合、敷地に関する権利や共用部分についての規約など
  • 契約解除について…など

買い手側は、不明点があれば納得できるまでよく聞いてください。

◎売買契約の締結

売買の条件や規約などに納得したら、いよいよ売買契約を結びます。契約内容をよく読んで、不明点や納得いかない点がないように契約しましょう。

◎手付金の支払い

売買契約書にも納得したら、まず手付金を支払います。

この手付金には、「確かに契約をした証拠」「もし解約する場合の解約金の一部」「購入までに契約違反があった場合の違約金の一部という意味合いがあります。

金額は、売買価格の5~10%程度が相場のようです。ただし売主が不動産会社の場合は、手付金は20%以内と定められています。

手付金を支払えば、正式に売買契約が結ばれたことになります。

7-3.残金支払い=決済

買い手、売り手、不動産仲介業者、司法書士が集まって、決済を行います。

支払額から手付金を引いた残金を支払います。支払いは現金ですることもできますが、大金なので銀行振り込みを利用する場合が多いでしょう。

ちなみに売買契約から決済までは、1~2週間で済むことが多いようです。住宅ローンの場合は早くて1~2か月はかかるので、一括購入の場合は手続きがスムーズだといえます。

7-4.引き渡し

決済と引き換えに、売り主からは権利証とカギが引き渡されます。ここで司法書士が決済と引き落としを確認し、問題なければ登記所に行って登記を行います。

これにより、マンションは正式に買い手側のものになります。

マンションを一括購入する際の注意点

最後に、マンションを一括購入する場合に注意しなければいけないポイントを3つ、挙げておきましょう。

ここまでおさえておけば、きっと後悔しない一括購入ができるはずです。

8-1.購入時期を逃さない

マンションを現金一括で購入することにはたくさんのメリットがあります。

そのため、希望の物件を一括購入できる資金が貯まるまでは、マンション購入の検討を一切しない、という人もいるでしょう。

ですが、“一括購入”にこだわるあまり、買い時を逃さないように注意してください。

マンションを購入するタイミングは、「資金が十分貯まったとき」以外にもいろいろと考えられます。

たとえば子どもが進学するとき、期間限定で税の優遇措置があるとき、不動産価格が下がったときなどです。

もしかすると、一括購入を諦めて一部ローンを組んででも「いま買ったほうがよい」という物件に出会うかもしれません。

一括購入できる資金が貯まる前でも、つねにマンション探しは続けておいて、ベストなタイミング、ベストな物件を逃さないようにしましょう。

関連:中古マンションの買い時について詳しく説明している記事

8-2.購入後に必要な費用を忘れず用意する

6.マンションの一括購入で必要な費用でも説明したように、マンション購入で必要になる費用は購入代金だけではありません。手数料や税金などさまざまです。

いざ購入となったときに、これらの費用が足りないということのないよう事前に費用を概算して、マンション購入費用とは別に取り分けておきましょう。

関連:中古マンションの諸費用について詳しく説明している記事

8-3.火災保険に入る

住宅ローンを組む際には、同時に火災保険にも入るのが一般的です。もしローン返済途中で火事になった場合、物件の担保価値がなくなってしまうと金融機関も困るからです。

一方で、一括購入の場合には火災保険に加入する義務はありません。

ただ、何か特段の理由がない限りは、火災保険にはかならず入ることをお勧めします。その際には、地震保険もセットで加入するといいでしょう。

分譲マンションは高価な買い物なので、もし火事や地震で損壊してしまったら大変な損害を被ります。

そんなとき、火災保険や地震保険に入っていれば保険金を受け取ることができ、補修や住み替えの資金にあてることができます。もし住宅ローンが残っていれば、保険金をその支払いに回すこともできるのです。

「火災や地震で被害にあうことなんてめったにないのに、保険料を払うのはもったいない」という人もいるでしょうが、もしものとき数千万円の資産を失うことを考えれば、火災保険にはぜひ入っておいてほしいものです。

関連:マンションの火災保険について詳しく説明している記事

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

まとめ

いかがでしたか?マンションの一括購入について、知りたいことは概ねわかったかと思います。

ではもう一度、記事の要点をまとめてみましょう。

◎マンション一括購入のメリットは、

  • ローンの金利や諸費用がかからない
  • 値引き交渉の余地がある
  • 金融機関の審査がない
  • 保証人が必要ない
  • ローンより手続きが簡単
  • 資金を贈与された場合非課税枠がある
  • 収入が減っても住宅ローン破綻に陥らない

◎マンション一括購入のデメリットは、

  • 住宅ローン減税が受けられない
  • すまい給付金が受けられない可能性がある
  • 手持ちの資金が少なくなる
  • 税務署から問い合わせが来る可能性がある

これらを踏まえて、マンション一括購入すべきかどうか判断してください。

あなたが納得いく方法で、気に入ったマンションを手に入れられるよう祈っています!

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