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中古物件 2020.10.08 更新2020.10.08 公開

マンション管理組合とは?初心者にわかりやすく解説!トラブル事例も紹介

マンション 管理 組合画像
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マンション管理組合とは、分譲マンションの区分所有者(購入者)全員で構成される、マンションを管理する団体のことです。

具体的な活動内容は、マンションの管理規約を作ることから始まり、共用部分の清掃・設備点検などのメンテナンスから修繕積立金の管理まで、多岐にわたります。

端的にいえば、マンションの快適な住環境と、資産価値を守るために必要なあらゆる活動を担うのが、マンション管理組合の役割といえます。

マンション管理組合は法律に基づいて組織され、運営は組合員の中から選出した代表者(理事)によって構成される「理事会」を中心として行われます。

マンション 管理 組合画像マンションを購入するなら、マンション管理組合に関する正しい知識を身に付ける必要があります。なぜなら、無知のままでは大きな失敗をするリスクがあるからです。

例えば、自分がマンション管理組合の理事に選任されたとき困ってしまったり、あるいは、ずさんなマンション管理組合の中古マンションを購入して後悔することになるかもしれません。

この記事では、「初めてマンションを購入する」という初心者の方にもわかりやすく、マンション管理組合の基礎知識や、自分が管理組合の理事になったときに何をすれば良いのかを解説します。

よくあるトラブル事例もご紹介しますので、マンション管理組合に関する失敗を未然に防ぐことができるはずです。

最後までご覧いただくと、マンション管理組合についての理解が深まり、今後マンションの住人の一員として、快適にトラブルなく暮らしていくための管理組合との関わり方が身につきます。

では、さっそく見ていきましょう。

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 管理組合とはマンションを管理して住環境と資産価値を守る団体

冒頭でも触れましたが、マンション管理組合とは、マンションを適切に管理して住環境と資産価値を守るための組織で、マンションを購入したら必ず入る必要があります。

自分が管理組合の組合員になるうえでは、まずマンション管理組合の基本を理解しておくことが大切です。

本章では、マンション管理組合の成り立ちや役割など、最低限、押さえておきたい基礎知識を解説します。

マンション管理組合は法律で定められている

マンション管理組合は、マンションごとに自由に作られるものではなく、法律で定められている団体です。

マンション管理について定めた『区分所有法』にて、

“区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる”

と規定されています。

この文中に出てくる“管理を行うための団体”が「管理組合」で、“管理者”が「管理組合の理事長」にあたります。

分譲マンションの区分所有者(購入者)は全員入る必要がある

管理組合に入るのは、分譲マンションの区分所有者(購入者)です。法律上、区分所有者は全員が管理組合に入る必要があるとされています。

逆に、区分所有者以外は、管理組合に入ることができません。

例えば、マンションの所有者が他人に部屋を貸しているケースを見てみましょう。所有者から部屋を借りて住んでいる人(賃借人)は、管理組合の組合員にはなれません。

このケースで管理組合の組合員となれるのは、部屋を貸している人(マンションの所有者)となります。

マンション管理組合の役割

マンション管理組合の役割は、マンションの適切な管理を通し、良好な住環境を維持すると同時に、資産としてのマンションの価値を守ることです。

マンション管理組合の具体的な業務としては、次の3つが挙げられます。

  1. 管理規約の作成
  2. 共用部分の管理
  3. 管理費・修繕積立金の徴収と管理

マンション管理組合の運営

前述のとおり、マンション管理組合の役割は、マンションを適切に管理することです。

しかし、管理組合の組合員であるマンションの所有者全員が、そろってマンションを管理するのは、現実的ではありません。

そこで管理組合の組合員の中から理事長、理事などの代表者を選び、代表者が主体となって実務を進めていくのが一般的です。

具体的に、代表者として選任された理事長や理事が行う業務内容については、後ほど「3. 自分がマンション管理組合の役員になったら何をする?」にて詳しく解説します。

管理組合と管理会社の違い

ここで、管理組合と間違いやすい言葉として挙げられる「管理会社」について触れておきましょう。

管理会社とは、マンション管理を事業とする企業のことです。マンション管理組合などから委託を受けて、マンションの管理業務を行います。

マンション管理組合と管理会社の違いを下表にまとめました。

▼ マンション管理組合と管理会社の違い

管理組合 管理会社
意味 マンションの所有者(購入者)による団体 マンション管理を事業とする企業
役割 マンションの管理を行う 管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行う

管理会社について詳しくは「マンション管理会社とは?知っておくべき基礎知識と選び方のコツ」をご覧ください。

マンション管理組合が存在することによる3つのメリット

前章ではマンション管理組合の基礎知識について解説しました。

では、マンション管理組合には、どんな存在意義があるのでしょうか。マンション管理組合が存在することによって所有者が享受できる3つのメリットをご紹介します。

1. マンションの快適な住環境を維持できる

1つめのメリットはマンションの快適な住環境を維持できることです。

マンションには、さまざまな人が集まって生活しています。快適な住環境を維持するためには、適切な管理が不可欠です。

もし管理を行う管理組合が存在しなかったら、そのマンションは無法地帯となり、住みやすい環境を維持することは難しいでしょう。

マンション管理組合は、マンションで暮らすうえでの基本的なルール(管理規約)を定めます。このルールにマンションの住人たちが従うことで、快適な生活を送れるようになるのです。

2. マンションの資産価値を守ることができる

2つめのメリットはマンションの価値を守ることができることです。

マンションは、所有者にとって生活の場(住環境)であると同時に、大切な資産でもあります。

マンションという資産の価値を守るためには、適切なメンテナンスを行い、ときには大規模修繕を行って、価値を落とさないよう努める必要があります。

マンション管理組合では、メンテナンスや修繕計画についても、方針を定めていきます。修繕積立金の徴収を行うのも、管理組合の役割です。

マンションの資産価値を守ることは、管理組合の存在なしには不可能といえるでしょう。

3. 所有者同士のトラブルを最小限に抑えられる

3つめのメリットは所有者同士のトラブルを最小限に抑えられることです。

管理組合が存在することで、そのマンションで生活するうえでの規律やマナーが整備され、無用なトラブルを防ぐことができます。

何らかのトラブルが発生した場合でも、管理組合が仲介することで、深刻なトラブルへと発展するのを防ぐことができます。

また、マンションの資産価値を左右するような重要な決定事項については、マンション所有者の間で意見が割れることもあるでしょう。

マンション管理組合では、総会や理事会を通じて、重要事項の決定を行います。言い換えれば、分譲マンションの管理を民主主義で実現させるのが、マンション管理組合なのです。

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自分がマンション管理組合の役員になったら何をする?

実際に、自分がマンション管理組合の役員になったら、何をするのでしょうか。

本章では、役員の選任方法や、業務内容について解説します。

マンション管理組合の役員とは

一般的には、マンション管理組合には、以下の役員が設置されます。

  • 理事長
  • 副理事長
  • 理事
  • 監事

これらの役員は、管理組合の組合員の中から、総会で選任されます。総会はすべての組合員が参加する最高意思決定機関です。1年に1回以上開催されます。

役員それぞれの役割は、次項以降でご紹介しましょう。

理事の役割

理事の役割は、マンションの管理事務全般を担うことです。理事たちで構成されるのが理事会ですが、理事会を代表するのが理事長・副理事長となります。

おさらいになりますが、マンション管理組合が行う実務には、以下の3つがありました。

  1. 管理規約の作成
  2. 共用部分の管理
  3. 管理費・修繕積立金の徴収と管理

管理組合の理事になると、上記の業務を行うことになります。

具体的には、管理規約の草案の作成、共用部分を管理する外部組織(管理会社や不動産会社など)とのやり取り、管理費・修繕積立金の徴収・管理などを行います

ほかにも、マンション住民からの苦情対応、各種要望の受付なども、管理組合の理事が行う業務です。

一般的には、月に1回程度、理事が集まる理事会が開催されます。理事会に出席することも、理事の役割です。

理事長の役割

前項でご紹介した理事を代表するのが理事長です。理事長は、理事たちを取りまとめる立場となります。

加えて、理事長は区分所有上で定められた“管理者”にあたります。そのため、区分所有法にて定められた管理者の義務を負う必要があるのです。

具体的には、以下が挙げられます。

  1. 集会(総会)の招集(1年に1回以上)
  2. 報告義務(業務内容を報告する義務)
  3. 閲覧義務(規約や議事録などを保管し請求があった場合には閲覧させる義務)
  4. 善管注意義務(管理者として通常期待される注意をもって職務にあたる義務)

監事の役割

監事は、管理組合の運営が適正化どうかを監査する役割を担います。

具体的には、管理組合の業務執行状況、財政、理事会運営の様子などを監査して、監査結果を総会にて報告します。

監事は、理事を客観的に監査する必要がありますから、監事と理事を兼務することはできません。

また、監査を目的として理事会に出席できますが、理事ではないため、理事会の決議には参加できません。

一般的に役員の報酬はない

多くのマンション管理組合では、役員の報酬はありません。役員に選出されたら、基本的には無報酬で業務をこなすことになります。

しかし、役員に報酬を支払うか・支払わないかは、それぞれの管理組合の規約で定めることができます。

少数派ではありますが、規約にて報酬の支払いを定め、役員に報酬を支払っている管理組合もあります。

マンション管理組合でよくあるトラブル事例

マンション管理組合を運営するうえで、管理組合の運営自体にトラブルが発生することもあります。

ここでは、よくある事例を2つご紹介します。

1. 役割を果たさない理事を解任したい

1つめのトラブルは役割を果たさない理事を解任したいというケースです。

前章でもご紹介したとおり、理事に選任されたら、その役割をまっとうする必要があります。

しかしながら、理事会に欠席する・決められた業務を行わないなど、理事が役割を果たさないというケースもあります。

その場合には、管理組合の組合員であるマンションの所有者は、理事を解任することができます。

区分所有法には、

“マンションの区分所有者は、規約に定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる”

と規定されており、総会の決議を経て、理事の解任が可能です。

2. 理事同士の仲が悪い

2つめのトラブルは理事同士の仲が悪いというケースです。

理事会では、さまざまな議題が挙げられて議論し、決議を行っていく必要があります。その際に理事同士が口論になったり、仲違いをして雰囲気が険悪になったりするケースが見られます。

その場合、まずは理事長や副理事長が仲裁に入り、良好な関係性を維持できるように努めます。

しかし、関係性の修復が難しく、理事会の運営に支障が出るほど状況が悪化している場合には、当事者の両方またはどちらかが、理事を退任する対応が現実的でしょう。

理事の退任や欠員の補充については、管理組合の規約に則って行うことになります。

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マンション管理組合は法人化するケースもある

マンションの管理組合は、法人化するケースもあります。

区分所有法の第47条には、以下のとおり定められています。

“第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。”

つまり、管理組合の総会で法人となることが決議され、登記を行うと「管理組合法人」という法人格となるのです。

管理組合を法人化することには、メリット・デメリットがあります。それぞれ見ていきましょう。

マンション管理組合を法人化するメリット

まず、マンション管理組合を法人化するメリットは大きく分けて3つあります。

1. 管理組合名義の口座を開設できる

1つめのメリットは管理組合名義の口座を開設できることです。

マンション管理組合を法人化していない場合、組合員から徴収した管理費や修繕積立金などは、役員の個人口座にて管理することになります。

管理組合の財産と、個人の財産の区別がつきにくいため、不正が起きやすくなります。

一方、管理組合を法人化すると、金融機関で管理組合名義の口座を開設できます、管理組合の財産は、管理組合名義の口座で管理ができるため、不正を防ぎやすくなります。

2. 管理組合名義で修繕金などの借り入れが可能になる

2つめのメリットは管理組合名義で修繕金などの借り入れが可能になることです。

管理組合が法人化すると、口座が開設できるだけでなく、金融機関からの借り入れも可能になります。

例えば、大規模な修繕などのために借り入れを行いたい場合には、管理組合の法人化は必須となります。

3. 調停・訴訟などを法人の名義で行える

3つめのメリットは調停・訴訟などを法人の名義で行えることです。

管理組合の運営上、管理組合と管理会社、管理組合と住人などの間で調停や訴訟となることがあります。

管理組合が法人化していない場合、管理組合の理事長名義で調停や訴訟を行います。トラブルの矢面に立たざるを得ない理事長の負担は大きなものです。

また、理事の交代のたびに、さまざまな手続きが必要になる問題もあります。

管理組合を法人化すると、訴訟などは管理組合法人の名義で行うことができるようになります。理事長個人の負担を軽減するとともに、手続きの手間も削減できるのです。

マンション管理組合を法人化するデメリット

次に、マンション管理組合を法人化するデメリットは大きく分けて2つあります。

1. 法人化の手続きに手間・費用がかかる

1つめのデメリットは法人化の手続きに手間・費用がかかることです。

管理組合を法人化するためには、設立登記の手続きが必要です。その内容は、組合等登記令で定められています。

具体的には、登記必要書類・登記申請書を用意して、法務局へ登記申請することになります。法人化の手続きを弁護士や司法書士に依頼する場合には、弁護士や司法書士に支払う報酬が発生します。

金額は、依頼先や状況によりさまざまですが、5万円から10万円程度です。

なお、管理組合の法人化の申請書は、法務局のウェブサイトの商業・法人登記の申請書様式:法務局 にありますので、詳しくはこちらをご覧ください。

2. 理事長交代のたびに登記変更が必要になる

2つめのデメリットは理事長交代のたびに登記変更が必要になることです。

登記申請が必要なのは、法人化する最初の1回のみではありません。その後も、法人の代表である理事長が交代するたびに、代表者変更登記が必要になります。

このように、管理組合を法人化すると、手間と費用がかかることがデメリットです。かかる手間・費用を上回るメリットが感じられないのであれば、管理組合を法人化する意味はないといえるでしょう。

マンション管理組合と関わるうえでの注意点

最後に、マンションの所有者として、マンション管理組合と関わるうえで注意したい点を2つ、ご紹介します。

1. 無関心にならない

1つめの注意点は無関心にならないことです。

すべてのマンション所有者は、管理組合の一員です。管理組合の活動を「自分ごと」として捉えることが、とても重要です。

実際に、マンション所有者が管理組合の活動に無関心なマンションでは、住民の居住ルールが崩壊して住環境が悪化したり、管理組合の理事が不正をはたらいたりと、大きなトラブルを抱えやすくなります。

具体的には、総会には欠かさず出席する・会計の内容をチェックする・発行物はすみずみまでしっかり読むなど、マンション管理組合に活動に関心を持ちましょう。

2. 助け合いの精神を忘れない

2つめの注意点は助け合いの精神を忘れないことです。

マンション管理組合とは、言い換えれば、皆でお金を出し合い、共通の目的(住環境の維持や資産価値の増大)に向かって協力する共済的事業です。

管理組合の構成員同士が助け合う風潮があり、良好なコミュニケーションが取れているマンションでは、マンション管理が適切に行われ、資産価値が維持される傾向にあります。

ぜひ、助け合いの精神を忘れずに、マンションの管理組合に関わっていきましょう。

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まとめ

管理組合とはマンションを管理して住環境と資産価値を守る団体のことです。

区分所有法という法律で定められた組織で、分譲マンションの区分所有者(購入者)は全員、管理組合に入る必要があります。

マンション管理組合の役割は、マンションの適切な管理を通し、良好な住環境を維持すると同時に、資産としてのマンションの価値を守ることです。

具体的な業務としては、以下が挙げられます。

  • 管理規約の作成
  • 共用部分の管理
  • 管理費・修繕積立金の徴収と管理

マンション管理組合の運営

混同しやすい「管理組合」と「管理会社」の違いは以下の通りです。

▼ マンション管理組合と管理会社の違い

管理組合 管理会社
意味 マンションの所有者(購入者)による団体 マンション管理を事業とする企業
役割 マンションの管理を行う 管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行う

マンション管理組合が存在することによる3つのメリットはこちらです。

  1. マンションの快適な住環境を維持できる
  2. マンションの資産価値を守ることができる
  3. 所有者同士のトラブルを最小限に抑えられる

マンション管理組合では、理事長・副理事長・理事・監事などの代表者を役員として選出して、実務を進めていきます。

マンション管理組合でよくあるトラブル事例を2つ、ご紹介しました。

  1. 役割を果たさない理事を解任したい
  2. 理事同士の仲が悪い

マンション管理組合は、法人化するケースもあります。

▼ マンション管理組合を法人化するメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 管理組合名義の口座を開設できる
  • 管理組合名義で修繕金などの借り入れが可能になる
  • 調停・訴訟などを法人の名義で行える
  • 法人化の手続きに手間・費用がかかる
  • 理事長交代のたびに登記変更が必要になる

マンション管理組合と関わるうえでの注意点は、以下のとおりです。

  • 無関心にならない
  • 助け合いの精神を忘れない

マンションを購入してマンション所有者となったら、管理組合との関わりは必須となります。その存在意義を理解して、自分ごととして関わっていくことが、心地よく暮らしていくための第一歩です。

本記事を、今後の管理組合との関わり方を考えるきっかけとしていただければ幸いです。

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