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中古物件 2020.10.08 公開

マンション管理会社とは?知っておくべき基礎知識と選び方のコツ

マンション 管理会社画像
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マンション管理会社とは、マンションの共有部分の管理業務を、マンションの所有者から委託されて行う企業のことです。

マンション管理会社が行う業務内容は、清掃・ゴミ出し・巡回・蛍光灯の付け替えから修繕計画の立案まで、非常に多岐にわたります。

例えば、マンションに常駐している「管理人」、ゴミ出し・清掃を行う「清掃員」、警備を行う「警備員」などは、マンションの管理会社から派遣されています。

快適にマンションで暮らすためには、「管理会社」とは何なのか知っておくことが大切です。管理会社について無知なまま放任していると、思わぬトラブルに巻き込まれるリスクがあるからです。

この記事では、マンションの管理会社について、基礎知識から選び方まで、詳しく解説します。

  • マンション管理会社の業務とは?
  • マンション管理会社への2つの委託方式(全部委託/一部委託)
  • マンション管理会社の種類(デベロッパー系/独立系)
  • 失敗しないマンション管理会社の選び方のポイント
  • 2020年マンション管理会社ランキング TOP50

これから分譲マンションを購入予定の方・現在マンションで暮らしている方にとって、しっかり把握しておくべき知識となります。

ぜひ、管理会社について理解を深め、快適なマンション生活を実現していきましょう。さっそく続きをご覧ください。

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マンション管理会社とは?知っておきたい基礎知識

冒頭でも触れたとおり、マンションの管理会社とは、マンションの共有部分(部屋以外の廊下、階段、エレベーター、エントランスなど)の管理業務を行う企業のことです。

まずは、マンション管理会社の基礎知識から見ていきましょう。

1-1. マンション管理会社の業務

マンション管理会社の業務は、一言でいえば「マンションの共有部分の管理」ですが、その内容は多岐にわたります。

主な業務としては、以下が挙げられます。

  1. 清掃・ゴミ出し
  2. 巡回・警備
  3. 保守点検
  4. 建物・設備・共有部分などの修繕、メンテナンス
  5. 管理組合の運営サポート(総会・理事会の準備、管理費などの徴収・帳簿管理、修繕計画の立案など)
  6. その他マンション管理に関わる全般

これらの業務のうち、実際にどの業務をどの程度担うのかは、委託方式によって変わります。

委託方式については「2. マンション管理会社への2つの委託方式」にて解説しますので、そちらをご覧ください。

ここでまず注目していただきたいのは、「5. 管理組合の運営サポート」に登場する管理組合という言葉です。

管理会社と管理組合は、何が違うのでしょうか。次項で詳しく見ていきましょう。

1-2. 管理会社と管理組合の違い

「マンション管理会社」と「マンション管理組合」は、似ている言葉ですが、意味はまったく異なります。

管理組合は、マンションごとに、そのマンションの所有者全員によって構成される組織です。簡単にいえば「管理組合=マンションの所有者」となります。

管理組合

  • 意味:マンションの所有者(購入者)による団体
  • 役割:マンションの管理を行う

管理会社

  • 意味:マンション管理を事業とする企業
  • 役割:管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行う

マンションの管理業務を行う義務を担うのは、マンションの所有者による管理組合です。

しかし、マンションの所有者は、マンションの管理業務については素人です。さらに、多忙でマンション管理に十分な時間を割けないことが多いものです。

そこで、マンション管理組合は、マンションの管理業務のプロである管理会社に費用を支払って、マンションの管理業務を委託します。

つまり、“管理組合から、マンションの管理業務を委託される企業が、管理会社”という関係にあるのです。

マンションの管理組合について詳しくは「マンション 管理組合」をご覧ください。

マンション管理会社への2つの委託方式

ここまでお読みいただき、「マンションの所有者で構成される管理組合から、マンションの管理業務を委託されるのが管理会社」ということが、ご理解いただけたかと思います。

管理組合が管理会社に管理業務を委託する委託方式には、大きく分けて2つあります。

  1. 全部委託方式
  2. 一部委託方式

それぞれ詳しく見てみましょう。

2-1. 全部委託方式

1つめの委託方式は全部委託です。

全部委託では、マンション管理に関する一切の業務を、全面的に管理会社に委託します。

1つの管理会社が管理業務を一括して行うため、管理組合の負担は大幅に軽減されます。しかし、その分、管理会社に支払う管理委託費用は高額になります。

全部委託のメリット

  • 管理組合の負担が軽減される

全部委託のデメリット

  • 管理委託費用が高額になる

2-2. 一部委託方式

2つめの委託方式は一部委託です。

これは、マンション管理に関する業務の一部だけを管理会社に委託し、それ以外は、管理組合が業務を行ったり、直接個々の業者に依頼したりする方式です。

例えば、「常駐の管理人業務のみ管理会社に委託し、清掃はマンションの住人が順番に行う」というようなケースが、一部委託にあたります。

全部委託に比べると、一部委託の方が管理委託費用は割安になります。しかし、その分、管理組合の負担は大きくなります。

一部委託のメリット

  • 管理委託費用を低く抑えられる

一部委託のデメリット

  • 管理組合の負担が大きくなる

2-3. 番外編:自主管理方式

番外編として自主管理という方式もあります。

自主管理方式は、管理会社に管理を委託せず、管理組合がすべての管理業務を行う方式です。

管理会社に支払う委託費用がかかりませんが、管理組合の負担は非常に大きくなります。

中規模以上のマンションでは、現実的には難しい方式といえるでしょう。

自主管理のメリット

  • 管理委託費用がかからない

自主管理のデメリット

  • 管理組合の負担が非常に大きくなる

どの管理方式にも、メリット・デメリットがあります。どの方式を選ぶのかは、管理組合の理事会・総会の決議を経て、マンションの所有者全員で決めることになります。

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マンション管理会社の種類

マンション管理会社には、大きく分けて2種類があります。デベロッパー系と独立系です。

3-1. デベロッパー系管理会社

デベロッパー系とは、デペロッパー(マンションの建設や分譲を行う会社)の子会社やグループ会社の管理会社です。

例えば、三井系の「三井不動産レジデンシャルサービス」や、住友系の「住友不動産建物サービス」が、デペロッパー系管理会社になります。

子会社などに管理会社を持つデベロッパーがマンションの建設・分譲を行う際には、最初から系列の管理会社がセットされています。

建設・分譲からその後の管理まで、一括して同じ系列の企業が担うことになります。

管理組合にとっては、建物に不具合が生じたときや、修繕時の対応がスムーズになるというメリットがあります。一方で、管理委託費用は高めになる傾向があります。

デベロッパー系管理会社のメリット

  • 建設から管理まで同系列の企業に依頼できるため、メンテナンスや修繕の対応がスムーズ

デベロッパー系管理会社のデメリット

  • 管理委託費用が高め

3-2. 独立系管理会社

独立系とは、デベロッパー系管理会社以外の管理会社です。

独立系には、中小企業から大手まで幅広い管理会社が存在し、その特徴はさまざまです。

独立系管理会社では、デベロッパー系管理会社とは違い、親会社の建設したマンションの管理物件が、自動的に下りてくるようなことはありません。

その分、熾烈な競争にさらされており、競争原理が働いています。他社との差別化を図るために、デベロッパー系管理会社では提供していないユニークなサービスを展開していたり、委託費用が安価だったりすることもあります。

一方で、管理会社に対して強引な営業をかけてくる独立系管理会社も存在します。なかには悪質なケースもありますので、注意が必要でしょう。

独立系管理会社のメリット

  • 管理委託費用が安いケースがある
  • ユニークなサービスが見つかりやすい

独立系管理会社のデメリット

  • 強引な営業など悪質な会社もある

失敗しないマンション管理会社の選び方のポイント

管理会社を選ぶときはどんな点に注意すればよいのでしょうか。4つのポイントをご紹介します。

4-1. 複数の候補から費用の見積もりを出してもらう

1つめのポイントは複数の候補から費用の見積もりを出してもらうことです。

管理会社には、さまざまな企業があり、その費用感もさまざまです。まずは、候補となる管理会社を複数ピックアップしたうえで、相見積もりを取り、条件を比較する必要があります。

この複数の管理会社を比較検討することは、管理会社を選ぶ過程を透明化する意味でも、重要です。

マンションの所有者全員が納得できるよう、公平に検討を進めましょう。

4-2. 管理中のマンションを視察する

2つめのポイントは管理中のマンションを視察することです。

1つめのポイントで、複数の候補から見積もりを取り寄せることをお伝えしましたが、見積もりからわかることは費用感のみです。

単に安い管理会社を選ぶのではなく、「管理の質」についても適切かどうか、確認する必要があります。

そのためには、候補となっている管理会社が管理中のマンションを聞き、現地に赴いて調査するのが確実です。

エントランス・ゴミ捨て場・エレベーターなどの清掃状況や、掲示板の貼り紙、植栽の手入れ状況など、管理が適切に行われているか、チェックしましょう。

4-3. 専門家に助言を求める

3つめのポイントは専門家に助言を求めることです。

スムーズに管理会社が決定すれば良いのですが、判断つきかねる場合やマンション管理組合の中でも意見が割れた場合には、マンション管理士などの専門家に助言を求めると良いでしょう。

そのマンションが求める条件に合う管理会社はどこなのかのアドバイスを得ることができます。

また、業界内の情報にも精通していますので、評判が良い管理会社・評判が悪い管理会社についての情報も得られるでしょう。

4-4. 契約期間を長期にしない

4つめのポイントは契約期間を長期にしないことです。

これは管理会社を選んだあとの注意点となりますが、その時点でベストと思える管理会社を選んでも、実際に管理業務をスタートしたら不満が出てくる可能性もあります。

その際には、柔軟に別の管理会社に変更できるよう、契約期間は長期にせずに短期間で更新していくことをおすすめします。

具体的には、1年契約として1年単位で更新すると良いでしょう。

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マンション管理会社を変えたいときの手続き

マンション管理会社を変えたいときには、3ステップの手続きが必要になります。

  • 【ステップ1】管理組合の総会で決議する
  • 【ステップ2】現行の管理会社との契約を解除する
  • 【ステップ3】新たな管理会社との契約を締結する

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

【ステップ1】管理組合の総会で決議する

1つめのステップは管理組合の総会で決議するです。

管理会社の変更を行うためには、管理組合で合意することが必要です。

具体的には、マンション管理組合の理事が、マンション管理会社変更の総会議案書を作成し、総会を開催して、総会にて決議を行います。

一般的には、マンション管理会社の変更は、普通決議(過半数の賛成)で実行できます。

【ステップ2】現行の管理会社との契約を解除する

2つめのステップは現行の管理会社との契約を解除するです。

管理組合の総会で、管理会社の変更が決議されたら、現行の管理会社との契約解除を進めていきます。

契約解除に必要な手続きや、契約解除の通告から実際に解除されるまでの猶予期間などの詳細は、管理委託契約書に記載されている内容に基づいて行います。

【ステップ3】新たな管理会社との契約を締結する

3つめのステップは新たな管理会社との契約を締結するです。

現行の管理会社との契約を解除するとともに、新たな管理会社との契約を締結します。

新たな管理会社との管理委託契約書の内容を吟味し、間違いや不利な条件がないか、よく確認しましょう。

2020年マンション管理会社ランキング TOP50

マンション管理会社の候補をどう選んだら良いかわからない場合には、マンション管理会社のランキングが参考になります。

マンション管理新聞社が、年に1回、マンション管理会社の受託戸数ランキングを発表しています。

順位 社名 受託戸数
1 日本ハウズイング 459,551
2 大京アステージ 429,576
3 長谷工コミュニティ 366,793
4 東急コミュニティー 341,041
5 三菱地所コミュニティ 335,980
6 大和ライフネクスト 273,011
7 合人社計画研究所 217,075
8 三井不動産レジデンシャルサービス 209,421
9 住友不動産建物サービス 173,147
10 野村不動産パートナーズ 164,126
11 日本総合住生活 161,162
12 コミュニティワン 160,377
13 あなぶきハウジングサービス 127,990
14 穴吹コミュニティ 108,757
15 伊藤忠アーバンコミュニティ 106,680
16 グローバルコミュニティ 98,513
17 東京建物アメニティサポート 76,387
18 近鉄住宅管理 66,258
19 ナイスコミュニティー 63,746
20 大成有楽不動産 57,560
21 浪速管理 56,019
22 レーベンコミュニティ 52,814
23 日鉄コミュニティ 51,086
24 日本管財住宅管理 49,709
25 ライフポート西洋 49,163
26 日本住宅管理 42,923
27 関電コミュニティ 41,018
28 明和管理 40,666
29 ホームライフ管理 39,473
30 MMSマンション マネージメントサービス 37,377
31 三井不動産レジデンシャルサービス関西 33,367
32 住商建物 33,217
33 阪急阪神ハウジングサポート 32,591
34 日神管財 32,219
35 伏見管理サービス 30,737
36 互光建物管理 29,436
37 ユニオン・シティサービス 29,040
38 双日総合管理 28,690
39 エスリード建物管理 27,470
40 クラシテ 24,047
41 マリモコミュニティ 23,895
42 長谷工コミュニティ九州 23,457
43 名鉄コミュニティライフ 22,286
44 大和地所コミュニティライフ 22,094
45 スカイサービス 21,366
46 日本ビルサービス 21,028
47 エフ・ジェー・コミュニティ 19,989
48 エム・シー・サービス 19,616
49 エステム管理サービス 19,226
50 TFDコミュニティ 18,845

出典:マンション管理新聞社

なお、「4. 失敗しないマンション管理会社の選び方のポイント」でもご紹介しましたが、マンション管理組合(マンションの所有者)のみでは決めかねる場合には、専門家のサポートも受けながら、最適なマンション管理会社を選んでいきましょう。

まとめ

マンション管理会社とは、マンションの共有部分の管理業務を、マンションの所有者から委託されて行う企業のことです。

マンション管理会社の業務は多岐にわたります。

  1. 清掃・ゴミ出し
  2. 巡回・警備
  3. 保守点検
  4. 建物・設備・共有部分などの修繕、メンテナンス
  5. 管理組合の運営サポート(総会・理事会の準備、管理費などの徴収・帳簿管理、修繕計画の立案など)
  6. その他マンション管理に関わる全般

マンション管理会社と混同しやすい言葉に「管理組合」がありますが、以下の違いがあります。

管理組合

  • 意味:マンションの所有者(購入者)による団体
  • 役割:マンションの管理を行う

管理会社

  • 意味:マンション管理を事業とする企業
  • 役割:管理組合から委託を受けてマンションの管理業務を行う

マンション管理会社への委託方式には全部委託方式・一部委託方式があります。

メリット デメリット
全部委託方式 管理組合の負担が軽減される 管理委託費用が高額になる
一部委託方式 管理委託費用を低く抑えられる 管理組合の負担が大きくなる

マンション管理会社にはデベロッパー系・独立系があります。

メリット デメリット
デベロッパー系 建設から管理まで同系列の企業に依頼できるため、メンテナンスや修繕の対応がスムーズ 管理委託費用が高め
独立系 管理委託費用が安いケースがある

ユニークなサービスが見つかりやすい

強引な営業など悪質な会社もある

失敗しないマンション管理会社の選び方のポイントは以下のとおりです。

  1. 複数の候補から費用の見積もりを出してもらう
  2. 管理中のマンションを視察する
  3. 専門家に助言を求める
  4. 契約期間を長期にしない

マンション管理会社を変えたいときは、以下の手続きを行います。

  • 【ステップ1】管理組合の総会で決議する
  • 【ステップ2】現行の管理会社との契約を解除する
  • 【ステップ3】新たな管理会社との契約を締結する

なお、マンション管理会社について理解するためには、委託する大本となる「管理組合」について理解しておくことが不可欠です。

管理組合については「マンション管理組合とは?初心者にわかりやすく解説!トラブル事例も紹介」にて詳しく解説しています。ぜひ続けてご覧ください。

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