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中古物件 2020.11.02 更新2020.11.02 公開

マンション管理費とは?価格相場や管理費が高いマンションの特徴を解説

マンション 管理費画像
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マンションの管理費とは、マンション(主に分譲マンション)の日常的な維持管理をするための費用をいいます。

なお、平成30年度の調査では、1戸あたりのマンション管理費の全体平均は、月額15,956円となっています。

「管理費は毎月の家計の負担になる」とマイナスイメージを持っている方もいるかもしれませんが、マンションを日々清潔な状態に保てなければ資産価値を下げてしまうこともあるので、とても重要な費用と認識するべきものです。

この記事では、マンション管理費とは何かや価格相場について理解するために、以下のことを解説していきます。

マンション管理費とは日常的な維持管理をする費用

一方、修繕管理費は大規模修繕のための費用を毎月積み立てるもの

マンション管理費の相場は月額1.6万円程度

ただし、完成年数や総戸数、階数によって相場が違う!

  1. 昭和44年以前は約1万円だった管理費➡平成27年以降は約2万円と倍になっている
  2. 総戸数が20戸以下のマンションは約1.9万円と高い
  3. 20階以上のマンション(タワーマンション)は約2.5万円と高い

マンション管理費が適正価格かどうか判断する方法

  1. 平均相場と比べてみる
  2. 管理の内容を確認してみる
  3. ローン返済+管理費+修繕積立金の合計で判断する

記事の後半では、マンション管理費についてよくある質問の回答も載せています。

この記事を読めば、マンション管理費とは何なのか理解できるとともに、「購入したいマンションの管理費が高い気がする…」とお悩みの方でも管理費が適正かどうか判断できるようになっています。ぜひ最後までお読みください。

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マンションの管理費とは何か

そももそマンションの管理費とは何かを解説していきます。

1-1. 管理費とはマンションの日常的な維持管理費用

マンションの管理費とは、ひとことでいうと分譲マンション(主に共用部の)の日常的な維持管理をするための費用をいいます。

賃貸マンションでも管理人が常駐するような物件では管理費がかかることがありますが、この記事では主に、分譲物件つまりマンションの部屋を住人が購入するタイプの物件について解説していきます。

分譲マンションの日常的な維持管理には、具体的に以下のようなものがあります。

  • 常駐している管理人がマンションを清掃・管理・保全するための費用
  • 共用部分(廊下や駐車場、庭、エレベーターなど)の電気代や水道料金
  • 共用部分の電球を交換する費用
  • ゴミを処分するための費用
  • 常駐している管理人の人件費
  • エレベーターや貯水槽などの保守点検費用
  • 共用部分の火災保険やその他の損害保険の保険料

これらの管理の対価として、マンションの部屋の持ち主が毎月管理費として、修繕積立金などと一緒に口座振替などで支払うケースが多いようです。一般的に、これらの管理は不動産管理会社に委託される事が多く、委託された管理会社が日常の管理業務を行います。

1-2. マンション管理費と修繕積立金の違い

前述した通りマンションの管理費は委託管理している不動産管理会社に支払うものですが、その際に、管理費と修繕積立金を合わせた合計額を支払うケースが一般的です。

そこで「管理費と修繕積立金はどう違うの?」との疑問が出てきますよね。

修繕積立金は、日常的な維持管理に支払う管理費と違い、長期的な積立金と考えると分かりやすいでしょう。毎月支出はせず、修繕が必要になった場合や10~15年ごとに行う大規模修繕のために積み立てておくものです。大規模修繕には数百万円単位の費用がかかり、その費用を準備するために修繕積立金があるのです。

管理費 修繕積立金
支払うタイミング 毎月 毎月
使われるタイミング 毎月 使わずに積み立てておき、

修繕が必要になった箇所または

大規模修繕の時に使う

費用の目安 毎月1.5万円~2万円程度

(詳しくは後述)

毎月1万円~1.5万円程度

毎月積み立てた修繕費が使われるのは、以下のような場合です。

  • 10〜15年ごとに行われる大規模修繕の費用
  • 外壁の改修工事
  • 屋根、屋上の防水改修工事
  • 外装、内装、階段の手すりなどのペンキ塗り替え
  • 敷地内駐車場や駐輪場の補修、増設費など
  • 給排水管の取り替え工事費
  • 受水槽の取り替え工事費
  • 台風、地震など自然災害による損傷の修繕
  • 集合ポストの取り換え
  • その他、共用部分の変更や改修工事

マンションの修繕費や大規模修繕についてもっと詳しく知りたい方は、「マンション修繕費とは?値上げする理由や平均相場を理解しよう」の記事をご覧ください。

1-3. マンション管理費を払うメリット

「マンション管理費の必要性は分かったけど、なんで毎月払わなければならないのか」と思っている方もいるかも知れませんが、マンション管理費を払うことは実は住民にとって大きなメリットがあります。それは、マンションの資産価値を保つということです。

適正な管理費を支払うことで適切にマンションの共用部分や外観がきれいなまま保たれれば、マンションの資産価値を維持できます。逆に、管理費がかからない自主管理のマンションでは、共用部分を清潔に保つことや適切な補修がされず、老朽化を進めてしまいかねません。

いつか分譲マンションを売却する日が来るまで、できるだけ資産価値を下げたくないならば、適切に管理されているマンションの方がおすすめです。

1-4. マンション管理費の決まり方

マンション管理費がいくらになるかはケースバイケースですが、一般的なケースを紹介します。

ほとんどの場合、管理費の6〜7割は管理会社に支払われる委託業務費に当てられます。その他、共用廊下やエントランス、エレベーター、自動ドア、駐車場などの光熱費や水道代、保守点検費用などに応じて価格が決まります。

したがって、コンシェルジュサービスなど24時間管理人が複数常駐しているマンションや、共用部分が充実しているマンションの方が管理費は高くなります

また、同じマンション内でも部屋の広さによって管理費が変わります。なぜならば、専有部分(それぞれが所有する生活スペース)の広さによって共有部分の持分が配分されているからです。

例えば同じマンションで広さが30㎡の部屋と60㎡の部屋の管理費を比べると、後者は管理費も倍になります。

マンション管理費の相場

国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1戸あたりのマンション管理費の全体平均は、月額15,956円となっています。ただしこの調査では、いわゆる管理費の他、専用庭や駐車場の使用料も含んだ額となっております。

全体平均は月額1.6万円程度ですが、「タワーマンションの管理費は高い」「戸数が少ないマンションは高い」などいくつか特徴があるため、エリア別や戸数別、階数別に詳しく見ていきましょう。

特徴ごとの相場を見て、あなたのマンションは相場よりも高いのか低いのか参考にしてみると良いでしょう。

2-1. エリア別のマンション管理費平均

マンション管理費の平均相場を地域別にまとめた結果がこちらです。

地域別 管理費平均相場

(使用料・専用使用料からの充当額を含む)

北海道 15,190円
東北 16,550円
関東 16,096円
北陸・中部 16,947円
近畿 16,240円
中国・四国 14,590円
九州・沖縄 15,057円

参考:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」管理組合向け調査の結果 p.176

中国・四国地方が少し安いですが、おおむね14,000円〜16,000円程度と、エリア別の差異はそれほど無いことが分かります。

2-2. 完成年次別のマンション管理費平均(新しいほうが高い)

次に、マンションが完成した年ごとに管理費を見ていくと、新しく建てられたマンションの方が管理費が高いことが分かります。

完成年次別 管理費平均相場

(使用料・専用使用料からの充当額を含む)

昭和44年以前 10,341円
(省略) (省略)
平成元年 14,346円
~平成6年 14,997円
~平成11年 16,862円
~平成16年 17,318円
~平成21年 18,327円
~平成26年 18,138円
平成27年以降 19,897円

参考:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」管理組合向け調査の結果 p.177

築50年以上のマンションの管理費平均は1万円程度ですが、平成6年築以降は約1.5万円程度となり、平成27年以降に建てられたマンションは2万円程度と、2倍の差が付いていることが分かります。

年数を追うごとに管理費の平均相場が上がってきている理由としては、電気代や水道代、火災保険料などが年々上がっていること、管理人などに支払う人件費が増加していることなどが考えられます。

また、設備が充実している大規模マンションや住民へのサービスが手厚いマンションが増えたことにより、管理費が高額なマンションが増え、全体の管理費平均を押し上げている側面もあります。

2-3. 総戸数別のマンション管理費平均(戸数が20戸以下は高い)

次に、総戸数別に見たマンション管理費の平均相場を見ていきましょう。これを見ると、管理費1.5万円~1.7万円程度が多い中、20戸以下の規模のみ約1.9万円と高くなっていることが分かります。

総戸数規模別 管理費平均相場

(使用料・専用使用料からの充当額を含む)

20戸以下 19,237円
21~30戸 16,997円
31~50戸 15,049円
51~70戸 15,346円
76~100戸 16,455円
101~150戸 15,089円
151~200戸 15,951円
201~300戸 16,365円
301~500戸 17,703円
501戸以上 15,224円

参考:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」管理組合向け調査の結果 p.175 

総戸数が20戸以下など小規模なマンションは、管理費を少ない人数でまかなわなければならないため、どうしても管理費の相場が高くなりがちです。一方、総戸数が多い大規模マンションは管理費は低くなる傾向にあります。

ただし、タワーマンション型の物件は低層マンションと違った設備が必要となるため管理費も高くなりがちです。また、機械式駐車場があるマンションもそのメンテナンスに費用がかかるため、管理費が高くなる傾向があります。

2-4. 階数別のマンション管理費平均(20階以上は高い)

最後に、階数別の管理費を比較していきましょう。単棟型の平均の管理費は約1.6万円ですが、20階建以上だけ約2.5万円と突出して管理費が高いことが分かりますね。

形態別 管理費平均相場

(使用料・専用使用料からの充当額を含む)

単棟型 16,213円
3階建以下 14,965円
4~5階建 16,892円
6~10階建 15,307円
11~19階建 16,155円
20階建以上 25,069円

参考:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」管理組合向け調査の結果 p.176 

この結果からも、いわゆるタワーマンション型の物件は管理費平均が高いことが分かります。

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購入前に知っておこう!管理費が高いマンションの特徴

2章でお伝えしたマンション管理費の相場から、管理費が高いマンションの特徴が見えてきました。

3-1. 総戸数が20戸以下などの小規模マンション

マンションの総戸数が20戸以下など、戸数が少ないマンションは管理費が高くなる傾向にあります。

「2-3. 総戸数別のマンション管理費平均(戸数が20戸以下は高い)」でも説明した通り、戸数別に見た管理費平均は1.5万円~1.7万円程度が多い中、20戸以下の規模のみ約1.9万円と高くなっていることが分かります。

戸数が少ないマンションの管理費が高いのは、維持管理費用を少ない人数で負担しなければならないからです。

例えば40戸のマンションと20戸のマンションがあり、どちらもエレベーターが1基設置されているとします。その管理費用を40戸で負担するのと20戸で負担するのでは、負担額に差が出てくるのは分かりますよね。

同様に、管理人の人件費や、設備の清掃代、警備料金など、マンションの大きさで費用があまり変わらないものが他にもあるため、戸数が少ないマンションは必然的に管理費が高めになります。

3-2. タワーマンション(20階建て以上)

20階建て以上などのタワーマンションは、それ以下の高さのマンションと比べると管理費が高くなりがちです。

「2-4. 階数別のマンション管理費平均(20階以上は高い)」の表で見たように、19階建て以下の管理費は1.4万~1.7万円程度なのに対し、20階建て以上のマンションの管理費は約2.5万円という結果が出ています。

なぜタワーマンションの管理費が高くなるかというと、高層建築物ならではの設備があるからです。

消防法により、高さ31m以上の建築物(15階建て以上など)には非常用エレベーターの設置が、そして高さ100m以上の建築物(30階建て以上など)にはヘリポートの設置が義務付けられています。こうした設備を保全・整備するための維持費がかかるため、高層マンションの管理費は高くなります。

さらに、タワーマンションは居住者向けの設備やサービスが充実していることが多いため、それらを運営する維持費が必要となります。

例えば受付にコンシェルジュが常駐していたり、24時間利用できるフィットネスクラブがあったり、居住者向けのパーティールームが完備されていたり…さまざまな恩恵を受けられるタワーマンションなので、管理費が高くなるのもうなずけますよね。

安すぎても危険?マンション管理費が適正価格か判断しよう

マンション管理費の相場、そして管理費が高くなりがちなマンションの特徴を解説してきました。ここまで読むと「管理費が高いマンションは敬遠した方が良いのかな…」と考える方もいるかもしれませんが、決してそうではありません。

マンションを維持管理するために必要な費用ならば、払った方が良いに越したことはありません。大切なのは、管理費が適正かどうかです。これから分譲マンションを購入しようとしている方は、ぜひ購入前にマンション管理費が適正かどうかチェックしてみてください。

4-1. 管理費の平均相場と比べてみよう

まずは「2. マンション管理費の相場」で紹介した、エリア別・完成年次別・総戸数別・階数別のマンション管理費相場で該当する項目と比較してみましょう。あまりに平均相場よりも管理費が高い場合は、なにか原因があるはずなので探ってみる必要があります。

ただし、比較する場合は、広さによっても管理費が異なる点に留意する必要があります。

一般的に分譲マンションの平均的な間取りは3LDKといわれているため、平均相場(月額15,956円)も、広さが60~70㎡ぐらいの場合の管理費と考えられます。もし購入予定のマンションが30㎡程度のワンルームなら、平均相場より1/2程度の価格でないと相場より高めということになります。

また、あまりに管理費が安い場合も注意が必要です。古いマンションの中には自主管理のところもありますが、管理会社に委託する場合と比べて管理が行き届いていないケースもあります。

日々の維持管理がマンションの資産価値を保全することにつながるため、結果的にはメリットが大きいといえます。

4-2. マンション管理の内容を確認してみよう

マンション管理費が平均相場と比べてどうか調べた後は、維持管理の内容も確認してみましょう。

管理人が24時間常駐している場合や、共有部分の設備が充実している場合、居住者向けサービスが手厚い場合など、平均相場と比べて管理費が高いケースがあります。納得する理由が見つけられるなら、管理費が相場より高くても受け入れることができるでしょう。

管理費が高い理由が見つからない場合は不動産会社の担当者に訊ねてみてください。不当に費用が高い場合は購入を見送ることも考えたほうが良いかもしれません。

4-3. ローン返済+管理費+修繕積立金の合計で判断しよう

マンション購入後に毎月支払う金額は、管理費だけでなくローン返済と修繕積立金もあります。(その他、駐車場代や町内会費などもあるかもしれません。)

最終的には、マンション管理費が高いか低いかではなく、これらの合計額を毎月払っていくことで家計を圧迫しないか、冷静に判断することが必要です。

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マンション管理費についてのよくある質問

マンション管理費の概要や相場が分かったところで、マンション管理費についてよくある質問について回答していきます。

5-1. マンション管理費は値上がりすることもある?

【回答】あります。

例えば、宅配ロッカーを新設して管理する内容が増えた場合、日常的に補修が必要なものの補修費用が値上がりした場合、マンションが加入している保険料が値上がりした場合などに、管理費も値上がりすることがあります。

また、マンション管理を委託している管理会社が変更になり、価格が値上がりすることもあります。

5-2. マンション管理費の値上げは拒否できる?

【回答】原則として拒否することはできません。

ただし、管理費の変更や委託管理会社の変更について通常総会で議題に上がった場合に、反対することはできます。賛成が過半数(場合によっては4分の3以上)を超えなければ拒否できますが、決議で値上げが確定した場合は払わなければなりません。

ただし、適切な管理に必要な金額を算出したうえで議題に出されているはずなので、反対せずに受け入れたほうが長期的に考えると吉といえるでしょう。

5-3. マンション管理費の滞納者がいるマンションは危険?

【回答】ただちに危険とは言い切れませんが、注意が必要です。

実はマンション管理費を滞納する人は珍しいことではなく、国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、実に24.6%のマンションで管理費滞納者がいることが分かっています。

ただし、滞納者の割合が多いマンションは危険です。何人も滞納者がいると「私も払わなくていいや」という人が増え、維持管理に必要な費用が足りなくなります。

マンションを内覧する際に、管理費の滞納状況を確認しておくと安心です。

5-4. マンション管理費が高いと売却しづらいの?

【回答】管理費が高いと売却しづらい面は確かにあります。

マンション管理費は、月々の家計の負担となるものです。さらに、ローン返済額や修繕積立金もかかるので、あまりに管理費が高いとマンションの購入を敬遠されてしまう可能性があります。

5-5. マンション管理費を滞納するとどうなる?

【回答】管理組合から電話や内容証明で督促されることになります。

マンション管理費を滞納している住人がいる場合、管理組合が滞納者に電話で督促を行い、それでも滞納が続く場合は内容証明で支払いを請求します。

それでも支払われない場合は、悪質な滞納者として、口座の差し押さえや競売によって滞納分を回収することもあります。

5-6. マンション管理費は老後も払い続けないといけない?

【回答】住んでいる限り、払い続ける必要があります。

住宅ローンを返済し終わっても、マンションに住んでいる限り管理費はかかります。その理由としては、ここまで説明した通り、マンションを維持管理するために管理費は必要だからです。

まとめ

この記事では、マンション管理費にまつわるさまざまな情報を説明しました。ここまで読んでいただいた方には、マンション管理費はとても重要な費用であること、そして安ければ良いものでもないことを理解いただけたのではないでしょうか。

管理がずさんなマンションは物件価値を下げてしまい、将来マンションを売却する際に価格を大幅に下げてしまう理由になる危険性があります。適正な管理費を徴収して維持管理しているマンションを選ぶことが、結果的に自分のためになることを覚えておきましょう。

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