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中古物件 2020.11.19 更新2020.11.01 公開

マンション最新価格推移!コロナの影響と最適な購入タイミングを解説

マンション 価格 推移画像
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  • マンションを購入したいけれど、今は買い時なのかな?
  • 大きな買い物だから、最新の価格推移を知った上で、損しないタイミングで買いたい

こんな風にお考えではありませんか?

そんな方がまず最初に知っておくべき、最新のマンションの価格推移の目安(過去1年間)はこちらです。

マンション 価格 推移画像

上記のように、新築マンションは売り出し物件によって月ごとの差が大きいものの、中古マンションは全体的には横ばいといった傾向です。

新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、不動産の価格も暴落するのではないか?という予測もありましたが、そのような結果にはなっていないということがわかります。

ただし、マンションの購入時期を決断するためには、過去から現在までの価格推移を知った上で、今後の価格を予測するために、価格変動に影響する要因をしっかり理解しておきたいですよね。

そこでこの記事では、さらに以下の項目について解説します。

まずは最新情報を把握!不動産価格の過去から現在までの推移を紹介

  • 最新の地域別マンション価格推移(中古)
  • 最新の地域別マンション価格推移(新築)
  • 全国の不動産価格指数

今後の予測に役立つ!マンション価格に影響する要因を解説

  • マンション価格を上昇させる要因
  • マンション価格を下落させる要因

しかし、今年は新型コロナウイルスの感染拡大や、東京オリンピックの延期など、様々な社会情勢の変化がありましたので、それらの影響で今後また不動産価格は変動するのではないか、今マンションを購入しても大丈夫なのだろうか、と不安に思っている方も多いと思います。

けれども、わからないからと言って決断を先送りにしていると買い時を逃してしまい、もっと早く買っておけばよかった…と後悔してしまうかもしれません。そのため、以下についても解説します。

いつ買うのが正解?マンション購入のタイミングを決断するためのポイント

  • ローンの負担が低いうちに決断する
  • 相場を気にしすぎて購入を後送りにすると返って損するケースもある

この記事をお読みいただくと、マンションの価格推移や、それに影響する要因について納得した上で、自分に合ったマンションの買い時がいつなのかわかるようになりますよ。

疑問点を解消し、失敗のないマンション購入を目指しましょう。

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最新データ 地域別中古マンション価格推移

まずは、冒頭でもご紹介した、中古マンションの価格推移をご紹介します。

結論から言うと、多少の上昇・下落は見られるものの、ほぼ前月並みの価格で推移しています。

地域別の解説は以下の通りです。

1-1.最新の推移

2020年9月の中古マンション価格(70m2あたり)推移概要を首都圏と近畿圏と中部圏に分けて紹介します。

首都圏

首都圏エリアの全域がプラスになったことで、前月比+1.2%と再び上昇。5か月ぶりに3,700万円台を買いく付しました。主要エリアごとの状況は以下の表の通りです。

地域 価格推移状況 前月比
首都圏 前月比+1.2%の3,723万円と再び上昇
東京都 +0.8%、5,194万円。3ヵ月連続で上昇
神奈川県 +1.2%、2,861万円。今月は上昇
埼玉県 +0.7%、2,291万円。前月に引き続き上昇
千葉県 +2.1%、2,137円。今月は上昇

近畿圏

平均は前月比+0.4%となり、5ヵ月連続で緩やかながら上昇傾向で推移しています。主要エリアごとの状況は以下の表の通りです。

地域 価格推移状況 前月比
近畿圏 前月比+0.4%の2,471万円と、5ヵ月連続の上昇
大阪府 +0.2%、2,651万円と再び上昇。5月以降は2,600万円台半ばの水準で安定している
兵庫県 -0.2%の2,160万円。僅かながら下落

中部圏

平均では前月比-0.5%と僅かに下落しました。ただし主要エリアである愛知県は以下の通り上昇傾向でしたが、水準自体に大きな変化はみられません。

地域 価格推移状況 前月比
中部圏 前月比-0.5%の1,948万円と下落傾向
愛知県 +0.2%の2,082万円と僅かながら上昇

詳しい数値は以下の表の通りです。

マンション 価格 推移画像引用:東京カンテイ プレスリリース:中古マンション価格 2020年10月22日

1-2.中古マンション過去7年間の推移

中古マンションの価格は、上記でお伝えした通り、直近はほぼ横ばいの傾向が続いています。

過去の推移としては、以下のグラフの通り、2015年ごろから徐々に上がり始め、過去4年ほどはほぼ同じくらいの水準が続き、近年は頭打ち感が強まっています。

マンション 価格 推移画像

引用:東京カンテイ プレスリリース:中古マンション価格 2020年10月22日

以上のように、中古マンションの価格は過去からずっと上昇傾向でしたが、近年は高止まりとなり、ここ数カ月は大差ない水準で推移しています。

2020年9月データ:地域別新築マンション価格推移

続いて、新築マンションの価格推移をご紹介します。新築マンションは、そのときに売り出されるマンションの価格帯や広さ、グレードの影響を大きく受けるため月ごとにばらつきが大きいのが特徴です。

9月については、首都圏は前月よりも下落しており、近畿圏は大きく上昇し、7月の水準に近づきました。

<2020年9月:新築マンション価格推移>

地域 1戸あたり平均価格 概要 前月比
首都圏 5,812万円 前月よりも-199万円と3.3%の下落
近畿圏 4,693万円 前月よりも+1,201万円と25.6%の上昇

<過去3年間:新築マンション価格推移>

過去3年の推移は以下の表の通りです。首都圏は毎年上昇を続けており、近畿圏は2018年~2019年にかけて一度下落しましたが、2020年にかけてまた増加しました。

地域  2017年10月~2018年9月 2018年10月~2019年9月 2019年10月~2020年9月
首都圏 69,306 72,368 75,426
近畿圏 46,229 45,442 48,262

参考:株式会社不動産経済研究所 首都圏のマンション市場動向

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全国の不動産価格指数

3番目にご紹介するのは、毎月国土交通省から公表されている「不動産価格指数」という指標です。

これは、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化したものです。

3-1.マンションの不動産価格指数(全国)

最新のデータによると、2020年6月は「151.8」となり、前月の「155.3」と比較すると2.3ポイントのマイナスとなりました。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 前月比
2020年 151.2 150.8 151.5 152.3 155.3 151.8

ただし、過去からの推移をみると、以下のグラフのようにマンションの指数は右肩上がりという状況です。

マンション 価格 推移画像引用:国土交通省 不動産価格指数 動産価格指数 令和2年6月・第2四半期分

3-2.マンションの不動産価格指数(地域別)

地域別の過去半年間の推移は以下の通りです。6月は多くの地域で前月よりも下落しています。

地方名 1月 2月 3月 4月 5月 6月 前月比
北海道地方 191.9 200.4 192.8 189.6 196.7 177.2
東北地方 189.9 206.9 204.8 207.7 198.2 195.8
関東地方 142.8 143.4 144.3 145.1 148.5 144.6
北陸地方(※) 145.9 186.7 206.3 177.0 199.7 206.4
中部地方 156.3 148.2 156.3 158.7 159.9 164.0
近畿地方 163.4 158.1 156.7 158.6 162.0 155.3
中国地方(※) 178.8 181.0 180.2 176.1 175.8 183.1
四国地方(※) 178.6 167.4 166.4 183.0 177.6 163.5
九州・沖縄地方 197.1 193.3 196.2 190.1 186.8 194.0

(※)の地域については、サンプル数が少ないため参考値

都市圏別の推移は以下です。南関東圏と京阪神圏では前月よりも下落という結果になりました。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 前月比
南関東圏 144.5 145.0 145.5 146.5 149.7 146.3
名古屋圏 153.5 145.4 155.4 157.3 157.7 158.9
京阪神圏 162.7 159.4 158.0 159.0 161.9 157.4

都市圏の詳細

  • 南関東圏:埼玉、千葉、東京、神奈川
  • 名古屋圏:岐阜、愛知、三重
  • 京阪神圏:京都、大阪、兵庫

以上のように、6月は北陸地方、中部地方、中国地方、九州・沖縄地方では上昇傾向だったものの、その他の地域では下落傾向にありました。

マンション価格の上昇・下落に影響する要因

マンションの価格推移を知る上で重要な最新の3つの指標についてお伝えしました。ただし、このデータを見るだけでは、今後マンション価格がどのように推移するのかを推測するのは難しいですよね。将来を見通すことは専門家でも難しく、意見が分かれるものです。そこで、自分で納得感を持って判断をするために重要な、マンション価格の上昇・下落に影響する要因を紹介します。

4-1.マンション価格を上昇させる要因7つ

1.大規模イベント(オリンピック、大阪万博)の開催

まず最初に知っておきたいのは、大規模なイベントがあると不動産の価格が上昇しやすいということです。これは、以下の理由で不動産の需要が高まるためです。

  • イベント開催に向けて再開発が行われ、該当地域の魅力が高まる
  • 道路や公共施設などのインフラ整備が進められて、利便性が高まる

実際に、直近で開催予定となっている東京オリンピックや大阪万博などの影響で、ここ数年、該当エリアの不動産価格は上昇傾向にあります。また、東京オリンピックの開催発表以降は、該当エリア以外でも不動産価格は上昇していますので、こうした大規模イベントの有無は、全国的な不動産価格の上昇に影響があると考えられるでしょう。

2.都市再開発の対象地域となる

都市再開発とは、老朽化した建物などの並ぶ地域を整備して、より機能性や居住性を高めて魅力的な街づくりを目指すものです。

この都市再開発の対象地域となると、以下の理由から不動産価格は上昇する傾向にあります。

  • 大規模複合施設の建設により利便性が高まる
  • 道路の舗装や公園などの公共施設が充実し、景観が向上する
  • 商業施設やオフィスが増えて人口が増えることで居住希望者が増える

購入を考えているマンションの地域が再開発の対象であるかどうかは、都市レポなどのサイトで調べることができますので、チェックしてみると良いでしょう。

3.人口の増加

不動産の需要を決める要因として、もう一つ重要なのは「人口」です。

どんなに景観の良い地域でも、そこに住みたい人がいなければ、不動産の価格は下落していきます。反対に、利便性が高い、イメージが良いなどの理由でその地域に住みたい人がたくさんいる場合は、不動産の需要が上がるため、価格も上昇していきます。

実際に近年では、田舎の親の家を相続したけれども、過疎化が進むエリアのため借り手がつかず空き家になってしまう…という問題も増えています。

そのため、日本全体で見ると人口は減少していますが、その中でも人口の増加が見込まれる都心などの地域の場合は、それ以外の地域と比べてマンションの価格は上昇する可能性が高いと言えるでしょう。

4.投資対象としての注目度

不動産は、住みたい人だけでなく、その売買によって利益を得るという目的でも購入されます。そのため、国内外の投資家から、この地域の不動産は将来値上がりしそうだと判断されて購入希望者が増えると、その分マンションの価格も上昇することがあります。

5.法律の改正

不動産についての法律や税制の変更も、マンション価格に影響を与えることがあります。

過去に不動産価格を与えた法律改正の例

  • 2015年に相続税に関する法律が改正され、これまでよりも相続税の対象となる人の割合が増加
  • 相続税対策として、現金ではなく不動産の形で資産を保有し、相続税の評価額を下げようと考える人が増えた
  • 不動産購入希望者が増えたことで相場が上昇

法律改正のニュースなどを目にしたら、それが不動産価格に影響するかどうか、チェックしてみるとよいでしょう。

6.金融緩和

金融緩和による影響で、住宅ローンの金利が低いことも、マンション価格の上昇要因です。理由は以下の通りです。

  • 住宅ローンの金利が低いと利息が少なくなるため、最終的な支払総額を抑えられる
  • 金銭的なメリットによって住宅購入の意欲が高まり、マンション購入希望者が増える

このように、金利が低い状態のときは、マンション価格は上がりやすいと考えられるでしょう。

7.大規模災害

震災などの大規模な災害も、マンション価格の上昇に影響する可能性があります。理由は以下の通りです。

  • 被災地の復興のために建物を建築するための資材や作業員の需要が高まる
  • それによってマンション建設に必要な資材や人件費が上昇する
  • マンション自体の価格も高騰する

頻繁に生じることではありませんが、こうした要素も影響することがあるということを意識しておくと良いでしょう。

4-2.マンション価格を下落させる要因4つ

1.失業率の増加

不景気などによる失業率の上昇も、以下のような理由で住宅価格の下落に影響を与えます。

  • ローンを払うことができず、物件を差し押さえられて競売にかけられる人が増える
  • 住宅を購入する経済的な余裕のない人が増え、需要が減る

競売による売却では、市場価格の70%程度になってしまうケースがほとんどですので、住宅が通常よりも低価格で流通することになります。

また実際に、今回の新型コロナウイルスの影響による失業率の増加によって、アメリカの住宅価格は2021年にかけて6.6%下落するという予想もされています。

参考:コアロジック社 Prepare for a Cooldown: CoreLogic Reports Home Prices Were Up in May, but Could Slump Over the Summer

このように、失業率が高くなるとマンション価格も下落しやすくなるので、覚えておくようにしましょう。

2.バブル崩壊、リーマンショックなどの経済危機

大きな経済危機の発生も、地価を下落させるため、同時に住宅の価格にも大きな影響を与えます。実際に、過去に生じた2度の経済危機の年以降は、以下のグラフのように地価の指数が大きく下落しているのがお分かりになると思います。

過去に生じた経済危機の年

  • バブル崩壊:平成3年
  • リーマンショック:平成20年

<東京圏における地価の累積変動率>

マンション 価格 推移画像

(※) 昭和49年を100とし、各年の対前年平均変動率を用いて指数化したもの

引用:国土交通省 東京圏における地価の累積変動率

このような経済危機も、不動産価格を下落させてしまう要因のひとつです。

3.生産緑地の2022年問題

不動産価格に影響を与える問題として最近よく話題に上るのが、「生産緑地の2022年問題」です。

生産緑地の2022年問題とは
大都市圏で、それまで税制面などで優遇されていた「生産緑地」が、2022年以降は農地ではなく住宅用として売却できるようになることで、市場に大量に住宅用の土地が流通し、価格が下落するのではないか、と言われている問題のこと

ただしこの問題は、2017年の生産緑地法の改正により、従来の税制優遇措置を10年ごとに延長できるようになったため、短期間に大量に市場に土地が供給されることはないのではないかと言われています。

参考:国土交通省 生産緑地法等の改正について

そのため、現在はそこまで気にすることはないでしょう。

4.大規模イベントの開催

上昇要因の章でも紹介しましたが、オリンピックなどの大規模イベントもマンション価格の下落を招く可能性があります。

実際に、過去オリンピックを開催したギリシャは、2004年のアテネオリンピックの際に、開催にかかる費用が国家財政を圧迫したことで、オリンピック後に経済成長率が低下しました。

ただし、国家の財政状況などにもよるため、オリンピック開催後に景気が低迷しなかった国も多くあります。そのため、大規模なイベントのために国が費用をかけすぎているのではないか、と感じたときには注意すると良いでしょう。

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マンション購入タイミング決断のための3つのポイント

マンション価格推移の最新データと、上昇や下落に影響する要因についてお伝えしてきました。そうすると、結局のところいつ購入するのが良いんだろう、という疑問が浮かびませんか?

マンション購入にぴったりのタイミングを計るためには、過去の価格の推移から今後の相場の下落率を予想して底値で買おうと考えるのも良いですが、不確定な未来のことに思いを巡らせて、「より相場が下がるのを待とう」と購入を先送りにすると、逆に損してしまうリスクが高くなることもあります。

そこでこの章では、マンション購入のタイミングを決めるための3つのポイントについて解説していきます。

1.ローンの金利負担が低いうちに組むのが正解

まずひとつめのポイントは、「ローンの金利の低さ」に着目することです。理由は以下の通りです。

  • 現金で一括購入するというわけでなければ、多くの方が住宅を買うためにローンを組むが、実はその金利も馬鹿にならない
  • 現在は金利が非常に低いのでお得だが、これ以上金利が下がる可能性は低く、今後は上がると言われている

実際に金利が上がるタイミングを予測することは難しいですが、少なくとも今は一番低い可能性が高いので、上昇前である現在のタイミングが買い時だと言えますね。

2.数年後も無事にローンを組める健康状態だとは限らない

ふたつめのポイントは、ご自身の「健康状態」です。実は以下のように、ローンは健康なうちでないと組めなかったり、組むことができても条件が悪い(金利が高い)場合があるためです。

  • 多くの住宅ローンでは、ローンを組む条件として「団体信用生命保険」に加入する必要があるが、この保険は、健康状態が良くない場合は審査が下りないことがある
  • 健康リスクがあるからといって絶対にローンを組むことができないわけではないが、加入条件が緩い別の保険の場合、その分金利が高く設定されてしまうこともあるため、結果的に金銭面で損をしてしまうことがある

上記の理由から、現在健康状態が良好なのであれば、いまのうちにローンを組むのがおすすめです。

3.賃貸の家賃を払い続けるのは経済的損失が大きい

最後にお伝えする重要な考慮ポイントは「今賃貸に住んでいる場合にかかる毎月の家賃負担」です。

例えば、マンション購入を2年先送りにすると、以下のように物件価格が数百万円単位で下落しないと得になることはありません。

家賃13万円の賃貸に2年住み続ける場合の費用負担

  • 24ヶ月×13万円=312万円
  • 更新料(家賃1ヶ月分として)=13万円 → 合計:325万円

しかし、1章 最新データ 地域別中古マンション価格推移の<中古マンション 過去7年間の価格推移>のグラフでも確認できる通り、首都圏のマンションの場合の2年間の平均価格の変動は下記となります。

首都圏のマンションの場合の2年間の平均価格の変動

  • 2020年7月 3,687万円
  • 2018年7月 3,634万円→ 差額:+53万円

上記を考えると、「将来相場が下がるかも…」とマンションの購入を2年先送りにしたところで、その分賃貸に支払った家賃を回収できるほど価格が安くなる可能性は低いと考えられますね。

このように、住宅を購入する際は、今後の社会情勢がどうなるのかを推測して購入タイミングを計るよりも、ローンの金利が低く、健康リスクが低い、今のうちに決断をしたほうが、その間家賃として無駄に出費が増えて損してしまうリスクを抑えることができます。

マンション購入決断のポイントについてより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

中古マンション価格、今後は上がる?下がる?購入決断のポイントと購入時のリスク対策

まとめ

この記事では、マンションの購入時期をスムーズに決断するために、過去から現在までの価格推移として、以下を紹介しました。

不動産価格の過去から現在までの推移

  • 最新の地域別マンション価格推移(中古)
  • 最新の地域別マンション価格推移(新築)
  • 全国の不動産価格指数

さらに、今後の価格予測に役立てるための情報として、価格変動に影響する要因を解説しました。

マンション価格を上昇させる要因

  1. 規規模イベント(オリンピック、大阪万博)の開催
  2. 都市再開発の対象地域となる
  3. 人口の増加
  4. 投資対象としての注目度
  5. 法律の改正
  6. 金融緩和
  7. 大規模災害

マンション価格を下落させる要因

  1. 失業率の増加
  2. バブル崩壊、リーマンショックなどの経済危機
  3. 生産緑地の2022年問題
  4. 大規模イベントの開催

そして最後には、マンション購入のタイミングを決断するためのポイントとして、以下の2点をお伝えしました。

マンション購入のタイミングを決断するための3つのポイント

  1. ローンの金利負担が低いうちに組むのが正解
  2. 数年後も無事にローンを組める健康状態だとは限らないため今組むのがおすすめ
  3. 賃貸の家賃を払い続けるのは経済的損失が大きい

この記事をお読みいただいたことで、過去からのマンションの価格推移や、価格の上昇・下落に影響する要因について納得いただけたのではないでしょうか。

自分に最適なマンションの購入タイミングを決断し、失敗のないマンション購入を実現していただけますと幸いです。

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