2022.06.03 更新 2018.08.05 公開
中古戸建の代金だけでも高いのに、リノベーション費用も必要となると負担は大きいですよね。
それにもかかわらず、その費用はかなり不透明です。
人生でもっとも大きな買い物の１つなのに、モヤモヤしたままでは不安です。
いきなり諸費用が必要だと言われても急には準備できません。また、想定より大幅に予算オーバーしてしまっては後の生活に影響が出るかもしれません。
しかし、インターネットで検索してみても出てくる相場は根拠のないものばかり。
そこで今回、「リノベーション30会社161事例の客観的な根拠のもと、さらにリノベーションの種類ごとに分けた費用相場」をつくりました。
ぜひ、7分ほどお読みください。
そのほか本記事では「リノベ費用に影響を与える10項目」「工事に直接関係ないが必要となる3つの費用」「減税・補助金を活用して費用を抑える方法」がわかります。
中古戸建をリノベーションするときのために、保存してお役立てください。
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インターネットで検索すると「リノベーション費用の相場は平米単価：何万円」といった情報がありますが参考にはなりません。なぜなら、本来なら「リノベーション種類」ごとに費用が違うにもかかわらず、それらを分けることなく混合しているからです。
また、「平米単価：何万円」に至った数字の根拠がないため当てになりません。根拠があったとしても自社だけの費用相場のため比較できませんでした。
そこで今回、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした30社161事例をまとめて、リノベーション費用の相場をつくりました。もちろん「3つのリノベーション種類」ごと分類した相場表になっています。
つまり、リノベーション費用を知るためには「我が家はどのリノベ種類に該当するか」を把握することがポイントです。
骨組みなどの構造部分や外壁を壊さず、また床下の配管など見えない箇所には手をつけずに「建物内側の表面の部分」を新しくするリノベーション。
骨組みなどの構造部分や外壁は壊さず、防蟻や配管などの見えない箇所、外壁塗装・屋根・外溝…など「建物の外側部分」、素材や設備交換・間取り変更…など「建物の内側部分」を予算内で自由に行うリノベーション。
内装や外壁をすべて壊して基礎と骨組みの構造部だけ残し、それ以外を一から作り直すリノベーション。
次章では、この「３つのリノベーション種類の違い」や「我が家はどの種類に該当しそうか」についてお話ししていきます。
いっけん同じように見えるリノベーションですが、実は３つの種類に分けられます。
骨組みなどの構造部分や外壁を壊さず、また床下の配管など見えない箇所には手をつけず、建物内側の表面の一部・全部を新しくするリノベーションです。
骨組みや基礎部分・見えない箇所に手をつけないため、耐震補強やインフラなどは基本的に対応しません。また、建物外側の外壁塗装・ウッドデッキ等の外溝…などは含まれません。しかし、建物内側にある壁や床の素材・設備交換…などの「表面部分」は自由にリノベーションできます。
一から作り直すのではないので大幅な間取り変更は難しいため、基本的には既存の間取りをベースにしたリノベーションになります。
骨組みなどの構造部分やインフラ箇所はやらず、間取りの変更や解体も最小限のため、その分、後述する「フルリノベーション」「スケルトンリノベーション」より費用を抑えられます。
特に、次の状況にある場合に戸建の表層リノベーションを選ばれることが多いです。
骨組みなどの構造部分や外壁は壊さないが、「防蟻や配管などの見えない箇所」「外壁塗装・屋根・外溝…など建物の外側部分」「素材や設備交換・間取り変更…など建物の内側部分」を予算内で自由に行うリノベーションです。
二世帯住宅にしたい・キッチンを2階に移動させたい…など大幅な間取り変更は構造的な制限があるため難しいケースがあります。とはいえ、個室の壁をとってリビングと一体化させたり、個室の大きさを変えたり…程度の規模なら十分に可能です。
外壁の解体や骨組みなどの改修費用がかからないため「スケルトンリノベーション」より費用を抑えられます。
特に、次の状況にある場合に戸建のフルリノベーションを選ばれることが多いです。
戸建ての「スケルトンリノベーション」とは、内装や外壁をすべて壊して基礎と骨組みの構造部だけ残し、それ以外を一から作り直すことです。
一から作り直すため、水回りの位置や二世帯住宅にするなど間取りを大幅に変更可能、新しい設備に交換、屋根や外壁を取り換え、耐震補強、配管交換、断熱性の向上など、さながら新築注文住宅のように自由な間取りと機能を備えることができます。
基礎と骨組みなどの構造部以外をすべて作り直すため、「表層リノベーション」「フルリノベーション」より費用は高くなります。
特に、次の状況にある場合に戸建スケルトンリノベーションを選ばれることが多いです。
詳しくは「戸建てスケルトンリノベーションを避けるべき３ケースと選ぶべき４ケースを簡単解説！」をご覧ください。
ホームインスペクションを実施すると「どの種類のリノベーションにすべきかの判断」できます。
なぜなら、マンションのリノベーションは工事範囲やデザインによって概算を出しやすいですが、中古戸建は、ホームインスペクションをしなければ建物の傷み具合が分からないからです。
そのため「どの種類のリノベーションにすべきかの判断」ができないので、リノベ費用の概算を出すことができません。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションは、建築士や住宅診断士などの専門家が、目視等を中心とした現況把握のための検査で住宅の劣化レベルなどを診断し、客観的な立場でアドバイスをすること。
また、中古戸建は「今まできちんと修繕していた・修繕していない」が個人によって大きく差があります。そして「修繕していない」戸建が圧倒的に多いのが実情です。
そうなると骨組みなどの見えない箇所がボロボロの場合もあり、放っておくと地震で倒壊する恐れがあります。特に、築年数が経過している戸建ほどその傾向がみられます。
よって、まず購入前（自宅の方は設計工事前）にホームインスペクションを実施して建物状態を確認しましょう。
そうすれば「どこを補修・補強すべきか」がわかるため「どの種類のリノベーションにすべきかの判断」が可能となります。その結果、費用概算を把握できます。
インスペクションをした結果、骨組みなどの構造の状態も良好な中古戸建ては、構造部に手をつけなくてすみます。その場合はスケルトンリノベーションではなく、表層リノベーションやフルリノベーションで十分です。
よって概算費用は、相場一覧表の「左列」と「真ん中の列」が目安となります。
「表層リノベ」か「フルリノベ」のどちらになるかは、雰囲気だけを変えたいか、間取りも少しかえたいか、外壁塗装などもしたいか、などの要望と予算によります。
一方でインスペクションした結果、構造がボロボロだった戸建はスケルトンリノベーションが必要です。その場合の概算費用は、相場一覧表の「右列」が目安となります。
インスペクション費用は10万円前後をみておくとよいです。
調査費用はかかりますが、後になって「こんなにリノベーション費用がかかるのか…」とならないように、中古戸建のリノベーションを検討している場合は、あらかじめホームインスペクションを実施しておきましょう。
「戸建リノベーション費用の相場一覧」と「戸建リノベーションの3種類」によって大枠のイメージは把握できたと思います。そして実際には、インスペクションによって費用感は具体的になります。
費用感が分かると、各リノベーション会社の事例を参考にイメージを膨らませる人も多いのではないでしょうか？
しかし残念なことに、写真だけでは費用の参考になりません。なぜなら、事例写真は一部分だけを切り取っているので全てが見えているわけではないからです。見えないところに費用が掛かっているケースも多いです。
本章の10項目を確認すれば、「写真では似たような雰囲気のリノベーションに見えるが、実は費用に差がある」理由がわかります。
費用に大きな影響を与えているのは次の10項目です。これらを意識することでおおよその費用感がわかります。
10項目のうち、こだわる項目が多いほど第1章にある「戸建リノベーション費用の相場一覧」の相場価格より高くなり、こだわる項目が少ないほど低くります。
一方で、10項目以外の箇所は「比較的小コスト」か「自分で選択できない項目」のため、「リノベ費用の差」への影響が小さいです。
工事するエリアが広いほど、リノベーション費用は大きくなります。なぜなら、広いほど「資材の増量」「多くの作業時間」が必要になるからです。
本記事の「リノベーション費用の相場表」のフルリノベーションを参考にすると、平米数が違うと費用が変わることが分かります。
特に水まわりの位置を大きく移動すると、通常よりリノベーション費用がかかります。なぜなら、配管を延ばしたり、床下配管に傾斜をつけて水を流しやすくするために床を上げたりするからです。
また、個室をつくるほど費用が大きくなります。なぜなら、壁をつくったり、扉の費用が必要になるからです。
例えば、間取りを少し変える「フルリノベ」と間取りを大きく変える「スケルトンリノベ」を比べてみましょう。本記事の「リノベーション費用の相場表」の70㎡を参考にすると、間取りによって費用が変わることが分かります。
壁や床の素材はリノベーション費用に大きな影響を与えます。なぜなら、壁と床は改修面積が広いからです。
例えば、80㎡をリノベーションするとします。仮に、床材「1,500円/㎡」だと「120,000円（80㎡×1,500円）」です。一方で、「10,000円/㎡」のこだわった床材を選んだ場合は「800,000円（80㎡×10,000円）」になります。
つまり、床材の選択１つで大きな費用の差が生まれます。
キッチンは最も費用の差が出やすい項目です。なぜなら、メーカーやグレードの違いによって、50万円くらいのものから300万円くらいのものまで幅が広いからです。
特にオプションは事例写真ではわからないポイントの1つです。ディスポーザーやビルトインオーブンといった、高機能なオプションを望む人もいれば、必要最小限で良いという人もいます。
「ユニットバスを選ぶか」or「在来工法でオリジナルのお風呂をつくるか」によって、100万円以上の差が出るケースもあります。
なぜなら、在来工法のお風呂は、部材を1から作成するため職人の作業が増えるからです。組み立てが容易なユニットバスに比べると作業日数も長くなってコスト増に繋がります。
ユニットバスとは
お風呂とトイレが一緒という意味ではありません。ユニットバスとは、あらかじめ防水性の高い素材で浴槽・天井・床・壁などをユニット化しておいて、現地に運んでスピーディに組み立てられたバスルームを言います。ちなみに新築マンションのほとんどはユニットバスです。
浴室在来工法とは
在来工法は、床や壁の防水性を考慮しながら、モルタルとタイルで仕上げる方法であり、最大の特徴は自由にスペースに合わせて作ることが出来るといった点です。
大きなロフトや多くの収納棚を造作でつくるほど費用は大きくなります。なぜなら、通常は既製品で済むところを1から作成するため職人の作業が増えるからです。
例えばロフトを造作すると、もちろん大きさや素材にもよりますが、20万-50万円かかります。他にも何十万円の特注ガラスを採用すれば、その分かかります。また、防音室も簡易的なものから本格的な物まであり、選び方によって50-400万円ほど費用差が出ます。
建物状態…特に骨組みや構造部分の劣化具体によってリノベーション費用は大きく変わります。
なぜなら、状態がボロボロな中古戸建は、命に関わるため構造部分を補修・補強しなければならないからです。その場合、スケルトンリノベーションになり、概算費用は相場一覧表の「右列」が目安となります。
一方で、状態が良好な中古戸建は、構造部に手をつけなくてすみます。その場合は、表層リノベーションやフルリノベーションで十分なため、相場一覧表の「左列」と「真ん中の列」が費用の目安となります。
本記事「リノベーション費用の相場表」の70㎡を参考にすると下記のとおりです。
屋根は戸建特有の箇所です。屋根の状態が悪く雨漏りが発生している場合は費用がかかります。
なぜなら、雨漏りが続くと骨組みなどの構造部を侵食して建物の安全性が失われるからです。そのため、屋根を補修または交換する必要があります。
いくつかの工法がありますが、100万円以上の費用を見ておくと安心です。その他、屋根の工事をする場合は足場を組む必要があります。足場設置の費用は50万円前後を想定しておくとよいでしょう。
外壁塗装は戸建特有の箇所です。住まいの外観を一新させる効果もありますが、最大のメリットは「住まいを保護する」ことです。塗装による塗膜が鎧の役割を果たして厳しい自然環境から住まいを守ってくれます。
しかし、外壁は雨風や紫外線に一年中晒されると、どんどん劣化が進行して傷んでしまいます。そのため、住まいを自然環境から守り続けるには定期的に外壁塗装を行わなければなりません。
目安となる費用は「1万円/㎡ × 延床面積」で簡易的に算出できます。
つまり、延床面積が80㎡の場合の目安となる費用は「80万円（1万円/㎡ × 80㎡）」です。
その他、屋根の工事をする場合は足場を組む必要があります。足場設置の費用は50万円前後を想定しておくとよいでしょう。
外溝とは、ウッドデッキ・塀・門・庭木・車庫…など建物の周りのことです。
お金をかけようと思えばいくらでもかけられますし、コストを抑えようと思えば一切手をつけずに0円にすることもできます。
いかがでしたでしょうか？
繰り返しになりますが、10項目のうち、こだわる項目が多いほど第1章にある「戸建リノベーション費用の相場一覧」の高い側になり、こだわる項目が少ないほど相場の低い側になります。
また、10項目以外の箇所は「比較的小コスト」か「自分で選択できない項目」のため、「リノベ費用の差」への影響が小さいです。
すなわち住宅予算内におさめるためのポイントは、項目の優先順位を明確に決め、メリハリつけてリノベーションすることです。
予算内で「出来ること・出来ないこと」は、次の３記事が参考になります。
また、リノベーション費用をコントロールする方法についての詳しくは「リノベーション費用を抑える５つの手段！コスパ良く理想の家を作る方法」をご覧ください。
実際に具体的なリノベーション費用の事例をご紹介します。
そのほか下記のリノベーション内容です。
それでは、写真を見てみましょう。
前住人の雰囲気が残っている中古戸建て。和室も古びてしまい、玄関も狭く暗い雰囲気でした。
有効活用されていなかった庭、外壁や玄関など中古感たっぷりの建物。
面積よりも広く感じることができるように、リビングからキッチンに視界が抜けるように設計。また、家全体を白い壁と無垢材（床）にして、清潔感と温かみのある空間になるようリノベーションした。
お庭はウッドデッキにして生活空間の一部として生まれ変わり、外壁や玄関扉をブラックに統一し、スタイリッシュな風貌にリノベーションしました。
1Fは水回りを新品にして、以前よりもキッチンを広くしました。加えて、床材は全面無垢フローリングにし、和室だったところをリビングとしました。
2Fも和室部分を無垢フローリングに変更し、それぞれ寝室とワークスペースとして活用できるようにしました。また、板の間だったエリアをウォークインクローゼットに変更することで収納力もアップしました。
屋根やウッドデッキなどの範囲にも及んでいますが、ちょうど相場ほどのリノベーション費用（フルリノベーション）になりました。
内容についてより詳しくは「戸建てリノベーション費用」をご確認ください。
額が大きいためリノベーション費用に注目してしまいますが、忘れがちな費用も把握しておきましょう。
いま住んでいる自宅をリノベーションする場合は、約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」が必要です。なぜなら、粉塵や工事の危険が伴うため、住みながらのリノベーションはできないケースがほとんどだからです。
また一般的な工事期間は3ヶ月前後ですので、その期間に合わせて仮住まいを用意しておきましょう。
家財道具はレンタルしたトランクルームに置いて、ウィークリーマンション・マンスリーマンションを仮住まいにするケースが多いです。
中古戸建を購入する際に必要な費用は次の表です。売買代金の他に、諸費用等が必要です。
不動産の取得諸費用（印紙税・登記費用・仲介手数料…等々）は売買代金など個人状況により違いがあります。そのため、ここで具体的な額をお伝えできません。
ただし、結果的に「売買代金の10％程度」になるケースが多いです。目安にしておくと良いでしょう。
中古マンション購入費用についての詳細は「１枚の図で理解！中古マンション購入の流れ８ステップを漏れなく解説」をご覧ください。
中古戸建を購入してリノベーションする場合は、工事が終わって引っ越すまでの間「いま住んでいる物件の賃料」と「住宅ローン」の二重払いが発生します。
二重払い期間を短くするには、できるだけスムーズに設計〜工事を進ませる必要があります。そのために不動産売買契約後は、すぐに設計の打ち合わせをスタートさせましょう。
二重払い期間の短縮についての詳しくは、次の記事の「7.物件探しはリノベ会社に任せるべき５つの理由」の章をご覧ください。
なお、金融機関との交渉で、工事が終わるまでの間は「住宅ローンの部分を丸々返済するのではなく、金利分のみにしてもらえる可能性」があります。負担が軽減しますので、交渉してみることをおすすめします。
リノベーションは範囲が多岐にわたり、費用も高額になりがちです。全体の費用を抑えるために減税制度や補助金制度を有効に活用しましょう。
各制度には条件があります。余裕を持ったスケジュールで準備をすすめることが大切です。
最新情報については下記をご確認ください。
減税制度と同様に、耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで自治体の補助金を利用できる場合があります。補助金制度の詳細や利用条件は各自治体によって異なります。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認しましょう。
上の一覧表は、リノベーション30社161事例をまとめたリアルな相場表です。
より具体的なリノベーション費用を把握するためには、「中古戸建リノベーションの3種類」と「リノベーション費用への影響が大きい10項目」を確認することがポイントです。
そして、実際のリノベ概算費用はインスペクション結果で決まります。さらに、インスペクションによってリノベーション費用をコントロールできるようになります。
本記事では、インスペクションについてもお話ししています。
そのほか「中古戸建リノベーションで実際にかかった費用を公開」「工事に直接関係ないが必要となる3つ費用」「減税・補助金を活用して費用を抑える方法」についてもお伝えしています。
中古戸建をリノベーションしたいと思ったら、ぜひ活用してください。
あなたと家族にとって暮らしが豊かになる、そんなリノベーションになれば嬉しいです。
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