2023.09.25 更新 2018.08.05 公開
中古戸建てリノベーションの費用！実例に基づくリアル相場｜驚きのビフォーアフター事例付き
「一戸建てのフルリノベってできるの？」
「一軒家のリフォームはマンションより費用がかかりそうだけど相場はどのくらい？」
こんな風に思っている方も多いのではないでしょうか。
古くなってきた実家の一軒家をまるごとリノベーションしたい、部分的に設備交換を行いたい、断熱性能を高めたいなど、きっと理由もさまざまあると思います。
しかし、一番気になるのはやはり「お金」ですよね。
どれだけ費用がかかるのかは、リフォームやリノベーションの内容によって変わってきます。
そこで相場を把握するために、リノベーション会社30社161事例の実際のデータからリフォーム・リノベーションにかかるリアルな費用を調べてみました。
＜本記事でわかること＞
- 業界30社161事例にもとづく戸建てリノベーションの費用相場
- リノベ費用に影響を与える10項目
- 中古戸建てリノベーションの注意点
- 戸建てリノベーションの費用を抑える方法
- ゼロリノベの戸建てリノベーション事例（費用付き）
一戸建てフルリノベーションの実績が豊富なゼロリノベの実例も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
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Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
リノベーション費用の相場
インターネットで検索すると「リノベーション費用の相場は平米単価○万円」といった情報がありますが、サイトによってまちまちだったりします。なぜなら、「リノベーション種類」ごとに費用帯が大きく変わってくるにもかかわらず、それらを分けずに平均をとってしまっているからです。
そこで今回、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした30社161事例を、リノベーションの種類ごとに分けてまとめ、リノベーション費用相場の一覧表を作りました。
1-1.平均的なリノベーション費用
一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした、30社161事例の一軒家のリフォーム費用の相場をまとめた一覧表がこちらです。
※一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした30社161事例の費用相場
※上記はあくまで参考・やりたい内容や建物状態によって費用は大きく変わる
いかがですか？
一戸建ての表層リノベとスケルトンリノベでは1,000万円以上も差がでてきます。
このように、リノベーションの種類によって、費用は大きく異なります。
つまり一軒家のリノベーションにかかる費用を知るためには、「我が家はどの種類のリノベに該当するか」をまず把握することがポイントになるのです。また、リノベーションとリフォームの違いについても押さえておきましょう。
1-2.リノベーションにも種類がある
表からわかるように、リノベーションには次の3種類があります。
- 表層リノベーション
- フルリノベーション
- スケルトンリノベーション
それぞれどのようなリノベなのかを紹介します。
1-2-1.表層リノベーション
壁紙や床材、最新式の設備への入れ替えなど「建物内側の表面的な部分」だけを新しくするリノベーションです。骨組みなど木造住宅の構造部分や外壁は解体せず、また床下の配管など見えない箇所には手をつけません。
1-2-2.フルリノベーション
骨組みなどの構造部分や外壁は解体せず、修繕や改修を行うことを指します。一戸建ての場合、「建物の外側部分」については外壁・屋根・外溝などを修繕したり、剥がれてきた部分を塗装し直します。
「建物の内側部分」については床材や壁材を変えたり、設備交換をしたり、間取り変更などをおこないます。
1-2-3.スケルトンリノベーション
内装・外壁をすべて解体・撤去し、基礎と木造の骨組みだけが残った状態を「スケルトン」と呼びます。この状態から、間取りも内装もすべて自由に一から作り直すのがスケルトンリノベーションです。
場合によっては、耐震補強を行ったり、基礎部分に断熱処理を施し断熱性能を高めたりもします。3種類のうち、もっとも大規模なリノベーションとなるため、費用もその分かかってきます。
1-3. リフォームとリノベーションの違い
また「リフォームとリノベーションはどう違うの？」と疑問に思う方も多いでしょう。
一般的にリフォームは、「マイナスをゼロにする原状回復工事」を指します。古くなったキッチンを同じタイプの新品に入れ替える、劣化した壁紙を新しいものに張り替えるなどがリフォームに該当します。
一方リノベーションは、理想の空間をオーダーメイドで作り上げる「ゼロをプラスに変える工事」を指します。和室を撤去し広々としたLDKにする、独立キッチンをオープンキッチンにする、断熱性能を高めるなど、自分たちの理想のライフスタイルにあった家に造り替える工事のことを指します。
そのため一戸建てをリフォームするのかリノベーションするのかで、依頼先が変わってきます。
キッチンやトイレの設備交換のみなら、リフォーム会社に依頼すればOKです。しかし手頃な価格の中古住宅を購入して理想の一軒家に生まれ変わらせるリノベーションを考えているなら、実績も豊富で自由設計が得意なリノベーション会社に依頼しましょう。
戸建てリノベーション費用の要素10項目
費用相場とリノベーションの種類を把握したことで、一戸建てリノベーションの大枠は理解できたのではないでしょうか。ここではさらに、一戸建てリノベーションの費用に影響する10の要素を、影響が大きい順に紹介します。
- 平米数
- 骨組み/構造部分
- 間取り
- 屋根
- 外壁塗装
- キッチン
- お風呂
- 壁・床の素材
- 特注/造作
- 外溝（エクステリア）
10要素のうち、こだわる項目が多いほど第1章にある「戸建リノベーション費用の相場一覧」の相場価格より高くなり、少ないほど低くなります。
それぞれどのような内容かを解説していきます。
2-1. 平米数
一軒家の工事面積が広いほど、「資材の増量」「多くの作業時間」が必要になるためリノベーション費用は大きくなります。
本記事の「リノベーション費用の相場表」のフルリノベーションを参考にすると、平米数が違うと以下のように費用が変わってきます。
- 60㎡：1,290万円
- 70㎡：1,505万円
- 80㎡：1,720万円
2-2. 骨組み/構造部分
木造一戸建ての骨組みや構造部分の劣化具体によって、リノベーション費用は大きく変わります。
状態がボロボロな一戸建ては命に関わるため、構造部分を補修・補強しなければなりません。その場合、スケルトンリノベーションになり、概算費用は相場一覧表の「右列」が目安となります。
ただし、断熱処理や防音処理など基礎を強化するための特殊な工事が必要になる場合には、さらに費用がかかってくると考えておきましょう。
一方で、状態が良好な中古戸建は構造部に手をつけなくて済みます。表層リノベーションやフルリノベーションで十分なため、相場一覧表の「左列」と「真ん中の列」が費用の目安となります。
本記事「リノベーション費用の相場表」の70㎡を参考にすると、費用の目安は下記のとおりです。
- 表層リノベ（70㎡）：889万円
- フルリノベ（70㎡）：1,505万円
- スケルトンリノベ（70㎡）：1,967万円
2-3. 間取り
間取りのリフォームで大きく費用に影響するのは、とくに水まわりの位置変更です。現在の場所から大きく移動させると、通常よりリノベーション費用がかかります。なぜなら、配管を延ばしたり、床下配管に傾斜をつけたりするために、床を上げる必要があるからです。
また、個室の数が多くなると、壁をつくったり、扉を設けたりする費用が増え、費用も大きくなります。
本記事の「リノベーション費用の相場表」の70㎡を参考に、間取りを少ししか変えない「フルリノベ」と、間取りを一から造り直す「スケルトンリノベ」を比べてみましょう。
- フルリノベ（70㎡）：1,505万円
- スケルトンリノベ（70㎡）：1,967万円
間取り変更の規模により、費用が大きく変わることが分かります。
2-4. 屋根
屋根は家を雨から守る重要な箇所です。雨漏りしていなければ塗装のみですみますが、雨漏りしている場合、骨組みなどの構造部を侵食して建物の安全性が失われてしまうため、補修または交換する必要があります。古い木造一軒家は断熱性能が低い傾向があるため、断熱リフォームもあわせておこなう場合も多いです。
屋根工事には、100万円以上の費用を見積もっておく必要があります。屋根の工事をする場合は足場を組まなければならず、足場設置にも50万円前後かかるでしょう。
2-5. 外壁塗装
外壁塗装は、見た目を良くするだけでなく、「住まいを保護する」ために欠かせない工事です。塗装による塗膜が鎧の役割を果たして厳しい自然環境から住まいを守ってくれます。
目安となる費用は「1万円/㎡ × 延床面積」で簡易的に算出できます。例えば延床面積が80㎡の場合、目安となる費用は80万円（1万円/㎡ × 80㎡）です。塗装費用は塗料の種類にも影響され、断熱性能を高めるために断熱塗料や遮熱塗料を使う場合は高くなる傾向があります。
なお外壁塗装をする場合も、屋根同様に足場を組まなければなりません。。足場設置の費用は50万円前後かかるため、屋根工事とあわせておこなうと費用を節約できるのでおすすめです。
2-6. キッチン
メーカーやグレードの違いによって、50万〜300万円程度まで幅広いキッチンは、もっとも費用の差が出やすい項目です。
ディスポーザーやビルトインオーブンといった、高機能なオプションがついたタイプを望めば高額になりますし、必要最小限の機能でよければ安く抑えられます。
2-7. お風呂
お風呂については、ユニットバスを選ぶか在来工法でオリジナルのお風呂をつくるかによって、100万円以上の差が出るケースがあります。
なぜなら、在来工法では既存のお風呂をすべて解体したうえで部材をイチから作成するため、職人の作業が増えるからです。解体も組み立ても容易なユニットバスに比べると作業日数も長くなり、コスト増に繋がります。
ユニットバスとは、あらかじめ防水性の高い素材で浴槽・天井・床・壁などをユニット化しておき、現地に運んでスピーディに組み立てるバスルームを指します。断熱性能にも優れており、現在新築マンションのほとんどは、ユニットバスが採用されています。
在来工法とは、床や壁の防水性を考慮しながら、モルタルとタイルで仕上げる方法です。スペースに合わせて自由に作ることができるのが特徴です。古い木造一戸建ては在来工法の浴室が多く、断熱性能が低い傾向があります。
2-8. 壁・床の素材
改修面積が広い壁や床の素材は、リノベーション費用に大きな影響を与えます。
例えば、80㎡をリノベーションする場合、「1,500円/㎡」の床材だと「120,000円（80㎡×1,500円）」です。一方で、「10,000円/㎡」のこだわった床材を選んだ場合は「800,000円（80㎡×10,000円）」になります。
素材の選び方ひとつで大きな費用の差が生まれるため、壁や床材の素材は全体の予算を考慮して決めましょう。
2-9. 特注/造作
大きなロフトや多くの収納棚を造作でつくるほど費用は大きくなります。通常は既製品ですむところをイチから作成するため職人の作業が増えることが理由です。
例えばロフトを造作すると、大きさや素材にもよりますが、20万〜50万円程度かかるのが一般的です。他にも何十万円もする特注ガラスを採用すれば、その分費用は高くなります。
また、防音室も簡易的なものから本格的な物まであり、選び方によって50-400万円ほど費用差が出ることもあるでしょう。
2-10. 外溝（エクステリア）
外溝とは、一軒家の周りにあるウッドデッキ・塀・門・庭木・車庫などを指します。嗜好に近い部分になるため、お金をかけようと思えばいくらでもかけられますし、コストを抑えようと思えば一切手をつけずに0円にすることもできます。
ご紹介した10項目以外の箇所は戸建てのリフォームにおいては「比較的小コスト」か「自分で選択できない項目」のため、「リノベ費用の差」への影響は小さく、気にする必要はないでしょう。
つまりリフォームを予算内におさめるためのポイントは、項目の優先順位を明確に決め、費用配分にメリハリつけることといえます。
予算内で「出来ること・出来ないこと」は、次の３記事が参考になります。
500万円リノベーション出来る・出来ないを戸建とマンションで解説
1000万円リノベーションできるできないを戸建・マンションで解説
1500万円リノベーションできるできないを戸建・マンションで解説
リフォーム費用をコントロールする方法についての詳しくは以下の記事をご覧ください。
戸建てリノベーションのポイント
木造一戸建てのリノベーションは範囲が多岐にわたるため、マンションリノベよりも難易度は高めです。ここでは一軒家のリノベを成功に導くポイントを紹介します。
3-1. 補助金・減税制度の活用
一戸建てのリノベーションは、減税や補助金を活用するとお得に済ませられます。近年は利用できる制度が増えており、とくに古い木造の一軒家については手厚いケースが多いようです。以下のリンクから必ずチェックすることをおすすめします。
・住宅リフォームの支援制度（国土交通省）
3-2. 信頼できる業者選び
戸建てのリノベーションは、必ず戸建てリノベの実績がある会社に依頼することがもっとも大切なポイントです。戸建てはマンションと違って個別性が高く、築年数の違い・工法・傷み具合、解体する範囲などによってリノベ費用が大きく異なります。また自由設計とはいえ、構造や立地の条件によっては制約がでてくる可能性もあることも覚えておきましょう。
そのため「現地調査をしないと概算は分かりません」と回答されることが多いはずです。しかし戸建てリノベの実績が豊富な会社なら、ある程度の概算はすぐに出してもらえる可能性があります。
なおゼロリノベは、面積によって基本料金が決まるプランを用意しています。詳しくはリンクをご覧ください。
3-3. インスペクションの実施
中古の木造一戸建てを購入してのリノベーションを考えている場合、専門家（第三者機関）によるインスペクションを受けることが重要です。マンションは修繕履歴などを確認することである程度状態の良し悪しを判断できますが、戸建ては修繕履歴がないうえに、各々の建物で耐震性や構造部分の劣化に差異があるからです。
ホームインスペクションを実施すると、建物の劣化具合がわかります。その結果、どんな補修工事が必要が、どの種類のリノベーションにすべきかの判断ができ、より正確にリノベ費用の概算を出しやすくなることもメリットです。
ホームインスペクションとは、建築士や住宅診断士などの専門家が、目視などによる検査で住宅の劣化レベルなどを診断し、客観的な立場でアドバイスすることを指します。
中古一戸建てのメンテナンス状況は、これまでの所有者によって大きく差があるのが一般的です。そして残念ながら、「修繕されていない」戸建てが圧倒的に多いのが実情です。
そうなると木造の骨組みなどの見えない箇所がボロボロの場合もあり、放っておくと地震で倒壊する恐れがあります。とくに、築年数が経過している戸建てほどその傾向がみられます。
よって、まず購入前（自宅の方は設計工事前）にホームインスペクションを実施して建物の劣化状態を確認する必要があるのです。
なお、ゼロリノベでは一戸建てリノベーションの場合、ホームインスペクションの実施を要件として定めています。
戸建てリノベーション費用に関する注意点
戸建てリノベーションにおいては、物件購入費用とリノベーション料金以外にも費用がかかります。盲点になりがちな、その他の費用や出費について確認しておきましょう。
4-1.中古戸建て購入にかかる主な諸費用
中古の一戸建てを購入する際には、物件費用の他に以下のような費用が必要です。
不動産の取得諸費用（印紙税・登記費用・仲介手数料など）は物件代金により違いがあるため、具体的な額はお伝えできません。一般的には「売買代金の10％程度」になるケースが多いので、目安にしておくと良いでしょう。
中古マンション購入費用についての詳細は、以下の記事をご覧ください。
4-2.場合によっては必要な「仮住まい費用」
いま住んでいる自宅の一戸建てをリノベーションする場合は、約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」が必要になります。フルリノベやスケルトンリノベの場合は、事の危険が伴うため、住みながらのリノベーションはできないケースがほとんどです。
家財道具はレンタルしたトランクルームに置いて、ウィークリーやマンスリーマンションに仮住まいするケースが多いです。
4-3.賃料と住宅ローンの二重払いが発生する
中古の一戸建てを購入してリノベーションする場合は、工事が終わって引っ越すまでの間「いま住んでいる賃貸の家賃」と「住宅ローン」の二重払いが発生します。
二重払い期間を短くするには、家を購入後できるだけスムーズに設計〜工事を進ませる必要があります。そのために不動産売買契約後、すぐに設計の打ち合わせをスタートさせましょう。
なお金融機関との交渉で、工事が終わるまでの間は住宅ローンの部分を丸々返済するのではなく、金利分のみにしてもらえる可能性があります。そうすればローン負担を軽減できるので、交渉してみることをおすすめします。
戸建てリノベーション費用を抑える方法
修繕範囲が広く、費用が高額になりがちな戸建てリノベーションの費用を抑える方法を紹介します。
5-1.減税や補助金制度を利用する
「戸建てリノベーションのポイント」でも触れたとおり、減税制度や補助金制度を利用しない手はありません。とくに戸建ての場合はマンションに比べ、利用できる制度が多いことが特徴です。また補助金制度については、自治体が独自の制度を設けているケースもあります。自分の住んでいる自治体の制度などもよく調べ、積極的に活用しましょう。
5-2.見積もりを複数社から取る
一戸建てはマンションと比較して費用にかかわる不確定因子が多いため、現地調査やインスペクションが必要となります。調査したうえで、予算内で何をどこまでリノベできるかは、リノベ会社の手腕にかかっています。
また、リノベーションに「定価」はなく、会社によって出される額は大きく異なるのが一般的です。コストコントロールしながらの設計が得意な会社ならば、予算を守りながら理想の家を実現できる可能性が高くなります。そのため、リノベーションの見積もりは複数社に依頼し、比較して選びましょう。
5-3.DIYを検討する
限られた予算を最大限に活かすなら、一軒家のリフォームに際しては、できる部分はDIYするのも方法のひとつです。
例えば内装工事を必要最低限の状態にとどめてリノベーション会社から引き渡しを受け、住み始めてから壁紙を張ったり、塗装をしたりすると思い出にもなり予算も浮きます。まさに一石二鳥な方法で、ゼロリノベでも多くの方がDIYを検討されています！
家族で一緒に参加すれば、より一層マイホームへの思い入れも強くなるので検討してみるとよいでしょう。
ゼロリノベの戸建てリノベーションの事例紹介
ここからは、ゼロリノベで戸建てをリノベーションした事例を5つご紹介します。
6-1.【費用も大公開／木造2階建て】フルリノベーション事例
1983年に建てられた2階建ての木造の一戸建てを、フルリノベーションした事例です。リノベにかけた費用は1564万円（税別）。間取り変更は小規模ですが、水回りはすべて改修・交換しました。
延べ床面積：72.04㎡（1階43.06㎡/ 2階28.98㎡）
リノベ内容：フルリノベーション
リノベ費用：1564万円（税別）
＜リノベーション内容＞
間取り変更：一部水まわり：すべて改修・交換
造作：あり
床：無垢材フローリング
足場設置：あり
外壁塗装：あり
サッシ：一軒全交換
玄関扉：交換
防蟻：対応
外溝：ウッドデッキ
Before（リノベーション前）
after（リノベーション後）
外観は外壁や玄関扉をブラックに統一し、スタイリッシュな風貌にリノベーションしました。
内観は面積よりも広く感じられるように、リビングからキッチンに視界が抜けるように設計。家全体を白い壁と無垢材（床）にしたことで、清潔感と温かみのある空間に生まれ変わっています。
間取りの変更内容
1Fは水回りを新品にして、以前よりもキッチンを広くしました。加えて、床材は全面無垢フローリングにし、もともとの和室はリビングにリノベーションしました。
2Fも和室部分を無垢フローリングに変更し、それぞれ寝室とワークスペースとして活用できるように。また、板の間だったエリアをウォークインクローゼットに変更することで、収納力をアップしました。
6-2.フルリノベーション事例（東京／117㎡）
1971年に建てられた築古の木造一戸建てをフルリノベーションした事例です。専有面積は約117㎡。リノベ費用はゼロリノベでもっともグレードが高い「PLUS」です。
before（リノベーション後）
after（リノベーション後）
広々としたリビングダイニングにするために、2つの個室を繋げる間取り変更をおこないました。木造の一戸建ては設計上どうしても取り払えない柱が残る場合がありますが、それがかえって部屋のアクセントとなり個性となることも。北側にあったキッチンは、リビングに隣接する場所に移すことでリビングとの一体感が出ています。
間取図
1階はキッチンを階段の裏側に移し、暗くなりがちな北側には広々とした収納を確保。2階はひと部屋だけを残して間仕切り壁をすべて撤去しオープンに。家族の成長とともに、自由自在にアレンジできるよう可変性を高めています。
6-3.フルリノベーション事例（千葉／88㎡）
2004年に建てられた専有面積約88㎡の木造一戸建てをフルリノベーションした事例です。ゼロリノベのプランは「PLUS」を選択しました。
Before（リノベーション前）
After（リノベーション後）
壁に向かって調理するタイプの壁付きキッチンを、夫婦二人でコミュニケーションを取りながら作業できるよう家の中央に据えました。階段下のトイレは便器ごと入れ替え、アクセントクロスを張りスタイリッシュに。古ぼけたイメージの一戸建てが、今どきのおしゃれな空間に生まれ変わっています。
間取り
1階は中央に据えたキッチンを中心にぐるりと回遊できるような動線とし、そこからでもアクセスできるようにしました。2階の間取りは大きく変更せず、内装の質を上げることを重視。リノベーションは「何にコストをかけたいか」優先順位を考えてメリハリをつけると、予算を効率的に使うことが可能です。
6-4.フルリノベーション事例（東京／88㎡）
2010年築の約88平米の戸建てを、PLUSプランでリノベーションした事例です。
Before（リノベーション前）
After（リノベーション後）
LDK＋和室のよくある構成だった1階は間仕切りを撤去し、トイレ前の目隠し壁だけ設けた広々としたオープンスペースに。暗かった階段は壁を撤去し黒いアイアンの手すりを設置することで、空間を引き締めると同時にリビングとの一体感を出しました。
間取り
浴室と隣接していた手洗いをトイレの横に移動することで、格段に使い勝手が良くなりました。2階はクロスや床材など表層的なリフォームに留めることで、コストバランスを取っています。
まとめ
一戸建てリノベーションは、どの程度のリノベをおこなうのかによって費用が大きく変わります。まずはハウスインスペクションを受け、必ずリノベーションすべき範囲を見極めましょう。
限られた予算を最大限活用するなら、とくに費用に影響を与える10項目について優先順位をつけ、どこにコストを投じるかを検討することをおすすめします。またリフォームやリノベに対する減税制度や補助金は、積極的に活用しましょう。
なおゼロリノベでは、㎡数に応じた価格設定をしているため、当初の見積もりから大きく上振れする心配がないので安心してお任せいただけます。ファイナンシャルプランナーによる予算立てや、プロによるリノベーションに適した物件選びもお手伝いいたします。まずは音声ミュート、顔出し不要で参加できるセミナーへ気軽にお申込みくださいね！
