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リノベ設計・工事 2020.05.23 更新2020.04.16 公開

戸建てスケルトンリノベーションを避けるべき3ケースと選ぶべき4ケースを簡単解説!

戸建てスケルトンリノベーションに適したケースと適さないケース
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「我が家の場合、スケルトンリノベーションはアリかナシか…」
「建替えやフルリノベーションの方が良いのではないか…」
「戸建てのスケルトンリノベーションの費用は一体いくらか…」

戸建てのスケルトンリノベーションは分からないことが多くてモヤモヤしますよね。

表面のみのフルリノベーションや建替え(新築)と比較してどう違うのか、法律的にやってはいけないことは何か、デメリットや注意点は何か、費用や工事期間はどのくらいか、など分からないことだらけ。

そもそも自分にとって、戸建てスケルトンリノベーションは「アリ」か「ナシ」かが即座には分かりにくいのではないでしょうか。

実際、リノベーション会社のスタッフとして、危うく間違った選択をされそうだったお客様を多く見てきました。

そこで本記事では、

  • 戸建てスケルトンリノベを避けるべき3ケース
  • 戸建てスケルトンリノベを選ぶべき4ケース

をご紹介します。

ぜひ、8分ほどお読みください。

あなたが選択すべき方向とともに、戸建てスケルトンリノベーションの費用・工事期間・6つの注意点が明確になります。



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構造部を残して一から作り直す戸建てスケルトンリノベ

戸建てのスケルトン状態

戸建ての「スケルトンリノベーション」とは、内装や外壁はすべて壊して基礎と骨組みの構造部を残し、それ以外を一から作り直すことです。

一から作り直すため、水回りの位置や間取りを変更、設備を交換、屋根や外壁を取り換え、耐震補強、配管交換、断熱性の向上など、さながら新築注文住宅のように自由な間取りと機能を備えることができます。

一方で、戸建ての「フルリノベーション」は、構造部はもちろんのこと、外壁も壊さずに内装などの表面のみを作り直すリノベーションです。

1-1.スケルトン「リフォーム」との違いはデザイン性

リフォームとリノベーションは、実のところ会社ごとによって定義が違います。そのため、状況によってリフォームと呼ばれたり、リノベーションと呼ばれることがあります。

とはいえ、ほとんどのケースで「空間をカスタマイズするデザイン設計工事」がリノベーションと認識されています。本記事においても上記のような認識で問題ありません。

リフォームとリノベーションの詳しい違いは「リフォームリノベーションの違い!あなた向き工事がチャートでわかる」をご覧ください。

戸建てのスケルトンリノベーションに向かない3ケース

表面のみのフルリノベーションや建替えに比べてメリットも多いスケルトンリノベーション。しかし、避けた方がいい場合もあります。

2-1.基礎部分の痛みが激しく建替えた方が安い場合

基礎部分や柱がボロボロの場合は建替えた方が良いでしょう。なぜなら、このような状態の戸建ての補強は通常よりコストが必要になるため、最終的に建替えた方が安くなることもあるからです。

見た目は大丈夫そうだが、解体してみるとシロアリの食害にあっていることもあります。そのため素人判断ではなく、事前に専門家にホームインスペクションしてもらうことをおすすめします。

<確認方法>

  • 素人判断ではなく専門家にホームインスペクション

ホームインスペクションとは
ホームインスペクションは、建築士や住宅診断士などの専門家が、目視等を中心とした現況把握のための検査で住宅の劣化レベルなどを診断し、客観的な立場でアドバイスをすること。

2-2.間取り変更に制限がある2×4 (ツーバイフォー) 工法などの場合

2×4 (ツーバイフォー) 工法やプレハブ工法の戸建ての場合は、スケルトンリノベーションをおすすめしません。なぜなら、耐震上不可欠な壁(耐力壁)があるからです。

そのため壁を壊すことができず、間取りが変更できないケースがあります。そうなると自由に間取り変更できるスケルトンリノベの利点を生かせません。

よって、費用を抑えたい場合は、内装のみのリノベーション。大幅な間取り変更や耐震向上の場合は、建替えをおすすめします。

<確認方法>

  • 新築時の施工会社に確認
  • 建築士など専門家のいるリノベーション会社による確認

2×4 (ツーバイフォー) 工法とは
木材を用いる建築工法の1つで「木造枠組壁構法」という言われ方もします。2×4とは2インチ×4インチという角材のサイズを指します。その2×4の木材を基準として、2×6、2×8など複数の種類の大きさを組み合わせて家を構成していきます。耐力壁と剛床を強固に一体化した箱型構造であり、フレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付けた壁や面材で支えるため、高い耐震性・耐火性・断熱性・気密性・防音性をもつといわれています。

2-3.「型式適合認定」を受けている住宅の場合

住宅メーカー系の建物に多く見受けられる「型式適合認定」を受けている住宅は、スケルトンリノベーションに向かない場合があります。

なぜなら、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されているため、新たに建築確認申請が必要となるものがあるからです。そうなると、現行の建築基準法に合った設計が必要となり床面積が大幅に減少してしまうケースがあります。

上記判断は、一般の方では難しいです。よって、新築当時の確認申請図面や書類が残っていれば、リノベーション会社に見せて相談したり、新築時の施工会社にスケルトンリノベの可否を相談しておくと良いでしょう。

(参考)床面積が減少してしまうケースについての詳細は、本記事3章の「3-1.法律上、建替えると狭くなる可能性がある場合」をご覧ください。

<確認方法>

  • 新築時の施工会社に確認

型式適合認定とは
建築基準法に基づき、建築材料や主要構造部、建築設備等の型式について、一定の建築基準に適合していることをあらかじめ審査し、認定すること。この認定を受けていれば、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されます。

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戸建てのスケルトンリノベーションを選ぶ4ケース

前章では、戸建てのスケルトンリノベーションに向かないケースをお話ししました。

では、表面のみのフルリノベーションや建替えなど他の選択肢ある中で、戸建てスケルトンリノベーションを選ぶのには何の理由があるのか、どんなケースがあるのか、をご紹介します。

3-1.法律上、建替えると狭くなる可能性がある場合

建替えで床面積が大幅に減少してしまうケースがあります。なぜなら、現行の建築基準法に沿った設計が必要になるからです。

現行の建築基準法では、家の敷地が幅4m以上の「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接しないと建てられないという「接道義務」があります。しかし、古い住宅地では幅が4mに満たない道路も少なくありません。

たとえば、4m未満の道路に接する戸建てを建替える場合、道路中心線から2mのところまで敷地を後退させる必要があります。そのため建築可能な面積が大幅に減ってしまいます。

セットバックの図解

一方、増築を伴わないスケルトンリノベは建築確認申請手続きが不要のため、現行の建築基準法の適用を受けません。そのため、もともとの大きさを保った家づくりが可能になります。

3-2.家族の思い出が詰まった家や大切に守ってきた建物の場合

先祖代々大切に守ってきた建物であったり、たくさんの思い出が詰まっている家をバラバラにしたくないときなど、建替えよりも費用がかかったとしてもスケルトンリノベーションを選ばれるケースは少なくありません。

なぜなら、一度解体してしまったら、もう元のようには戻せないからです。このように安易に壊してはいけない建物も、きっと多いはずです。

3-3.住宅機能を現状より向上させたい場合

建替えるほどボロボロではないが安全のために耐震補強したい、古くなった配管を交換したい、断熱性を向上させたい…などの場合はスケルトンリノベーションがおすすめです。

なぜなら、表面のみのフルリノベーションでは限界があるからです。また、建物状態がボロボロではないなら建替えよりコストを抑えられます。

3-4.大幅に間取りを変更したい場合

子供の成長や家族構成の変化、また二世帯住宅にするため、大幅に間取りを変更したい場合は、スケルトンリノベーションが良いでしょう。

なぜなら、表面のみのフルリノベーションでは間取り変更に限界があるからです。また、前述した通り、建物状態がボロボロではないなら、建替えより安くできます。

戸建てスケルトンリノベ費用の目安は「1350-2500万円 (30坪)」

ここまでは、戸建てリノベーション「避けるべきケース」と「選ぶべきケース」についてお話ししてきました。本章では費用についてお伝えします。

4-1.実際は「内容」や「痛み具合」により費用はまちまち

30坪(99.9㎡)の戸建てスケルトンリノベ費用の目安は「1350-2500万円 (税別) 」です。

しかし実際のところは「やりたい内容」や「戸建ての痛み具合」により費用はまちまちで、決まった相場を出すことはできませんし、個別に全く異なるため意味がありません。

そこで参考までに、インターネット上に出てくる様々な戸建てスケルトンリノベーション費用をまとめ、その費用幅を出しました。

木材などの材料費や職人への手間賃は延べ坪に比例しますので、費用は物件の大きさに比例して高くなる傾向にあります。もちろん選ぶ設備によっても大きく費用は変わります。

また、1981年以降(特に2000年以降)建築で状態が良い戸建ての場合は、「1350-2500万円 (税別) 」の中で低い側の費用になり、それより古くて基礎部分がボロボロな戸建ては高い側の費用になりがちです。

4-2.建替え費用よりも割高になってしまうケースも

スケルトンリノベーションの場合、廃棄物処理費用などについは、完全解体する建替えよりコストを削減できます。それ以外は建替えで新築する工事とほとんど差はありません。

しかし、スケルトン状態した際に既存の構造部が傷んでいるのを発見した場合は、該当部分を補修工事する必要があります。また、1981年以前の木造戸建ての場合、耐震性が現行法律に適合していない可能性があります。その場合は、耐震補強工事を行う必要があるでしょう。

そのため、状況によっては建替え費用よりも割高になってしまうケースもあります。

いずれにしても、過去の改修履歴や築年数でスケルトンリノベ費用は大きく変わります。

たとえば、屋根や外壁塗装の点検や補修を定期的に行っていた戸建ては、構造材の傷みも進行しにくいため、いざスケルトンリノベーションの際には、大規模な補強工事も発生しづらくなります。

4-3.下地を活用する工法で費用を抑えられる

カバー工法や重ね貼り工法などと呼ばれる既存屋根・壁を下地として活用するような工法を選択し、費用を抑えることができます。

なぜなら、外壁や屋根をすべて取り除いてしまうのではないため、その分の解体費用を減らせるからです。

リノベーション費用の抑え方については「リノベーション費用を抑える5つの手段!コスパ良く理想の家を作る方法」をご覧ください。

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工事期間は4ヶ月前後

建物の痛み具合やリノベーションの内容によって変わりますが、工事期間はおおよそ4ヶ月前後です。

設計プランの検討期間も考慮すると、工事が完成するまで最低でも8ヶ月前後は見込んだ方がよいでしょう。4月から新しい住まいで生活を始めたいなら、最低でも前年の8月には設計をスタートさせることをおすすめします。

戸建てリノベーションのメリット

ここまで、戸建てリノベーションを避けるべきケースや選ぶべきケース、費用、工事期間についてお伝えしてきました。本章では、戸建てリノベーションの持つ特徴的なメリットについてお話ししていきます。

6-1.注文住宅と同じくらい自由度の高いスケルトンリノベ

躯体以外取り除いて新しく作ることができるため、間取りから何から全く新しくすることが可能です。

水まわりの位置を大きく変えたり、部屋の数やリビングの広さも自由です。また、二世帯住宅にするため玄関を二つにしたり、外階段も設置できます。子供の成長や家族構成の変化、また二世帯住宅にするため、大幅に間取りを変更したい場合は、スケルトンリノベーションが良いでしょう。

このように家族構成やライフスタイルに合わせて、新築注文住宅のように自由に設計ができます。

6-2.耐震や断熱など住宅機能を向上させるられる

戸建てのスケルトンリノベーションは、普段は見ることのできない構造部分などを点検し、傷んだ箇所など補修ができるため安心です。また、そのほかの住宅機能を向上させることもできます。

耐震補強で大地震に備えられる

1981年以前に建てられた戸建ては、新耐震基準に適合していません。表面のみのフルリノベーションでは、大規模地震で倒壊するかもしれないという不安が残ります。

戸建てのスケルトンリノベーションなら、スケルトン状態にした後にコンクリートを打って基礎を補強したり、耐震金物で柱を補強することが可能です。つまり、旧耐震基準の戸建てに強度を持たせ、大規模地震によって倒壊するリスクを軽減することができます。

新耐震基準とは
昭和56年(1981)6月1日から適用されている耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。一方、新耐震基準以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれます。新耐震基準は、中規模地震(震度5強程度)ではほとんど損傷しないこと、大規模地震(震度6~7程度)では倒壊、崩壊が生じないことが目標とされている基準です。

老朽化した配線・配管を取り替えることができる

築年数が経過した戸建ての場合は、普段は見ることができない配管や配線が相当ボロボロに傷んでいることが多々あります。

しかし、スケルトン状態にすることで、天井裏や床下状況も明らかになるため、いつもは見えない箇所の老朽化も見つけられます。このようにインフラ部分も、より耐久性のあるものに新しく取り替えられるため、長期的な安心を得られます。

結露・カビ予防が効果的にできる

戸建てのスケルトンリノベーションは、普段は見ることができない箇所も確認することができます。

そのため、結露やカビの発生しやすい箇所を見つけることができ、結露やカビの発生を効果的に予防することが可能です。

コンセントの増設・位置変更や全室にLAN配線が可能

「この場所にコンセントがあれば」と思う方も多いのではないでしょうか。スケルトンリノベでは、そんな配線やコンセントの増設なども自由に行えます。

また、インターネット接続などに欠かせないLAN配線も各部屋に設置することが可能なため、ライフスタイルに合わせた環境づくりができます。

遮音性を向上させることが可能

戸建てのスケルトンリノベーションは骨組みなどの基礎部分を残して、それ以外を作り直すので自由度が高いです。

そのため、楽器を演奏したい、外の音がうるさい…などの目的にあわせて、天井・床・壁に遮音性の高い建材を使用することも可能です。

断熱で年間を通して過ごしやすい住まいに

築年数が経過した戸建ては、壁や天井裏に断熱材が入っていないことが多いです。この場合、表面のみのリノベーションをしただけでは、夏は暑く、冬は寒い状態に変わりありません。

戸建てのスケルトンリノベーションは、床・壁・天井などに新しく断熱材を敷き詰めることができます。これにより室内の快適さを改善でき、1年を通じて過ごしやすい住まいになります。

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戸建てスケルトンリノベの6つの注意点

前章では、戸建てスケルトンリノベーションのメリットについてお伝えしました。しかし、デメリットや注意点もあります。本章では6つご紹介します。

7-1.解体後の検証によってプラン変更することがある

解体後の検証によってプラン変更することがあります。なぜなら、新築時の図面通りの建築がされていないケースが多いからです。

構造体だけを残して解体する戸建てスケルトンリノベーションは、図面と違う箇所や腐食、ひび割れなど実際に目で見て確認することができます。

この場合は、中途半端に工事を進めてもやり直しが多くならないように、調査結果をしっかり整理してから再度着工するようにしましょう。

7-2.築年が古い戸建ては耐震診断を受けるべき

しっかりとした専門家による耐震診断を受けることをおすすめします。なぜなら、特に1981年以前の戸建ての場合は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるからです。

戸建てのスケルトンリノベーションでは、基礎の劣化が見つけて補強することができるため、家を丈夫に長持ちさせることができます。

よって古い戸建ての場合は、耐震診断を受けた上で強度が足りなければと耐震補強工事を行うことをおすすめします。

7-3.将来的な改修を想定した計画をしておく

次に改修する時に構造躯体と切り離して、設備や内装のやり替えがしやすいように 、壁が移動しやすい納まりにしたり、設備縦管を交換しやすいように考えて工事計画を立てることが重要です。

未来の自分や家族の負担が減るように、将来的な改修を見据えたリノベーションをしておきましょう。

7-4.少なくとも1年前から計画をスタートさせる

工期が伸びてしまうことも想定し、1年前からが計画することをおすすめします。

なぜなら、戸建てのスケルトンリノベーションでは、雨漏りなどによる基礎部分の腐朽、シロアリ食害など解体してから明らかになる問題が数多くあるため、その都度、工事内容の変更が必要となるからです。

時間がなくて大切な箇所を改修できなかったとならないように、余裕を持って計画しましょう。

7-5.近隣の方々への配慮を徹底すべき

スケルトンリノベーションは工事の規模も大きくなりますし、それに伴い工事の期間も長くなります。

工事中の近隣トラブルが原因で、完成後に住みづらくならないように、工事中の騒音・衛生・臭気・火気・防犯対策、工事の時間帯・曜日など、近隣の方々への細かな配慮が非常に大切です。

リノベーション工事の近隣トラブルについては「リノベーション工事のトラブルを回避して最高の住まいをつくる17ポイント」をご覧ください。

7-6.防火地域かどうか把握する

構造体だけを残して解体する戸建てスケルトンリノベーションは、ドアやサッシ等も取り替えます。

もし、防火地域・準防火地域の場合は、防火性基準を満たしたものが必要となり、通常より設備価格が割高になるケースがあります。事前に確認しておきましょう。

まとめ

戸建てスケルトンリノベーションに適したケースと適さないケース

戸建てのスケルトンリノベーションを検討するときは、工事費用や工事期間に目がいきがちです。しかし、そもそも戸建てリノベーション「避けるべきケース」と「選ぶべきケース」があります。

戸建てリノベーションを避けるべきケース

  • 基礎部分の痛みが激しく建替えた方が安い
  • 間取り変更に制限がある「2×4工法」
  • 「型式適合認定」を受けている住宅

戸建てリノベーションを選ぶべきケース

  • 法律上、建替えると狭くなる可能性がある
  • 家族の思い出が詰まった家や大切な建物
  • 住宅機能を現状より向上させたい
  • 大幅に間取りを変更したい

まずは現在の置かれている状況を把握して、戸建てスケルトンリノベーションは「あり」か「なし」かを判断するとよいでしょう。

そのほか本記事では、戸建てリノベーションの「特徴的なメリット」や「6つの注意点」についてもお話ししました。ぜひ参考にしてください。

あなたと家族の暮らしが豊かになる、そんなリノベーションになれば嬉しいです。

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