「安い戸建てを買ってリノベすればお得なのではないか…」
「自宅をリノベするときの注意点やデメリットはないか…」
インターネットで検索しても、戸建てのリノベーションは分からないことが多くて迷いますよね。
物件探しからスタートする人は、
「安い戸建て物件を買ってリノベーションすれば、トータルコストを抑えられる。」と考えがちですが、実際のところは、建替えるよりも高くなるケースも多いです。
自宅をリノベしたい人は、
「これぐらいの予算で設備や外壁塗装もやりたいな。」と思っていても、思いのほか構造部分がボロボロで大幅に予算を超えることも多いです。
実際、リノベーション会社のスタッフとして、デメリットを知らずに戸建てリノベーションを検討し、危うく間違った選択をされそうだったお客様を多く見てきました。
そこで本記事では、戸建てリノベーションの「デメリット」と「デメリットの対策案」をご紹介します。
ぜひ、７分ほどお読みください。後悔しない戸建てリノベーションが分かります。
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目次
戸建てリノベは三種類あり、それぞれデメリットは異なる
【種類1】戸建てのスケルトンリノベーション
戸建ての「スケルトンリノベーション」とは、内装や外壁はすべて壊して基礎と骨組みの構造部を残し、それ以外を一から作り直すことです。
一から作り直すため、水回りの位置や間取りを大幅に変更可能、新しい設備に交換、屋根や外壁を取り換え、耐震補強、配管交換、断熱性の向上など、さながら新築注文住宅のように自由な間取りと機能を備えることができます。
一方、スケルトンリノベーションに向かない戸建てもあります。詳しくは、戸建て住宅のスケルトンリノベーションについて解説したこちらの記事をご覧ください。
＜対象＞
- 中古戸建てを買ってリノベーション
- 自宅戸建てをリノベーション
どちらの場合でも、スケルトンリノベーション可能です。
＜向いているケース＞
- 法律上、建替えると狭くなる可能性がある場合
- 家族の思い出が詰まった家や大切に守ってきた建物の場合
- 大幅に間取りを変更したい場合
- 住宅機能を現状より向上させたい場合
主なデメリットは「費用がかかること」「手間がかかること」です。しかし上記の場合は、スケルトンリノベーションが適しています。
【種類2】戸建ての表層リノベーション
骨組みなどの構造部分や外壁を壊さず、表面の一部または全部を新しくするリノベーションです。
骨組みや基礎部分に手をつけないため、耐震補強やインフラ箇所などは基本的に対応しません。しかし、素材や設備交換、外壁塗装、ロフト造作…などの「表面部分」は自由にリノベーションできます。
また、一から作り直すのではないので大幅な間取り変更は難しいため、基本的には既存の間取りをベースにリノベーションします。その分、スケルトンリノベより費用を抑えられます。
＜対象＞
- 中古戸建てを買ってリノベーション
- 自宅戸建てをリノベーション
どちらの場合でも、表層リノベーション可能です。
＜向いているケース＞
- 状態が良好な戸建てをリノベーションする場合
- 既存の間取りをベースに内装を一新したい場合
主なデメリットは、「建物の安全性を確認できないこと」「費用がかかること」「手間がかかること」です。しかし上記の場合は、表層リノベーションが適しています。
【種類3】戸建てのリノベーション済み物件
リノベーション済み物件は「再販物件」とも呼ばれ、中古物件を販売する前に新築同様の内装に近づけるための工事を行っています。そのため、古めかしさ、前住人の生活感を感じる、といったストレスが解消されます。
既製品を買うことになるので工事はありません。直ぐに住めるため手軽です。
＜対象＞
- 中古戸建てを買ってリノベーション
リノベーション済み物件は不動産を買うときの選択肢です。
＜向いているケース＞
- 強いこだわりはなく既存状態のままで十分な場合
- 費用と手間をかけずに直ぐに住みたい場合
主なデメリットは、「建物の安全性を確認できないこと」「自由度がないこと」です。しかし上記の場合は、戸建てのリノベーション済み物件が適しています。
あなたのイメージしている戸建てリノベーションは、どの種類でしょうか？
このように戸建てのリノベーションといっても三種類あります。そして、各種類ごとにデメリットと対策案も異なります。次章から詳しくご紹介します。
戸建てスケルトンリノベーションのデメリット
本章では、戸建てスケルトンリノベーションの「デメリット」と「解決案」を詳しくご紹介します。
2-1.リノベーション費用
＜デメリット＞
- 表層リノベーション（家全体）よりも費用がかかる
- 中古を買ってリノベの場合：工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生する
- 自宅をリノベの場合：工事期間中は仮住まい費用が発生する
＜デメリットの対策案＞
- やりたいことの優先度を明確にして予算内におさめる
- 中古を買ってリノベの場合：建物状態が良い物件を購入する
- ワンストップリノベーション会社を選ぶ
表層リノベーション（家全体）よりも費用がかかる
表層リノベーション（家全体）よりも費用がかかります。骨組みなどの構造部を残して解体し、一からつくり直すため、表層リノベーションよりも解体する箇所が多く、手を加える箇所も多いからです。
費用を抑えるためには、戸建てスケルトンリノベーションで実現したいことの優先度を明確にして、予算内でメリハリをつけて設計・工事をすることです。
また、普段は見ることができない箇所を確認できるため、腐食などの劣化を見つけることができます。特に構造部分の劣化が激しい場合は、多くの補強や補修が必要になるため、建替え（新築）よりも費用が大きくなるケースもあります。
よって中古戸建てを購入してスケルトンリノベをする場合は、1981年以降の新耐震基準を選び、尚且つホームインスペクションをして、建物状態が良い物件を購入することをおすすめします。そうすることで、補強や補修も少なくなるので費用を抑えられます。
なお、2000年以降に建築された建物は構造的により安心です。しかし、2000年以前に建築された戸建てよりも物件価格は高くなります。よって、物件価格とリノベーション費用のトータルコストをみながらバランスをとって予算内でおさまるようにましょう。
中古を買ってリノベの場合：工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生する
自宅をリノベの場合：工事期間中は仮住まい費用が発生する
大規模なリノベーションの場合は、住みながら工事はできません。なぜなら、多くの資材・塗料・粉塵…等々、様々な危険があるからです。
そのため、いま賃貸住まいの人は、工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生します。自宅をリノベする人は、工事期間中は仮住まいをするための費用が発生します。
工事が延びて二重払いや仮住まいの負担が増えないように、設計と工事の連携がスムーズなワンストップリノベーション会社を選ぶことをおすすめします。
2-2.設計・工事の手間
＜デメリット＞
- 設計3ヶ月前後＋工事4ヶ月前後のため直ぐに住めない
- 解体後に新築時図面と現状が違うことが発覚してプラン変更することも
＜デメリットの対策案＞
- ワンストップリノベーション会社を選ぶ
設計3ヶ月前後＋工事4ヶ月前後のため直ぐに住めない
大規模な工事になるため設計担当とのやりとりが多くなります。また、設計3ヶ月前後＋工事4ヶ月前後かかるため直ぐに住めません。
そのため、自宅をリノベする人は、工事期間中は「マンスリーマンションなどの仮住まい」と「荷物を保管するレンタル倉庫」などを準備する必要があります。なぜなら、多くの資材・塗料・粉塵…など様々な危険があるので、住みながら工事はできないからです。
工事が伸びて仮住まいの負担が増えないように、設計と工事の連携がスムーズなワンストップリノベーション会社を選ぶことをおすすめします。
解体後に新築時図面と現状が違うことが発覚してプラン変更することも
解体後の検証によってプラン変更することがあります。なぜなら、新築時の図面通りの建築がされていないケースが多いからです。その場合は、現状に合わせて再プランニングします。
また、構造体だけを残して解体する戸建てスケルトンリノベーションは、骨組みの劣化や腐食など実際に目で見て確認することができます。劣化が激しい場合は補強・補修箇所が多くなるため、予算内でおさめるように優先度に沿って急遽プラン変更を要することになります。
よって、出来るだけスムーズかつ柔軟に対応できるようにワンストップリノベーション会社を選ぶことをおすすめします。なぜなら、設計と工事が同じ会社のため連携がスムーズだからです。当たり前ですが、設計と工事が異なる会社の場合は連携ミスが起きやすくなります。
戸建て表層リノベーションのデメリット
3-1.建物の安全性
＜デメリット＞
- 築年数が経過した戸建ては耐震・耐久において安全性が低いケースが多い
- 骨組みや構造部の腐食や劣化などに気づかない
＜デメリットの対策案＞
- 出来るだけ1981年以降に建築確認申請された戸建てを選ぶ
- ホームインスペクションをする
築年数が経過した戸建ては耐震・耐久において安全性が低いケースが多い
戸建ての表層リノベーションでは構造部分まで確認しないため、耐震や耐久などの安全性がわかりません。特に1981年6月1日以前に建築確認申請された旧耐震基準は、耐震面において安心できません。
よって、戸建てを買って表層リノベーションする場合は、新耐震基準の建物を選ぶと安心性が高まります。
耐震基準とは
昭和56年（1981）6月1日から適用されている耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。一方、新耐震基準以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれます。新耐震基準は、中規模地震（震度5強程度）ではほとんど損傷しないこと、大規模地震（震度6～7程度）では倒壊、崩壊が生じないことが目標とされている基準です。
骨組みや構造部の腐食や劣化などに気づかない
骨組みなどの構造部分や外壁を壊さず、表面の一部または全部を新しくするリノベーションなので、腐食や劣化部分を見つけられません。劣化に気づかず建物を直さないため、耐震・耐久において安心ではないです。
同じ築年数でも、過去の定期点検や補修の状況によって建物の状態は大きく異なります。そのため実際のところは、築年数だけでは判断できません。
よって、事前にホームインスペクションすることをおすすめします。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションは、建築士や住宅診断士などの専門家が、目視等を中心とした現況把握のための検査で住宅の劣化レベルなどを診断し、客観的な立場でアドバイスをすること。
3-2.リノベーション費用
＜デメリット＞
- 中古を買ってリノベの場合：リノベーション済み物件を購入するよりトータルコストは大きくなるデメリットがある
- 中古を買ってリノベの場合：工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生する
- 自宅をリノベの場合：工事期間中は仮住まい費用が発生する
スケルトンリノベーション工事より安いが、リノベーション済み物件を購入するより「物件購入＋」費用を抑えられるためデメリットレベルのものはない
＜デメリットの対策案＞
- 中古を買ってリノベの場合：やりたいことの優先度を明確にして予算内におさめる
- ワンストップリノベーション会社を選ぶ
中古を買ってリノベの場合：リノベーション済み物件を購入するよりトータルコストは大きくなるデメリットがある
リノベーション済み戸建てのトータルコストより「中古戸建て購入＋表層リノベーション（全体）」の方が高い傾向にあります。
なぜなら、リノベーション済み戸建ては安い素材や設備が使われているのに対して、自分で好きなように選べる表層リノベーションは、設備や素材にもこだわる傾向にあるからです。
よって、新しい住まいで取り入れたことを明確にし、その優先度に沿いながらリノベーションをして費用を抑えることをおすすめします。
より詳しく知りたい方は、リノベーション費用の抑え方について解説したこちらの記事をご覧ください。
中古を買ってリノベの場合：工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生する
自宅をリノベの場合：工事期間中は仮住まい費用が発生する
戸建てスケルトンリノベーションと同様です。
いま賃貸住まいの人は、工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生します。自宅をリノベする人は、工事期間中は仮住まいをするための費用が発生します。
なぜなら、大規模なリノベーションの場合は工事中の危険があるため、住みながら工事はできないからです。
そのため、いま賃貸住まいの人は、工事期間中は賃料とローンの二重払いが発生します。自宅をリノベする人は、工事期間中は仮住まいをするための費用が発生します。
設計と工事の連携がスムーズなワンストップリノベーション会社を選ぶことで、工事遅延による二重払いや仮住まいの負担が増えないようにします。
3-3.設計・工事の手間
＜デメリット＞
- 設計3ヶ月前後＋工事3ヶ月前後のため直ぐに住めない
＜デメリットの対策案＞
- ワンストップリノベーション会社を選ぶ
設計3ヶ月前後＋工事3ヶ月前後のため直ぐに住めない
戸建てスケルトンリノベーションと同様に、大規模な工事になるため設計担当とのやりとりが多くなります。期間も、設計3ヶ月前後＋工事3ヶ月前後かかるため直ぐに住めません。
そのため、自宅をリノベする人は、仮住まいを準備する必要があります。なぜなら、大規模なリノベーションの場合は工事中の危険があるため、住みながら工事はできないからです。
工事が遅延して仮住まいの負担が増えないように、設計と工事の連携がスムーズなワンストップリノベーション会社を選ぶことをおすすめします。
戸建てのリノベーション済み物件のデメリット
4-1.建物の安全性
＜デメリット＞
- 築年数が経過した戸建ては耐震・耐久において安全性が低いケースが多い
- 骨組みや構造部の腐食や劣化などに気づかない
＜デメリットの対策案＞
- 出来るだけ1981年以降に建築確認申請された戸建てを選ぶ
- ホームインスペクションをする
築年数が経過した戸建ては耐震・耐久において安全性が低いケースが多い
表層リノベーションと同様です。
リノベーション済みの戸建ても構造部分まで確認しないため、耐震や耐久などの安全性がわかりません。リノベーション済みの戸建てを購入する場合は、新耐震基準の建物を選ぶと安心性が高まります。
骨組みや構造部の腐食や劣化などに気づかない
表層リノベーションと同様です。
リノベーション済みの戸建てのほとんどは表層リノベーションのため、腐食や劣化部分を見つけられません。そのため、耐震・耐久において不安が残ります。
よって、購入する前にホームインスペクションすることをおすすめします。
4-2.リノベーションの自由度
＜デメリット＞
- 間取り変更やこだわり部分など自由にできない
＜デメリットの対策案＞
- イメージに近い間取り・設備・素材のリノベーション済み物件を選ぶ
- 気に入らない箇所だけ表層リノベーションをする
既製品を購入するため、そのまま住むことが前提です。よって、間取り・設備・素材・デザイン…など、かなりイメージに近い物件を選ぶ必要があります。
その他、気になる箇所だけ表層リノベーションするケースも多いです。
まとめ
住宅購入を検討している場合も、自宅の改修を検討している場合も、戸建てのリノベーションは魅力的に写ります。しかし、制限やデメリットもあります。
また、戸建てリノベーションは三種類あり、それぞれメリットとデメリットがあります。
本記事では、あまり語られない「三種類ごとの戸建てリノベーションのデメリット」と「それぞれの対策案」をご紹介しました。ぜひ、参考にしてください。
あなたと家族の暮らしが豊かになる、そんな戸建てリノベーションになれば嬉しいです。