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中古マンションにまつわるデメリットをプラスに変換する9つの考え方


デメリットをメリットに変えた中古マンション購入事例

中古マンションを購入する際、新築マンション購入と比較されることは当然のことです。特にデメリットの印象を持つ人も少なくありません。しかし、そう思う要素のすべてがデメリットというわけではないのです。ここでは、一般的に疑問視されやすいデメリット項目を、ていねいに検証し、プラス要素に変換する考え方をご紹介します。

 

中古マンションは新築マンションに劣るのか

K子:
聞いてくださいー。なんか悔しくて。

アドバイザー:
どうされましたか?

K子:
この間、実家に行って中古マンションを買う計画について話したら、両親から大反対されたんです。

アドバイザー:
そうでしたか。せっかくご報告されたのにちょっと残念な気持ちになってしまいましたね。

K子:
こっちの言うことには耳も貸さず、あり得ないの一点張りで、もうこっちこそあり得ない!

アドバイザー:
ご両親が反対された理由がありそうですね。

K子:
その場でケンカしてかえってきたら後からメールで反対の理由を箇条書きで書いて送ってきたんです。それも悔しくて。

アドバイザー:
その反対の理由、一つずつお聞かせいただけますか?そして、今度はK子さんからご両親に安心していただくための説得材料を一緒に考えてみましょう。

K子:
ありがとうございます。そう、このままじゃ悔しいので、説得し返したいんです!よろしくお願いします。

 

中古マンションは見た目が悪い?

K子:
親からのメール、読みますね。「中古マンションなんて見た目が悪い」

アドバイザー:
中古という響きがそうイメージさせてしまうかもしれません。しかし、実際には今、築20年前後で売りに出ているマンションは2000年前後に建てられた物件なんですよね。

K子:
たしかに。そう考えてみると親から見たら最近の物件ですよね。

アドバイザー:
実際に2000年前後の物件で検索してみると、見た目の古さはさほど感じません。エントランスや外見の古さを気にするより、物件としての使いにくさの有る無しではかるほうがお得なのではないでしょうか。

K子:
そうそう、それです。でも新しいほうがいいに決まってるって言いそう。

アドバイザー:
もちろんそのお気持ちもわかります。でもたとえば新築マンションは外見の新しさだけでなく、さまざまなフロントサービスなどが付いていることで値段が一層高くなっている物件もあります。そのサービスを使いこなせてメリットを受けられればいいのですが、いらないサービス分も含まれているとしたら、余分なコストを支払うことにもなります。

K子:
確かに、それは説得力があるな。ランドリーサービス、たぶんよっぽどのことがない限り使わないな。

アドバイザー:
見た目が気になるという話に戻すとすると、一度一緒に物件を検索してみるといいですよ

 

中古マンションのデメリットは耐震面の不安?

K子:
次は「地震対策、耐震面が不安」ですって。

アドバイザー:
これも近年、もっとも気にされる点ですね。親御さん、Kさんご家族を思ってのことなのだと思います。

K子:
わかるけど。新築マンションは、耐震性を大きくうたっているものも多いので、新しいほうがいいに決まっているという思考なんですよね。

アドバイザー:
マンションは鉄筋コンクリートで支えられています。RC造(コンクリート造)の耐用年数は何年かご存知ですか?

K子:
えーっと。

アドバイザー:
しっかりメンテナンスすることによって、一般建物の耐用年数は117年以上、さらに延命技術の発展によって150年前後まで伸長します。

 

K子:
メンテナンスって、つまり外壁の修繕等のこと?

アドバイザー:
その通りです。外壁補修や防水処理のことです。

K子:
それなら12年に一度を目安に大規模修繕が行われるのが決まりでしたよね!

アドバイザー:
はい、つまり大規模修繕工事をしっかり行っているRC造のマンションであれば、その耐震性や耐用年数への不安は払しょくできると思います。

念のため、国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート造)の寿命に係る既往の研究例(PDF)」の資料もご確認くださいね。

K子:
計算上だけの未知数な新築に比べ、中古は今までの大きな地震に対して、実際に耐えているという実績があるので、むしろ選びやすいかもしれませんね。

アドバイザー:
はい、不安をあおるわけではありませんが、もし新築でもこの先の管理がずさんであれば、絶対安心安全とはいえないと思います。

K子:
説得力ありますね。

 

中古マンションは共用部に難あり?

宅配ボックス

K子:
すみません、まだまだあるんです。「宅配ボックスがない」「オートロックじゃない物件は危険」「エレベーターが古い。エレベーターがなかったら歳をとってから家に行くのがキツイ」ってわけわかんない。愚痴じゃない、これ。

アドバイザー:
テンポがいいですね。宅配ボックス、ないと困りますか?最近はコンビニや駅で受け取れるサービスも増えていますよね。

K子:
ほんと、そう。時間指定とか再配達とかで今も何とかなっているので、さほど問題でもないです。

アドバイザー:
どこに優先順位を置くかですね。宅配ボックスがあるマンションは比較的新しいので、有る無しで、下手をすると1000万円ぐらい物件価格に差があることもあります。

極論を言えば、1000万円と宅配ボックスのどっちをとるかですよね。ちなみに1000万円あれば、家族で何十年も毎年ハワイ旅行に行けます。

K子:
そう言われると説得力ありますね。

 

オートロック

アドバイザー:
オートロック機能に関しては重視の度合いにもよりますね。その有り無しによって、マンション価格にかなり差が出てきますので、要検討かと。

 

エレベーター

K子:
エレベーターについては、そもそもどの階に住むかも決まってないし、それこそ大規模修繕のタイミングで新しいものになったりするかもしれないし。親が歳をとったら、たぶん私のほうが訪ねていく機会が多くなるに決まってます。

 

水回りの古い設備がデメリット?

K子:
「水回りの設備は大丈夫なの?」って、急にクエスチョンマークついてるし(笑)。

アドバイザー:
ここは気になる点ですし、見落としがちな点でもあります。親御さん、さすがですね。中古マンションを購入するときは、排水管の交換がされているかをしっかり確認する必要があります。排水管の寿命は20~30年程度といわれています。表がきれいにリフォームされていても排水管はそのままという物件も結構あるんです。

K子:
それはたしかに、後で発覚したら相当工事費がかかってきちゃいますね。

アドバイザー:
はい、リノベーションする場合も配管工事費を見積もりに入れておく必要があることをいつもお伝えしています。

 

傷や汚れが気にならない?

K子:
「中古物件は傷や汚れがあってみすぼらしい」これはリノベーションを前提にしているからと伝えたんですがまだあんまりイメージ湧いていないみたいで(汗)。

アドバイザー:
サイトにたくさん出ているリノベーション事例の写真を一緒にご覧になってみるのもいいですね。壁の色やタイルのサンプルなどをご覧になれば、K子さんが描いてらっしゃる新しい住まいへの期待がきっと膨らむと思います。

K子:
いいですね。あ、でもデザインに口出ししてきそうなので、そこはほどほどにしておかないとですね。

 

資産価値のデメリット面は?

K子:
「資産価値が劣る」とも書いますね。

アドバイザー:
こんな資料をご覧いただくといいですよ。マンションの価格の推移です。新築マンションは20年程度かけて価格が下がっていきます。

中古マンション築年別の平均価格

K子:
基本的に売る想定では購入しないんですが。

アドバイザー:
そうですね。でも万が一の場合、築20年前後の中古マンションであれば、下げ止まっているので、価格的な損失は少なくてすむんです。

K子:
それは親も予想してないことだろうな。でもこのグラフを見れば一目瞭然ですね。

 

立地条件はいいの?

K子:
この調子で中古マンションのメリットをもう少し畳みかけたい!

アドバイザー:
K子さんが中古マンションの購入を検討されたきっかけを思い出してみてください。

K子:
そうですね、結構立地がいいことですかね。わが家は夫婦共に車の免許を持っていないので、やっぱり駅近か、交通の便がいいところというのがポイントなんです。

アドバイザー:
そうでしたね。中古マンションは先に出来ている分、立地条件がいいケースも多いです。あらゆる街に中古マンションはありますので、候補が多いというのも大きなメリットではないでしょうか。

K子:
たしかに、どんなにおしゃれなエリアでも通勤に不便だったり、駅から距離があると困ります。

 

中古マンションと新築マンションの価格差は約3000万円?

K子:
あとはなんといっても価格ですよね。

アドバイザー:
はい。こちらの首都圏マンション新築と中古の価格推移のグラフをご覧ください。

新築と中古の価格推移

2016年で見ると新築マンションと中古マンションの差額(70㎡換算)は約3,000万円。この差は大きいですね。3,000万円あったら毎年の家族旅行や趣味など、他にやりたいことも実現できます。

K子:
そうですよね。ローンに追われて、他のことをあきらめてローンのためだけに働くのは、やっぱりしんどいってのが本音です。

アドバイザー:
親御さん世代も、家を購入し、ローンを返済してきたという実績がおありなので、当然のように思われるかもしれませんが、以前は給与も勤続年数を重ねるごとに増える仕組みでした。しかし、現在はそうした背景とは大きく社会が変わっています。

K子:
ですよね。そうなんですよ、共働きだからといって悠々自適なわけではない。っていうか、むしろ働かないわけにはいかないっていうのが本音です。この辺りはあまり懐事情を話して心配されたりしても具合が悪いんですけど。

アドバイザー:
家を購入した後も生活は続きます。理想の家に住むことに加え、どんなことにお金を使うのか、残すのか、そういうプランも考えた上での中古マンション選びであることをお伝えしてみてはいかがですか?

K子:
そうですね。話せばわかってくれるような気もしてきました。

アドバイザー:
真剣に気にかけてくださっている親御さんのお気持ちがとてもよく伝わってきました。K子さんのご家族の新しい暮らしをきっと応援してくださると思いますよ。

K子:
ありがとうございます。さっそく帰ったら連絡してみます。

 

まとめ

物件を購入する際、それを選ぶ理由を当事者はしっかり意識しているつもりでも、いざ親族や他人に話すとうまく説明できないということはあるでしょう。

親切心からデメリット情報を耳に入れたり、意見されることもあるかもしれません。そんな時は、一つひとつの選択理由とその背景をチェックしながら、自分たちが優先するものがなんなのかを見返してみましょう。

新しい暮らしに向かって、ますますモチベーションがあがり、自分たちも周囲の方にも納得いただける理由を再確認できるはずです。また、それにより懸念点がうまれた場合は、しっかり納得できる解決法に向けて専門家に相談するといいでしょう。

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不動産屋さんでもあり、設計事務所でもあり、建設会社でもあるゼロリノベが、お金の流れ・マイホームも旅行も叶える家の買いかた・長寿命で丈夫な建物の見極めかた…など、住宅購入にまつわるチェックポイントを公開しています。


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