2023.05.15 更新
【保存版】後悔しないフルリノベーション6つのポイントと費用＆流れ
近年はマイホームを検討するときに、中古物件を購入してリノベーションする人が増えてきました。とくにフルリノベーションは、好みのデザインはもちろん、間取りや生活動線を自分に合うようゼロから設計できるのが魅力です。
しかし「そもそもフルリノベーションって具体的にどういう工事を指すの？リフォームとどう違うの？」「費用や期間はどれくらいかかるの？」と気になっている人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、以下の内容でフルリノベーションを徹底解説します。
- フルリノベーションの概要
- フルリノベーションのメリット・デメリット
- マンション・戸建てのフルリノベーション事例
- フルリノベーションの費用相場
- フルリノベーションの流れと期間の目安
- 後悔しないために押さえておきたいポイントや注意点
最後まで読んでいただくと、フルリノベーションの基礎知識がつき、不安なく物件購入や担当者との打ち合わせができるようになるでしょう。
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Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
フルリノベーションとは
そもそも「リノベーション」は、既存住宅の在り方を根本から見直し、今のライフスタイルにあった住まいへと変容させることを意味します。
そのうち「フルリノベーション」は、構造部分を残して壁や床などを撤去し、間取りからすべて造り変える大がかりなリノベーションのことです。フルリノベーションは、スケルトンリノベーションと呼ばれる場合もあります。
同じリノベーションでも、規模によって以下のようなものもあります。
- 部分リノベーション：キッチンをオープン使用に変更する、和室を洋室にするなど、空間の一部の機能やデザインを変えるリノベーション
- 表層リノベーション：間取りは変更せず、壁紙や床材など目に見える部分だけを刷新するリノベーション
なお、似た言葉に「リフォーム」がありますが、リフォームは劣化した部分を元に戻す「原状回復」の意味合いが強い点が、再生を目的とするリノベーションとは異なります。
ただしリフォームとリノベーションの線引きはあいまいで、全面リフォームやフルリフォームは、フルリノベーションと同義で扱われることも。
リフォームやリノベーションを依頼するときは、それぞれの言葉をどのような意味で使っているのか、認識をあわせておきましょう。
フルリノベーションするメリット
フルリノベーションをおこなうことには、次のようなメリットがあります。
- 自分に合った間取り・デザインに変えられる
- 耐震性能や配管など、見えない部分の老朽化を刷新できる
- 新築や建て替えよりも費用を抑えやすい
- 資産価値が下がりにくく安定している
- 物件購入する場合は、選択肢が広がる
それぞれどのような内容か確認しましょう。
2-1. 自分に合った間取り・デザインに変えられる
フルリノベーションでは、既存の内装はもちろん間仕切り壁もすべて撤去し、ゼロの状態にリセットしてからすべてを再構築します。そのため自分好みのデザインはもちろん、暮らしにあった最適な間取りに作り変えられるのがメリットです。
床や壁、天井まで取り払ったときに配管やダクトの位置変更もできるので、たとえば壁付けキッチンを対面キッチンにするといった水まわりの変更も容易です。実際の声として多い「LDKを広くしたい！」「収納不足を解消したい！」といった内容を叶えることも可能です。
また、デザイン面においては、既存の設備や建材・素材にとらわれることなく自由に選べるので、「ナチュラルな自然素材を使いたい」「インダストリアルなデザインにしたい」といった希望もかなえられます。
2-2. 耐震性能や配管など、見えない部分の老朽化を刷新できる
構造だけを残してすべてを撤去するフルリノベーションでは、通常のリフォームや表層リノベーションなら確認できない配管の状態や構造部分の劣化を確認できます。基礎や構造躯体があらわになるので、耐震性の低下につながるような劣化が見つかれば、補強や補修などの処置をとれるのがメリットです。
配管もあわせて刷新しておけば、リフォーム後に漏水などが発生し、せっかく張り直した床を再度はがす大がかりな工事をおこなうリスクを減らせます。
2-3. 新築や建て替えよりも費用を抑えやすい
フルリノベーションは工事の規模としては大きなものとなりますが、それでも新築や建て替えなどと比較すると費用を抑えやすくなります。一般的にコストがかかる、基礎や構造部分を活かせることが理由です。
マンションに関しても、手頃な価格の中古物件を購入してリノベーションをおこなうと、新築物件を買うより安くつくのが一般的です。物件にかかる費用をリノベーションにまわせるため、予算を抑えて理想の住まいを実現しやすくなるのです。
2-4. 資産価値が下がりにくく安定している
下のグラフは、東京を中心とした首都圏で、2022年4月〜6月に売却された中古マンションの築年数ごとの平均㎡単価の推移を表したものです。
【参考】首都圏中古マンション・中古戸建 地域別・築年帯別制約状況【2022年04〜06月】｜東日本不動産流通機構（1頁）を元に作成
グラフからも分かるように、住宅は築年数が古くなるに従い資産価値が低下していき、築25年を過ぎた辺りで安定するのが一般的です。
そのため物件の築年数によっては、購入時から資産価値がさがりにくくなるのも中古物件を購入してリノベーションするメリットです。築年数の影響を受ける固定資産税額や都市計画税額も、低く抑えやすくなります。
2-5. 物件購入する場合は選択肢が広がる
中古物件を購入してのフルリノベーションを視野に入れると、物件の選択肢も広がります。一般的に市街地は、駅前などの立地条件がよいエリアから建物が建ち始めるので、中古物件は新築マンションや新築戸建てに比べると、好立地のケースが多いためです。
利便性の良い場所に住みたいけれども予算があわない、といった場合は、中古物件＋リノベーションを検討するとよいでしょう。
フルリノベーションするデメリット
フルリノベーションすることには、次のようなデメリットもあります。
- 部分的なリフォームに比べると費用がかかる
- 工期が長くなる
- 建物の状態によっては構造部分の補修費がかさむ
順番に解説します。
3-1. 部分的なリフォームに比べると費用がかかる
リフォームやリノベーションにかかる費用は、工事をおこなう範囲や規模に比例して高くなるのが一般的です。工事の対象が広くなれば、それだけ材料費や時間がかかり、人件費も多く必要になるからです。
そのためフルリノベーションは、部分的なリフォームと比較すると費用が高くなりがちです。費用を抑えたい場合は、物件価格とのトータルでの資金計画を検討する、設備や建材の選定などで工夫するなどのポイントを押さえる必要があるでしょう。
3-2. 工期が長くなる
フルリノベーションは工事の範囲が広くなることから、工期が長くなりがちなのもデメリットです。
単なるリフォームや、リノベーションの中でも表層リノベーションであれば、そもそも既存の内装を解体・撤去する必要がありません。工事する範囲もキッチンだけ、和室だけなど小規模なリフォームなら、数日ですむケースがほとんどです。
しかしフルリノベーションとなると、解体・撤去を含めてゼロから造りなおすため、数カ月かかるのが一般的です。「物件を購入したらできるだけ早く入居したい」「家賃の二重払いはしたくない」と考える人にとっては、工期の長さはデメリットとなるでしょう。
3-3.建物の状態よっては構造部分の補修費がかさむ
建物の状態によっては構造部分の補修が必要になり、費用が高額になる可能性があります。とくに戸建てでは場合によっては耐震補強などの大がかりな工事が発生することも。
ほかにもシロアリ被害にあっている、断熱が不十分で住宅の性能を高める対応が必要になるといったケースでは、費用が高額になる可能性があります。築年数が古く、基礎補強が必要になったときには、建て替えのほうが安くつく場合もあるでしょう。築古の戸建てに関しては、リノベーションと建て替えの見積もりをとり検討することをおすすめします。
マンション・戸建てのフルリノベーション事例
ここでは、マンションと戸建てを実際にフルリノベーションした施工事例を紹介します。
4-1. 【マンション】室内窓で明るい空間づくりを実現！水回りも大胆に配置変更した事例
＜After＞
＜Before＞
＜間取り図＞
もともと2LDKだった空間を、1LDKに間取り変更した事例です。ベッドルームの壁の上半分をガラスにし、バルコニーから入る光が奥まで届くように工夫しました。
水回りについても、キッチン、浴室、トイレのすべての配置を大胆に変更。大がかりな間取り変更は、配管やダクトの位置を動かせるフルリノベーションならではです。
4-2.【マンション】回遊性の高さがポイント！暮らしやすい動線を意識した事例
＜After＞
＜Before＞
＜間取り図＞
リビングと和室との間にある仕切り壁を撤去し、キッチンも壁付けから対面に変更することで、広々としたLDKにフルリノベーションした事例です。
キッチン裏にはパントリーを設け、そこからさらに洗面を抜けトイレや玄関にアプローチできるような動線を確保。回遊性がよくなると、家事効率が向上するのもメリットです。
4-3. 【マンション】シアタールームやバルコニーに面した浴室を設けた事例
＜After＞
＜Before＞
＜間取り図＞
一般的な2LDKの住戸を、1LDKへとリノベーションした事例。通常ならバルコニー側に設置するリビングを室内の壁に囲まれた場所に、本来奥まった場所にあるサニタリーをバルコニー側に配置しました。
常識にとらわれないことで、シアタールームと明るく眺めのよいバスルームを実現。フロアには全面タイルが張られ、まるでホテルのような雰囲気です。
4-4. 【戸建て】ライフスタイルの変化にあわせて育つ家！つくり込まないシンプルな事例
＜After＞
＜Before＞
＜間取り図＞
ライフスタイルにあわせて変化させていけるよう、可変性と自由度の高い間取りにした事例。1階は北側に配置されていた独立キッチンを中央にもってくることで、家族とコミュニケーションを取りながら料理できるように。
抜けなかった壁はあえて筋交いだけを残し、リビングダイニングのアクセントとしました。3部屋あった2階は2部屋をまとめ、可変性の高い広々した空間に。
4-5. 【戸建て】家の真ん中に広々したキッチンを造作！梁見せ天井の2階もおしゃれな事例
＜After＞
＜Before＞
＜間取り図＞
こちらは、壁付けとなっていたキッチンを、1階の中央に大胆に配置した事例です。キッチン空間を広く取ったので、夫婦2人で作業しても動線が重なりません。キッチン奥にパントリーを設けてあるので、乱雑に見えないこともポイントです。
2階は大きな間取り変更はせず、そのかわり傾斜天井の高さを活かすために梁見せとし、空間の広がりを感じられるよう工夫しました。
【平米数別】フルリノベーションの費用相場
「フルリノベーションってよさそう。けれどもどれくらいの費用がかかるの？」と疑問に思った人もいるのではないでしょうか？ここでは気になる費用について解説します。
5-1. フルリノベーション費用の目安
ゼロリノベの一般的な費用プランの場合、フルリノベーションの費用は9〜11万円／㎡＋350万円（不動産仲介なしの場合は+450万円）です。
一般的な相場はさらに7〜17％ほど高くなります。
ゼロリノベは不動産仲介からリノベーションの設計施工まで社内で完結するワンストップリノベーション会社で中間マージンがかからないため、一般的な相場よりも費用が抑えられるのが特徴です。
詳しくは当社の料金ページをご覧ください。
なお、当社（ゼロリノベ）の料金体系は、ECO（表層・部分リノベーション）、BASIC、PLUS（フルリノベーション）の3つにグレードを分けています。費用感をつかむときの参考にしてください。
グレードの違いについての詳しくは「4.マンションのリノベーションにかかる費用の目安の出し方」「6.リノベーションのイメージと費用感をすり合わせる4事例」をご確認くださいね。
5-2. こだわった空間をつくる場合、1,000万円がひとつの目安
一般的な3LDKである70平米程度なら、1,000万円がひとつの目安になります。設備や素材、建材にこだわるほどに、金額は高くなっていきます。こだわったリノベーションにしたい場合は、1,200万円程度を目安にすると安心です。
とくにキッチンやお風呂などの設備は、グレードによって金額が大きく変わるのが特徴です。コストを抑えたい場合には、まずは設備のグレードを下げることを検討しましょう。最新のシステムキッチンやユニットバスは、手頃なものでも品質が高いので、ハイグレードのものを選ばなくても満足度が大きく下がることはないためです。
なお、リノベーション費用に相場はなく、工事費用の内訳が不明瞭なケースも少なくありません。見積書に内訳がきちんと記載され、それぞれの内容を細かに説明してくれる会社は良心的です。
またリノベーションに際しては、物件購入費や工事費以外に諸費用がかかることも念頭に置いておきましょう。
フルリノベーションの流れと期間の目安
フルリノベーションの流れと期間の目安は、以下のようになります。
① 物件を選び、不動産売買契約を結ぶ（1〜2週間）
② 住宅ローン本審査を通過しローン契約し、所有権が移転される（1カ月）
③ ②と平行してリノベーション設計を進める（2.5〜3カ月）
④ リノベーション工事をおこなう（2.5〜3カ月）
リノベーションにおいては、②と③を同時に進めることがポイントです。なぜなら引き渡しを受け所有権が移転されると、すぐに住宅ローンの返済が始まるためです。
リノベーションが完了して引っ越すまでの間、賃貸や仮住まいの家賃との二重払いが発生します。この期間をできるだけ短くするには、住宅ローンの本審査に通過することを前提に進めていくことが大切です。
後悔しないために押さえておきたい6つのポイント＆注意点
長い期間とコストをかけておこなうリノベーションで後悔しないためには、以下のようなポイントと注意点を押さえておくことをおすすめします。
- フルリノベーションは予算オーバーに注意
- 希望のリノベーションをできる物件か事前確認
- 戸建ての場合、旧耐震基準の中古物件は要注意
- マンションの場合、管理組合が定める管理規約のルールをチェック
- 住宅ローン審査の必要書類を事前チェック
- フルリノベーションは会社選びが重要
順番に解説します。
7-1. フルリノベーションは予算オーバーに注意
フルリノベーションは、間取りや内装をすべてゼロから考えるので、注文住宅のように好みの住まいを実現できるのが魅力です。しかしその分、希望や要望が膨らんでしまい、予算をオーバーしてしまう傾向があります。
「せっかくだから」と財布のヒモが緩みがちですが、引っ越したあとも生活が続くことを忘れてはいけません。まずは住宅に使える予算を明確にし、条件をきちんと整理したうえで、予算内で収められるよう冷静に判断しましょう。
7-2.希望のリノベーションができる物件か事前確認
物件の構造によっては、大きく間取り変更できなかったり、水まわりを移動できなかったりするケースがあります。たとえば戸建ての場合、ツーバイフォーと呼ばれる工法で建てられた家は、壁が家を支える仕組みとなっているので抜けない壁が多く、間取り変更が困難です。
マンションにおいても壁式構造となっていると同様で、そうでなくても耐力壁と呼ばれる構造上抜けない壁があるため見極めが必要です。建物がどのような構造になっているのかは、専門家でないと判断が難しいので、契約前にリノベーション会社に同行を依頼し確認してもらうのがおすすめです。
7-3.【マンション】管理組合が定める管理規約のルールをチェック
マンションの場合は、基本的には専有部分しか個人でリノベーションできないとされています。そのためどこまでが専有部分で、どこからが共用部分なのかを確認する必要があります。また物件によっては管理組合が定める管理規約で「カーペットからフローリングへの張り替えは禁止」「水回りの移動は不可」などルールが設定されていることも。
事前に管理規約をチェックし、希望のリノベーションをおこなえるか内容を確認しておきましょう。
7-4.【戸建て】旧耐震基準の中古物件は要注意
戸建てについては、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の物件は、建物の状態によっては耐震改修や断熱改修など大がかりな工事が必要になるケースがあります。改修コストが高額になりがちなので、避けたほうが無難です。
新耐震基準で建てられた家であっても、木造の戸建ては鉄筋コンクリート造のマンションと比較すると個々の状態の差が大きいのが特徴です。現地調査によるインスペクション※を依頼し、専門家に見てもらうことをおすすめします。
※インスペクション：建築士などの専門家による住宅診断のこと
7-5. 住宅ローン審査の必要書類を事前チェック
リノベーション費用と物件購入費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」を組む場合は、審査のタイミングでリノベーションの概算見積もりが必要になります。
住宅の購入は基本的には「早い者勝ち」です。書類の準備が整っていないと、先に審査に通った人に物件を購入されてしまうため、必要書類は事前にチェックし、早めに準備を進めましょう。
7-6. フルリノベーションは会社選びが重要
フルリノベーションの場合、すべてをゼロから再構築するので、完成形のイメージがつかみづらいものです。そのため要望を丁寧にヒアリングして、イメージをカタチにしてくれる会社を選ぶことがなによりも大切です。
とくに物件購入から考えている場合は、希望のリノベーションができる物件の見極めや、住宅ローン審査で概算見積もりを出すなど、短期間での準備や確認事項が多くなります。
そのようなケースでは、物件購入からリノベーション工事までを一括で依頼できるワンストップリノベーション会社がおすすめです。同じ社内で情報を共有・把握し、連携して進むので時間のロスがなく、またやり取りするのも1社ですみます。手間がかからず意思の疎通もスムーズです。
関連：リノベーションで後悔しやすいポイントについて詳しく解説した記事
まとめ
最後に、今回のポイントをまとめて振り返っておきましょう。
- 間取りや内装をゼロから刷新できるのがフルリノベーションの魅力
- 建物の状態によっては高額になるため物件の見極めが重要
- 3LDK70平米程度であれば、1,000万円が費用の目安
- 物件購入とリノベーション計画は並行して進めることが大切
- ワンストップリノベーションなら一括して依頼できるのでスムーズ
とくに物件を購入してのフルリノベーションは、予算を守りながら理想的な住まいを実現するために、信頼できる会社を選ぶことが重要です。ワンストップリノベーションなら1社のみですべてを進められるのでスムーズで、不動産会社とリノベーション会社間の理解の食い違いといったトラブルも防げます。
ゼロリノベでは、予算立てや物件選びからリノベーションまで、ワンストップでお手伝いしておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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