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他人事ではない!中古マンション購入の後悔「4つの失敗事例」とは?


後悔しないマンションの選び方

中古マンションは新築マンションよりも価格が安く、自由にリノベーションすることで自分好みの空間を手に入れられることから、現在強い人気があります。

でも、中には「中古マンションを買って後悔した…」という声も。一見メリットばかりに見える中古マンションなのに、なぜ後悔することになるのでしょうか?本記事ではその謎に迫ります。

 

新築はやっぱり高い!中古マンションの魅力とは

A子:
ネットで物件情報を見てると、新築もいいけどやっぱり中古マンションの方が安くておトクだなあ。内装が気に入らなくても、リノベーションしちゃえばいいもんね。

アドバイザー:
物件の築年数やエリアなど、条件によっては必ずしも中古マンションの方が新築より安いとは限りませんが、やはり一般的に中古マンションの方が新築より相場は安いですね。国土交通省指定のレインズ資料より作成した次の表をご覧ください。やはり中古マンションの方がお得感があります。

マンション新築と中古の価格推移

アドバイザー:
私のオススメは築20年以降のマンションです。

A子:
そうなの?どうして?

アドバイザー:
マンションは新築から築年数を経るごとに価格が急落して、築20年前後で安定するんです。築20年以降が、マンションの底値ということですね。次の不動産専門のデータバンクである東京カンテイ調べから作成したグラフをご覧ください。

マンション築年別の相場推移A子:
なるほど!じゃあやっぱり中古マンション一択ね!

アドバイザー:
でも、中古マンションを買って後悔した人も少なからずいることをご存知ですか?

A子:
えっ、どうして…?

アドバイザー:
マンションにはマンション特有の条件があります。ここを踏まえて購入しないと、後から『しまった!』ということになりかねないんですよ。

覚えておきたい中古マンションの特徴

アドバイザー:
A子さんが言っていたとおり、中古マンションはたとえ内装が古かったりしても、自分の自由にリノベーションできます。購入費をおさえた分、改装費に回すこともできますね。でも、実は『変えられない部分』があるんです。

A子:
変えられない部分って?マンションは買ったら自分のもののはずだけど…

アドバイザー:
部屋そのものはそうですが、よく考えてみてください。

  • 建物の構造(耐震性)
  • コンクリートの状況(耐久性)
  • 住んでいる人(隣人)
  • 管理や修繕積立金の計画
  • 眺望や周辺環境…etc

これらは、自分の意思ではどうにもならないですよね?

A子:
あっ、言われてみれば…

アドバイザー:
マンションを購入して後悔する人は、購入時(内見時)に内装の綺麗さばかりに注目して、変えられない部分を見ていないからです。数年後、修繕積立金が高騰したり、管理状況の不備に気づき後悔します。それでは、これらの『変えられない部分』に関する後悔を、ケース別に見てみましょう。

必見!中古マンション購入の後悔「あるある」事例

Bさんのケース「こんな人が住んでたなんて!悲しい隣人トラブル」

Bさん:
「間取りが理想的だったので、即座に購入を決断しました。でも、実際に住んでみたら隣人が昼夜逆転生活をしていて…。夜中に掃除機や洗濯機などの生活音がしたりすることも…。うるさくて眠れない日々が続いてしまいました。周囲は大きな道路もなく静かな環境なので、余計にうるさくて。」

A子さん:
あ~、確かにこれはよくある隣人トラブル…

アドバイザー:
新築の場合はみんなが同時に住み始めるのでどんな人が住むのか事前に知ることは難しいのですが、その点中古マンションは、購入前にある程度確認できるのが利点です。内装や間取りだけに目を奪われず、どんな人が住んでいるのか、周りの環境も含めてチェックするのが大切ですね。

Cさんのケース「実はマンションが新耐震基準を満たしていなかった…」

Cさん:
「耐震性について、『まあ大体のマンションは大丈夫でしょ』と思ってあまり深く考えずに購入したところ、新耐震基準を満たしていなかったことが判明。ここに住んでいて大丈夫なのだろうか…?と心配しています。」

A子:
隣人はいつか引っ越すかもしれないけど、これはもう諦めるしかないの?

アドバイザー:
いいえ!新耐震基準を満たしていないからといって後悔するのは、実は早計です。旧耐震基準のマンションでも、しっかり耐震改修や補強を行っている、管理状況が良好であれば新耐震基準のマンションより良い物件はたくさんあります。Cさんには、自分のマンションの管理状況がどうなっているかを確認してみてほしいですね。

また、新耐震基準が優れているのはあくまで計算上の話。マンション自体の管理状況が悪いと新耐震性基準にも関わらず将来ダメになってしまいそうな物件があることも覚えておきましょう。

A子:
そうなんだ!新耐震基準だからって安心できるとは限らないんだ…管理って大切なのね。

Dさんのケース「入居後に水漏れトラブル!配管がかなり劣化していた…」

Dさん:
「エントランスや内装など見た目はとても綺麗で、問題ないと判断して購入した中古マンション。ところが、入居してすぐ水漏れが発生。調べてみると、配管がかなり劣化していたことが判明…わかっていたら購入しなかったのに!」

アドバイザー:
これもマンションの管理状況の確認を怠ったことによるトラブルですね。

A子:
マンション側で配管を新しくはしてくれないの?

アドバイザー:
共用部分はマンション側が、専有部分は自己負担で修繕するのが基本です。配管は必ず劣化するものですが、修繕がずさんなマンションも少なからず存在するので、マンション側がどんなメンテナンスをしているのか、修繕計画や修繕履歴をチェックしましょう。あわせて専有部分のメンテナンス状況についても確認しておくと安心です。

Eさんのケース「せっかく安く購入したのに、修繕積立金が高い!」

Eさん:
「毎月の修繕積立金が高くて困っています。せっかく安く購入できるからと中古マンションを選んだのに、なんだか損をした気分…。新築マンションの広告を見ると、修繕積立金が安いところも多いみたいだし、やっぱり新築の方が良かったのかな?と思ってしまいます。」

A子:
修繕積立金ってなんですか?

アドバイザー:
どんなに強靭なマンションも劣化を防ぐことはできませんから、15年前後おきに大規模修繕と呼ばれるマンション全体の修繕をする必要があるんです。修繕積立金は、そのための費用を入居者から募るものです。毎月管理者に支払う形が一般的ですね。

A子:
うーん、修繕は必要だとしても、高すぎるのはイヤだなあ…

アドバイザー:
修繕費用は、一般的に築年数が経過しているほど値上がりします。古い建物である分、大規模修繕のための費用がかかるためです。では新築がおトクかというと、新築はお客さんの気を引くために最初は修繕積立金を安く設定しておいて、あとから高くなることもあるんです。

毎月のローンの支払いもありますから、後から高くなって困るよりは、購入前に修繕積立金も含めて無理なく支払えるかどうかをしっかり吟味した方が賢明でしょう。

A子:
なるほど…じゃあ、修繕積立金が安いマンションを選べばいいってことね!

アドバイザー:
いいえ、修繕積立金が安すぎる場合は、マンション側が適切な修繕を行ってくれない場合があるので、それはそれで注意が必要です。実際には建物毎に適正費はかわりますが、一般的な目安となる修繕積立金は、管理費と合わせて2~3万円が目安になりますよ。

A子:
そうなんだ!でも安くない金額だし、目安の金額でも支払いが厳しい場合もあるんじゃ…?

アドバイザー:
その場合は、自分たちの収入に対して無理のあるローンを組んでいるということですから、一度住宅購入の予算そのものを見直した方がいいですね。

後悔先に立たず。すべては「購入前の確認」が大切!

A子:
中古マンションにも意外といろんな落とし穴があるんだなあ。でも、これまで見てきたケースって事前に調べておけば防げることもあるんじゃない?

アドバイザー:
その通りです。ちょっとした買い物なら『知らなかった!』…でも済みますが、住宅はそうはいきませんよね。一生に一度の大きな買い物で損や後悔をしないように、どんなポイントをおさえて物件を選んだらいいのか、事前にしっかり調べておくことが大事です。

まとめ

マンションを購入(内見)する際は、見た目の綺麗さで判断してはいけません。特に新しめのマンションは綺麗さに目を奪われがちですが、これもあと20年もすれば、普通の中古マンションです。

買ってから後悔しないマンションを選ぶには、「変えられない部分」に注目しましょう。なぜなら、内装などの変えられる部分は、最悪お金で解決できるからです。しかし、変えられない部分は、自分一人がいくら頑張ってもどうにもなりません。

このように住宅購入には、事前に確認しておかなければならないことがたくさんありますが、そのすべてを不動産会社が教えてくれるとは限りません。言われるがまま購入して後悔しないように、自分から能動的に情報を集めて理想の物件を手に入れましょう!


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