2022.06.06 更新 2018.12.06 公開

リノベーションの後悔6事例|知ってほしい中古物件リノベのポイント

中古物件のリノベーションは、自分がやりたいと思うデザインやアイデアを自由に取り入れられることが魅力です。

しかし、「中古物件が古すぎて耐久性に問題があった」「購入後にやりたいリノベーションができなかった」など後から後悔した話を聞いたことはありませんか。

中古リノベのステップは大きく分けると

  • 中古物件を見定める
  • 理想のリノベーションをカタチにする

という2つのステップがあり、特に中古物件の見極めが非常に重要です。

なぜなら、リノベーションを前提として中古物件を購入する場合、物件自体の管理状態は良好か、したいリノベができる物件か、これから住む上で事前にメンテナンスすべき箇所はないか、など確認すべき項目が多いからです。

そこで今回は、中古物件を購入してリノベーションするという選択肢の魅力やメリットに加え、後悔した事例などの失敗談をご紹介しながら、購入する際の注意点などもご紹介します。

これから物件購入やリノベーションを検討している方はぜひ最後までお読みください。

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール


>>中古購入の注意点網羅「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

新築と比較した中古物件の魅力・メリット

1-1.中古マンションの魅力

新築マンション価格の上昇傾向が続くなか、中古マンションをリノベーションするという住まいの在り方が注目されています。

主な理由は、新築に比べて、比較的安く販売されている中古マンションを購入し自分のライフスタイルに合う間取り、好みの内装にリノベーションすることで、満足度の高い住まいが期待できることから、近年は人気が高まっています。

特に価格メリットは、非常に心強いメリットのひとつです。以下、価格面のメリットについて具体的に解説していきましょう。

<魅力1>新築に比べて手頃な価格

国土交通省指定のレインズ資料より作成した表を参考にすると、やはり新築マンションよりも中古マンションの方が安く購入することが可能といえます。

購入費用をを抑えた分、リノベーション費用にまわせるメリットがあります。後述しますが、築年数が経過した物件でも、適切な管理やメンテナンスがなされた物件を選べば、長く快適に住むことが可能です。

<魅力2>築25年頃を堺に価格が下がりづらくなる

マンションは新築から築年数を経るごとに価格が下がるわけですが、築20年ころまでは価格が下落する傾向があり、築25年以上を境に安定していきます。つまり、築25年ころからは、ほぼ底値で推移していくということです。

そのため、中古マンションのフルリノベーションを検討しているなら、築25年以降の物件が価格も安定しおすすめといえます。

中古物件によっては、リノベーションをすることのメリット・デメリットもありますから、物件購入では自分たちの最終的な目的を念頭にしっかりと見極めて選択しましょう。

1-2.中古戸建ての魅力

マンションだけではなく、中古の戸建て住宅を購入してリノベーションすることも、あらためて見直されています。

中古戸建て+リノベーションは、限られた予算の中でライフスタイルに合う住まいを手に入れる方法のひとつといえます。

中古戸建ての購入とリノベーションによって、新築戸建てよりも費用負担が少なく理想的な住まいを実現することが期待できます。

敷地にゆとりがあれば、増築するなど住空間を広げられるのは戸建てならではです。家族構成やライフスタイルに合わせて自由なプラニングが取り入れられます。

リノベーションで自分好みのデザインを取り入れた住空間を実現できるのが、中古戸建ての魅力といえるでしょう。

1-3.中古物件は、現物を実際に確認できる

中古住宅は実際の物件を見ることができるため、間取りや収納スペースの容量や使い勝手などを体感することができます。そのため、リノベーション後の間取りや家事動線、内装のイメージなどを想像しやすくなります。

リノベーション目的で中古物件を買ったあとに生じる後悔の原因

中古物件を購入後にリノベーションすれば、理想の住空間に一新することができます。しかし、すでにあるものを活かしながら改装していくリノベーションでは、どんな中古物件を購入するか、ということが非常に重要です。

物件購入後に後悔する主な原因は、以下2点です。

  • 【マンション】構造や規約上変えられない部分がある
  • 【戸建て】土地の条件で増築できないことがある

2-1.中古マンション

マンションで変えられない部分のひとつは「建物の外壁・構造」です。美観や耐震性、耐久性に関わる部分ですが、構造上のことは自分で変えることはできません。

また、マンションには通常「管理規約」があります。「管理規約」で変えてはいけない部分が決められている場合は、変えられないという現実があります。

マンションの管理状態の不備や修繕積立金の増額予定を購入後に気付き、後から後悔する原因になるケースもあります。

2-2.中古戸建て

中古戸建てでは、その土地に決められている「建ぺい率」や「容積率」に気を付けなければなりません。

「建ぺい率」とは、その土地に建てられる建坪(主に1階部分の坪数)です。建ぺい率を超えて増築することはできません。

「容積率」は、その土地に建てられる建物全体の床面積です。容積率を超えて床面積を増やすことはできません。

建ぺい率も容積率もその土地にあらかじめ決められたものであり、変えることはできません。戸建てなら床面積を広げられるからと購入し工事をはじめようとしても、そもそも許可が下りないのです。

中古マンションも中古戸建ても、周辺環境や眺望を後から変えることはできません。また、隣人や近隣住人など人付き合いで問題があっても、リノベーション後は費用負担もあるため、なかなか変えられるものではないでしょう。

内覧時はついつい内装に注目してしまいますが、変えられない部分も十分に確認し優先順位を付けて検討することをおすすめします。

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中古物件購入&リノベーションの後悔「あるある」事例

事例1:Aさんのケース「こんな人が住んでいたなんて!悲しい隣人トラブル」

隣人の騒音に悩まされてしまったAさんの事例です。

理想的な間取りに惹かれたAさんは中古マンションの購入を即決。しかし、購入後に住んでみると隣人が昼夜逆転の生活で、夜中に掃除機や洗濯機の生活音があり、うるさくて眠れないという毎日が続きました。希望通り静かで快適な環境が気に入っていたのに、かえって騒音が気になりやすい住環境になってしまいました。

<POINT>
中古マンションの場合は、隣人や上階の住人と構造上の壁を共有していますので多少の生活音はします。とはいえ、妥協できる範囲を超える場合は購入を後悔してしまうでしょう。物件選びの優先順位が間取りや内装の仕様だとしても、内見のときには隣人の様子やどんな住人が住んでいるかなどを可能な範囲で不動産会社に確認することが大切です。

事例2:Bさんのケース「実はマンションが新耐震基準を満たしていなかった…」

マンションの耐震性が基準を満たしていなかったBさんの体験談です。

中古マンションには耐震性の高い新耐震基準と耐震性が十分ではない旧耐震基準がありますが、耐震性についてあまり深く考えなかったBさんはそのまま購入。後から新耐震基準ではなかったことを知り、このまま住み続けてもよいのか不安を抱えています。

<POINT>
マンションの耐震性は新築時の耐震基準が基本とはなるものの、定期的なメンテナンスを適切に行っているかなど管理状態が大きく影響します。建物の維持管理が管理組合の規約などできちんと進められている物件であることが安心材料のひとつになります。中古物件においては、購入前に、専門家からの客観的な診断を受けているかもチェックしましょう。

事例3:Cさんのケース「入居後に水漏れトラブル!配管がかなり劣化していた…」

入居後に水漏れトラブルが起きたCさんの事例です。

物件の内見では内装や浴室、洗面台などの水回りが綺麗だったことから、これだけの仕様なら問題はないだろうと判断して購入しました。

ところが入居後に水漏れが発生して、原因を調べると排水管がかなり劣化していたことが判明しました。事前にわかっていたら購入までは至らなかったと後悔しましたが、結局は自分で費用負担して交換することになったようです。

<POINT>
基本的に専有部分となる居住空間の管理は、所有者が行うものです。しかし、途中で修繕した場合にずさんな施工をされていたり、マンション側の管理会社がきちんと対応していなかったりするケースも少なくありません。

配管や断熱性能など壁内部や床下に隠れてしまう部分は、見た目では状態がわかりにくいため、過去の修繕履歴や修繕計画などもチェックしておくと安心です。

事例4:Dさんのケース「せっかく安く購入したのに、修繕積立金が高い!」

マンションの修繕積立金負担が重すぎて後悔しているDさんの体験談です。

Dさんは、マンション選びの際に価格の安さに惹かれて購入。契約のときの諸費用についてはよく確認していませんでした。しかし、いざ住み始めると毎月の修繕積立金の高さに驚き、家計に負担をかけていることに困っています。

<POINT>
マンションは約15年ごとに大規模修繕を行う必要があります。建物の耐久性を維持するためには大切なことではありますが、修繕費は入居者から積立金という形で募っています。建物が古くなっていけば、修繕に必要な工事費もかかります。

とはいえ、修繕積立金が安いマンションを選んだ場合、適切なタイミングでの修繕をしなかったり、修繕内容がいいかげんなものだったりする可能性もあります。どのくらいの修繕積立金なら許容範囲なのかは個人の家計状況にもよりますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2~3万円が目安となるでしょう。

マンション購入時には諸費用の見積りもしっかり確認することが大切です。

事例5:Eさんのケース「リノベ前提で購入したのに、やりたいリノベができなかった」

リノベーション目的で中古物件を購入したものの、やりたいリノベーションができなかったEさんの事例です。

Eさんは、好みの住空間を手に入れようと、リノベーション目的で中古物件を購入。いざリノベーションを計画しようとしたら、マンションの管理規約で無垢材仕様の内装や、一部の設備を動かすことができませんでした。

<POINT>
自由な設計デザインを取り入れられるのがリノベーションのよい点ですが、注意しなければならないのがマンションの管理規約です。内装に無垢材を使えないなど、意外と細かい禁止事項が盛り込まれていることがあります。

管理規約というと、楽器を使用しないことなど騒音に関することや共有スペースの節度ある使い方などを指すものと考えている方も少なくないでしょう。

入居者のマナーについて触れられていることはもちろんですが、リノベーションの際に手を加えられる範囲についても規定されていることは多いです。すぐにリノベーションのする予定がなくとも、管理規約は購入前に必ず確認しておきましょう。

また、リノベーションを検討している人は、希望のリノベーションができる物件かを購入前に判断することが大切です。そのため、リノベ向きの中古物件探しからサポートしてくれるワンストップリノベーション会社に依頼するとよいでしょう。

事例6:Fさんのケース「やりたいことが膨らみすぎて、リノベ予算がオーバー…」

リノベーションの予算が膨らみすぎて予算オーバーしてしまったFさんの事例です。

Fさんは、自分好みの自由な間取りや使い勝手を実現するために、リノベーション目的で中古物件を購入。あれもやりたい、これも取り入れたいと要望を計画していたら、リノベーションの費用がどんどん膨らんでしまい、予定していた予算以上の出費をしてしまいました。

<POINT>
リノベーションは自由度が高いだけに、やりたいことが増えてしまう傾向があります。後から冷静に考えると、「造作家具に予算をかけて作り込み過ぎた」「グレードの高い設備を無理して採用してしまった」など、実際にはそこまで必要がなかったというケースがあります。

物件購入からリノベーションまで、本当に必要なものかどうか優先順位を付けながら判断しましょう。

リノベーションする中古物件選びで後悔しないために

リノベーションを前提とした中古物件選びで後悔しないためには、次のようなポイントが大切です。

4-1.購入前の確認が大切

中古物件を購入する際、後から後悔しないために重要なのは「購入前の確認」です。特にリノベーション目的で購入する場合、希望通りのリノベーションができない物件を購入してしまったり、適切なメンテナンスが行われていない物件で耐震性や快適性が不足していたりすると、想定外の出費が発生するなど残念な結果になってしまいます。

一生に一度の大きな買い物となるわけですから、長く快適に住んでいける物件か、希望通りのリノベーションが叶う物件なのかなど、しっかりと見極められる会社を選ぶことが大切です。

4-2.専門家への相談やセミナーへの参加がおすすめ

中古物件の購入相談やリノベーションに関する疑問、不安などは自分であれこれと悩むよりも、早めに専門家に相談するというのも手です。

リノベーションした友人・知人からも、リアルな情報を得ることができますが、個人個人で理想とする住空間は異なりますし、同じような条件とは限りません。

4章でも解説したとおり、中古購入をしてリノベーションする場合は、中古物件の見極めが非常に重要です。

しかし、管理状況の確認やリノベーションに適した物件かなど、物件の見極めには専門的な知識が不可欠です。

そのため、客観的に判断できる専門家の意見を聞き、最終的には自分たちでも相談しながら判断するということが、限りなく後悔のないリノベーションにつながるでしょう。専門家が開催するセミナーなどに参加して情報を得るのもおすすめです。

ゼロリノベでは、オンライン形式でのセミナーを開催しています。リスクに強い家の探し方や、リノベーションの仕方はもちろん、マイホームを購入する際に知っておくべきお金の話など、ブログでは伝えきれないノウハウをギュッとまとめてお伝えしています。

ミュート&顔出しなし、セールスのないセミナーですので、特に、中古物件の見極め方について詳しく知りたい方は、気軽に参加してくださいね。

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まとめ

いかがでしたか?

中古物件の購入やその後のリノベーションで後悔しないためには、購入前の物件選びをさまざまな視点でチェックすることが重要です。

また、リノベーション目的で購入を検討している方は、中古物件の状態や管理規約を確認して「変えられないこと」について事前に知っておくことで、トラブルや失敗を避けることができるでしょう。

中古物件の目利きやリノベーションに詳しい専門家に相談しながら、失敗や後悔の種を事前に潰しつつ、理想の中古物件を見つけてください。

中古マンション購入で多い失敗や後悔は?

見学時に内装の綺麗さばかりに気を取られて「変えられない部分」を確認しなかったケースです。建物状態や管理状況など、自分ではコントロールできない部分をチェックしないと後悔につながります。詳しくは「覚えておきたい中古マンションの特徴」をご覧ください。

中古マンション購入で実際にあった失敗事例は?

建物の耐震性、隣人トラブル、配管の劣化…中古マンションの「変えられない部分」や「見えない部分」にこそ、トラブルが潜んでいる可能性が高いです。詳しくは「必見!中古マンション購入の後悔「あるある」事例」をご確認ください。

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