中古物件 2021.03.11 更新 ｜ 2018.02.22 公開
家を買うvs借りる！買う家を間違えると73歳で貯金が尽きる理由
家は買った方が良いのか？借りた方が良いのか？様々な意見がありますが、「何を買うのか？」によっても考え方が変わります。
こちらの記事では、「何を買うか？」の基準を明確にして、何歳まで貯蓄がもつのか？をテーマに考えるちょっとシュールな記事になっております（笑）
Advisor
[監修]元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。
目次
（前提条件）
イメージしやすいように、ある男の人生を追っていきます。
彼の名前は「家 太郎」。。。
ベタですいませんm(_ _)m
1982年生まれ 現在(2018年）36歳
東京で働くサラリーマン
家族は夫婦＋子供1人の3人家族
世田谷区の経堂駅徒歩10分にある約66㎡のマンションに暮らしています。
年収は600万（手取り年収500万）で、東京都の平均年収をもらっています。
定年退職は65歳で、今の会社にずっと勤めようと思っています。
先のことはよくわからないので、退職金も年金も貰えないかもという事で考えます。
話を単純化するために、その他以下のように設定します。
奥さんは専業主婦、子供は一貫して公立の学校を大学まで通うことにし、子供1人で約1850万円かかることにします。
生活費は一生を通して平均15万円＠月を使うことにします。
と、ここまでは同じ条件です。
違うのは、30歳で結婚をしたことを機に「どんな家を買ったのか？」、それとも「借り続ける選択をしたのか？」を基準に考えます。
ちなみにですが、もし家を買う場合は結婚を機に買った方が良いです。
「家を購入するベストな年齢は？」の記事を参考にしてください。
それでは、太郎が30歳にどんな決断をして、貯蓄がいつまでもつのか？を見ていきましょう。
※この記事では直感的にお判り頂けるように、極力細かな数字や計算方法は省きたいので、上記以外の計算根拠は巻末の表の下に補記します。
「ずっと賃貸の場合は78歳で貯蓄がつきます。」
2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関してはずっと賃貸に住んで行こうと決めました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった家賃15万円（もっとも相場的に安い物件です。）の約66㎡を借りました。
賃貸の太郎は以下のような価値観を持っています。
・何かあった場合のために、身軽な賃貸が良い。
・家に対してはそれほど、こだわりがない。
・家賃が勿体無いということはわかっているが、大きなローンを組むのをリスクに感じている。
こんな太郎は78歳で貯金がつきることになりました。
月15万円の生活費をなんとか老後に調整したり、退職後に郊外の賃貸に引っ越すことにより、平均寿命の80歳までは大丈夫そうですw
ただし、子供に資産は残すことが出来ませんでした。
「新築マンションを購入した場合は73歳で貯蓄がつきます。」
2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関して新築マンションを購入しようと決断しました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった6,296万の約66㎡を購入します。
※2012年にこの場所に実際に販売されていたマンションです。
新築マンションの太郎は以下のような価値観を持っています。
・家賃がもったいないので、早く家を購入して資産形成をしよう。
・家を買うなら新築でしょう！外観も綺麗だし。
・部屋の間取りは３LDK。２人の子供が思春期になるまでは、余った2つの部屋は書斎と物置に使用しておこう。
・月々の支払いがきついけど、何とかなるでしょう！というポジティブな性格。
こんな太郎は73歳（あくまで子供1人の場合）で貯蓄がつきることになりました。
子供二人目まで想定して３LDKの間取りです。
もし子供がもう1人増えたら65歳で貯蓄がつきることになりました。
でも、家という資産を作ることが出来たので、子供に残すものが出来ました。
※実際は、年収に対して、この金額の新築マンションを購入するのは無理があるので、新築派は郊外に移動するのかと思います。
あくまでも、同じ場所、同じ広さという条件を揃えた場合のシミュレーションです。
「中古マンションを購入した場合は97歳で貯蓄がつきます。」
2012年30歳の時に結婚した太郎は、家に関して中古マンションを購入しようと決断しました。
東京都世田谷区の経堂駅徒歩10分にあった1,830万(築38年）の約66㎡を購入します。
※2012年にこの場所に実際に販売されていた中古マンションです。
中古マンションの太郎は以下のような価値観を持っています。
・家賃がもったいないので、早く家を購入して資産形成をしよう。
・ただ、ローンを組むのはやっぱり怖いので、なるべくリスクを抑えたい。
・家の外観は気にしないが、中が古いままは嫌。
・900万円をかけてリノベーションをし、自分のライフスタイルにあった間取りとテイストを実現したい。
・とにかくギリギリの生活は嫌で、余裕のある人生を過ごしたい。
こんな太郎は97歳で貯蓄がつきることになりました。
生活費を削ったりせず、いろんな心配をせずとも平均寿命は超えました！
また、家という資産を子供に残すことも出来ました。
97歳までですと、ひ孫くらいまで住んでいるかもしれません（笑）
でも、中古マンションは何年持つのって考えもありますよね？
「中古マンションは何年住める?」の記事も参考にしてください。
賃貸・新築マンション・中古マンションでのまとめを表にしておきます。
手取り年収が23歳から65歳まで平均化して毎年500万円で計算してますので、若い頃に貯蓄がありすぎますが、イメージをつかんでもらえれば幸いです。
以下は今まで省略してきた計算根拠を記載しますが、確認が面倒な方は読み飛ばしてください。
（賃貸の計算式）
23歳から29歳まで
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 賃貸15万(経堂駅徒歩10分 66㎡）
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
（新築マンション購入の計算式）
23歳から29歳まで
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 住宅ローン約19万 − 管理費・修繕費2万
※住宅ローンは現在変動金利で0.6%前後ですが、将来金利が上がる可能性を考えて、1.5%で計算してます。
※新築マンションの固定資産税は当初17万円＠年から始まり、築年数が古くなることにより徐々にさがり、最後は8万円までさげております。
※新築マンション購入時の諸費用を約315万円計上しております。
（中古マンション購入の計算式）
23歳から29歳まで
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 1人暮らし用賃貸7万
※賃貸の更新料は2年毎に1ヶ月分の家賃
結婚後30歳から
毎月収支：手取り月給約42万円 − 生活費15万円 − 住宅ローン約8.3万 − 管理費・修繕費2万
※住宅ローンは現在変動金利で0.6%前後ですが、将来金利が上がる可能性を考えて、1.5%で計算してます。
※リノベーション900万円も住宅ローンに含めております。
※築38の中古マンションの固定資産税は当初10万円＠年から始まり、築年数が古くなることにより徐々にさがり、最後は7万円までさげております。
※中古マンション購入時の諸費用を約146万円計上しております。
「ダブルインカムの時代」
以上は、話を単純化するために、奥さんは専業主婦でしたが、実際には何らかのお仕事をするケースがあるのかと思います。
その場合は、太郎をもっと長生きさせられますね（笑）
もしくは、より豊かな生活が出来きますね！
例えば、年に1回はハワイに旅行に行くとか、子供を私立の学校に通わせても大丈夫とか、老後は自然が多い場所にもう一つ家を建てて暮らし、今の家は賃貸に出すとか。。。
数え上げれば、きりがないくらい夢が広がります。
言いたいことは、家を借り続けるのか？何を買うのか？によって、その後の人生が大きく変わってくるということなのです。
奥さんが働くのか、旦那さんが働くのか、どちらも働くのか、何でも良いかと思います。
とにかく、自分がやりたいことが出来る人生を送れることを願っています。
年収ごとの住宅ローンの借入目安金額についてはこちらの記事をご確認ください。
余談ですが、当社は多くの女性が働いています。
自分の生活スタイルに合わせて仕事ができるように、特に出勤時間もありません。
いつかそんな彼女達とお会いしていただければと思います。
まとめ
家は「買った方が良いのか？」「借りた方が良いのか？」という議論がよくありますが、単に買う、借りるの議論では意味がありません。
もちろん、資産形成と老後の事を考えれば早々に買うべきです。
しかし、買うのであれば、何を買うのか？ということが重要です。
