2023.08.08 更新
格安中古マンションはなぜ安い？４つの理由を大公開
中古マンションの相場は、一般的に新築より安いとされています。特に中古を買ってリノベーションを考えているとしたら、なるべく物件価格は抑えて、リノベーションに資金を回したいと思うもの。そんなとき、周辺の相場よりもぐっと安い物件を見つけるとつい注目してしまいますよね。
しかし、どうして安いのだろうと不安に思い、購入をやめてしまう方も多いはず。しかし、格安＝悪い物件とは限りません。もしかすると自分にマッチした掘り出し物件かもしれませんから、あやふやな理由で選択肢から外すよりも、格安である理由を探るのが一番です。では、どう探ったらいいのでしょうか？今回はそんなポイントをご紹介します。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
まずは相場をしっかり把握する
A子：
不動産サイトを見ていると、たまにものすごく安い中古マンションがあるのよね…。特集も組まれてたりするくらいだし。アドバイザーさん、こういう格安物件ってどうしてこんなに安いんですか？
アドバイザー：
格安物件が格安である理由はさまざまです。ただ、それをお教えする前にまずは周辺相場を知る方法を覚えておきましょう。一見格安に見えても、広さや間取りに対する相場感がないと、本当に安いかどうかはわかりません。
A子：
確かに、自分の予算に対して高いか安いかで見てしまいがちかも…どうやって把握すればいいの？
アドバイザー：
現時点における中古マンションの相場をエリア別に確認するには、不動産情報サイト「at home」の「価格相場から中古マンションを探す」というページが役に立ちます。これを利用するのが最もわかりやすいしょう。
中古マンション相場がわかる「at home」
A子：
私にも使えそう！
安さには必ず理由がある。４つの見極めポイント
アドバイザー：
さて、では実際に物件が相場よりも安い場合の理由をご紹介していきます。大別すると４つです。
2-1.立地が悪い
アドバイザー：
まずは立地。最寄り駅までバスを使う必要があったり、徒歩数十分かかると単純に不便ですよね。ほかにもスーパーやコンビニ、郵便局、銀行など日常生活に必要な施設が周辺にない場合は価格が下がります。
A子：
よく、裏がお墓だったり、線路沿いで騒音や振動がひどいと価格が下がるとも聞くけど。
アドバイザー：
それもありますね。近くの通りがホテル街だったりすると、特にお子さんのいる家庭にとってはあまり選びたくない条件になるでしょう。
A子：
治安が悪い場所も選びたくないしね。
アドバイザー：
あとは迷惑住民がいたり、反社会的勢力の事務所があるといった事情も考えられます。ほかにも道が狭くて薄暗い、きつい坂道があるなど、日々の生活を考えたときの不安要素が格安の理由になりえます。
2-2.設備・内装が古い
アドバイザー：
さらに設備や内装が古い場合も、物件は安くなります。
A子：
中古マンションだし、ある程度の古さは仕方ないんじゃ？って思うけど。
アドバイザー：
それは確かにそうですね。でも、洗濯機置場がない、お風呂の追い炊きができない等、家族で住もうと思ったら困ってしまう場合もあります。
A子：
うーん、確かにそれは私の場合、最初から選択肢から外しちゃうかな。
アドバイザー：
注意したいのはそういった間取り図面上でわかる古さや不便さだけではありません。いざ内見してみたら、共用廊下にひび割れが多かったり、外壁が剥がれていたり…なんてことも珍しくありません。
A子：
むむ、格安物件ほど、内見でチェックするところは多そうね。
2-3.寿命が短い
アドバイザー：
これは内見でわかる部分でもありますが、見た目からして外壁がボロボロでひび割れていたり、赤さびが露呈しているといった場合があります。こういったマンションは表面上だけでなく構造自体もかなり劣化して、寿命が短くなっているかもしれません。
A子：
そういうマンションは耐震性も心配だわ。
アドバイザー：
そうですね。RC造のマンションの物理的な寿命は100年以上と言われていますが、メンテナンスが適切に行われていないと耐久性・耐震性も心許なくなります。結果として寿命が短くなり、価格も下がるんです。
>>おすすめ記事：【中古マンションの安全性】築年数と耐震基準だけではない3つの見極め方
2-4.売主側が売り急いでいる
A子：
売主側の事情もあるの？
アドバイザー：
例えば、A子さんが売り主だったとして、売りに出した物件とは別にすでに新居を購入していたとしたら、元の住まいは早く売ってしまいたいですよね。
A子：
うんうん、ローンが残ってたら負担になるし…。
アドバイザー：
そういった事情で売り主が早く売りたい、と思っている場合は相場より安いことがあります。ほかにも半年以上販売されているので価格を下げているといったことも考えられますね。通常、中古マンションは３ヶ月程度で売るのが基本ですから。
また、売り主が不動産会社の場合もやはり一定期間で売ってしまいたいので、安くなることがあります。
A子：
在庫セールみたいなものね。
アドバイザー：
とはいえ、売りに出しているのに売れないマンションにはやはり売れない理由がありますから、長期間販売されている物件はここまでご紹介したような内容への注意が必要です。
格安でも絶対に妥協してはいけないのは？
A子：
格安中古マンションにはいろんな理由があるとわかったけど、例えば立地なら妥協できる部分もありそうな気がしたな。それで格安ならそれに越したことは無い気もするし…。
アドバイザー：
確かにそうですね。では、格安マンションで妥協していい部分、逆に絶対に妥協してはいけない部分をそれぞれ見てみましょう。
3-1.立地や設備は検討のうえ妥協できるポイント
アドバイザー：
まず立地については、A子さんが言うとおり価格と条件を自分で比較したときにバランスが取れている、あるいはそこまで生活に困らないということであれば、こだわりすぎなくても大丈夫でしょう。
A子：
ふむふむ。やっぱりそこは妥協点ね。
アドバイザー：
設備もしかりです。中古を買ってリノベーションするなら設備が古くても、より新しくなりますし、むしろそこが中古リノベの一番の価値であると言えます。安く物件を購入した分、間取りや内装、設備のリノベーションにお金をかけることで、自分らしい豊かな暮らしを実現している人が大勢います。
A子：
設備が古すぎてリノベーションで困ることはないの？
アドバイザー：
ゼロリノベのようにスケルトンリノベーションという方法を採用している場合は、設備どころか、壁も配管もすべて解体してコンクリートの箱の状態に戻し、ゼロから作りなおすので、どんなに現状が古かったとしても内装部分は新品になります。戸建でいう注文住宅をつくるイメージです。
A子：
なるほど！
3-2.マンションの管理状況だけは担保したい
A子：
立地は事前にわかった上で購入できるし、内装や設備もリノベーションで変えられるとすれば…あとは何に注意すべきなの？
アドバイザー：
絶対に妥協してほしくないのが、マンションの管理状況です。先にご紹介したとおり、管理状況が悪く適切なメンテナンス（修繕）がされていないとマンションの耐久性が低くなり、寿命が短くなります。ここは自分の力ではどうにもならない上に見落としがちだからこそ、一番覚えておいてほしいポイントです。
A子：
確かに長く住めないとなったら購入した意味がなくなっちゃう。どうしたら防げるの？
アドバイザー：
マンションの管理状況や修繕履歴、修繕計画の有無などを確認しましょう。定期的にしっかりメンテナンスが行われているマンションであれば安心です。特に防水や配管などのメンテナンスまで行われているかもチェックしましょう。
A子：
事前に確認できるなら安心ね！
>>おすすめ記事：リノベーションの後悔６事例｜知ってほしい中古物件リノベのポイント
まとめ
価格の安さは中古マンションの魅力の一つです。格安だからと言って、必ずしも悪いマンションだとは限りません。格安マンションを見つけたら、自分が望む条件と、安心して暮らせる住まいの条件を兼ね備えているかどうかをチェックしてみましょう。
それらが満たされているとしたら、設備や内装が古くてもリノベーションで、これからの日々の暮らしがワクワクするような住まいを作ることができるはずです。
なぜ相場より安くなっているの？
立地条件や建物の管理状態が大きな理由です。「2.安さには必ず理由がある。４つの見極めポイント」で詳しく解説しています。
格安でも絶対に避けるべき中古マンションの特徴は？
管理体制が悪く長く住めない中古マンションは安くても避けるべきです。見極め方は「3.格安でも絶対に妥協してはいけないのは？」で詳しく解説しています。