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お金を把握 2020.10.09 更新2020.10.09 公開

住宅ローン2000万を年収300〜450万で借りた場合の生活比較 

住宅ローン2000万円の年数別の返済額
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2,000万円の住宅ローンは月々いくらの支払いになるんだろう?
無理なく返済できる年収はどの程度なんだろう?

と気になっていませんか。

初めての住宅購入だと不安になりますよね。

住宅ローン2,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、

35年固定金利1.2%の場合、58,340円
35年変動金利0.7%の場合、53,704円です。(ずっと0.7%での計算)

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は450万円前後となります。子供がいない場合は年収400万円も安心なラインになります。

目安の理由はパートナーが働いていなくても1人でも返済ができて、ボーナスもあてにせず生活に支障がない年収だからです。

これより年収が低い場合も住宅ローンの審査は可能ですが、その場合は、世帯年収で借りる収入合算や、ペアローンという選択肢になってきます。これらの注意点として、片方が働けなくなった場合、収支のバランスが崩れてしまうリスクがあるということを覚えておきましょう。

不動産会社であり、リノベーション会社でもある弊社のお客様も、多くの場合、ここでご紹介する目安金額を参考にして実際いくらを借り入れるのかを決めて審査へと進んでいます。

この記事では、住宅ローンに対する不安を払拭するため、

・2,000万円を借りた場合の、年収別の生活の余裕度の一覧表
・住宅ローンをなるべく長期で借りた方がいい絶対的な理由
・今は住宅ローンが頭金ゼロでもOKな理由
・多く借りたい場合の2つの方法

などをお伝えします。

読み終わるころには自分の年収で安心して借りられる金額の目安がつかめていることでしょう。

ぜひこの記事を住まいの購入にお役立てください。

住宅ローン2,000万円の月々支払額と年収ごとの安心目安表

住宅ローン2000万円の年数別の返済額

住宅ローン2,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、58,340円。変動金利0.7%の場合、53,704円です。

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は450万円前後となります。これは返済比率というものが金融機関によって決まっており、額面年収400万円未満は30%まで、額面年収400万円以上は40%までとなっています。

これは、年収の何%が住宅ローンの支払いになっているかを表すもので、最大は上記の通りですが、目安は額面ではなく手取り年収の20%です。

返済比率が増えると、生活費がカツカツになり、想定外の出費があると収支が赤字になってしまい、最悪の場合は、住宅を手放すことにもなり得ます。

もちろん年収が届かない場合も共働きなどで収入合算やペアローンという選択肢によって2,000万円を借りれることも可能ですが、その場合は、起こり得るリスクを知ってから判断しましょう。

収入合算やペアローンについては、7章にてお伝えします。

変動金利と固定金利の違い

変動金利とは

変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。借りたあともこまめに金利をチェックし、上がってきたら固定に切り替えるなどの判断ができる方にオススメです。

固定金利とは

固定金利はローンを借り入れた時から最初に決められた期間において金利が固定できるローンです。10年固定や全期間固定などいくつか種類があります。全期間固定の場合は金利の上下はないため、急に支払い額が増えるなどのリスクやこまめに金利を確認する必要はありません。

1-1.借入期間はなるべく長く35年と想定するべき

借入年数別の住宅ローン2000万円の返済金額

そのままでは総支払額が多くなってしまいますが、住宅ローンの返済期間はなるべく長く35年を想定しましょう。理由としては、月々の返済額が下がり、手元に現金を残すことができるからです。

なぜ手元に現金が多くある方がよいかというと、想定外のことに対応することができるからです。想定外というのは例えば、

・会社のリストラ、給料の減額
・自分自身、または家族の病気
・子供を授かる

などです。

もし支払いが苦しくなったときでも、手元に現金が多く残っていれば、家を手放すのか家族でやりくりをするのかなど、考える猶予があります。

病気などの場合も手元に現金があればカバーすることも可能です。

しかし逆に、返済期間が短いと月々の支払いが多く手元に現金が残らないため、貯金ができません。

想定外があったとき、住宅ローンの支払いが滞り続けると最悪家を差し押さえられたり、想定外のことが起きて無理な借金をしてしまう可能性もあります。

金利や心理的にも返済期間を短くしたい気持ちはわかりますが、現金を手元に多く残すことができれば、その中から無理ない分だけ繰り上げ返済も可能です。繰り上げ返済は、トータルで支払う金額を少なくする効果があるため、返済期間を短くするよりもリスクがなくおすすめです。

より詳しく住宅ローンの考え方を知りたい方は、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」を参考にしてください。

住宅ローンは頭金ゼロでも大丈夫

住宅ローンは頭金がゼロでも組むことができる金融機関が増えました。昔は金利が非常に高く、少しでも借入額を減らすために頭金を多くするのが一般的でした。

しかし現在は住宅ローンが超低金利であるため、貯金をして頭金を多くいれるメリットはあまりないと言えます。貯金をしても家賃の流出の方が大きくなってもったいない状態になってしまいます。

そのため、購入の準備が整っているのであれば無理に頭金を入れず、頭金ゼロで住宅ローンを組むことを検討しましょう。

より詳しくは、頭金は少なくていい?「貯金を残す」家購入の考え方をご確認ください。

 

40歳も35年で住宅ローンは組むべき

年齢が40歳を過ぎている場合も基本は35年のローンを組むことをおすすめします。

理由はやはり、月々の支払い額が少なくなり、手元に現金が残るからです。長期で住宅ローンを組み、退職金を含めて返済計画を立てることをオススメします。

退職金があてにできず、現役中に返済し終わりたいという場合、現在40歳ならば、ローン期間を25年程度にする必要があります。その場合のおおまかな月々支払いは7,7198円であり、返済比率を20%とした場合、年収は600万円(手取り450万円)前後が安心ラインとなります。

ただし、子供の有無や状況によって借りていい金額も異なってきます。厳密に知りたいという場合は、ファイナンシャルプランナーとのライフプラン作成をおすすめします。簡易的な計算であれば、返済額試算から計算することができます。

年収300万円で住宅ローン2,000万円を借りたい場合

年収300万円で住宅ローン2000万円を借りる場合

年収300万円で住宅ローン2,000万円を借り入れることはおすすめしません。単独では住宅ローン審査が通らず、パートナーとの収入合算が必要になり、ずっとパートナーが働き続けなければならないリスクがあるからです。

車所有・マンションの場合はより赤字に
マンション購入の場合は修繕積立金と管理費が別途2~3万円必要なため、5.3万円の赤字となります。車を所有する場合は、保険やガソリン、駐車場代、車検等の費用も含めて月々の支出を計算しましょう。

借入限度額は1,948万円まで
年収300万円の場合の借入限度額はおよそ1,948万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収300万円〜400万円未満は30%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

しかし、年収300万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は1,371万円〜1,714万円です。返済比率で見ると20%~25%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなるためです。

夫婦だけなら2,000万も可能性あり
上記計算では子供が1人いる場合を想定していますが、もし夫婦だけで暮らしていくのであれば、2,000万円の借入を収入合算を行っても、生活費の切り詰めなく暮らすことも可能です。その場合は、パートナーの収入が月5〜6万円程度を目安としておきましょう。

より詳しくは年収300万の住宅ローン目安表!1500~4000万の生活実態をご確認ください。

年収350万円で住宅ローン2,000万円を借りたい場合

年収350万円で住宅ローン2000万円を借りる場合

年収350万円で住宅ローン2,000万円を借り入れることはおすすめしません。

金融機関や自身の信用情報に状態によっては、単独で住宅ローン審査が通らず、パートナーとの収入合算が必要になり、ずっとパートナーが働き続けなければならないリスクがあるからです。

車所有・マンションの場合はより赤字に
マンション購入の場合は修繕積立金と管理費が別途2~3万円必要なため、3.8万円の赤字となります。車を所有する場合は、保険やガソリン、駐車場代、車検等の費用も含めて月々の支出を計算しましょう。

借入限度額は2,273万円まで
年収350万円の場合の借入限度額はおよそ2,273万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収300万円〜400万円未満は30%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

しかし、年収350万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は1,542万円です。返済比率で見ると20%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなるためです。

夫婦だけなら2,000万もあり
上記計算では子供が1人いる場合を想定していますが、もし夫婦だけで暮らしていくのであれば、2,000万円の借入をしても支払いの収支は赤字にはなりません。想定外の事態が起きても大丈夫なように、パートナーも収入がある状態にし、貯蓄を行なっていくとより安全です。

より詳しくは年収300万の住宅ローン目安表!1500~4000万の生活実態をご確認ください。

年収400万円で住宅ローン2,000万円を借りたい場合

年収400万円で住宅ローン2000万円を借りる場合

年収400万円で住宅ローン2,000万円を借り入れることはあまりおすすめしません。住宅ローン審査自体は一般的には通りますが、月々の支払いがギリギリとなってしまい、想定外の出費への対応が難しいでしょう。

車所有・マンションの場合は注意
またマンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、車を所有する場合も別途費用が必要なため生活費の見直しや共働きが必要となります。

共働きを想定した返済プランはリスクが高いためオススメしません。ずっと働けるとは限らないため、もし働けなくなったときに生活が困窮してしまう可能性があるからです。

借入限度額は3,011万円まで
年収400万円の場合の借入限度額はおよそ3,011万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年400万円以上は40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。(フラット35などは返済比率上限35%)

年収400万円の場合オススメするのは、1,828万円の借入までです。返済比率20%で、月々の支払いは53,323円程度です。

夫婦だけなら2,000万も余裕
子供がいないのであれば、食費や学費などがないため、2,000万円の借入も、パートナーが働いていなくても1人で返済が問題ないでしょう。

より詳しくは、【2000~4000万】年収400万の住宅ローン安心目安表!をご確認ください。

年収450万円で住宅ローン2,000万円を借りたい場合

年収450万円で住宅ローン2000万円を借りる場合

年収450万円で住宅ローン2,000万円を借り入れるのは子供が1人の場合ならば概ね問題ないでしょう。パートナーも専業主婦(夫)でいられるため、もし想定外にお金が必要になったときに、パートやアルバイトで家計を支えることができます。

車所有・マンションの場合はギリギリの可能性も
マンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、車を所有する場合も別途費用が必要ですが、月々の収支はまだギリギリプラスとなります。

もし子供が2人の場合も、生活費の見直しをすることによって共働きを回避することも可能です。

借入限度額は3,387万円まで
借入限度額は金融機関によっても異なりますが、およそ3,387万円までです。返済比率というもので金融機関で決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収450万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし、上記の通り、年収450万円前後であれば、住宅ローンは2,000万円の借入までにとどめておくことをオススメします。

住宅ローンを2,000万円借りて後悔した例

ここでは住宅ローンを借りて後悔した例を4つご紹介します。

・返済比率が手取り年収の計算になってなかった
・離婚によりローン支払いが困難に
・予定外に子供が増えた
・ボーナスカット

同じ後悔をしないようしっかりチェックしておきましょう。

6-1.返済比率が手取り年収の計算になってなかった

先にも出てきたように返済比率は、年収のうち年間何%が住宅ローンの支払いになっているかを表したものです。最大40%ですが安心できる目安は手取り年収の20%です。

この返済比率ですが、額面年収で計算してしまうと、思った以上に支払いが多く、生活が苦しくなるため注意が必要です。実際、多くの方が勘違いをしており、月々の生活費をきりつめたり、パートに出る必要に迫られています。

例えば額面年収400万円の返済比率を額面のまま計算すると、20%の場合年間だと80万円、月々およそ6.6万円となります。

一方、額面ではなく手取り年収で計算すると、年収400万円は手取り320万円のため、20%の場合年間だと64万円、月々およそ5.3万円となります。

生活費や老後の貯蓄、将来かかる学費などを考えると、額面年収ではなく、手取り年収で返済比率を計算しましょう。

6-2.離婚

収入合算でローンを組んで離婚をした場合、単独での支払いが困難になり、最悪の場合、家を手放すことにもなります。

住宅ローンは、収入合算で自分の年収では借りれない金額を借りることも可能です。しかし、離婚した場合は、パートナーの収入があてにできなくなるため1人で返済をする必要があります。

厚生労働省「平成27年人口動態統計」によると、およそ3組に1組が離婚している計算となります。

日本の場合、万が一とも言えない確率で離婚は起きています。離婚だけではありませんが、住宅ローンは個人で返済可能な金額で組むことをおすすめします。

6-3.子供が増えた

予定外に子供が増えて支払いが苦しくなるというケースもあります。特に若い夫婦の場合は深く計算をする前に住宅を購入してしまい、後から収支が苦しくなるということがあります。

子供1人あたりの学費(学校外含む)は、文部科学省子供の学習費調査によると、20年で幼稚園〜大学費用まで積み立てる(大学のみ私立を想定)場合、月々4.7万円の貯蓄が必要になります。

食費や衣服などとは別に4.7万円が必要になるとギリギリの支払いをしていた場合は収支が逆転してしまう可能性もあるため、注意しましょう。

6-4.ボーナスカット

住宅ローンはボーナス払いの設定をすることで、月々の返済額をおさえることもできます。その代わり、もしボーナスがカットされてしまうと、貯蓄から切り崩しを行う必要があり、月々の貯蓄額を増やさなければいけなくなってしまいます。

実際、外資企業に買収されて給与体系が変化しボーナスが削られたり、なくなったりするケースも存在します。

住宅ローンの金額を大きくしたい場合に取れる方法

様々な事情により、自分の年収以上の住宅ローンを借入たい場合もあるかと思います。
ここでは、住宅ローンをより多く借りるための方法を3つお伝えします。

・収入合算
・ペアローン
・低金利の銀行を選ぶ

7-1.収入合算

「収入合算ローン」は、審査時に2人分の収入を合算して審査を行う住宅ローンです。支払いは1人の設定となりますが、単独で組むよりも借入額を増やすことができます。

メリット
・審査時に2人の収入を合算して借入額を増やすことができる
・主債務者は1人となり、主債務者に万が一のことがあった場合は全額債務免除となる

デメリット
・団体信用生命保険に主債務者しか加入できない
・住宅ローン控除、すまい給付金の対象となるのは主債務者のみ

収入合算したパートナーが途中で働けなくなった場合、1人に支払いが偏るため非常に苦しくなります。

主債務者の場合は万が一死亡ないし高度の障害になった場合は保険によって代わりに支払いが行われますが、パートナーの場合は対象外のため、パートナーが育休や時短労働、あるいは病気になっても支払額が減ることはありません。

7-2.ペアローン

「ペアローン」は、一つの物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組むものです。
2人ともに債務者となり、お互いの連帯保証人となります。

一つの物件に支払う2人の住宅ローンの割合は、

・5対5
・8対2
・3対7

など自由に決めることができます。

メリット
・団体信用生命保険に2人とも加入できる
・2人とも住宅ローン控除、すまい給付金の対象となる

デメリット
・事務手数料や諸費用が2人ともにかかる
・団体信用生命保険に2人とも加入すると、どちらかに万が一のことが起こった場合は1人分のローン返済のみが債務免除となる(単独ローンの場合は全額債務免除となる)

ペアローンはそれぞれ団体信用生命保険に加入するため、健康上万が一が起きても片方に支払いが偏ることはありません。

ただし、給料が下がる、育休となる、など健康上の問題以外は支払いが続くため、1人で借りるときよりも支払いに対するリスクは高まります。

ペアローン の場合、片方は年収の半分程度で借りられる金額までに抑えるのが賢明です。

7-3.低金利の銀行を選ぶ

低金利の銀行を選べば、借入金額を伸ばすことはできませんが、トータルの支払い金額を減らすことができます。

特にネット銀行は金利が低い傾向にあります。金利の比較をする場合は、価格.com住宅ローン比較などで見ておきましょう。

また、金利は低い分事務手数料が高く、トータルの金額は同じぐらいになるといったケースもあるため、不動産屋の担当にその時おすすめの住宅ローンを聞いてみましょう。

住宅ローン控除の活用

住宅ローン控除を利用すれば、各年末ローン残高の1%が10年間にわたって所得税から控除されます。最大400万円までの控除が可能で、長期優良住宅であれば最大500万円までの控除が可能です。また所得税から控除しきれなかった額は、翌年の住民税から減額も可能となっています。

ただし、住宅ローン控除を利用するには以下の要件を満たしておかなければいけません。

・新築や購入してから6カ月以内に住み、控除を受ける各年の年末まで居住し続けていること
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・新築や購入した住宅の床面積が50㎡以上で床面積に2分の1以上が事故の居住用に使用されていること
・返済期間が10年以上の住宅ローンを借り入れていること

なお、中古物件の場合は、上記に加え、下記のいずれかを満たしている必要があります。

1.20年以内に建築されたものであること。(マンションなどの耐火建築物については、築25年以内であること。)
2.築20年以上の木造などの非耐火建築物については、耐震基準適合証明や住宅性能評価等を受けていること。

購入物件がこれらの条件を満たしているか確認しておきましょう。

 

すまい給付金の活用

すまい給付金とは、2019年の消費税率引き上げに伴い新設された給付金制度です。(2021年12月まで実施予定。)年収510万円以下なら最大で30万円の給付金となるため、自分たちの場合、給付金がどの程度なのか、すまい給付金の公式サイトでぜひ確認しましょう。

まとめ

住宅ローン2000万円の年数別の返済額

住宅ローン2,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、58,340円。変動金利0.7%の場合、53,704円です。

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は450万円前後となります。これは返済比率というものが金融機関によって決まっており、額面年収400万円未満は30%まで、額面年収400万円以上は40%までとなっています。

これは、年収の何%が住宅ローンの支払いになっているかを表すもので、最大は上記の通りですが、目安は額面ではなく手取り年収の20%です。

返済比率が増えると、生活費がカツカツになり、想定外の出費があると収支が赤字になってしまい、最悪の場合は、住宅を手放すことにもなり得ます。

借入年数別の住宅ローン2000万円の返済金額

そのままでは総支払額が多くなってしまいますが、住宅ローンの返済期間はなるべく長く35年を想定しましょう。理由としては、月々の返済額が下がり、手元に現金を残すことができるからです。

年収300万円で住宅ローン2000万円を借りる場合年収350万円で住宅ローン2000万円を借りる場合年収400万円で住宅ローン2000万円を借りる場合年収450万円で住宅ローン2000万円を借りる場合
年収400万円以下だとペアローン や収入合算が必要になってきます。この場合、パートナーが契約社員、正社員などの状態をずっと維持しないと住宅ローンの支払いが厳しいものになってきます。

その際も、パートナーの収入は実際の半分くらいと想定して無理をしないようにしましょう。

住まいを手に入れたあとも人生は続きます。住まいも手に入れて喜ばしい体験に使うためのお金も残せるように購入予算を決めましょう。

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