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お金を把握 2020.09.26 更新2020.09.22 公開

住宅ローンは55歳からでも組める「年収・年齢別の返済プラン目安」

退職金で繰り上げ返済をする場合3-min
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40代、50代、60代で住宅ローンはいくらまで組めるだろう?
老後もゆとりを持って暮らすためには、いくらまで住宅にお金をかけて良いのだろう?

と気になっていませんか。

50代以降でマイホームを購入する場合は不安があるかもしれませんが、健康であれば住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンには申し込み時に必ず審査がありますが、50代以降でも長年会社勤めで退職金が貰えることが確定している場合や、年金受け取り予定の明細を提出できる場合は、貸し倒れリスクが低いと判断されるからです。

ただし、老後もゆとりを持って暮らしていくためには、無理のない返済プランを計画することが大切です。
そのためには、60歳までには住宅ローンを組み、できるだけ長い期間で住宅ローンを活用することをおすすめします。

この記事では、
・住宅ローンの基礎知識
・年齢、年収別の住宅ローン返済プラン
・無理のない住宅ローンを自分の年齢、年収で計算する方法
・主要金融機関での住宅ローンが組めない場合の代替案
・住宅ローンの返済額を抑えるためにできること
について解説します。

読み終えた後には、老後も安心して暮らせる住宅を購入するための最適な返済プランがイメージできていることでしょう。

ぜひこの記事をお役立てください。

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住宅ローンを組む年齢は60歳までが安心

住宅ローンは最長で満76歳まで申し込み可能な金融機関があるため、高齢でも住宅ローンを組むことは不可能ではありません。

ただし、無理なく住宅ローンを組むためには、60歳までには返済をスタートできると安心です。

なぜなら、できるだけ毎月の返済額を抑えて長期的に住宅ローンを利用することで、予想外の出費や病気のリスクにも対応できる貯金を残しておくことができるからです。

1-1.住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅購入・または住宅のリフォームのために、金融機関からお金を借りることです。

住宅を購入するためには、数百万円から数千万円以上の資金が必要となります。
すべて手持ちの現金で支払うことができる人は少なく、今後の生活費用を残しておくためにも、多くの人が住宅ローンを利用しています。

住宅ローンは金融機関からお金を借りることになるため、当然借入額に対する利息がかかります。

利息額は、
・自分で決める住宅ローンの返済期間
・金融機関が定める利息(年利)
で計算されます。

例えば、2,000万円の住宅ローンを組む場合には、仮に同じ年利で計算したとしても、ローンの返済期間によって次のように毎月の返済額・利息が変わります。

このように、設定する返済期間によって、毎月の返済額も、利息を含んだ支払い総額も変化します。

住宅ローンを組む際には、利息の支払いも含めた支払い総額を想定した上で、無理のない住宅ローンの借入額・借入期間を設定する必要があります。

返済期間が長い分だけ支払利息も増えますが、住宅ローンの優遇制度を活用することで実質の支払総額を抑えることもできます。

1-1-1.住宅ローン審査の基準

住宅ローンは申し込み時に必ず審査があります。

審査基準は金融機関によって違いますが、
・収入が安定しているかどうか
※一般的には勤続3年以上、自営業の場合は過去3年間の収入が安定していることが基準となる
・申し込み時、完済時の年齢
・他のローン残債、クレジットカードのキャッシング枠
※他に借入額がある場合、住宅ローンの融資額は縮小する
・クレジットカードの支払い状況
などから判断されます。

住宅ローンを組む金融機関によって年利と審査基準が異なるため、どの金融機関で住宅ローンを組むかということも重要になってきます。

1-2.「年齢制限なしの住宅ローンはない」申込時の上限年齢一覧

住宅ローンは申し込み時の年齢、そして完済時の年齢にも制限があります。
上限年齢の設定は金融機関によって違いますが、年齢制限なしの住宅ローンは現在のところありません。

ただし、完済時年齢が満85歳未満までの金融機関も出てきています。
ここでは、主要金融機関の住宅ローン申し込み時・完済時の上限年齢を比較してみましょう。

こうして比較してみると、申し込み時の上限年齢が70歳以上、完済時の上限年齢が80歳以上の金融機関も複数あります。

65歳未満であれば、ほぼ全ての主要金融機関で住宅ローンを組むことができます。

1-2-1.返済期間の計画から、住宅ローンは60歳までに組むことがおすすめ

住宅ローン完済時の年齢制限では、多くの主要金融機関が満80歳未満としています。
そのため、65歳から住宅ローンを組んだ場合は、最大でも返済期間が15年となります。

返済期間が最大で15年となると、借入額も少なく、毎月の返済額も高額になってしまいます。
老後の暮らしにゆとりを持つためにも、できるだけ返済期間は長めに計画しておいた方が良いでしょう。

また、年齢制限をクリアしていても、必ず住宅ローン審査に通るわけではありません。
その他、健康状態や収入額などの審査基準をクリアした上で、借りることができる金額が決まります。

そのため、目安として60歳までには住宅ローンの返済をスタートしておくことがおすすめです。

1-3.住宅ローンは何歳までに完済するか「最長で組む」が理想

住宅ローンは早く返済した方が利息が安くなり、借金もなくなるため、「早く完済できた方が良い」と多くの方が考えられます。

ただし、それは「住宅ローンの返済を早めても生活費の余裕がある場合のみ」です。

貯金があるからといって住宅ローンの頭金に現金を多く使ってしまっては、予想外の出費が必要となった際に「家を手放すしかなくなった上に、現金がないため身動きが取れない」状態になるかもしれません。

1-3-1.住宅ローンを最長で組んだ方が良い理由:想定外の出来事で支払えなくなるケース

現在の収入で余裕がある住宅ローンの支払いも、想定外の出来事から将来支払えなくなることが誰にでもあるかもしれないのです。

例えば、
・会社のリストラ、給料の減額
・自分自身、または家族の病気
・老後もらえると想定していた年金が支給されない
などの出来事です。

こればかりは、誰にも予想することができません。
しかし、万が一のことが起こって住宅ローンの支払いが難しくなったとしても、貯金が手元に残っていれば、家を手放したとしても次の選択を考えることができます。

・病気の治療で高度な医療を受ける
・物価の安い地域に引っ越す
・年金がもらえなくても無理なく支払うことができる物件に住み替える
などの選択肢を持つことができれば、最悪のケースを回避することができます。

こうして、不測の事態にも備えた上で、しっかり住宅ローンを完済することが理想的な考え方です。
その上で資金に余裕ができた場合は、繰り上げ返済をすることも有効になります。

これらを踏まえて、現在の低金利では特に、毎月の返済額を抑えるためにできるだけ長期的に住宅ローンを組むことをおすすめします。

住宅ローンの考え方を知りたい方は、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」を参考にしてください。

1-4.高齢でも住宅ローン審査が通る条件は「健康状態」

住宅ローンを組む際には、多くの金融機関で「団信」への加入がセットになっています。
「団信」とは「団体信用生命保険」のことで、住宅ローンの返済期間中に債務者が高度障害状態・死亡した場合に残債を保険金によって弁済する制度です。

万が一のことがあっても、住宅ローンの残債を家族が背負うことなく、マイホームに住み続けることができます。

ただし、住宅ローン申し込み時に
・過去3ヶ月以内に医師の診察、治療、投薬を受けた
・過去3年以内に対象の疾患で手術、2週間以上の治療を受けた
などがあった場合には告知をしなければならず、団信に加入することができない可能性があります。
対象の疾患には、高血圧症、糖尿病なども含まれます。

一般的には団信への加入義務がある住宅ローンが多いため、住宅ローンを組む際の審査では、年齢に関わらず「健康状態」が重要になります。

団信への加入が必須ではなく、持病がある場合にも申し込みができる住宅ローンは
・ワイド団信(基本的には50歳未満まで)
・フラット35
などがありますが、対象の物件に限りがあるなどデメリットも増えてしまいます。

高齢でも、健康であれば好条件で住宅ローンを組める可能性が高くなるため、健康なうちに住宅ローンを組むことがおすすめです。

年齢別の住宅ローン返済プラン目安

住宅ローンを組む年齢によって、借りられる金額も返済期間も変わります。
ここでは、年齢別の住宅ローン返済プランの目安を解説します。

2-1.50代・60代の住宅ローン返済プラン

50代・60代から住宅ローンを組む場合は定年退職が近く、返済期間に悩む人も多いのではないでしょうか。
定年退職時の退職金での一括返済も考えられますが、すべての人におすすめできる返済計画ではありません。

老後に必要な資金は、夫婦世帯で約2,660万円、単身世帯で約1,870万円と言われています。

老後資金の計算式
(出所)総務省統計局「家計調査年報(家計収支編)2018年(平成30年)」
※高齢者夫婦無職世帯(夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみ)の平均収入−生活費=42,000円(毎月の赤字)
・毎月の赤字42,000円×25年間(65歳から90歳までの25年間(300ヶ月)を老後の期間と仮定した場合の期間)×12ヶ月=1,260万円
・介護費用500万円×2=1,000万円
・葬祭費用200万円×2回=400万円
→1,260万円+1,000万円+400万円=2,660万円

老後の資金に余裕がある場合は、退職金で一括返済をすることで
・老後の借金が無くなる
・利息が軽減するため、総支払額が減る
・団体信用生命保険に加入している場合は保険料の金利負担が無くなる
というメリットが得られます。

一方で、老後の資金に不安があり、定年退職後も働き続けることを想定している場合は、退職金での一括返済は使わない方が良いです。

退職金で一括返済をせずに長期的に住宅ローンを利用することで、
・手元に資金が多く残るため、ケガや病気などの想定外の支出に備えることができる
・団体信用生命保険の加入を継続できる
というメリットが得られます。

2-1-1.住宅ローン返済で退職金を使うべきか、比較検討しておく

平成30年に厚労省が発表した退職金の平均額は、約1,500万円でした。
(※20年以上会社に勤めた45歳以上の退職者)

具体的には、
・「高校卒(現業職)」1,159万円
・「高校卒(管理・事務・技術職)」1,618万円
・「大学卒(管理・事務・技術職)」1,983万円
が平均となっています。

(出所)厚生労働省「平成30年就労条件総合調査結果の概況:退職給付(一時金・年金)の支給実態 」

これを踏まえて、退職金で繰り上げ返済をする場合、繰り上げ返済しない場合の返済プランを見てみます。

退職金を使って住宅ローンを一括返済する場合は、返済期間が短縮され、利息額も軽減できます。
老後に借金が残らなくなるため安心できますが、一方で手元の現金が減少してしまうことも考えられます。

老後に借金がないことよりも、手元に現金がないことの方が不安は大きくなります。
退職金をどの程度住宅ローンの返済に使うかは、慎重に判断するようにしてください。

生活資金に余裕があれば、一部を退職金で繰り上げ返済し、老後の毎月の支払額を軽減しておけると安心です。

2-1-2.定年退職後の収入でも無理がない毎月の住宅ローン支払額

定年退職が近い年齢で住宅ローンの申し込みを行う場合は、年金受け取り予定の明細を提出することで、退職後の支払いを見込んで審査することが可能です。
嘱託社員として働く予定がある場合の収入も、審査に含めることができます。

退職金で一括返済をしない場合は、定年退職後の収入でも無理なく支払える借入額になっているかどうかをチェックしておきましょう。
再就職をしたとしても、定年退職後はこれまでより年収が下がることが考えられます。

定年退職後の収入でも、無理がない支払額は上記の通りです。
年金のみで完済する人も中にはいますが、人生100年時代と言われる現在は定年退職後も働き続ける選択をする人も増えています。

住宅ローン申し込み時に定年退職が近い場合は、事前に老後の生活資金のバランスも考えておきましょう。
詳しくは、専門のファイナンシャルプランナー(FP)さんに詳細に相談することもおすすめです。

マイホームを継ぐ人がおらず、60歳以降で住宅ローンを組む方は、「リバースモーゲージ型住宅ローン」も選択肢として検討してみてください。

リバースモゲージについては「4章 老後も安心できる住宅ローンを組むための3つの注意点」で詳しく解説しています。

2-2.40代の住宅ローン返済プラン

具体的な年齢や状況にもよりますが、40代は35年ローンも検討できる年齢です。
できるだけ長い期間で住宅ローンを借りておいて、余裕ができたら繰り上げ返済をするのが理想的です。

返済期間を少し短めに想定して、住宅ローンを25年で組んだ場合は、35年ローンよりも借りられる金額が少なくなります。
老後の住宅費用の不安を軽減するためにも、早めに住宅ローンを組むことがおすすめです。

早い段階から長期的に住宅ローンを組んでおくことで繰り上げ返済のタイミングも調整しやすく、退職金での返済額も余裕を持って考えることができます。

2-3.20代・30代の住宅ローン返済プラン

20代・30代は35年ローンが組みやすい年齢です。
手取り年収の20%を目安に、無理のない借入額を設定しましょう。

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無理のない住宅ローンを自分の年齢・年収で計算する方法

年代別の住宅ローン返済プランの目安はイメージできたでしょうか。
続いて、具体的な年齢・年収でより詳細に返済プランをシミュレーションしてみましょう。

3-1.住宅ローンシミュレーションサイトを利用する

より具体的な住宅ローンの返済プランを導き出すために、「住宅保証機構」の住宅ローンシミュレーションを活用します。

・返済方法
・返済期間
・当初金利
・ご本人様の年収
・連帯債務者の年収
・返済負担率
を指定すると、目安となる住宅ローンの借入可能額を自動計算で確認できます。

住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションはこちら

(1)まずは、「借入可能額の試算」の「年収より計算する」をクリックします。

 

(2)各項目に具体的な数字を入力し、「試算実行」をクリックすると、借入可能額の算出結果が表示されます。

ここで注意していただきたいのは、
・年収は手取り年収を入力すること
・返済負担率は20%以下にすること
です。

この2点を守ることで、無理のない住宅ローンの借入可能額が確認できます。

老後も安心できる住宅ローンを組むための3つの注意点

住宅ローンの申し込みが現実的に難しい場合には、代替案として
・フラット35
・リレーローン
・リバースモーゲージ型住宅ローン
が選択肢として考えられます。

ただし、それぞれメリット・デメリットがあるため、事前にリスクを知った上で最善のものを活用するようにしましょう。

4-1.持病ありでも組める「フラット35」は選べる物件が少ないことが難点

<特徴>
フラット35は一般的な住宅ローンよりも審査基準が緩やかで、団信の加入も必須ではありません。
そのため、持病を持っていて住宅ローンを諦めていた方や、自営業・投資用物件の家賃収入がある人にも借りやすいことが特徴です。

<注意点>
「フラット35」は金利が高く固定金利のため、民間の金融機関に比べて住宅ローンの支払い総額が割高になる可能性が高いです。
対象物件が少なく、理想の住宅を見つけることが難しいケースも多いため、民間の金融機関で借りる方が理想的ではあります。

<おすすめな人>
例えば、金利変動のリサーチが苦手な人や、より具体的に返済の見通しを立てておきたい人にとっては、固定金利であることがメリットになります。
ご自身の状況や性格によってメリットが多ければ、フラット35を活用することもおすすめできます。

詳しい住宅条件については、「【フラット35】の対象となる住宅・技術基準」を参考にしてください。

フラット35公式ページはこちら

4-2.親子で組む「リレーローン」は子供の負担リスクあり

<特徴>
「親子リレーローン」は、親子の共有名義で組むことができる住宅ローンです。
住宅ローン申し込み時に親子それぞれの返済期間を定め、親の返済期間が終了した時点で、返済義務が子供にバトンタッチするという仕組みです。
こうして、親子2世代で返済する住宅ローンとなっています。

<注意点>
親子リレーローンの注意点は、子供に兄弟がいる場合や、親子のどちらかが住宅ローンを返済できなくなった場合にトラブルが起こりやすいことです。
親子リレーローンを使って購入した住宅は、相続遺産の対象にもなります。

子供に兄弟がいる場合は、事前に親子だけでなく兄弟間でも話し合い、
・遺言書を作成する
・相続財産の配分を明記しておく
などの対策を行い、トラブルを防ぐようにしましょう。

親の返済期間が長い場合は特に、団信加入ができる金融機関を選択することもおすすめします。

もしも親の返済期間が終了する前に親が亡くなってしまった場合、団信に加入していないと親の残債を子供が引き継がなければなりません。
子供の負担リスクを軽減するために、団信加入条件もチェックしましょう。

<親子リレーローンが組める条件>
・親子が既に同居している、または今後同居予定である
・親子どちらも安定した収入がある
・子供が親の連帯債務者になれる

<おすすめな人>
一般的な住宅ローンの完済年齢制限に近い方で、将来的に子供と同居することが確定しているのであれば、親子リレーローンも選択肢として考えられます。

より詳しく知りたい方は、「ARUHIフラット35で親子リレーローン公式ページ」を参考にしてください。
※ARUHIフラット35の他にも複数の金融機関でお取り扱いがあります。

4-3.「リバースモーゲージ型住宅ローン」は変動金利に注意

<特徴>
「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、購入する自宅を担保にしてお金を借りる住宅ローンです。
住宅金融支援機構と提携した民間の金融機関が提供している住宅ローンのため、細かい条件は金融機関によって異なります。

満50歳以上、満60歳未満で利用できる「リ・バース50」も利用できる金融機関がありますが、貸付限度額が担保評価額の30%と低めなので、基本的には満60歳以上の方が多く検討される住宅ローンです。

契約対象者が満60歳以上の「リ・バース60」は、貸付限度額が担保評価額の50%〜60%と高めに設定されているためメリットが多くなっています。

<注意点>
リバースモーゲージ型住宅ローンで新たに住宅を購入する際は、不動産鑑定士が購入物件の査定を行います。

購入物件のエリア制限はありませんが、
・マンションの場合は30㎡以上
・戸建ての場合は50㎡以上
・建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
・建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること
が条件となります。

住宅の購入価格ではなく、不動産鑑定士の査定による住宅の価値によって担保評価額が決まります。
担保評価額の40%〜50%は頭金として用意する必要があることが注意点です。

その後は存命中無期限で利息のみの支払いで住み続けることができます。
ただし、変動金利のため毎月の支払額が変わるリスクを想定した上で検討してください。

<おすすめの人>
60歳以降で住み替えを検討していて、自宅を継ぐ人がいない場合には、毎月の住宅費用を抑えることができるためおすすめです。

より詳しく知りたい方は、住宅金融支援機構の「リ・バース60公式ページ」を参考にしてください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

高齢で住宅ローンを組む場合に返済額を抑える2つの対策

老後の住宅ローン返済負担をできるだけ減らしておくために、ここでは返済額を抑える2つの対策をご紹介します。

5-1.繰り上げ返済するときは「返済額軽減型」を選ぶ

住宅ローン契約時に決めた毎月の返済額とは別に、住宅ローンの借入額の一部を途中で繰り上げ返済することもできます。

繰り上げ返済をすることで借入額が減る分、金利手数料を抑えることができるため、生活資金に余裕がある状況であれば効果的な方法です。

この繰り上げ返済には、
・期間短縮型
・返済額軽減型
の2種類があります。

ここで「返済額軽減型」を選択することで、毎月の返済額が減額するため、老後の想定外の支出にも備える現金を残しやすくなります。

5-2.早めに住宅ローンを組めば優遇制度を活用できる

住宅ローンは、返済期間が5年以上であれば、優遇制度を利用することができます。
住宅ローンの返済期間が長いほど控除額も増えるので、優遇制度の面でもできるだけ早く住宅ローンを組むことをおすすめしています。

ここでは、
・住宅ローン減税(ローン控除)
・すまい給付金
2つの優遇制度をご紹介します。

5-2-1.住宅ローン減税(ローン控除)

住宅ローン減税は、住宅ローン残高(または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額)×1%が控除される制度です。

※1 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※4-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※4-1)、5,000万円(※4-2)。

(出所)【PC版】国土交通省「すまい給付金(住宅ローン減税制度の概要)」
(出所)【スマホ版】国土交通省「すまい給付金(住宅ローン減税制度の概要)」

最大控除額が4,000万円なので、例えば4,000万円以上の住宅ローン残高がある場合は、年間で40万円の控除となります。

ペアローンの場合はそれぞれが最大40万円の控除を受けることができるため、年間で80万円の控除となります。

住宅ローン減税を最大限に活用するためにも、繰り上げ返済によって返済期間を10年以下に短縮しないよう注意してください。

また、「住宅ローン減税」は所得税の支払い等から税金を控除する仕組みであるため、収入が低い場合は減税効果が低くなります。

その場合、次の「すまい給付金」を併用することで、消費税引き上げによる負担を軽減することができます。

5-2-2.すまい給付金

収入が一定以下の場合適用される「すまい給付金」は、住宅の引き渡しを受けてから1年以内に申請すると、現金最大50万円が一度だけ給付されます。

(出所)【PC版】国土交通省「すまい給付金」
(出所)【スマホ版】国土交通省「すまい給付金」

すまい給付金が対象となる条件
・消費税率10%の現在は収入額が775万円以下であること(※世帯主+妻・夫の収入なし・子供2人をモデルとした場合)
・住民票において取得した住宅に居住している者
・不動産登記上の持分保有者であること
・登記簿上の床面積が50平米以上であること
・住宅ローンの返済期間が5年以上であること
・中古住宅を購入する場合は、売主が宅地建物取引業者であること

条件を満たしている場合は、取得した住宅に居住した後で給付申請書を提出しましょう。

必要書類を添付し、全国に設置されている「すまい給付金申請窓口」への持参、または「すまい給付金事務局」への郵送によって申請することができます。

より詳しく返済額を抑えるコツを知りたい方は、「元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】」を参考にしてください。

まとめ

平均寿命が延びている現在は、高齢だから住宅ローンが組めないということはありません。

主要金融機関の住宅ローン申込時の年齢制限は引き上がり、高齢者向けのリバースモーゲージ型住宅ローンが誕生するなど、選択肢も増えています。

大切なのは、長生きするからこそ、住宅ローンを上手く活用することです。

人によってベストな選択は異なりますので、現在の状況や老後の生き方を考えた上で、最適な住まいを見つけてください。

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