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お金を把握 2020.10.11 更新2020.10.09 公開

世帯年収1000万の住宅ローン予算「4000~8000万で比較」

年収1,000万円の住宅ローン借入可能額表(頭金ゼロ) (1)-min
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年収1000万円で住宅ローンはいくらまで借りられるだろう?
単独で住宅ローンを組む場合、ゆとりを持って生活できる理想の借入額はいくらだろう?
夫婦共働きの世帯年収1000万円でペアローンを組んだ場合、リスクはないのだろうか?

と気になっていませんか。

年収1000万円であれば住宅の選択肢も増えますが、実際にゆとりを持って生活するためには、住宅ローンの借入額を慎重に考えなければなりません。

年収1000万円の場合、子供3人で生活に余裕を持てる住宅ローンの借入額は4,000万円が目安です。
例えば8,000万円の住宅ローンを組む場合は、1人でも子供がいるのであれば、パートナーにも働いてもらう必要があります。

この記事では、
・年収1000万円で組む理想の住宅ローン借入額
・4,000万円〜8,000万円の住宅ローンを組んだ場合の生活の比較
・夫婦共働きで住宅ローンを借りる方法と注意点
についてお伝えします。

読み終わるころには、年収1,000万円で安心して借りられる住宅ローンの金額目安がつかめていることでしょう。
ぜひこの記事をお役立てください。

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年収1000万円で無理なく返せる住宅ローンは4,170万

年収1000万円の場合は、9,998万円が借入限度可能額(返済上限金額)となります。フラット35では貸付上限額が8,000万円となりますが、上限いっぱいまで借りることは可能です。

ただし、借入限度可能額ギリギリまで住宅ローンを組んでしまうと住宅費用の割合が多く、生活にゆとりがなくなってしまう可能性が高いです。

大まかな目安として、無理なく返せる住宅ローンの安心予算は返済比率が手取り年収の20%までと考えます。年収1000万の場合は、4,170万円までが理想の住宅ローン借り入れ金額となります。

20代・30代は35年ローンが組みやすい年齢のため、30年〜35年の返済期間が参考になるでしょう。40代・50代以降は、状況や金融機関によっては返済期間を25年未満で検討する必要があるかもしれません。

ただし、退職金や年金の受取予定額を返済プランに組み込んで住宅ローンの審査を行うことも可能です。そのため、40代以降でも、できる限り35年の返済プランで住宅ローンを組み、毎月の支払額を抑えることをおすすめします。

長期的に住宅ローンを利用するメリット
金利手数料が高い時代は、できるだけ頭金を用意して、さらに繰り上げ返済をすることで総支払額を抑えることが有効でした。しかし低金利の現在は、住宅ローンを長期的に利用し、毎月の返済額を抑えることをおすすめします。

頭金や繰り上げ返済に現金を使うよりも、手元に貯金を残しておく方が予想外の出来事にも対応することができるからです。
・病気や怪我
・ボーナスカット
・会社の倒産
・世帯年収1000万円の場合はパートナーが働けなくなる可能性
などの誰にも想定できない出来事が万が一起こった場合にも、手元に現金があれば、危機を乗り越えることができる可能性が高くなります。

できる限りリスクを回避するために、上手に住宅ローンを利用しましょう。
住宅ローンの考え方についてより詳しく知りたい方は、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」を参考にしてください。

1-1.年収1000万円の住宅ローンの理想借入額が返済比率20%の理由

住宅ローンの返済比率は「年収に占める年間返済額の割合」であり、一般的には額面年収から計算することが多いです。額面年収によって銀行から借りることができる上限額はある程度計算することができますが、実際に無理なく返済できる金額は手取り年収から計算することをおすすめします。

年収の20%までが理想的といわれている住宅費用ですが、額面年収の20%でシミュレーションした場合はギリギリの家計になってしまうからです。返済比率を手取り年収の20%以下にするべき理由と詳しいシミュレーションについては、「住宅ローンは返済比率「手取り20%以下」にすべき」を参考にしてください。

1-1-1.返済比率20%でも家族構成によっては不安あり

安心予算で住宅ローンを組んだ場合でも、生活余裕度は家族構成によって変わります。

*月々の生活費は総務省統計局の家計調査年報をもとに算出
*子供1人あたりの学費は文部科学省子供の学習費調査をもとに算出
*子供1人あたりの食費は政府統計の家計調査をもとに算出

子供がいない場合は、子供1人あたり月に4.7万円と想定される学費貯金の必要がなくなります。子供がいない家庭で手取り年収の20%以内の住宅ローンを借りた場合は、月に約15.7万円が自由な使い道となり、さらにゆとりが持てます。

安心予算の目安は家族構成や趣味によっても変わるため、自由に使えるお金が月にいくら必要なのか事前に考えおきましょう。

安心予算についてより詳しく知りたい方は、「住宅ローン返済比率20%の理由と考え方【年収別の借入額の目安表】」を参考にしてください。

より具体的な年収や条件でシミュレーションをする場合は、住宅保証機構の「住宅シミュレーション」で算出できます。

・手取り年収を入力
・返済負担率を20%で入力
上記2点に注意してシミュレーションすることで、より具体的な安心予算がわかります。

1-2.住宅ローン借入額によって変わる年収1000万円の生活の余裕度

無理なく返せる額としておすすめしている手取り年収20%未満の返済比率は、子供が3人いても娯楽費の余裕があります。

返済比率が高い7,000万円、8,000万円以上は金融機関で審査が通る金額ではありますが、生活の余裕度を考えると子供がいる家庭ではおすすめできません。

単独で年収1000万円の場合はパートナーの協力によって補うことも検討できますが、世帯年収1000万円の場合はパートナーが働けなくなる時期を想定すると、子供がいる家庭ではリスクが多くなります。そのため、返済比率20%前後の借入額が安心予算となります。

子供がいない家庭の場合は、住宅ローン6,000万円までであれば月に約9.8万円の余裕が持てます。借入額によって変わる生活余裕度を参考に、ご自身にとって最適な返済比率を検討してください。

年収1000万円で4,000万円の住宅ローンは子供3人までなら赤字にならない

*月々の生活費は総務省統計局の家計調査年報をもとに算出
*子供1人あたりの学費は文部科学省子供の学習費調査をもとに算出

年収1000万円で4,000万円の住宅ローンは、子供2人までの家庭であれば、非常に余裕があります。表の生活費は子供1人を想定した場合となっていますが、子供が増えても3人までであれば赤字にはなりません。

子供1人・3人家族のモデルケースの場合、手取り額52.1万円(手取り年収730万円÷14ヶ月・内夏冬ボーナスが1ヶ月ずつ)から生活費29.4万円を引くと22.7万円が残り、住宅ローンの支払いが約11.6万円のため、毎月11.1万円程度の余裕があります。

想定外の出費にも備えることができる上に、海外旅行やレジャー、趣味を楽しむこともできます。子供の習い事を増やすこともできるため、ゆとりある生活を保てる安心予算です。

子供がいない場合
子供がいない家庭で手取り年収の20%以内となる4,000万円の住宅ローンを借りた場合は、月に約15.7万円が自由な使い道となります。趣味や旅行にも資産を使いたい人にとっては非常に余裕があり、自由度が広がるでしょう。

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年収1000万円で5,000万円の住宅ローンは子供2人でも余裕あり

年収1000万円で5,000万円の住宅ローンを組む場合、子供2人までであれば、生活に余裕を持つことができます。

子供1人・3人家族のモデルケースの場合、手取り額52.1万円(手取り年収730万円÷14ヶ月・内夏冬ボーナスが1ヶ月ずつ)から生活費29.4万円を引くと22.7万円が残り、住宅ローンの支払いが約14.5万円のため、毎月8.2万円程度の余裕があります。

子供が3人の場合は、夏冬ボーナスで学費を補うか、パートナーが月に3〜4万円以上の収入を得る必要があります。

子供がいない場合
子供がいない家庭で5,000万円の住宅ローンを借りた場合は、月に約12.8万円の余裕があります。返済比率も手取り年収の23%となり、まだまだ余裕がある借入額です。

年収1000万円で6,000万円の住宅ローンは子供2人までなら赤字にならない

年収1000万円で6,000万円の住宅ローンを組む場合、子供2人までであれば赤字にはなりません。子供が1人の場合はまだ余裕がありますが、子供が2人以上の場合は旅行や趣味、習い事の制限が出てきます。

子供1人・3人家族のモデルケースの場合、手取り額52.1万円(手取り年収730万円÷14ヶ月・内夏冬ボーナスが1ヶ月ずつ)から生活費29.4万円を引くと22.7万円が残り、住宅ローンの支払いが約17.5万円のため、毎月5.2万円程度の余裕があります。

子供が2人以上で、習い事や学費にかける金額を増やしたい場合には、パートナーも働いている状況が理想的です。

子供がいない場合
住宅ローン6,000万円までであれば月に9.8万円の余裕を保てます。返済比率30%以内が、子供がいない家庭での安心予算の目安となります。

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年収1000万円で7,000万円の住宅ローンは子供2人ならパートが必要

年収1000万円で7,000万円の住宅ローンを組む場合、子供1人であれば生活に余裕を持てます。しかし、子供が2人以上いる場合は、パートナーも働く必要があります。

子供1人・3人家族のモデルケースの場合、手取り額52.1万円(手取り年収730万円÷14ヶ月・内夏冬ボーナスが1ヶ月ずつ)から生活費29.4万円を引くと22.7万円が残り、住宅ローンの支払いが約20.4万円のため、毎月2.3万円程度の余裕があります。

・子供が2人の場合は月に4〜5万円
・子供が3人の場合は月に9〜10万円
の追加収入が必要となるため、パートナーがパート等で働くことが理想的となります。

子供がいない場合
子供がいない家庭で7,000万円の住宅ローンを借りた場合は、月に約6.9万円の余裕があります。無理のない返済額ではありますが、趣味や旅行等、他にも資金を使いたいと考えている人は、生活が圧迫されないかどうか一度考えてみてください。

年収1000万円で8,000万円の住宅ローンは子供が1人でもいるならパートが必要

年収1000万円で8,000万円の住宅ローンを組む場合、子供がいるのであればパートナーの協力が必要となります。

子供1人・3人家族のモデルケースの場合、手取り額52.1万円(手取り年収730万円÷14ヶ月・内夏冬ボーナスが1ヶ月ずつ)から生活費29.4万円を引くと22.7万円が残り、住宅ローンの支払いが約23.3万円のため、毎月0.6万円程度の赤字となってしまいます。

・子供が1人いる場合は月に1〜2万円
・子供が2人いる場合は月に6〜7万円
の追加収入が必要となるため、パートナーがパート等で働くことが理想的となります。

子供が3人以上いる場合は、パートの収入でカバーし続けるのはリスクが多いため、8,000万円の住宅ローンを組むことはおすすめしません。

ボーナスカットなどの想定外の出来事や、パートナーの出産、育児による休暇なども考えた上で、無理のない借入額を検討することが重要です。

子供がいない場合
子供がいない家庭で8,000万円の住宅ローンを借りた場合は、月に約4.0万円の余裕があります。生活費で想定している学費貯金を含まないため赤字にはなりません。ただし、想定外の出費があった場合には生活が圧迫される可能性もあります。


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年収1000万円なのに住宅ローンで破産するケース

年収1000万は、自由度が高いイメージを持つ人も多いです。しかし、年収1000万円世帯の約7.3%は貯蓄をしていないというデータもあり、年収1000万円なのに住宅ローンで破産するケースもあります。
(出所)金融広報調査委員会「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯] 令和元年調査結果」

年収が1000万円あっても、手元に現金を貯めておく余裕がなければ、
・金利が上昇する
・共働きの場合は収入が半減する可能性
などの想定外の出来事から住宅ローンの支払いが滞ってしまう可能性もあります。

住宅ローンが支払えなくなった場合

・住宅が取り上げられる
・ブラックリストに入りクレジットカードが使えなくなる
・住宅が競売にかけられ、住宅を手放した上に残額の支払いが続く
等の最悪のケースも考えられます。

年収が高くても、手元に現金が無いことで身動きがとれなくなり、生活が圧迫されてしまうこともあります。このような状況を回避するためにも、長期的な返済期間で毎月の支払額を抑え、安心予算で住宅ローンを活用することをおすすめします。

世帯年収1000万円の夫婦共働きで住宅ローンを借りる方法と注意点

世帯年収1000万円の夫婦共働きで住宅ローンを組む場合は、2つの方法があります。
ここでは、
・ペアローン
・収入合算
の仕組みと、メリット・デメリットを解説します。

8-1.ペアローン

「ペアローン」は、一つの物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組むものです。
2人ともに債務者となり、お互いの連帯保証人となります。

メリット
・団体信用生命保険に2人とも加入できる
・2人とも住宅ローン控除、すまい給付金の対象となる

デメリット
・事務手数料や諸費用が2人ともにかかる
・団体信用生命保険に2人とも加入すると、どちらかに万が一のことが起こった場合は1人分のローン返済のみが債務免除となる(単独ローンの場合は全額債務免除となる)


一つの物件に支払う2人の住宅ローンの割合は、
・5対5
・8対2
・3対7
など自由に決めることができます。

例えば、6,000万円の物件をペアローンで購入する場合には、次の表のような持分や控除額となります。

「ペアローン」は住宅ローン控除をダブルで受けられることが最大のメリットで、住宅ローン6,000万円をペアローンで組む場合には、2人で年間最大60万円の控除を受けることができます。ただし、団体信用生命保険にもそれぞれが加入するため、債務免除の割合も分散します。

「収入合算ローン」では審査時に2人の収入を合算して借入額を増やすことができますが、主債務者は1人となるため、主債務者に万が一のことがあった場合に全額債務免除となる特徴があります。

8-1-1.住宅ローン控除とは

※1 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※4-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※4-1)、5,000万円(※4-2)。

(出所)【PC版】国土交通省「すまい給付金(住宅ローン減税制度の概要)」
(出所)【スマホ版】国土交通省「すまい給付金(住宅ローン減税制度の概要)」

住宅ローン控除は、所得税・住民税の控除を住宅ローンの返済開始から10年間受けられる制度です。消費税率10%が適用される住宅を購入した場合は、控除期間が13年間に延長します。

毎年年末時点での住宅ローン残高1%分が控除されるため、年末に4,000万円の住宅ローン残高がある場合は年間最大40万円の控除を受けることができます。

控除対象となる住宅ローン残高の上限は4,000万円となるため、貯金が多くある場合にも、住宅ローン返済から10年間は繰り上げ返済をせず、控除額を増やすことも効果的です。

ただし、あくまでも税金の控除となるため、その年に納める所得税・住民税が控除額を下回る場合は支払った税金分が控除の上限額となります。

8-2.収入合算ローン

「収入合算ローン」は、住宅ローンを支払うのは1人の設定となりますが、住宅ローン審査時には2人分の収入を合算して審査を行う住宅ローンです。単独で組むよりも借入額を増やすことができます。

メリット
・審査時に2人の収入を合算して借入額を増やすことができる
・主債務者は1人となり、主債務者に万が一のことがあった場合は全額債務免除となる

デメリット
・団体信用生命保険に主債務者しか加入できない
・住宅ローン控除、すまい給付金の対象となるのは主債務者のみ


例えば、6,000万円の物件を収入合算ローン(連帯保証)で購入する場合には、次の表のような持分や控除額となります。



持分は100%主債務者となりますが、主債務者に万が一のことがあった場合、住宅ローンが全額免除されます。一方で、連帯保証者に万が一のことがあった場合は全く免除がありません。住宅ローン控除の対象も主債務者1人となります。

夫婦共働きで住宅ローンを組む場合は、ペアローンと収入合算ローンのどちらの方がメリットが多いかを判断基準にしてください。

連帯債務の収入合算ローンについて

収入合算ローンは、
・連帯保証
・連帯債務
を選択できる場合もあります。

「連帯債務」であれば、
・所有権あり
・住宅ローン控除対象
・団信加入可
等のメリットが多いのですが、「連帯債務」を取り扱っている代表的な住宅ローンは「フラット35」となります。

「フラット35」は選べる物件数が少なく、金利が高い傾向があります。その他の主要金融機関での「収入合算ローン」は、基本的に「連帯保証」を取り扱っているため、ここでは「連帯保証」の収入合算ローンのメリット・デメリットを解説しています。


収入合算ローンについて詳しく知りたい方は、「【共働き】収入合算の住宅ローンで家を買うときの「4つの約束」」を参考にしてください。

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まとめ

年収1000万円で借りられる住宅ローンの金額は金融機関によって差はありますが、9,900万円程度です。金融機関の住宅ローン審査の基準が、年収1000万円の場合は35%~40%となっているためです。

ただし、6,000万円程度が安心な目安金額としてオススメをしています。理由は、子供が1人いる家庭でパートナーが働いていなくても、単独で返済ができて生活に支障がない金額だからです。

年収1000万円で生活にゆとりを持てる住宅ローンの借入額は、
・子供が3人の家庭では4,000万円まで
・子供が2人の家庭では5,000万円まで
・子供が1人の家庭では6,000万円まで
・子供がいない家庭では7,000万円まで

が理想的です。

8,000万円以上の金額になってくるとパートナーがパートや契約社員、正社員などの状態を維持しないと住宅ローンの支払いが厳しいものになってきます。

住宅の選択肢が広がる年収1000万円だからこそ、借入可能額ギリギリまで借りるのではなく、今後もゆとりを持って生活できる安心予算を把握しておくことが重要です。家族構成や、趣味にかかる予算、教育方針を想定した上で、最適な返済プランを検討してみてください。

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