【2023年最新】住宅ローン控除の計算式とは？シミュレーションの活用方法も解説

住宅ローン控除を利用しようと考えている方にとって、実際の控除額がどれくらいになるのかは気になるところですよね。

基本となる計算式は「年末の住宅ローン残高 × 0.7％」です。

一見シンプルにも見えますが、実際のところは新築か中古か、入居の時期、住宅の性能や所得によって控除の年数や上限額が変わってくるため、注意が必要です。

そこで本記事では、住宅ローン控除の基本知識に加えて実際に控除額をシミュレーションする方法を解説します。

 本記事のポイント

• 住宅ローン控除をどう計算するか概要がつかめる
• 簡単にシミュレーションできるツールを紹介
• 計算するうえでの注意点を解説

「これから住宅ローンを借り入れるうえで、どれくらいの控除が受けられるのか知りたい」という方はぜひお読みください。

住宅ローン控除の計算の仕方がわかると、より具体的な資金計画を立てやすくなります。ではさっそく解説を始めましょう。

※本記事に掲載している住宅ローン減税制度の概要・要件等は、2023年度時点の情報です

Author

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ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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住宅ローン控除の計算方法

まずは住宅ローン控除の計算方法を見ていきましょう。

1-1. 住宅ローン控除の基礎知識

そもそも住宅ローン控除とは、毎年の年末の住宅ローン残高の0.7％が13年間（中古の場合は10年間）、所得税・住民税※から控除される制度です。

例えば、毎年、所得税と住民税を30万円納付している年収430万円のAさんが、一般の新築を買い、住宅ローン控除を最大額の21万円/年で13年間、受けた場合を計算してみましょう。

▼ 住宅ローン控除の計算例

• Aさんが13年間で納付するはずの所得税・住民税：30万円 × 13年間＝【390万円】
• Aさんが13年間で受けられる住宅ローン控除の上限：21万円 × 13年間＝【273万円】
• Aさんの年収での控除の上限：（所得税10万円＋住民税9万7,500円）×13年間＝【256万7,500円】
• Aさんが実際に納付する所得税：390万円−256万7,500円＝133万2,500円

このように「本来なら390万円を納税するはずだったところ、133万2,500円だけ納税すれば良い」ことになり、256万7,500円の現金が節税により手元に残ります。

ここで押さえておきたい住宅ローン控除のポイントは、所得税の課税対象となる所得金額からの控除（所得控除）ではなく、納付すべき所得税の金額からダイレクトに差し引かれる控除（税額控除）であるということです。

※：住宅ローン控除の金額が納付する所得税より多く、所得税から控除し切れなかった場合には、住民税から9万7,500円まで控除されます。詳しく知りたい方は以下の記事をあわせてお読みください。
関連：住宅ローン控除による住民税の減税について解説している記事

1-2.  住宅ローン控除制度の期間と上限

実際に住宅ローン控除が適用される期間や最大控除額（上限額）は、居住開始時期によって変わります。

詳しくは以下の表にてご確認ください。

▼ 住宅ローン控除制度の概要

1-3. 住宅ローン控除の計算式

2023年度の制度での計算式を見てみましょう。

契約が2022年12月以降、2023年以降に居住開始の場合、2023年度の制度が適用され、控除期間は13年間（中古の場合は10年間）となります。

計算式

• 控除金額の計算式：年末の住宅ローン残高 × 0.7％
• 控除金額：21万円／年（一般の新築住宅の場合）

仮に1〜13年目まで、上限最大まで控除を受けた場合、21万円 × 13年間＝【273万円】の減税を受けられることになります。

住宅ローン控除の金額がシミュレーションできる便利ツール

ここまで住宅ローン控除の計算式についてご紹介しましたが、自分で計算するのは大変です。

そこで、住宅ローン控除の金額がシミュレーションできる便利ツールを2つ、ご紹介します。

2-1. 価格.com／住宅ローン控除（減税） シミュレーション

出典：価格.com – 住宅ローン控除（減税） シミュレーション

価格.comの「住宅ローン控除（減税） シミュレーション」は、借入金額や金利、返済期間など、必要条件を入力するだけで、住宅ローン控除の金額がシミュレーションできるツールです。

▼ シミュレーション結果の例

出典：価格.com – 住宅ローン控除（減税） シミュレーション

「価格.com 住宅ローン控除（減税） シミュレーション」はこちら

2-2. イー・ローン／住宅ローンの控除（減税）シミュレーション

出典：イー・ローン 住宅ローンの控除（減税）シミュレーション

イー・ローン「住宅ローンの控除（減税）シミュレーション」は、金利タイプやボーナス返済なども詳しく設定できるシミュレーションツールです。

▼ シミュレーション結果の例

年ごとの控除額は表示されませんが、概算を把握するためにおすすめです。

「イー・ローン 住宅ローンの控除（減税）シミュレーション」はこちら

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 住宅ローン控除を計算する際の注意点

住宅ローン控除を計算する際には、注意したい点がありますので、以下の2点を押さえておきましょう。

• 官公庁の最新情報をチェックする
• 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

3-1. 官公庁の最新情報をチェックする

1つめの注意点は「官公庁の最新情報をチェックする」ことです。

住宅ローン控除の制度は時限立法（一時的な事態に対応するために期間限定で定められた法律）のため、制度の内容が頻繁に変わります。

常に、官公庁が発信する公式の最新情報をチェックするようにしましょう。

3-2. 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

2つめの注意点は「不明点は管轄の税務署に問い合わせる」ことです。

本記事では、簡単に住宅ローン控除のシミュレーションができるツールもご紹介しましたが、ツールでの計算はあくまでも概算となります。

自分の状況に合わせて正確な数字を知りたいときには、税務署に問い合わせるのが最も確実です。

管轄の税務署は国税庁Webサイトの「税務署の所在地などを知りたい方」で調べることができます。

 まとめ

住宅ローン控除額の計算方法は、「年末のローン残高 × 0.7％」が基本となります。

ただし、新築か中古か、入居の時期、住宅の性能や所得によって控除の年数や上限額が変わってきます。

簡単にシミュレーションするためには、ツールを利用するのがおすすめです。

• 価格.com – 住宅ローン控除（減税） シミュレーション
• イー・ローン 住宅ローンの控除（減税）シミュレーション

住宅ローン控除を計算する際には、以下の点にご注意ください。

• 官公庁の最新情報をチェックする
• 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

あらかじめ控除額を把握して、賢く住宅ローンを借り入れましょう。