2021.09.04 更新 2021.08.27 公開

住宅ローン控除の計算式とは?今すぐ自分でシミュレーションする方法

住宅ローン控除額の計算式の基本は「年末の住宅ローン残高 × 1%」です。

これだけならとてもシンプルですが、実際の控除額を計算しようとすると、入居時期や所得によって控除の上限額が変わってくるため、注意が必要です。

そこで本記事では、住宅ローン控除を計算するうえでの基礎知識と、実際にシミュレーションする方法を解説します。

 本記事のポイント

  • 住宅ローン控除をどう計算するが概要がつかめる
  • 簡単にシミュレーションできるツールを紹介
  • 計算するうえでの注意点を解説

「これから住宅ローンを借り入れるうえで、どれくらいの控除が受けられるのか知りたい」

…という方におすすめの内容となっています。

住宅ローン控除の計算の仕方がわかると、より具体的な資金計画を立てやすくなります。ではさっそく解説を始めましょう。

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“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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住宅ローン控除の計算方法

まずは住宅ローン控除の計算方法を見ていきましょう。

1-1. 住宅ローン控除の基礎知識

そもそも住宅ローン控除とは、毎年の年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)が10年間※1、所得税※2から控除される制度です。

例えば、毎年、所得税を60万円納付しているAさんが、住宅ローン控除を最大額の40万円/年で10年間、受けた場合を計算してみましょう。

▼ 住宅ローン控除の計算例

  • Aさんが10年間で納付するはずの所得税:60万円 × 10年間=【600万円】
  • Aさんが10年間で受ける住宅ローン控除の金額:40万円 × 10年間=【400万円】
  • Aさんが実際に納付する所得税:600万円−400万円=200万円

「本来なら600万円を納税するはずだったところ、200万円だけ納税すれば良い」ことになり、400万円の現金が節税により手元に残ります。

ここで押さえておきたい住宅ローン控除のポイントは、

  • 所得税の課税対象となる所得金額からの控除(所得控除)ではなく、納付すべき所得税の金額からダイレクトに差し引かれる控除(税額控除)である

…ということです。直接、所得税が減税されるため、非常に節税効果が高いのが、住宅ローン控除の特徴といえます。

※1:基本制度は10年間ですが、居住開始時期が2022年12月末までの間は特例措置で13年間に延長されます。

※2:住宅ローン控除の金額が納付する所得税より多く、所得税から控除し切れなかった場合には、住民税からも控除されます。

1-2.  住宅ローン控除制度の期間と上限

実際に住宅ローン控除が適用される期間や最大控除額(上限額)は、居住開始時期によって変わります。

詳しくは以下の表にてご確認ください。

▼ 住宅ローン控除制度の概要

※1 新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れた場合でも、以下の期限までに契約を行い、令和3年中に入居すれば、控除期間は3年間延長される。

注文住宅の新築の場合:令和2年9月末

分譲住宅の取得等の場合:令和2年11月末

※2 注文住宅の新築の場合:令和2年10月1日から令和3年9月30日まで

分譲住宅の取得等の場合:令和2年12月1日から令和3年11月30日まで

※3 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。

  • ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※7-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
  • ②建物の取得価格(上限4,000万円※7-2)の2%÷3

※4 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。

※5 消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。

※6 令和3年1月1日から令和4年12月31日の場合、一定の期間内※2に契約していることが要件。

(一定の期間内※2の契約ではなく、居住開始が令和4年1月1日以降の場合は、住宅ローン減税は適用されません)

※7 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※7-1)、5,000万円(※7-2)、100万円(※7-3)。

※8 一定の期間内※2に契約した場合は、40㎡以上。

ただし、40㎡以上50㎡未満については、合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用。

出典:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

1-3. 2019年10月〜2022年12月居住開始の場合の計算式

本記事執筆時点で運用されている2021年度の制度で最新となる、

「2019年(令和元年)10月〜2022年(令和4年)12月に居住開始」

の計算式をピックアップして見てみましょう。

2019年10月〜2022年12月居住開始の場合、契約日が以下の期間内であれば、控除適用の期間(通常10年)が、特例措置で13年に延長になります。

▼ 13年間の控除適用の契約日の要件

  • 注文住宅の新築の場合:2020年10月1日から2021年9月30日まで
  • 分譲住宅の取得等の場合:2020年12月1日から2021年11月30日まで

13年間の特例措置が適用される場合、1〜10年目と、11〜13年目で計算式が変わります。

1〜10年目の計算式

まず1〜10年目の計算式は、以下のとおりです(一般住宅の場合)。

  • 控除金額の計算式:年末の住宅ローン残高 × 1%
  • 控除金額の上限:40万円/年

仮に1〜10年目まで、上限最大まで控除を受けた場合、40万円 × 10年間=【400万円】の減税を受けられることになります。

11〜13年目の計算式

次に、11〜13年目の計算式は、以下のとおりです(一般住宅の場合)。

  • 控除金額の計算式:以下の①②のうちいずれか少ない方の金額
    ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%
    ②建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3
  • 控除金額の上限:3年間で80万円

1〜10年目よりも条件が厳しくなり、上限額が【3年間で80万円】となっていますので、注意しましょう。

1-4. 住宅ローン控除の計算例

実際に、10年間の控除額・13年の控除額を計算したシミュレーションは、以下のとおりです。

出典:住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

1〜10年目と11年目〜13年目では計算式や上限額が変わること、および所得税と住民税(一部)から控除されるために、所得税額によって控除額が変わってくる点がポイントです。

住宅ローン控除の金額がシミュレーションできる便利ツール

ここまで住宅ローン控除の計算式についてご紹介しましたが、自分で計算するのは大変です。

そこで、住宅ローン控除の金額がシミュレーションできる便利ツールを2つ、ご紹介します。

2-1. 価格.com/住宅ローン控除(減税) シミュレーション

出典:価格.com – 住宅ローン控除(減税) シミュレーション

価格.comの「住宅ローン控除(減税) シミュレーション」は、借入金額や金利、返済期間など、必要条件を入力するだけで、住宅ローン控除の金額がシミュレーションできるツールです。

▼ シミュレーション結果の例

出典:価格.com – 住宅ローン控除(減税) シミュレーション

住宅ローン控除だけでなく、すまい給付金の金額も算出され、13年の特例措置の計算にも対応しています。

「価格.com 住宅ローン控除(減税) シミュレーション」はこちら

2-2. イー・ローン/住宅ローンの控除(減税)シミュレーション

出典:イー・ローン 住宅ローンの控除(減税)シミュレーション

イー・ローン「住宅ローンの控除(減税)シミュレーション」は、金利タイプやボーナス返済なども詳しく設定できるシミュレーションツールです。

▼ シミュレーション結果の例

年ごとの控除額は表示されませんが、概算を把握するためにおすすめです。

「イー・ローン 住宅ローンの控除(減税)シミュレーション」はこちら

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

 

 住宅ローン控除を計算する際の注意点

住宅ローン控除を計算する際には、注意したい点がありますので、押さえておきましょう。

  • 官公庁の最新情報をチェックする
  • 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

3-1. 官公庁の最新情報をチェックする

1つめの注意点は官公庁の最新情報をチェックする」ことです。

住宅ローン控除の制度は時限立法(一時的な事態に対応するために期間限定で定められた法律)のため、制度の内容が頻繁に変わります。

常に、官公庁が発信する公式の最新情報をチェックするようにしましょう。

特に、2022年度以降は、大幅改正の可能性も予想されています。古い情報で間違った計算をしないように注意が必要です。

住宅ローン控除について詳しくは、以下の記事もご覧ください。

3-2. 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

2つめの注意点は「不明点は管轄の税務署に問い合わせる」ことです。

本記事では、簡単に住宅ローン控除のシミュレーションができるツールもご紹介しましたが、ツールでの計算はあくまでも概算となります。

自分の状況に合わせて正確な数字を知りたいときには、税務署の問い合わせるのが最も確実です。

管轄の税務署は国税庁Webサイトの「税務署の所在地などを知りたい方」で調べることができます。

 まとめ

住宅ローン控除額の計算方法は、「年末のローン残高 × 1%」が基本となります。

ただし、上限額は居住開始時期などの条件によって代わってきます。

簡単にシミュレーションするためには、ツールを利用するのがおすすめです。

住宅ローン控除を計算する際には、以下の点にご注意ください。

  • 官公庁の最新情報をチェックする
  • 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

あらかじめ控除額を把握して、賢く住宅ローンを借り入れましょう。

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