2022.06.02 更新 2021.08.27 公開
住宅ローン控除をわかりやすく解説！適用条件や減税金額・注意点
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすと、所得税の減税が受けられる制度です。
所得税から差し引かれる減税金額と控除期間は、
「10年間 × 年末時点の住宅ローン残高の1％（上限40万円まで）」
が基本となっています。
2021年度の改正では特例措置が加わっており、控除期間が「最大13年」に延長されています。
住宅ローン控除は、住宅ローンを借り入れるなら、積極的に利用すべき制度です。なぜなら、非常に大きな節税効果が得られるためです。
ただし、2022年度の税制改正大綱、および、来年4月で条件が変わる可能性があるため、あわせてご確認ください。
本記事では、2021年度の住宅ローン控除制度について、わかりやすく解説します。
本記事のポイント
- 住宅ローン控除の基礎知識が身につく
- 控除金額を実際にシミュレーションしながら解説
- 2022年度以降の見通しや注意点まで網羅
「住宅ローン控除とは何なのか知りたい」
「損せずにできるだけお得に住宅ローンを組みたい」
という方におすすめの内容となっています。
この解説を最後までお読みいただければ、「住宅ローン控除とは何か？」はもちろん、住宅ローン控除を受けるためには何が必要なのか、どこに注意すべきなのかが理解できるようになります。
結果として、後悔のない物件選び・住宅ローン契約に役立つはずです。では、さっそく解説を始めましょう。
Advisor
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
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住宅ローン控除とは？基礎知識
まずは住宅ローン控除の基礎知識から見ていきましょう。
1-1. 住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすと、所得税の減税が受けられる制度です。
一般的には「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」などと呼ばれていますが、正式な名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
出典：1-2. 減税される金額と控除期間
住宅ローン控除が適用される期間と金額は、
「10年間 × 年末時点の住宅ローン残高の1％（上限40万円まで）」
が基本です（後述しますが特例措置などで変動がありますのでご注意ください）。
▼ 計算例
- 年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合：
3,000万円 × 1％＝【30万円】が所得税※から減税される
※所得税から控除しきれない場合は住民税から控除
住宅ローン控除は、課税対象となる所得から差し引く所得控除ではなく、本来であれば納税すべき所得税からダイレクトに減税されるのが特徴です。
しかも、ローン残高の「1％」という高い割合で、場合によってはローン金利よりも減税額のほうが大きくなります。
住宅ローン控除は、非常に節税効果が大きい制度といえるのです。
1-3. 住宅ローン控除は時限立法で頻繁に改正される
住宅ローン控除の内容は、契約時期や入居時期によって変動する点に留意してください。
というのは、住宅ローン控除は、国が不景気対策として行っている時限立法（一時的な事態に対応するために期間限定で定められた法律）だからです。
例えば、「消費税率引き上げ」「新型コロナ」などの社会情勢にあわせて、多いときでは毎年見直しが行われています。
極端な話をすれば、「来年度から住宅ローン控除は中止になる」といった可能性も、ゼロではないのです。
住宅ローン控除は常に最新情報をチェックしておく必要があります。
1-4. 2021年度は控除期間13年の特例措置が延長に
では最新の住宅ローン控除はどうなっているのでしょうか。
2021年度（令和3年度）の住宅税制改正では、2019年の消費税率引き上げに対応して実施中だった、消費税率10％適用の場合に10年の控除期間を【13年】にする特例措置の延長が決定しています。
つまり2021年度時点の住宅ローン控除が適用される期間と金額は、
「最大13年間 × 年末時点の住宅ローン残高の1％（上限40万円まで）」
となっているのです。
出典：実際に住宅ローン控除を受けるためには、定められた要件を満たしている必要があります。具体的にどんな要件を満たすべきなのかは、次章で詳しく解説しましょう。
住宅ローン控除を受けるために必要な条件
住宅ローン控除を受けるために必要な条件は、購入するマイホームの床面積によって変わります。
以下の2つに分けて、要件を見ていきましょう。
- 床面積が50平方メートル以上の場合
- 床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合
なお、床面積が40平方メートル未満の場合には、住宅ローン控除を受けることはできません。
2-1. 床面積が50平方メートル以上の場合
床面積が50平方メートル以上の場合、住宅ローン控除の主な要件は以下のとおりです。
▼ 主な要件（床面積が50平方メートル以上の場合）
- その者が主として居住の用に供する家屋であること
- 住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
- 店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 既存住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること
ⅰ）木造 …築後20年以内、マンション等…築後25年以内
ⅱ）一定の耐震基準を満たすことが証明されるもの
ⅲ）既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
- 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること
2-2. 床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合
次に床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合です。
本来、50平方メートル未満の住宅は住宅ローン控除の適用外です。
しかしながら、先にご紹介した2021年度の「控除期間13年の特例措置の延長」に伴い、控除期間13年措置の延長分については、床面積の要件が40平方メートル以上に緩和されることになりました。
出典：床面積要件40平方メートル以上への緩和には1つ条件がついており「合計所得金額が1,000万円以下」となっています。
それ以外は、50平方メートル以上の要件と同じです。
▼ 主な要件（床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合）
- その者が主として居住の用に供する家屋であること
- 住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
- 店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 既存住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること
ⅰ）木造 …築後20年以内、マンション等…築後25年以内
ⅱ）一定の耐震基準を満たすことが証明されるもの
ⅲ）既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
- 合計所得金額が1,000万円以下であること
- 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること
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契約時期と入居時期に応じて変わる住宅ローン控除期間
適用される控除期間は、特例措置や追加措置によってわかりづらくなっているため、注意が必要です。
3-1. 控除期間13年の特例措置を受けるための契約時期・入居時期とは
【控除期間13年】の特例措置は、消費税率10％が適用される住宅の取得等をしていることが前提条件となります。さらに、以下の期限内で契約・入居をする必要があります。
▼ 注文住宅の場合
| 契約時期 | 入居時期 |
| 2020年10月1日〜
2021年9月30日まで |
2022年12月31日まで |
▼ 分譲住宅・マンション・中古住宅・リフォームの場合
| 契約時期 | 入居時期 |
| 2020年12月1日〜
2021年11月30日まで |
2022年12月31日まで |
このほかに例外として、“新型コロナウイルス感染症の影響による入居遅延は問わない”とされています。
3-2. 適用される控除期間のシミュレーション
契約時期と入居時期によって、控除期間はどう変わるのでしょうか。シミュレーションを見てみましょう。
出典：控除期間13年の特例措置の契約期間内で契約すれば、2022年中の入居であっても13年の控除期間が適用されることがわかります。
おさらい：適用される控除期間が変わるポイントのまとめ
“控除期間に特例措置が適用になって13年となるか、特例措置が適用されず通常の10年になるか”が変わるポイントは、以下のとおりです。
▼ 注文住宅の場合：次の2つの要件を満たした場合は【13年】になる
- 契約時期：2020年10月1日〜2021年9月30日まで
- 入居時期：2022年12月31日まで
▼ 分譲住宅などの場合：次の2つの要件を満たした場合は【13年】になる
- 契約時期：2020年12月1日〜2021年11月30日まで
- 入居時期：2022年12月31日まで
▼入居時期の例外
- 上記の入居期限に間に合わずに、入居が遅れたとしても、その理由が「新型コロナウイルス感染症の影響による入居遅延」なら、【13年】の特例措置が適用される
新型コロナウイルス感染症の影響で入居が遅延した場合には、「入居時期に関する申告書兼証明書」を作成し、確定申告の際に税務署へ提出する必要があります。
詳しくは国土交通省Webサイトの「住宅：住宅ローン減税 」に記載されていますので、ご確認ください。
住宅ローン控除の金額シミュレーション
ここで、実際に住宅ローン控除の金額をシミュレーションしてみましょう。
4-1. 住宅ローン控除の計算式
まずシミュレーションに必要な計算式を確認しましょう。住宅ローン控除の計算式は、以下のとおりです。
出典：※注：上図の「消費税率10％時の特例」は「令和4年12月31日までに入居」に延長になっています。
▼ ポイント
- 1〜10年目は毎年年末の住宅ローン残高の1％が控除される
- 11〜13年は以下のうち少ない方の金額が控除される
（1）年末の住宅ローン残高の1％
（2）建物購入価格の2％ ÷ 3
4-2. 住宅ローン控除のシミュレーション
シミュレーションとして、Aさんのケースでの住宅ローン控除額を計算してみましょう。
▼ Aさんのケース
- 借り入れ額：3,000万円
- 借入金利：1.3％
- 返済期間：35年
- 年収：500万円
- 扶養親族：配偶者あり
- 入居年月：2021年12月
住宅ローン控除のシミュレーション結果（概算）は、以下のとおりです。
※価格.com – 住宅ローン控除（減税） シミュレーションにて計算
住宅ローン控除を利用しなかったら所得税・住民税として納税するはずだったお金のうち、【295.8万円】の金額が、減税されて手元に残ります。
つまり、13年間で295.8万円のお金を節約できる（＝手元に現金として残る）ことになりますから、住宅ローン控除の節税効果の大きさを実感できるはずです。
4-3. 簡単に住宅ローン控除額がシミュレーションできるサイト
「自分で計算するのは面倒」という方におすすめなのは、住宅ローン控除額がシミュレーションできるサイトです。
▼ 住宅ローン控除額がシミュレーションできるサイト
借入金額や金利などの諸条件を入力するだけで、控除金額が自動計算できます。
なお、住宅ローン控除の計算については、こちらの記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
住宅ローン控除の必要書類とは？1年目・2年目以降のチェックリスト
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住宅ローン控除を受ける手続きの方法
住宅ローン控除を受けるためには、毎年、手続きをする必要があります。
5-1. 初年度は確定申告で必要書類を税務署に提出する
住宅ローン控除を初めて受ける1年目（初年度）は、確定申告で必要書類を税務署に提出します。
税務署に提出が必要な書類は、以下のとおりです。
【一般住宅の場合】
① 明細書
② 残高証明書
③ 登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（家屋の新築又は取得年月日、家屋の新築工事の請負代金又は取得対価の額、家屋の床面積が５０㎡以上であることを明らかにする書類）
④ 給与等の源泉徴収票（注１）
⑤ 耐震基準適合証明書、住宅性能評価書（耐震等級が１、２又は３であるものに限る）の写し又は既存住宅売買瑕疵保険付保証明書（注２）
（注１） 給与所得者の場合
（注２） 中古住宅（木造：築20年超、マンション等：築25年以上のもの）を取得する場合のみ
【長期優良住宅・低炭素住宅の場合】
① 明細書
② 残高証明書
③ 登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（家屋の新築又は取得年月日、家屋の新築工事の請負代金又は取得対価の額、家屋の床面積が５０㎡以上であることを明らかにする書類）
④ 給与等の源泉徴収票（注３）
⑤ 長期優良住宅認定通知書又は低炭素建築物新築等計画認定通知書
⑥ 住宅用家屋証明書（注４）の写し又は認定長期優良住宅建築証明書、認定低炭素建築証明書
（注３） 給与所得者の場合
（注４） 保存登記等の際にも、登録免許税の軽減を受けるために必要な書類となっています。あらかじめ、その写し等を司法書士等から入手しておいてください。
※土地の取得に係る住宅借入金等がある場合には、上記に加えて以下の書類が必要です。
・土地等の登記事項証明書（当該土地等を取得したこと、取得年月日、取得の対価の額を明らかにする書類）
・建築条件付で購入した場合…当該土地の分譲に係る契約書の写し等（契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類）
・土地の先行取得をした場合…家屋の登記事項証明書等（家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類）
住宅ローン控除の必要書類や確定申告について詳しくは、以下の記事で解説しています。あわせてご覧ください。
5-2. 2年目以降は年末調整でも申請できる
給与所得者（勤務先から給料や賃金を受け取っている人）の場合、2年目以降の手続きは確定申告ではなく、年末調整で可能です。
勤務先に提出する通常の年末調整の書類と一緒に、住宅ローン控除の必要書類を提出すると、その後の手続きは勤務先側で行ってくれます。
住宅ローン控除の年末調整について詳しくは、以下の記事にてご確認ください。
住宅ローン控除で注視すべき今後の動き
1章でも述べたとおり、住宅ローン控除は時限立法（一時的な事態に対応するために期間限定で定められた法律）のため、頻繁に改正が行われます。
今後の動きとして注視すべきポイントをお伝えしましょう。
6-1. 2022年度は住宅ローン控除が大幅に改正される可能性が高い
本記事執筆時点で明らかになっているのは、2021年度の住宅ローン控除制度までですが、2022年度は住宅ローン控除が大幅に改正される可能性が高い状況です。
その背景には、国家機関である会計検査院が、現行の借入残高の「1％」が控除される仕組みは、低金利時代に合わないとして問題視していることが挙げられます。
というのも、1％よりも低い金利で住宅ローンを借り入れている場合、支払利息額を住宅ローン控除額が上回るため、
「手元に潤沢な資金があっても、住宅ローンを借り入れて控除を受けた方がお得になってしまう」
という制度としての欠陥があるのです。
そこで、金利が1％に満たない場合には、利払い分のみを控除する案が浮上しています。
つまり、2022年度以降は「控除1％」の恩恵が受けられなくなる可能性があることにご注意ください。
6-2. 毎年12月に発表される「税制改正大綱」を要チェック
実際に住宅ローン控除の改正がどうなるかチェックするためには、毎年12月中旬に政府が公表する「税制改正大綱」を確認することが大切です。
控除の改正がどうなるかチェックするためには、毎年12月中旬に与党が公表する
「税制改正大綱」には、翌年4月からの新年度で税制をどう改正するかが掲載されます。
例えば、2020年12月に公開された令和3年度税制改正大綱には、特例措置の延長などについて記載されています。
2022年度の住宅ローン控除の改正については、2021年12月中旬に公表される「令和4年度税制改正大綱」に掲載されるでしょう。
今後住宅ローンを借り入れる予定がある方は、しっかりチェックしましょう。
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住宅ローン控除の注意点
最後に、住宅ローン控除の注意点をお伝えします。
7-1. 中古住宅の場合は築年数の制限がある
1つめの注意点は「中古住宅の場合は築年数の制限がある」ことです。
中古住宅の場合、適用条件として以下が挙げられています。
家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
（注） 「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造（軽量鉄骨造は含みません。）、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。
出典：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
簡単にいえば、【木造住宅は築20年以下、マンションなどの耐火建築物は築25年以下】が要件です。
例えば、「築26年の中古マンションを購入した場合」には、住宅ローン控除が適用されません。
中古住宅で住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得した日（引き渡し日）での築年数を考慮した物件選びが必要になります。
中古住宅の住宅ローン控除について、さらに詳しくは以下の記事にてご確認ください。
7-2. 10年未満の住宅ローンは適用外になる（繰り上げ返済の場合も）
2つめの注意点は「10年未満の住宅ローンは適用外になる」ことです。
例えば、借入期間9年で住宅ローンを組むと、住宅ローン控除を受けることはできません。
借入期間が10年以上の住宅ローンのみ、住宅ローン控除の対象となります。
特に注意したいのは、住宅ローンの契約時点では借入期間10年以上で借り入れたものの、繰り上げ返済によって借入期間が10年未満となった場合です。
繰り上げ返済により借入期間が10年未満となった場合には、その年以降分の住宅ローン控除は受けられなくなります。
例えば、当初借入期間15年で住宅ローンを組み、5年目に繰り上げ返済して借入期間が9年になった場合、5年目以降分の住宅ローン控除を受けることはできません。
繰り上げ返済する場合には、住宅ローン控除の適用外にならないよう、注意が必要です。
繰り上げ返済について詳しくは、以下の記事もご覧ください。
7-3. 官公庁サイトの公式最新情報を必ず自分の目で確認する
3つめの注意点は「官公庁サイトの公式最新情報を必ず自分の目で確認する」ことです。
住宅ローン控除の情報は、古いとまったく役立ちません。
ハウスメーカーの営業担当者、知人・友人、インターネット上の記事など、さまざまな経路から住宅ローン控除の情報を得る機会があると思いますが、情報が古い可能性に備えて、常に公式最新情報を自分の目で確認することが大切です。
現時点での最新情報は、国税庁の以下のページに記載されています。
面倒がらずに、自分で公式情報をチェックすることが、思わぬトラブルや後悔を防いでくれます。
まとめ
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすと、所得税の減税が受けられる制度です。
本記事では2021年度の住宅ローン控除制度について解説しました。
つまり2021年度の住宅ローン控除が適用される期間と金額は、
「最大13年間 × 年末時点の住宅ローン残高の1％（上限40万円まで）」
となっています。
住宅ローン控除の内容は頻繁に改正されるため、常に最新情報をキャッチアップすることが大切です。
特に、2022年度には大幅改正が予測されます。2021年12月に公表される「税制改正大綱」をチェックして、動向を確認してください。
住宅ローン控除を賢く利用して、支払いの負担を軽減していきましょう。
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