中古物件 2021.03.12 更新 ｜ 2020.08.14 公開
中古マンションも住宅ローンを組める！不動産会社が教える注意点3つ
中古マンションは普通の住宅ローンが使えるのかどうか気になっていませんか？
実は中古マンションも新築と同様の住宅ローンを使うことができます。そればかりか、リフォームやリノベーションの費用までも住宅ローンで借りることができる銀行まであるくらいです。
不動産仲介とリノベーションを提供する弊社でも、お客様は様々な銀行でなんの滞りもなく住宅ローンを組まれています。
ただし、中古マンションには注意点があります。銀行によっては物件の条件で住宅ローンが通らなかったり、満額借りれないこともあります。
欲しいと思った物件が実は住宅ローンが通らないなんて後悔をしてほしくありません。
そのためこの記事では、
・住宅ローンの足をひっぱる中古マンションの条件
・あなたが借りるべき住宅ローンはどこの銀行か
・中古マンションでも住宅ローン控除が使える条件
などについてお伝えします。読み終わるころには、気になる中古マンションが見つかればスムーズに住宅ローンの審査へと移れるようになっているでしょう。
ぜひこの記事を住まい購入にお役立てください。
目次
Advisor
[監修]元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。
新築と同じように中古マンションも住宅ローンは組める
新築と同様、中古マンションも住宅ローンを組むことができます。どの金融機関でも、新築と同じ方法で手続きをするため、そこに違いはありません。
そのため、住宅ローンの金利についても、中古マンションだからという理由で最初から高い金利が設定されているということもありません。
住宅ローンの金利について詳しくは、住宅ローンの返済額を抑えるコツ５選をご確認ください。
また、諸費用やリノベーションの費用までも１つの住宅ローンで組むことが可能な銀行も増えてきました。
これは、中古マンションの購入者が年々増えていることも関係しているからでしょう。
中古マンションを購入してリノベーションをして暮らすことを考えているならば、金利が高くつくリフォームローンを別途組むよりも、比較的金利が低い住宅ローンでリフォームやリノベーションの費用まで組んでしまった方がお得です。
例えば下記の銀行などはリノベーションやリフォームまで住宅ローンで組むことができます。
・みずほ銀行
・三菱UFJ銀行
・中央労働金庫
・新生銀行
・フラット３５
より詳しくは、リノベーションのローンを迷わず選ぶ方法とオススメ銀行５選の６章をご確認ください。
また、中古マンションリノベーションについて興味がある方は、中古マンションリノベーション！賢い住宅予算でオシャレに暮らすをご確認ください。
銀行によっては築年数で住宅ローンの返済期間や借入金額に制限がつく
中古マンションの住宅ローンですが、銀行によっては築年数で制限がつく場合もあります。制限は、以下の２つです。
・返済期間の制限
・借入金額の制限
ただし、一部の銀行での制限のため、銀行をしっかり選べば問題はありません。また、自分に合う住宅ローンを知る方法については４章でお伝えします。
それでは、それぞれ解説していきます。
2-1.返済期間の制限
一部の銀行では、中古マンションの築年数によっては返済期間を制限される場合があります。
通常は35年の住宅ローンですが、25年や15年など、返済期間が制限されます。これは、新築に比べて経過年数があり、建物の存続が危ぶまれるという理由が考えられます。
同じ金額を借りるのでも返済期間が短くなれば、月々の金額は大きなものとなるため注意が必要です。
また、どの程度の築年数で制限をするかは銀行によっても異なり、明示もされていません。（自分に合う住宅ローンを知る方法については4章でお伝えします。）
ただし、マンションの寿命は117年以上という国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に関する既往の研究例」があり、一部の銀行での制限のため多くの銀行の場合は制限なく住宅ローンを組むことが可能です。
中古マンションの寿命やおすすめの築年数については、実は築年数20年の中古マンションがオススメな２つの大きな理由をご確認ください。
2-2.借入金額の制限
一部の銀行では築年数が大幅に経過していると、借入金額に制限をされる場合があります。
3,000万円の希望でも2,000万円までしか借りられないなどです。
欲しくてもその中古マンションが買えなかったり、多くの現金を投入しなければならなくなってしまいます。そしてこれは、銀行がお金を回収できないことを懸念しているというのが理由として考えられます。
どういうことかというと、もし住宅ローンを組んだ人の返済が滞ると、銀行が物件を差し押さえ競売にかけます。
しかし、築年数が経過し返済金額よりも値段が下がっていると、お金を回収できません。これを銀行は懸念していると考えられます。（物件を評価する金額のことを物件の担保評価額などと言います。）
そのため築年数がかなり経過している物件の場合には借入金額の制限をする銀行も存在します。
ただしこれも一部の銀行であり、通常は問題なく住宅ローンを組むことが可能です。また、築古物件は概して価格も安価なため、担保価値とそれほど大きなギャップが生じるケースはまれです。
金融機関の制限とは別に自分がいくら借りれるかについては、年収ごとの住宅ローンの借入目安金額をまとめたこちらの記事をご確認ください。
フラット35は新耐震基準の中古マンションのみ融資可能
住宅金融支援機構のフラット35は、融資の条件として耐震評価基準が設けられており、新耐震基準の中古マンションと、適合証明書が発行された中古マンションが融資の対象となります。
現在採用されている新耐震基準がスタートしたのは、1981年6月1日です。そのため、建築確認日が1981年6月1日以降であれば、耐震性基準については問題ありません。
しかし、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建築された物件は、機構が定める耐震評価基準（適合証明書の発行）に適合していなくては、融資が認められません。
しかし、これらはあくまでフラット35の要件です。条件から外れていても、民間金融機関の住宅ローンを利用すれば問題ありません。フラット35の融資条件については、【フラット３５】 中古住宅の技術基準の概要をご確認ください。
銀行によって住宅ローン審査が厳しい・通らない条件を持つ中古マンション
銀行によっては、審査が厳しくなる、あるいは通らない条件を持つ中古マンションもあります。その条件は、下記の２つです。
・既存不適格物件
・借地権の物件
既存不適格物件かどうかは不動産仲介会社の担当を通して売主側に確認をしてもらいましょう。また借地権については物件検索サイトの「土地の権利」などの項目をみれば権利の内容が明示されています。
ただし、これらに該当する物件でも、審査が厳しくなるのではなく、返済期間や融資金額が制限される場合もあります。
それでは、それぞれについて解説します。
3-1.既存不適格物件
中古マンションの中には、既存不適格物件というものもあり、既存不適格物件は住宅ローンの審査が厳しくなったり、審査が通らない、あるいは、返済期間や融資金額の制限がされる可能性があります。
既存不適格建築物とは、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに「既にある建築物や工事中の建築物」で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを指します。
つまり、昔は問題なかったが、今の法令だと問題とされてしまう物件です。
金融機関は住宅ローンの審査を行う場合は、必ず建築基準法等の法令を満たしているかをチェックするため、審査は厳しいものになります。
ただし、既存不適格物件になってしまった理由によっては、融資される場合もあります。
例えば国からマンション前の道路を広げるためマンションの土地が規定より減ってしまい、不適格になってしまった、などの要因です。これらの判断も銀行によりますが、審査が厳しくなることは覚えておきましょう。
3-2.借地権の物件
借地権（地上権）の物件も住宅ローンの審査が通りにくかったり、審査対象とならない銀行があります。これは、銀行の判断として、物件の担保価値が低いと判断されると考えられるからです。
例えば、下記の銀行は融資対象外とHP上に明記されています。
・イオン銀行
・新生銀行
・住信SBIネット銀行
・ソニー銀行
借地権（地上権）とは、文字通り土地を借りている状態を示します。
通常は所有権といって、建物（マンション）も土地も自分のものとなるのが一般的です。ただし、借地権の場合は、建物だけが持ち物となり土地は別の人のものです。
そのため、もし住宅ローンが返済できなくなり、銀行が物件を差し押さえ競売にかけるとき、土地は別の人のもののため、安くなったり、買い手がみつからなかったりする可能性があります。
結果、審査が厳しくなったり、融資対象外とする銀行があります。権利については、物件検索サイトで気になる物件の情報の「土地の権利」などの項目をチェックしましょう。
自分がどの銀行の住宅ローンがいいか判断するには仲介担当に確認を
中古マンションの住宅ローン、自分たちはどの銀行がいいか。それは仲介担当者に確認することが1番と言えます。タイミングとしては、購入したい中古マンションが見つかった段階がおすすめです。
というのも、どの銀行が審査が通りやすい、などは個人の信用情報や物件の条件などにもよるため、物件が絞れてきたタイミングで不動産仲介会社に自分に相性の良い銀行や住宅ローンを聞くのが効率的だからです。
審査基準の幅や金利の低さ、リフォーム・リノベーションまで借りるかどうかなどによってどの銀行がおすすめとなるかも変わります。
また、銀行の商品や条件も変わるため、ネットで調べるよりも、そのときリアルタイムに仲介担当者に確認するほうが確かな情報を得られるでしょう。
そのため、信頼できる不動産仲介の会社を見つけておくことが大前提として重要になってきます。会社の探し方については、1000物件以上見た投資家が伝える中古マンションの本当の探し方の6章をご確認ください。
また、自分が住宅ローンを借りるのに不利な状態でないかについては、住宅ローンの審査を長引かせてしまう５つの理由をご確認ください。
住宅ローンは借りられる額と返せる額に差があるので注意
住宅ローンの借り入れ金額については、注意しましょう。実は借りられる金額と無理なく返せる金額には大きな差があります。
住宅は幸せのためのツールです。そのツールの購入で生活が圧迫されるのは本末転倒です。年収ごとの借入金額の目安について詳しくは、【年収別】住宅ローン２つの目安表「借りられる額と返せる額」をご確認ください。
中古マンションも条件次第で住宅ローン控除が適用される
中古マンションも条件を満たせば住宅ローン控除が使えます。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、「住宅借入金等特別控除」のことを指します。
その年のローン残高の１％が所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除されるというものです。毎年の上限額は40万円でこれが10年間続くため、最大400万円の控除額となります。また、条件は下記の通りです。
1.床面積50㎡以上で、そのうちの1/2以上が居住用である。
2.築25年以内である。
3.(2を満たせない場合)耐震基準適合証明を受けている。
これらの条件に合致すれば、中古マンションでも控除の対象となります。ただし、控除にこだわって無理な買い物をしてしまうのは本末転倒です。控除について、より詳しくは、減税制度の落とし穴！中古マンションで住宅ローン控除を利用したい人は要チェックをご確認ください。
まとめ
中古マンションは新築同様、住宅ローンを使うことができます。ただし、下記のような条件だと、返済期間や融資金額に制限、もしくは、審査が厳しくなったり、通らなかったりする銀行も一部存在します。
・築年数がかなり経過している
・既存不適格物件
・借地権の物件
また、自分たちにとってどの銀行の住宅ローンがよいかは、不動産仲介担当に都度確認しましょう。
個人の信用情報や物件条件、そのときの銀行の住宅ローン商品や条件によっても変わるため、ネットよりも情報が正確であることが期待できます。そのためにも、信頼できる不動産仲介会社をみつけるのが1番です。
会社の探し方については、1000物件以上見た投資家が伝える中古マンションの本当の探し方の6章をご確認ください。
また、住宅ローン控除も下記の条件ならば中古マンションも適用されます。
1.床面積50㎡以上で、そのうちの1/2以上が居住用である。
2.築25年以内である。
3.(2を満たせない場合)耐震基準適合証明を受けている。
より詳しくは、減税制度の落とし穴！中古マンションで住宅ローン控除を利用したい人は要チェックをご確認ください。
中古マンションは都心では特に住まいのスタンダードな購入方法になっています。自分たちの満足する中古マンションを見つけて理想の暮らしを実現しましょう。
中古マンションの探し方については、1000物件以上見た投資家が伝える中古マンションの本当の探し方をご確認ください。
