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お金を把握 2020.12.22 更新2020.12.20 公開

住宅ローンの審査基準「通らない理由と落ちた場合の5つの対策」

Examination criteria
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住宅ローンの審査基準は?
住宅ローンの審査に落ちる理由は?
住宅ローンの審査に落ちた場合の対策は?

と気になっていませんか。

住宅ローン審査に落ちる原因として多いのは、雇用形態・勤続年数・個人信用情報です。中でも個人信用情報は、クレジットカードだけでなく、スマートフォン分割払いの支払い状況も見られます。

審査基準を満たせない可能性がある場合は、事前に対策を行なってから住宅ローン審査に申し込むようにしましょう。なぜなら、住宅ローン審査の申込履歴は残り、審査回数が多い場合は審査に通りにくくなるからです。

この記事では、
・住宅ローン事前審査、本審査の審査基準
・審査基準を満たせない場合の対策
・銀行別の住宅ローン審査基準の比較
・住宅ローン審査に落ちてしまった後にできる対策

についてお伝えします。

読み終わるころには、自分が審査基準を満たしているかどうかがわかり、住宅ローンを組むための準備ができることでしょう。
ぜひこの記事をお役立てください。

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住宅ローンの審査基準

そもそも住宅ローンを組むためには、2度の審査を通過する必要があります。

住宅ローンを組む際に行われる審査は、
・住宅ローンを借りる銀行などの金融機関による事前審査(仮審査)
・事前審査を通過した後に行う信用保証会社等による本審査
の2つです。

それぞれの審査で重視される審査基準すべてを満たすことで、住宅ローンを組むことができます。

出典:平成29年度 国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

住宅ローンの審査基準を満たせない可能性がある項目は対策を
審査基準を満たせない可能性がある場合は、軽い気持ちで事前審査を試さず、対策を行いましょう。なぜなら、住宅ローンの審査履歴は記録されるため、むやみに審査申し込みをしてしまうと、審査に落ちた場合は傷がついてしまうからです。

現段階で審査に通りやすい状況なのかを把握し、対策をしてから住宅ローン審査を行うことが重要です。不安な項目は、次の各章からクリアするための条件と対策をご確認ください。

2章 雇用形態・勤続年数
3章 個人信用情報
4章 年収・返済負担率
5章 年齢・返済期間
6章 健康状態
7章 物件の担保評価

住宅ローン審査に落ちてしまった後の対策は、9章 住宅ローン審査に通らない場合はどうする?落ちた場合の対策を参考にしてください。

住宅ローンの流れや必要書類について詳しく知りたい方は、「住宅ローンの流れについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

雇用形態・勤続年数

住宅ローン審査では、雇用形態によって勤続年数の条件が異なります。

各金融機関のホームページには住宅ローン審査に関する具体的な記載がなく不透明なため、今回は各金融機関に電話で問い合わせをして確認しました。

雇用形態別に、
・住宅ローン審査に通過できる条件
・条件を満たせない場合の対策
は異なりますので、事前に確認していきましょう。

2-1.正社員の場合

<住宅ローン審査通過の条件>
・ほとんどの金融機関で勤続年数3ヶ月未満でも住宅ローン審査が可能
・勤続半年未満の場合は前職分も含む3ヶ月分の給料明細を提出すればOK

正社員は雇用形態の面で有利になります。大手金融機関、ネット銀行どちらも勤続3ヶ月以上で審査可能となり、勤続3ヶ月未満の場合も前職分の給料明細を提出することで、見込み年収から審査できる銀行もあります。

ただし、正社員であっても勤続年数が長い方がより安定していると見られます。そのため、より多く住宅ローンを借りたい場合は、勤続年数も長いほうが望ましいでしょう。

2-2.契約社員の場合

<住宅ローン審査通過の条件>
・社会保険に加入していること
・月給制であること
・契約が自動更新であること

<条件を満たせない場合の対策>
・フラット35を利用する

住宅ローン審査では仕事の継続性を見られるため、契約社員の場合は継続が自動更新であるかどうかが重視されます。そのため、雇用契約書の提出も必要となります。

契約社員であっても、来年で契約終了の可能性がある場合は住宅ローンを借りることができません。

金融機関によっては、
・勤続1年以上
・3年分の源泉徴収票を提出すること
が条件となる場合もあります。

金融機関による条件の違いは、8章 住宅ローンの審査基準を比較を参考にしてください。

2-3.派遣社員の場合

<住宅ローン審査通過の条件>
・主要金融機関は基本的に住宅ローン審査不可
・同一勤務先3年以上であれば一部メガバンク・ネット銀行でも審査可能

<条件を満たせない場合の対策>
・フラット35を利用する

雇用形態が派遣社員で住宅ローン審査ができる銀行は少ないですが、
・同一勤務先3年以上
・または同一派遣元3年以上
で審査できる銀行も一部あります。

ただし、実際の現場では雇用形態が派遣社員の場合、審査を通過するのは厳しい傾向がありました。審査できる銀行の選択肢も縛られるため、フラット35を利用する対策も検討する必要があります。

2-4.アルバイトの場合

<住宅ローン審査通過の条件>
・主要金融機関やネット銀行では住宅ローン審査対象外

<条件を満たせない場合の対策>
・フラット35を利用する

アルバイトの場合は、フラット35の利用一択となります。フラット35は雇用形態・勤続年数ではなく年収を重視した審査を行います。そのため、アルバイトの方でも住宅ローン審査を申し込むことができます。

利用条件は、
・申込時の年齢が70歳未満
・日本国籍
・永住許可を受けている
・返済負担率が基準以下
(年収400万円未満の人は30%以下)
(年収400万円以上の人は35%以下)
であることです。

フラット35について詳しく知りたい方は、「フラット35の利用条件と注意点について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

2-5.フリーランス・個人事業主の場合

<住宅ローン審査通過の条件>
・直近3年分の所得が黒字であること
・直近3年分の所得平均が200万以上

<条件を満たせない場合の対策>
・フラット35を利用する
・頭金を用意して借入額を減らす

フリーランス・個人事業主は経費を除いた所得が平均200万円以上で、直近3年分の所得が黒字であることが条件です。そのため、節税対策をし過ぎると所得が減り、住宅ローンの借入可能額も減ってしまうため注意しましょう。

また、実際の現場では本人の所得以外に物件の担保評価などを会社員の方よりも厳しく見られることが多かったです。基本条件をクリアできない場合は、次の2つの対策が考えられます。

フラット35を利用する
フラット35は確定申告書・決算書は直近の1期分のみでOKです。会社員と同じく前年度の所得だけで審査できるので、開業してから3年未満でもローンを組むことができます。

頭金を用意して借入額を減らす
直近3期分の所得が黒字だとしても、所得が少ない場合は希望額を借りられない可能性があります。現在の所得で借りられる金額をある程度想定し、足りない場合は頭金を用意して借入額を減らすことも検討しましょう。

フリーランスの年収別の適正予算について詳しく知りたい方は、「フリーランスの住宅ローンについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

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個人信用情報

住宅ローン審査時には必ず、クレジットカード等の利用状況がわかる「個人信用情報」を確認します。

ここでは、
・クレジットカードの支払い状況
・キャッシング状況
だけでなく、
・スマートフォン分割購入代金の支払状況も見られます。

3-1.クレジットカード等の支払い延滞がある場合は事前に信用情報を取り寄せる

個人信用情報は、自分でも取り寄せることができます。

信用情報は3機関で調査できます
日本信用情報機構(JICC)
シー・アイ・シー(CIC)
全国銀行個人信用情報センター

CICでは、インターネットであれば即時確認できるため、不安な場合は事前に信用情報を確認することがおすすめです。

料金は、
・インターネット開示1,000円
・郵送開示1,000円
・窓口開示500円
となります。

詳しくは、CICが保有する信用情報の開示をご覧ください。

事故情報が消える時期まで待つ
個人信用情報を確認した結果、支払延滞があった場合は事故情報として記録されています。基本的には延滞を完済した日から5年間は記録が残るため、その間のローン申込みは避けた方が良いことになります。

ただし、個人信用情報がキレイになるのを待ってから住宅ローン申込みをした場合に年齢がネックになり、住宅ローン審査に通りにくくなるケースもあります。

そのため、支払延滞した際の理由を正直に伝えた上で審査を行うこともひとつの手段です。

支払遅延があった場合は理由を添えて審査する
個人情報を取り寄せて支払遅延があった場合、または自分でクレジットカードの支払いが遅れたことを覚えている場合に、1〜2日程度の支払い遅れであれば、審査時に理由を添えることで考慮してもらえるケースがあります。

3-2.他の借入がある場合は完済してから審査する

車のローンなど他の借入がある場合は、先に完済した上で審査することで住宅ローンの審査に通りやすくなり、借入額を増やすことにもつながります。

3-3.個人信用情報が心配な場合の注意点

審査する銀行が多すぎると警戒されるため3行までにする
住宅ローン審査は短期間に何度も申し込むことはおすすめできません。なぜなら、住宅ローン審査の申込履歴は残るため、複数の申し込み履歴がある場合は他の銀行で審査に落ちたと判断されるからです。

住宅ローンの審査はむやみに申し込まず、自分が通りやすいであろう金融機関を検討した上で行うことが重要です。

一度でも虚偽の申告で審査すると傷がつくため要注意
住宅ローンの審査に通りたいがために、嘘の申告をするのはやめましょう。虚偽の申告は必ずあとでバレてしまいます。

正しい現状を伝えることで、担当者も対策を考えます。支払遅延も理由を添えることで考慮されるように、住宅ローン審査に通るためには正直に伝えることが一番大切です。

事前審査通過後にキャッシングやカード作成はしないのが無難
事前審査を通過したとしても、本審査に通らなければ住宅ローンを組むことはできません。事前審査通過後にキャッシング・クレジットカード作成をした場合は、本審査に影響する可能性があるため、避けましょう。

年収・返済負担率

主要金融機関だけでなく、フラット35でも、前年度の年収が200万円以上であることが住宅ローン審査を行う上での最低条件になります。

個人事業主・フリーランスの場合は、経費を除いた所得が200万円以上である状況が3年以上続いていることが望ましいです。

そして年収がいくらであっても、額面年収に対する年間の返済負担率が30%以下の借入額であることが判断基準となります。

4-1.返済負担率は手取り年収の20%以下が理想

額面年収に対する年間の返済負担率30%以下が住宅ローン審査に通るラインですが、住宅を購入した後の暮らしを考えて理想的なのは、手取り年収に対する年間の返済負担率が20%以下であることです。

なぜなら、返済比率の基準ギリギリで住宅ローンを組んでしまうと、生活が圧迫される可能性があるからです。

これからかかる
・子供の教育費
・趣味や旅行に使うお金
・老後資金
などを考慮した上で、住宅に使うお金の比率を決めましょう。

無理のない住宅ローンの返済負担率について詳しく知りたい方は、「住宅ローン返済比率20%の理由と考え方について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

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年齢・返済期間

多くの金融機関で住宅ローンの完済時年齢条件は80歳前後に設定されています。そのため、35年ローンを組むなら45歳までに申し込む必要があります。

5-1.40代・50代の場合

45歳までであれば35年ローンを組むことができますが、それ以降の場合は、
・返済期間を短くする
・定年退職後の返済方法を明示する
・頭金を用意する
などの対策を行うことで住宅ローン審査に通りやすくなります。

中でも、定年退職後も返済が続くプランを検討している場合は、定年退職後の返済方法をしっかり考えているかが重要な判断基準となります。

5-2.60代の場合

60代で住宅ローンを検討している場合は、購入する自宅を担保にしてお金を借りる「リバースモーゲージ型住宅ローン」がおすすめです。

退職後の収入が年金のみでも申し込むことができるため、金融機関やフラット35の住宅ローン審査に希望が持てない場合の代替案となります。

50代以降の住宅ローンについてより詳しく知りたい方は、「年収・年齢別の返済プランについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

健康状態

主要金融機関で住宅ローンを組むためには、団信(団体信用保険)に加入することが条件となります。団信に加入するための審査では、過去3年間の病歴・治療歴を告知しなければなりません。

病気の発見が6年前であったとしても、3年前以降も治療していた場合は、告知する必要があります。ただし、団信に加入できる条件はここで明記することができません。

なぜなら、同じ病気でも治療方法や状態によって審査結果が異なる場合があるからです。

病名とともに、
・治療歴
・通院歴
・手術歴
・入院歴
・処方薬
に関しても、正確に申告する必要があります。

特にうつ病等は調子が良い時期だとしても、通院歴があることで住宅ローン審査は難しくなるケースがあります。何よりも健康が大事ですので、まずは治療を優先した上で落ち着いてから住宅ローン審査を申し込むと良いでしょう。

出典:auじぶん銀行:団体信用生命保険

6-1.団信に加入できない場合はワイド団信を取り扱う金融機関を利用する

団信の加入条件を満たさない人に向けて、引受基準を緩和したものが「ワイド団信」です。

・うつ病
・糖尿病
・高血圧症
・心臓病
・脳卒中
・喘息
なども審査可能であることが特徴です。

団信の審査に希望が持てない人も、「ワイド団信」を取り扱っている金融機関を利用することで住宅ローンを組むことができます。ただし、「ワイド団信」は住宅ローン金利が0.2〜0.3%ほど上乗せになるケースが多いです。

6-2.団信に加入しなくて良いならフラット35を利用する

「フラット35」は団信の加入が任意であるため、団信の加入条件を満たさなかった場合でも住宅ローンの利用が可能です。

健康状態が良い時期に加入した民間の生命保険がある場合などは、安心して団信なしの住宅ローンを組むことも検討できます。

より詳しく知りたい方は、「団体信用生命保険について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

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物件の担保評価

住宅ローンを貸してくれる金融機関は、万が一返済ができなくなった場合に備えて担保を設定し、貸し倒れリスクを軽減します。

住宅ローンでは原則として購入する物件の
・土地
・建物
を物的担保とします。

7-1.建物の担保評価が重要

大手不動産会社や大手仲介会社が売主の場合は、基本的には新築も中古も売値で物件の担保評価を行います。なぜなら、大手不動産会社が携わっている物件であれば、値崩れしにくいと考えられるからです。

ただし、売主が大手ではない場合は、外部の不動産鑑定会社に査定評価を依頼します。主に近隣の類似物件を参考に担保評価が行われます。

既存不適格建築物・借地権は要注意
「既存不適格建築物」とは、以前は法的に問題なかったが、法律の改正などによって現在は適法ではなくなっている建物です。「既存不適格建築物」の場合は住宅ローン審査に落ちてしまいます。

また、借地権は一部の金融機関では住宅ローン審査が可能ですが、ほとんどの金融機関で融資対象外となっています。申し込みができた場合でも、審査が厳しくなる傾向があります。

担保評価を理由に住宅ローン審査に落ちてしまった場合は「無担保ローン」を利用する対策もありますが、通常より高金利となるためおすすめしません。

より詳しく知りたい方は、「既存不適格建築物と借地権についても説明しているこちらの記事」をご覧ください。

担保評価が低い場合は借入額の減額or金利が高くなる
他の審査基準を満たしているのに、担保評価のみが低い場合は、住宅ローン審査に落ちることはありません。ただし、借入額の減額や金利が高くなるケースがあります。

住宅ローンの審査基準を比較

住宅ローンの審査基準は「個人信用情報」が重要であることは共通していますが、その他の項目は少しずつ違いがあります。

例えば、派遣社員の場合も、フラット35だけでなく一部メガバンクやネット銀行であれば審査対象となります。

住宅ローンの審査基準を満たしているかどうか不安がある場合は、自分の状況に合った金融機関を選ぶことも重要となります。

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住宅ローン審査に通らない場合はどうする?落ちた場合の対策

住宅ローン審査に通らない理由の多くが、「個人信用情報」です。年収が理由の場合は借入額を調整することですぐに再審査を行うこともできますが、個人信用情報が原因の場合は慎重に対策しましょう。

9-1.頭金を用意して借入額を減らす

年収と返済比率によって希望の借入額で審査が通らなかった場合は、
・頭金を用意して借入額を減らす
・購入物件を年収に見合った価格帯で再検討する
ことで住宅ローンの再審査を検討できます。

頭金を用意する場合は、手元の現金が減りすぎないよう、物件購入後の生活のことをよく考えた上で検討しましょう。

より詳しく知りたい方は、「住宅ローンの頭金について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

9-2.原因を知るために金融履歴の信用情報を取り寄せる

審査前に個人信用情報を取り寄せていない人は、金融履歴の信用情報を取り寄せて現状を把握しましょう。
詳しくは、CICが保有する信用情報の開示をご覧ください。

9-3.事故情報が消える時期まで待つ

信用情報の現状を把握した上で、事故情報がある場合は消える時期まで待ちましょう。なぜなら、支払遅延等の事故情報は最終支払いから5年間で消えるためです。

住宅ローンの再審査までの間に、他のローン返済や頭金の貯金等を行うとより安心です。

9-4.遅延が少ない場合は再審査の際に理由を添える

信用情報を取り寄せた結果、小さな支払い遅延だったことがわかれば、正直に事情を話して審査を行うことも有効です。不動産担当者が銀行に事情を伝えてくれるので、考慮した上で審査してもらうことができます。

9-5.ペアローンを組む

パートナーが正社員で年収が安定している場合は、ペアローンを組むことで借入額を増やすことができます。

ただし、ペアローンにはメリットがある一方で、
・想定外でローン破綻
・離婚時、離婚後もお金の不幸がついてまわる
などのデメリットもあります。

ペアローンを検討する場合は、事前にデメリットを把握した上でよく話し合いましょう。

より詳しく知りたい方は、「ペアローンについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

まとめ

事前審査と本審査2回の審査に通過することで住宅ローンを組むことができます。

審査項目別に通過するための条件と対策があります。不安な項目は、事前審査に申し込む前にチェックしておきましょう。

細かい審査基準は金融機関によって異なります。対策を行なった上でも不安な項目がある場合は、通る可能性が高い金融機関を選ぶこともおすすめです。

住宅ローン審査で嘘の申告をした場合は必ずバレてしまうため、過去の支払いで延滞の可能性がある場合は事前に信用情報を取り寄せ、担当者にも相談しましょう。

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