2021.10.23 更新 2021.10.16 公開

必見!投資用ワンルームのリノベーション注意点と依頼先7社の比較

投資用ワンルームリノベーション

「投資用のワンルーム、リノベーションすると家賃が上がるって本当?」
「お金をかけて投資用ワンルームをリノベーションするメリットって何?」

せっかく投資用マンションを運用しているのなら、上手に稼げる物件にしたいですよね。

しかし、実際には空室が続いてしまったり、家賃が下がってきてしまったり。あるいは、利益が出過ぎて節税対策に追われたりと、収益計画に沿った運用がうまくいかないこともあるかと思います。

実は、空室対策や家賃アップのためだけにワンルームのリノベーション検討している人には、その方法はあまりおすすめできません。

一方で、節税対策のためのリノベーションを検討されているのであれば、節税と物件の差別化の一石二鳥を狙える賢いタイミングと言えます。

本記事では、リノベーションで損する人、得する人のケースを解説し、リノベーションをする上での注意点やおすすめの会社・施工内容を図表を交えながら分かりやすく解説していきます。

Advisor

元銀行員 アドバイザー 鰭沼悟

[監修]宅地建物取引士/元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

投資用ワンルームで選ぶべきは「リフォーム」または「表層リノベーション」

投資用ワンルームのリノベーションが向いている人、向いていない人

投資用ワンルームで選ぶべきなのは、「リフォーム」または「表層リノベーション」です。

リフォームと表層リノベーションの違いは、前者が原状回復のための工事であるのに対し、後者は時流や住み心地を見直して住まいをつくり変える工事を指す、といった違いです。

さらに、リノベーションには「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」の2種類があります。前者は見える部分だけを変えるもの。後者は一度全てを取り壊し、物件をスケルトン状態にしたところから、配管、間取り、設備などまるごと変えられるものです。

リフォームとリノベーションの違い

スケルトンリノベーションは部屋を大きく変えられる分、費用負担も工事期間も増えてしまいます。そのため費用対効果が小さくなってしまい、投資用物件にスケルトンリノベーションは向きません。

1-1.「リフォーム」か「表層リノベーション」かは目的によって選ぶべき選択肢が変わる

「リフォーム」を選ぶべきか、「表層リノベーション」を選ぶべきかは、ワンルームをリノベーションする目的によって選択肢が変わります。

「空室の物件に入居者をつけたい、家賃UPさせたい」という悩みを解決するためであれば、リノベーションはおすすめできません。クリーニングや壁紙・床板交換といった簡単な部分リフォームにとどめ、家賃を下げるなどした方がリスクを抑えつつ入居者がつきやすくなります。

一方、「大きく黒字が出たから、リノベーション費用を経費計上して利益圧縮したい」という場合であれば、マイナスが出ない範囲の費用で表層リノベーションしてみるとよいでしょう。

それぞれのケースを詳しく説明していきます。

1-2.空室の物件に入居者をつける、家賃UPさせるだけなら表層リノベは向かない

もし、「現在空室となっている物件に入居者をつけたい」、「家賃収入が思わしくないため物件を差別化して家賃UPさせたい」といった悩みを解決するためのリノベーションであれば、他の手段を考えた方が得策です。

理由は3つあります。

  1. リノベーションは20平米以下のワンルームでも100万〜300万程度の費用がかかる
  2. 費用を100万かけて家賃が1万上がったとしても、回収に100ヶ月を要する
  3. 工事期間中は家賃収入がなく支出となる

もし、設備交換程度で十分ということであれば、あえてリノベーションを選択する必要はありません。設備が故障していれば修理やリフォームによる交換が必要ですし、そうでなければクリーニング程度で十分です。

空室を避けたいならば、工事は上記の程度にとどめ、家賃を下げて入居者を早くつける方が手間も費用もかからずに済みます。

1-3.利益圧縮による節税のためなら表層リノベーションOK

節税対策のために投資用物件をリノベーションしたい場合は、「表層リノベーション」を選びましょう。なぜなら、他の物件で利益が出ていて余裕がある時に物件に表層リノベーションを仕込んでおくことで、将来の空室化リスク減少や、家賃UPも見込めるというメリットが得られるためです。

実際に「空室の物件に入居者をつけたい」、「家賃UPで収益を上げたい」という課題が生じた時には、効果に対して費用がかかりすぎるためリノベーションという選択肢を選ぶことができません。設備や壁紙の交換程度であればリフォーム。節税対策のための工事で、かつ将来のリスクを見込んで物件をおしゃれに差別化する目的であれば表層リノベーションと考えてください。

リノベーション費用の計上項目や方法について詳しくは税務署や税理士へお問い合わせください。また、中古マンションにかかわる減価償却については以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事
【保存版】中古マンションの減価償却費を簡単に計算する方法!メリット解説

1-3-1.表層リノベーションするなら節税対策の範囲で戦略的に費用設定しよう

表層リノベーションでも費用をかけすぎては本末転倒です。最大限に節税効果を発揮させるため、以下の注意点に気をつけましょう。

・家賃減収を考慮する
・家賃がこれ以上あげられない可能性を考慮する

投資用物件を表層リノベーションする際、工事期間に月家賃がマイナスになることは避けられません。およそ3週間〜1ヶ月程度は稼働ができないと考えておきましょう。また、家賃相場に対して現在の家賃が比較的高めに設定されているようであれば、リノベーションで付加価値をつけてもこれ以上家賃をあげられないといった可能性があります。

これらの注意点を踏まえ、まずはご自身でリノベーションにかけてよい費用を概算した上で、2章でご紹介するような、家賃相場に知見のあるリノベーション会社に依頼をしてみてもよいでしょう。

初心者なら投資用物件向けのリノベーション会社を選ぶと安心

投資用ワンルームのリノベーションサービス一覧

※上記表に記載の情報は2021年10月現在の情報です。最新の情報は各サービスのWebサイトをご確認ください。

通常のリノベーション会社では、施主が自分で住むためのリノベーションに関するノウハウはあっても賃貸で人気の高いリノベーション内容には知見がないといったケースや、そもそも部分的なリノベーションを行うプランがないケースがあり得ます。

投資用物件に特化したリノベーション会社であれば、入居者がつきやすいデザインを提案してくれるため、物件の価値向上や家賃UPを見込める可能性が高くなります。さらに定額制のプランがある会社であれば、あれもこれも……と費用が膨らむことなく、決まった価格内で必要な工事をまとめて依頼することができます。

投資用リノベーションの会社にも、特性が様々あります。ここから、2つの大きな強みに分けて、定額制リノベーションの会社7社をご紹介します。

※サービス名をクリックすると外部リンクに移動します

▼リノベーション設計・施工〜不動産の運用までサービスに含むもの

▼内装工事のみを明瞭な定額パックで提供しているサービス

2-1.リノベーション設計・施工〜不動産の運用までサービスに含むもの

・どれくらいの家賃UPを見込んで費用をかけたらいいか分からない
・設計施工だけでなく、集客や仲介も依頼したい

以上のように、リノベーション内容のみにとどまらず物件の運用戦略まで相談したいという人は、以下の3社がおすすめです。

goodroom

goodroomのリノベーション

特徴:完成前申込率65%のリノベーションブランド「TOMOS」が特徴。若者に人気の高いシンプルなデザインと無垢板素材にこだわりがある。

施工事例数は5000件。事前の家賃査定や、月間ユーザー数100万人の自社アプリ「goodroom」での集客までを担う。

REISM

REISM 投資用物件 リノベーション特徴:天然素材を活かした設計で定番デザインに仕上げ、長期にわたり良質な内装を実現。

2億件の不動産取引データベースを元に物件価値を算定してくれる。不動産投資の長期的なコンサルティングも依頼可。

RENOSY

RENOSYの投資用物件リノベーション特徴:「27,500円(税込) × 物件平米数」の定額パックで投資用に特化したリノベーションを展開。20代女性、30代男性、DINKSなど入居者に多い層で人気の高いデザインをパッケージ化しているため、デザインが選びやすい。賃貸管理を一括でサポートしてくれるサービスも行っている。

2-2.内装工事のみを明瞭な定額パックで提供しているサービス

・収支シミュレーションや運用面のサービスは不要
・必要な工事だけをまとめて依頼したい

といった人は、以下のような単身者ニーズに合わせたリノベーションをパックプランで提供している会社がおすすめです。

イエスリノベーション

イエスリノベーションの投資用リノベーション

特徴:㎡単価2.5万円の定額パックプラン。6つのデザインパックから内容が選べる。和室の洋室化といった工事はオプションで追加費用が必要。

イメチェン

イメチェンの投資用物件リノベーション

特徴:1㎡あたり1万円+諸経費5万円で定額制リフォームを提供している。内容はクロス張り替え、塩ビ床材貼り、スイッチやコンセント・カーテンレールの交換、室内クリーニングなど。物件の状態に合わせ、必要な工事をオプションで追加することもできる。

ME CORPORATION

ME CORPORATIONの投資用物件リノベーション

特徴:リノベーション実績3000件以上。1R/1K 21m² 以下の物件を35万円の定額プランで表層的にリノベーションできる(エアコン、給湯器、コンロ、水栓、インターホン等の設備機器は含まない)。賃貸募集・管理も依頼する場合は引き渡し後90日を超える空室に対し無期限で保証がつく。

ワンルームリノベ

ワンルームリノベの投資用物件リノベーション

特徴:25㎡までのワンルームを定額150万円(税込価格165万円)で3点式ユニットバス、ミニキッチンの設備交換も含めて工事できる。

投資用ワンルームでおしゃれ感を演出する7つのリノベーション術

リノベーションでおしゃれ感を出したい人へ、比較的価格の低い設備・入居者人気の高い設備、合わせて7つの設備をおすすめします。

おすすめ度★★★

  • アクセントクロス
  • 床板

おすすめ度★★

  • スイッチカバー
  • ライティングレール
  • ハンガーパイプ
  • 造作棚
  • 土間玄関

実際に、これからご紹介する設備はどれもリノベーションを行ったお客様の中で人気の高いものばかりです。おしゃれなパーツを上手く取り入れ、費用を有効活用しましょう。

なお、ここでご紹介する費用相場はあくまで目安としてお考えください。実際は木材価格の高騰(ウッドショック)等により、費用が増減する可能性があります。

3-1.おすすめ度★★★

ワンルームの場合、部屋の面積を大きく占める壁紙と床板をおしゃれにすることで印象ががらりと変わることがあります。ぜひ優先的に施工したいポイントです。

3-1-1.アクセントクロス

費用:3万円〜5万円(壁一面のみ)
※壁の面積によって費用が異なります

一面だけ壁色を変えることで、部屋に個性が出ます。塗装、壁紙変更などで対応できるため、比較的簡易的におしゃれな印象を与えられる部分です。

アクセントクロス アクセントウォール リノベーション>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-1-2.床板

費用:8畳で20万円程度。

ワンルームの場合、面積が広い床の印象によって一気に雰囲気が変わるため、床板の交換がおすすめです。自然素材に近い見た目のものを選んだり、床板の幅や長さが大きいものを選ぶと時代に左右されない高級感が出ます。

床板のリノベーション>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-2.【おすすめ度★★】

ここでご紹介する設備やパーツは、ディテールまで凝った個性的な部屋にしたい時におすすめです。費用に余裕があったり、せっかくやるなら内装に凝りたい、という時にはぜひ取り入れてみてください。

3-2-1.スイッチカバー

費用:プレート交換2,000円+カバー部品費用(設備グレードによって費用が異なります)。

毎日使用するスイッチ。工業的なデザインや、シンプルな空間を邪魔しないおしゃれなデザインなど、豊富な種類の中から部屋に合うものを見つけることができます。

toolbox」では、デザイン性の高いスイッチが複数販売されていますので、参考にしてみてください。

スイッチカバーのリノベーション>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-2-2.ライティングレール

費用:3~5万円前後(本数や長さによって費用が異なります)。
電気工事が必要な場合や、ペンダントライトなどの照明器具を一緒に注文する場合には、別途料金が発生します。

おしゃれな部屋に必ずと言って良いほど設置されているライティングレール。照明を下げたり、植物を飾ったり、インテリアの幅が広がります。

ライティングレールのリノベーション>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-2-3.造作棚

費用:1.5〜5万円程度(棚板の大きさや枚数、設備の大きさによって費用が異なります)。

狭いワンルームは、収納棚を置くスペースすらもったいない。そんなニーズに応えて、壁に収納棚を設置することで部屋の機能性が高まります。

こちらの事例では、収納棚と合わせてデスクスペースを設置しました。

 

造作棚のリノベーション>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-2-4.ハンガーパイプ

費用:1万~4万円(本数や長さによって費用が異なります)。

アイアン素材のハンガーパイプを設置すると、おしゃれ感を出しつつ機能性も向上させることが可能です。事例写真のように見せても絵になるデザインを選ぶことで、コート掛け、物干し竿など、用途に幅を持たせることができます。

下の写真のように、コートや買い物用のバッグをちょい掛けするのにも便利です。

ハンガーパイプがおしゃれなリノベーション事例>>この事例を詳しく見たい人はこちら

また、下の写真のように脱衣所に設置すれば、室内干しで使える物干し竿になります。

ハンガーパイプを物干し竿にしたリノベーション事例>>この事例を詳しく見たい人はこちら

3-2-5.土間玄関

費用:3畳で30万円程度

狭くて暗い印象のある玄関を土間玄関にすることで、部屋全体が開放的な印象になります。玄関が広くなる分、収納を設けやすくなるというメリットもあります。

>>この事例を詳しく見たい人はこちら

部位別のリフォーム費用一覧

部位ごとのリフォーム金額は、設備の素材やグレードによって幅が出ます。また、キッチンを綺麗にしたいのであれば、設備交換はせずに表面をダイノックフィルムで綺麗にすることで費用を抑えることもできます。

【用語解説】
ダイノックフィルム:表面に木目調の柄などがプリントされた、粘着剤付きの化粧塩ビフィルムのこと。剥離紙をはがしてキッチン設備の扉などに貼り付けるだけで、見た目を綺麗にすることができます。

ご自身のケースに合わせて、必要な工事を取捨選択していきましょう。

「原状回復のために設備交換をしたい」という人向けに、部位別のリフォーム費用相場をまとめました。どこにお金をかけるか、イメージする際の参考にしてみてください。

※費用相場は、「リフォーム 費用相場」の検索で表示された上位10記事(2021年9月23日現在)に記載の数値から平均をとり記載しています。

部位ごとのリフォーム費用相場一覧 

まとめ

投資用ワンルームのリノベーションで重要なのは、「利益を出しつつ副次的にリノベーションのメリットが得られている」ことです。

すでに家賃収入が減っていたり、空室対策に困っていたり、といった場合には、費用をかけずにクリーニングと設備交換のみで対応しましょう。

投資用ワンルームをリノベーションするメリットは?

物件を差別化することで将来の空室化や家賃値下がりのリスクを減らすことができます。ただし、すでに空室や家賃減収で悩んでいる人には費用対効果が薄いためリノベーションはおすすめできません。詳しくは1章をご覧ください。

投資用ワンルームをリノベーションする際のポイントは?

投資用物件のノウハウを持つ会社にリノベーションを依頼すれば、入居者がつきやすいデザインを提案してもらえます。また、個別に依頼すると費用がかさみがちですが、ワンルーム向けの定額制プランを選べば、必要な工事を費用を抑えつつまとめて依頼できるのでおすすめです。詳しくは2章をご覧ください。

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