2022.10.26 更新
投資用ワンルームのリノベーションのポイント｜部位別の費用や事例
「投資用のワンルームマンションをリノベーションすると家賃が上がるって本当？」
「お金をかけて投資用ワンルームをリノベーションするメリットって何？」
せっかく投資用マンションを運用しているのなら、上手に稼げる物件にしたいですよね。
しかし実際には空室が続いてしまったり、家賃が下がってきてしまったり。あるいは利益が出過ぎて節税対策に追われたりと、収益計画に沿った運用がうまくいかないこともあるかと思います。
ワンルームのリノベーションは、空室対策や家賃アップが目的であるならあまりおすすめできません。一方、節税対策が目的なら、節税と物件の差別化の一石二鳥を狙える賢い方法と言えます。
本記事では、リノベーションで損する人、得する人のケースを解説し、リノベーションするうえでの注意点やおすすめの会社・施工内容を解説します。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
投資用ワンルームをリノベーションするメリット・デメリット
費用をかけて投資用ワンルームをリノベーションするのには、メリットもあればデメリットもあります。メリットを得られるかどうかは状況により異なるため、両方を把握したうえでリノベーションするかを決めるのがおすすめです。
1-1.投資用ワンルームをリノベーションするメリット
まずはメリットから見てみましょう。
1-1-1.空室の解消につながる
長期間貸借人が見つからず空室になっている場合、間取りや設備、建材などが古くて市場のニーズに合っていないことが考えられます。
たとえば近年はワンルームであっても、洗面と浴室、トイレは独立させるのが主流です。築年数が古くても、今のライフスタイルに合うようにリノベーションすると、空室の解消につながる可能性が高まります。
1-1-2.投資のリスクを抑えられえる
これから不動産投資を始める場合は、中古のワンルームマンションを購入してリノベーションするほうが、新築マンションを購入するよりも安くつくことが多いため、リスクを軽減できます。
マンションは駅前など利便性の高い場所から建ち始めるため、中古の場合、立地条件のいい物件を安く購入できる可能性があるのもメリットです。
1-1-3.節税効果を期待できる
投資用ワンルームで大きく収益が出て節税対策に悩んでいる場合は、リノベーションすると節税効果を得られます。間取りを変更するなど資産価値を向上させるリノベーションにかかる費用は、基本的支出として計上できるためです。
事情があり少しでも所得税を減らしたいときには、リノベーションを検討するといいでしょう。
1-2.投資用ワンルームをリノベーションするデメリット
投資用ワンルームをリノベーションするのには、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。
1-2-1.まとまった費用がかかる
部屋の間取りやデザインを一新するような大がかりなリノベーションでは、ある程度まとまった費用が必要となります。キッチンや壁紙だけなどを部分的に改修するリフォームに比べると初期費用がかかるため、場合によってはローンを組む必要があることも。
かけた費用を家賃収入で回収するまでにはある程度時間がかかるため、すぐに売却する場合には持ち出しになる可能性もあるでしょう。
詳しくはリノベーションの費用を抑える方法について書かれたこちらの記事をご覧ください。
1-2-2.リノベーションしてもすぐに借り手が見つかるわけではない
「空室が続くから」とリノベーションした場合でも、すぐに借り手が見つかるとは限りません。マンションの需要は立地条件や広さなどさまざまな要因が影響するためです。
間取りを変更して設備を刷新した場合でも、駅から徒歩で20分以上かかるなど、そもそものニーズが低ければ借り手を見つけるのは難しくなります。リノベーションすることで需要が見込めるのかは、よく見極めることが大切です。
1-2-3.リノベーションには期間が必要になる
壁紙や床材を張り替える、キッチンなどの水回り設備を新しいものに入れ替えるといった簡単なリフォームと異なり、間取り変更をともなうような大がかりなリノベーションは、工期が長くなりがちです。
工事の規模にもよりますが、3～6ヶ月ほどかかることも。その間家賃収入は得られないことは考慮しておく必要があるでしょう。
投資用ワンルームをリノベーションする際の3つのポイント
投資用ワンルームでは、内装をすべて取り壊して配管や間取りから造り替える大がかりなフルリノベーションはコスト回収が難しいため適していません。
改修を考えるのであれば、「リフォーム」もしくは「表層リノベーション」を検討しましょう。両者には以下のような違いがあります。
リフォームが「現状回復」を目的におこなうのに対し表層リノベーションは見た目をきれいにして「住み心地をよくする」ことが目的である点が異なります。
投資用ワンルームに対してどちらをおこなうとよいのかは、目的によって違ってくるため解説します。
2-1.「リフォーム」か「表層リノベーション」にするかは目的によって選ぶべき選択肢が変わる
「リフォーム」と「表層リノベーション」のどちらを選ぶべきかは、目的によって変わります。
「空室となっている物件に入居者を見つけたい、家賃UPさせたい」という悩みを解決するためであれば、リノベーションはおすすめできません。クリーニングや壁紙・床板交換といった主に原状復帰を目的とした部分リフォームにとどめて賃料を下げるほうが、リスクを抑えつつ入居者を見つけやすくなります。
一方「大きく黒字が出たから、リノベーション費用を必要経費として計上して利益を圧縮したい」場合には、マイナスが出ない範囲の費用で表層リノベーションするのがおすすめです。
それぞれのケースを詳しく説明していきます。
2-2.空室の物件に入居者をつける、家賃UPさせるだけなら表層リノベは向かない
「現在空室となっている物件に入居者をつけたい」「家賃収入が思わしくないため物件を差別化して家賃UPさせたい」といった悩みを解決するのにリノベーションが適さない理由は3つあります。
- リノベーションは20平米以下のワンルームでも100万〜300万程度の費用がかかる
- 費用を100万円かけて家賃を1万円げたとしても、回収に100ヶ月を要する
- 工事期間中は家賃収入がなく支出となる
設備交換程度で十分なのであれば、あえてリノベーションを選択する必要はありません。設備が故障していれば修繕やリフォームをおこない、そうでなければクリーニング程度で十分です。
空室を避けたいだけであるなら工事は上記の程度にとどめ、家賃を下げて入居者を見つけるほうが手間も費用もかからずにすみます。
2-3.利益圧縮による節税のためなら表層リノベーションもOK
節税が目的の場合は「表層リノベーション」を選びましょう。ほかの物件で利益が出ていて余裕があるときに表層リノベーションを施しておくと、将来の空室化リスクの減少や家賃UPを見込めるようになるためです。
実際に「空室の物件に入居者を見つけたい」「家賃UPで収益を上げたい」といった課題に直面したときには、リノベーションでは費用対効果が期待できません。設備や壁紙の交換程度であればリフォームを、節税対策や将来のリスク回避の目的で物件をおしゃれに差別化するのであれば表層リノベーションをおこないましょう。
リノベーション費用の計上項目や方法について詳しくは、税務署や税理士へお問い合わせください。また、中古マンションにかかわる減価償却については以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事
【保存版】中古マンションの減価償却費を簡単に計算する方法！メリット解説
2-3-1.表層リノベーションするなら節税対策の範囲で戦略的に費用設定しよう
表層リノベーションをする場合でも、費用をかけすぎては本末転倒です。最大限に節税効果を発揮させるためには、以下の注意点に気をつけましょう。
- 家賃減収を考慮する
- 家賃がこれ以上あげられない可能性を考慮する
投資用物件を表層リノベーションする際には、工事期間中に月家賃がマイナスになることは避けられません。およそ3週間〜1ヶ月程度は稼働ができないと考えておく必要があるでしょう。
また、現在の家賃が相場よりも高めに設定されている場合は、リノベーションで付加価値をつけてもこれ以上家賃をあげられない可能性があります。
これらの注意点を踏まえたうえで、まずはリノベーションにかけてよい費用を概算し、5章でご紹介するような家賃相場に知見のあるリノベーション会社に相談するとよいでしょう。
【部位別】投資用ワンルームのリフォーム費用の目安一覧
投資用ワンルームマンションのリフォームにかかる金額は、対象箇所や設備の素材、グレードなどによって幅が出ます。
予算を掛けたくない場合には設備交換はせず、たとえばキッチンなら表面をダイノックフィルムで綺麗にするといった簡易なリフォームを検討してもよいでしょう。
ダイノックフィルム：表面に木目調の柄などがプリントされた、粘着剤付きの化粧塩ビフィルムのこと。剥離紙をはがしてキッチン設備の扉などに貼り付けるだけで、見た目を綺麗にできます。
ここでは原状回復のために設備交換をしたい人向けに、部位別のリフォーム費用相場をまとめました。どこにお金をかけるか、イメージする際の参考にしてみてください。
※費用相場は、「リフォーム 費用相場」の検索で表示された上位10記事（2022年10月時点）に記載の数値から平均をとり記載しています。
3-1.キッチン
キッチンのリフォーム費用は、48万円～153万円程度が相場です。
キッチンのリフォームは、主にキッチンの交換やシステムキッチンの導入などをおこないます。コンロや換気扇、食洗機の設置・交換など部分的なものであれば30万円程度の比較的安価な費用で依頼が可能です。ワンルーム用の小さなキッチンであれば、50万円未満で済む可能性もあります。
一方キッチンの場所を移動するといった大規模なリフォームの場合には、200万円程度見込んでおきましょう。
3-2.浴室
浴室のリフォームにかかる費用は、61万円〜135万円程度が相場です。
ユニットバスの入れ替えのみであれば、50万円〜100万円程度で済む可能性があります。一方現在バス・トイレ・洗面台が一緒になった3点ユニットバスとなっており、リフォームを機に分離する場合には、100万円〜250万円程度は見ておく必要があるでしょう。
3-3.トイレ
トイレリフォームの費用相場は、22万円〜45万円程度です。
既存のトイレにウォシュレットを取りつけるだけであれば、10万円程度で済みます。便器ごと取り替える場合でも、15万円〜30万円見込んでおけばよいでしょう。あわせて壁紙や床材まで交換するのであれば、45万円〜50万円程度は必要です。
3-4.洗面所
洗面所のリフォームにかかる費用の相場は、18万円〜51万円程度です。
洗面所のリフォームも、化粧洗面台の交換が中心になります。既存の洗面台を入れ替えるだけであれば、グレードにもよりますが、10万円〜20万円程度見込んでおきます。あわせて壁紙や床材を交換する場合には、30万円〜40万円程度かかります。
3-5.クロス張り替え
クロスを張り替える場合は、6畳あたり5万円〜7万円程度が相場です。
クロスの張り替えリフォームにかかる費用は、クロスの種類やグレードによって異なります。もっとも一般的なビニールクロスのスタンダードタイプであれば4〜5万円ですみますが、ハイグレードのものを選ぶと8万円〜10万円ほどかかります。貸借人に学生が多いのか、社会人女性が多いのかなど、入居希望者のタイプにあわせて選んでもよいでしょう。
3-6.床全面張り替え（6畳あたり）
床全面を張り替える場合の費用相場は、6畳あたり8万円〜13万円程度です。
床の張り替え費用は使用する床材によって異なり、無垢フローリングを使用すると高くなります。ただし投資用ワンルームであれば、人の入れ替わりにあわせてワックスがけなどが必要となります。費用対効果を考えても、高価な床材を使用する必要はないでしょう。
投資用ワンルームをおしゃれに演出できるリノベーション事例・アイデア集
リノベーションでおしゃれ感を出し少しでも需要を高めたい人に向けて、比較的価格の低い設備や入居者に人気の高い設備を7つ紹介します。
どれも実際にリノベーションしたお客様に人気が高かったものばかりなので、ぜひ参考にしてみてください。なお、ここでご紹介する費用相場はあくまで目安としてお考えください。
4-1.アクセントクロス
費用：3万円〜5万円（壁一面のみ）
※壁の面積によって費用が異なります
アクセントクロスとは、一面だけ壁色を変えることを指します。塗装、壁紙変更などで対応でき、比較的簡易的におこなえるのに、おしゃれな印象を与えられて部屋に個性が出るので人気のあるリフォームです。
4-2.床板の交換
費用：8畳で20万円程度。
ワンルームの場合、面積が広い床の印象によって一気に雰囲気が変わるため、床板の交換はおすすめのリフォームです。自然素材に近い見た目のものや、床板の幅や長さが大きいものを選ぶと時代に左右されない高級感が出ます。
4-3.スイッチカバー
費用：プレート交換2,000円＋カバー部品費用（設備グレードによって費用が異なります）。
毎日使用するスイッチ。工業的でスタイリッシュなデザインや、空間を邪魔しないシンプルでおしゃれなデザインなど、豊富な種類の中から部屋に合うものを見つけられます。「toolbox」では、デザイン性の高いスイッチが複数販売されていますので、参考にしてみてください。
4-4.ライティングレール
費用：3万円～5万円前後（本数や長さによって費用が異なります）。
おしゃれで素敵な部屋に必ずと言って良いほど設置されているライティングレール。照明を下げたり、植物を飾ったり、インテリアの幅が広がります。
電気工事が必要な場合や、ペンダントライトなどの照明器具を一緒に注文する場合には、別途料金が発生します。
4-5.造作棚
費用：1.5万円〜5万円程度（棚板の大きさや枚数、設備の大きさによって費用が異なります）。
狭いワンルームは、収納棚を置くスペースすらもったいない。そんなニーズに応えるには、壁に収納棚を設置し機能性を高めるのがおすすめです。
こちらの事例では、収納棚とあわせてデスクスペースを設置しました。
4-6.ハンガーパイプ
費用：1万円～4万円（本数や長さによって費用が異なります）。
アイアン素材のハンガーパイプを設置すると、おしゃれ感を出しつつ機能性を向上できます。事例写真のように絵になるデザインを選べば、コート掛け、物干し竿など、用途に幅を持たせることが可能です。下の写真のように、コートや買い物用のバッグをちょい掛けするのにも快適です。
また、下の写真のように脱衣所に設置すれば、室内干しで使える物干し竿になります。
4-7.土間玄関
費用：3畳で30万円程度
狭くて暗い印象のある玄関をモルタル仕上げの土間玄関にすることで、お部屋全体が開放的な印象になります。玄関が広くなる分、収納を設けやすくなるのもメリットです。
【初心者向け】投資用ワンルームのリノベーションにおすすめの会社5選
通常のリノベーション会社では、施主が自分で住むためのリノベーションに関するノウハウはあっても賃貸で人気の高いリノベーション内容には知見がないといったケースや、そもそも部分的なリノベーションをおこなうプランがないケースがあり得ます。
投資用物件に特化したリノベーション・リフォーム会社であれば、入居者がつきやすいデザインを提案してくれるため、物件の価値向上や家賃UPを見込める可能性が高くなります。さらに定額制のプランがある会社であれば、あれもこれも……と費用が膨らむことなく、工事内容に応じて決められた価格内でまとめて依頼できるのもメリットです。
投資用リノベーションの会社にも、特性がさまざまあります。ここから、2つの大きな強みに分けて、定額制リノベーションの会社5社をご紹介します。依頼を検討するときには、複数の業者から見積もりをとることをおすすめします。
5-1.リノベーション設計・施工〜不動産の運用まで含むサービス
- どれくらいの家賃UPを見込んで費用をかけたらいいか分からない
- 設計施工だけでなく、集客や仲介も依頼したい
以上のように、リノベーション内容のみにとどまらず物件の運用戦略まで相談したいという人は、以下の2社がおすすめです。
特徴：完成前申込率65％のリノベーションブランド「TOMOS」が特徴。若者に人気の高いシンプルなデザインと無垢板素材にこだわりがある。
施工実績数は5000件以上。事前の家賃査定や、月間ユーザー数100万人の自社アプリ「goodroom」での集客までを担う。
特徴：「27,500円（税込） × 物件平米数」の定額パックで投資用に特化したリノベーションを展開。20代女性、30代男性、DINKSなど入居者に多い層で人気の高いデザインをパッケージ化しているため選びやすい。賃貸管理を一括でサポートしてくれるサービスもおこなっている。
5-2.内装工事のみを明瞭な定額パックで提供しているサービス
- 収支シミュレーションや運用面のサービスは不要
- 必要な工事だけをまとめて依頼したい
といった人は、以下のような単身者ニーズに合わせたマンションリフォームをパックプランで提供している会社がおすすめです。
特徴：平米単価2.5万円の定額パックプランを提供。6つのデザインパックから内容を選べる。和室の洋室化といった工事はオプションで追加の工事費用が必要。
特徴：1㎡あたり1万円＋諸経費5万円で定額制リフォームを提供している。内容はクロス張り替え、塩ビ床材貼り、スイッチやコンセント・カーテンレールの交換、室内クリーニングなど。物件の状態に合わせ、必要な工事をオプションで追加することもできる。
特徴：リノベーション実績4000件以上。賃貸募集・管理も依頼する場合に限り、1R/1K 21m² 以下の物件を35万円の定額プランで表層的にリノベーションできる（エアコン、給湯器、コンロ、水栓、インターホン等の設備機器は含まない）。
▼関連記事
自分にピッタリのリノベーション会社の選び方がわかる６つの手順
まとめ
投資用ワンルームのリノベーションで重要なのは、「利益を出しつつ副次的にリノベーションのメリットが得られている」ことです。
すでに家賃収入が減っている、空室対策に困っているといった場合には、費用をかけずにクリーニングと設備交換のみで対応するのがおすすめです。
なおゼロリノベでは、不動産仲介からリノベーションの設計施工までをワンストップでサポートしています。不動産仲介のみ、リノベーションのみのご相談も可能です。
受賞歴のある設計チームが丁寧にヒアリングをおこない理想の住まいづくりをお手伝いします。気になる方はぜひお気軽にお問い合わせください。
投資用ワンルームをリノベーションするメリットは？
物件を差別化することで将来の空室化や家賃値下がりのリスクを減らすことができます。ただし、すでに空室や家賃減収で悩んでいる人には費用対効果が薄いためリノベーションはおすすめできません。詳しくは1章をご覧ください。
投資用ワンルームをリノベーションする際のポイントは？
投資用物件のノウハウを持つ会社にリノベーションを依頼すれば、入居者がつきやすいデザインを提案してもらえます。また、個別に依頼すると費用がかさみがちですが、ワンルーム向けの定額制プランを選べば、必要な工事を費用を抑えつつまとめて依頼できるのでおすすめです。詳しくは2章をご覧ください。