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中古物件 2020.12.06 更新2020.12.06 公開

データを基にマンション駐車場の実状を解説!今知っておくべき全知識

マンション 駐車 場画像
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マンション内の駐車場は、主にマンション住人のために設けられた駐車場で、多くは駐車場使用料を毎月管理組合に支払って利用します。

費用相場はエリアごとにかなり差がありますが、おおよそ毎月5,000円~3万円程度でしょう。

この記事は、「平置き・自走式・機械式どれが良いの?」「空き事情はどうなってるの?」など、マンション駐車場についてのさまざまな疑問を解決できるコンテンツとなっています。

この記事を読むと分かること

  • 平置き・自走式・機械式の3タイプごとにメリット・デメリットがある
  • マンション駐車場の設置率は24%~136%とかなり差がある
  • マンション駐車場の平均相場もエリアによって格差がある(一般的な平均相場は、月額5,000円~3万円程度。地方では月額数千円の地域もあるが、東京都中央区などは月額5万円を超えることも)
  • マンション駐車場選びで失敗しないために押さえるべき5つのポイント

マンション駐車場のタイプが平置き・自走式・機械式のどれかによって、管理費や修繕積立金の負担も変わってきます。最近では、機械式の維持管理コストの高さが問題となり、撤去して平置き駐車場にするマンションの事例も増えています。

「とりあえず駐車場が確保できれば良い」と安易にマンションを選んでしまうと、後悔につながりかねません。

事前にこの記事を読んでマンション駐車場について理解し、そのうえでマンション選びにお役立てていただければ幸いです。

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マンションの駐車場についての基礎知識

マンション駐車場の費用相場や種類について説明する前に、マンション駐車場についての基礎知識を説明します。費用だけ先に知りたい方は「4. マンション駐車場の平均相場」をご覧ください。

マンションの駐車場とは

マンションの駐車場とは、マンションの敷地内に用意されている住人用の駐車場のことをいいます。

建築基準法上は集合住宅に駐車場の附置義務はない(必ずしも駐車場を設置しなくても良い)のですが、自治体ごとに面積に応じた設置率が決められている場合がほとんどです。

つまり、大きなマンションでは自治体の条例により駐車場が必ず用意されており、小規模のマンションでは駐車場が全く無いマンションもあります。

マンション駐車場の権利は賃貸方式が主流

分譲マンションの駐車場の扱いには「賃貸方式」と「分譲方式」の2つがありますが、一般的には賃貸方式を採用しているマンションがほとんどです。

分譲方式、特に「専用使用権分譲型」は権利関係をめぐるトラブルが相次いでおり、現在では「賃貸方式」が主流となっています。

賃貸方式 分譲方式
概要 マンション共有部分である駐車場を「借りる」イメージ 部屋と同じように駐車場の一画を「購入する」イメージ
仕組み 駐車場を借りて、駐車場使用料を毎月管理組合に支払う。使用料は管理費または修繕積立金に組み入れられることが多い。 【1】所有権分譲型:最初に駐車場区画を購入して所有する。登記費用、固定資産税などを払う必要がある。

【2】専用使用権分譲型:分譲時に駐車場部分の専用使用権を得られる。

採用している物件数 多い 少ない

賃貸方式

賃貸方式では、駐車場部分はあくまで住民全員の共有部分であり、その一画を借りて使わせてもらうイメージです。借りる対価として毎月駐車場使用料を管理組合に支払い、その使用料は管理費や修繕積立金に組み入れられることが一般的です。

分譲方式

分譲方式は、(1)所有権分譲型と(2)専用使用権分譲型に分かれます。

(1)所有権分譲型は、マンションの専有部分(部屋)と同じように駐車場区画を購入して所有します。その区画の権利が自分のものになる代わりに、登記費用や固定資産税などを払う必要があります。

(2)専用使用権分譲型は、駐車場の扱いは共有部分ですが、独占的に使用できる権利が与えられる形式です。共有部分でありながら住人が自由に利用できる専用庭やバルコニーと同じ仕組みです。

マンション駐車場は希望者全員が使えるとは限らない

マンションの駐車場の数には限りがあるため、希望者全員が使えるとは限りません。そこで大切なのは、優先順位の決まり方です。

マンション駐車場の優先順位はマンションの管理組合ごとに違うため一概には言えません。

しかし知らないままマンションを決めてしまうと後悔につながりかねないので、事前にマンションの管理規約や使用細則を見せてもらい、駐車場の優先順位がどのように定められているか確認しましょう。

以下は一例ですが、例えば次のように決められているケースがあります。

<優先順位の例>

  1. 区分所有者(分譲)の1台目
  2. 区分所有者(分譲)の2台目
  3. 賃借人(賃貸契約者)の1台目
  4. 賃借人(賃貸契約者)の2台目

このケースの場合では、所有している2台目の車を停めたくても、他の部屋の1台目の方が優先されます。

また、新築マンションでは駐車場優先権付きの部屋を売り出す場合があり、その部屋を購入した人が真っ先に優先される場合があります。

マンション駐車場の3タイプごとのメリット・デメリット

マンション駐車場には、大きく分けて、平置き(平面式)駐車場・自走式立体駐車場・機械式立体駐車場の3種類があります。

【平置き(平面式)駐車場】 【自走式立体駐車場(地下駐車場含む)】 【機械式立体駐車場(タワー型を含む)】
概要 平地で舗装してある駐車場。屋外で屋根がないことが多い。 自分で運転して上り下りする立体駐車場。ショッピング施設などで使われるタイプ。 機械を使って入出庫するタイプの立体駐車場。昇降方式やピット式などがある。
シェア(※) 81.9% 55.8% 4.2%
メリット
  • 車の種類にかかわらず駐車できる
  • 操作などが必要ない
  • メンテナンス費用がかからない
  • 屋根がある
  • 悪天候でも乗り降りしやすい
  • 車高の高い車でも対応できる
  • 盗難やいたずらに被害に遭いにくい
  • 限られたスペースでも台数を確保できる
デメリット
  • 車が汚れやすい
  • 設置台数を多く確保できない
  • 駐車するのに多少時間がかかることがある
  • 維持管理コストが高い
  • 入出庫に時間がかかる
  • 車のサイズに制限がある

参考:東京カンテイ「駐車場の形態シェア・新設備の普及状況」

これらの3タイプについて、さらに詳しく解説していきます。

1.平置き(平面式)駐車場

マンション 駐車 場画像

平置き駐車場(平面駐車場)とは、通常の路面にそのまま駐車するタイプです。一般的には屋根もなく、区画が白線などで区切られているだけのものが多いでしょう。

平置き(平面式)駐車場のメリット

平面駐車場のメリットとしては、まず、車の種類を問わず、どんな車種でも駐車できることが挙げられます。

また、そのまま駐車できるため、操作盤を操作したり入出庫に時間がかかったりすることはありません。さらに、ほとんどメンテナンス費用もかからないため、管理費や修繕積立金を圧迫する可能性が無いのも大きなメリットといえるでしょう。

平置き(平面式)駐車場のデメリット

平面駐車場のデメリットで一番大きいのは、車が汚れやすいことです。立体駐車場だと屋根がありますが、平面駐車場では屋根がないことがほとんどなので、どうしても車は汚れてしまいます。

2.自走式立体駐車場

マンション 駐車 場画像自走式立体駐車場とは、ショッピングセンターの駐車場などで良く見かけるもので、複数階建ての駐車場です。自分で車を運転してスロープを上り下りして駐車場所まで移動し、自分で駐車します。マンションの地下階が駐車場になっているケースもあります。

自走式立体駐車場のメリット

平面駐車場と比べた時の自走式立体駐車場のメリットは、屋根があるため車が汚れないことです。

また、次に紹介する機械式と比べた自走式のメリットは、車高の高い車でも対応できるところです。機械式では、車高の高い車だと対応できないことがあります。さらに、機械式と比べると維持管理コストが安いのもメリットです。

自走式立体駐車場のデメリット

自走式立体駐車場のデメリットは、駐車場を建設するためにある程度のスペースが必要となり、建設コストもかかるということです。マンションの地下部分や別棟として立体的に造られるため、ある程度のスペースが必要となります。

3.機械式立体駐車場

マンション 駐車 場画像機械式立体駐車場とは、機械の操作盤を使って入出庫するタイプの立体駐車場です。敷地が狭くても台数を確保したい場合に採用され、都心部でよく見られるタイプです。

機械式立体駐車場には、大きく分けて以下のような5つのタイプがあります。

説明
地上二段式 車を上下に2台停めるタイプ。
ピット二段式 上下に2台停めるうち、下段を地下に収納するタイプ。ピット(穴)に2段分納めるようにすれば、上下3段にできる。
昇降横行式 1台分の空きスペースを確保しておき、そのスペースを利用してパレットをパズルのように上下左右に動かして、車を収納するタイプ。ピット併用式もあり。
垂直循環方式 車を載せたパレットを建物内で循環させることで、車の出入口までパレットを移動するタイプ。1階部分に出入口があるタイプが多い。機械の作動音や振動音が大きめ。
エレベーター方式 車を載せた駐車室を上下左右に動かしながら、車を収納するタイプ。1階部分に出入口があるタイプが多い。騒音は小さめですが、制御が複雑なためきちんとした保守点検が必要になる。

機械式立体駐車場のメリット

機械式立体駐車場の最大のメリットは、限られたスペースでも台数を確保できるということです。

例えば、平置きなら5台しか駐車できないスペースでも、機械式で3階分確保できれば15台駐車できる計算になります。そのため、敷地が限られているマンションで多く採用されています。

機械式立体駐車場のデメリット

機械式立体駐車場の大きなデメリットとして、維持管理コストが高いことが挙げられます。

複雑な構造の機械式立体駐車場ほど、メンテナンスや修繕のためのコストがかなり高く付きます。そのため、機械式の駐車場があるマンションでは、管理費や修繕積立金も高くなりがちです。

また、入出庫に時間がかかったり、駐車できる車のサイズに制限があったりというデメリットもあります。

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マンション駐車場の空き事情

ここからは、マンション駐車場の空き事情について解説していきます。

設置率はエリアによって24%~136%と差がある

マンションの駐車場の空き事情を知るため、実際にマンションの総戸数に対してどのくらい駐車場の台数が確保されているかを見ていきましょう。

以下は、新築マンションにおける駐車場の設置率(総住戸数÷駐車場台数)を調査し、都道府県ごとに平均値を出した結果です。

都道府県名 駐車場設置率(総住戸数に対する駐車場台数の割合)
東京都 24.5%
京都府 33.0%
神奈川県 52.0%
埼玉県 54.7%
(中略)
大分県 115.4%
鳥取県 120.0%
山口県 123.5%
沖縄県 136.6%

参考:東京カンテイ「新築マンションにおける駐車場・駐輪場の設置率

表を見ると、都道府県によって設置率にかなりの差があることが分かります。

もっとも低い東京都の平均が24.5%である一方、もっとも高い沖縄県では136.6%となっています。東京都では著しく低いですが、首都圏や近畿圏では60%前後になっています。

公共交通機関が整備されており自動車普及台数も低いエリアでは駐車場設置率が低く、移動手段として自家用車を利用するエリアでは設置率が高くなっています。

駐車場設置率が低い場合、駐車場を利用したいのに空きがないという状況も考えられます。

クルマ離れのため「空き駐車場問題」が増えている

前述した通り、駐車場の設置率は都道府県によっては100%を多く下回っています。この結果を見ると「停めたくても停められないのではないか」不安に思う方もいるかもしれません。確かに「マンション駐車場の空きがない!」とお悩みの方も多いようです。

一方で、最近はクルマ離れが進んでいるため、駐車場が埋まらない」と悩むマンションが増えているのも事実です。

マンション駐車場の使用料はマンション管理組合(住人たちによって組織される団体のこと)の大きな収益源となっており、マンション駐車場が埋まらないと収支に大きな痛手となってしまうのです。

集まるはずだった使用料が入らなければ、修繕積立金が不足し、大規模修繕の費用が足りなくなる可能性があります。

特にクルマ離れが進んだ都市部ではこの「空き駐車場問題」が深刻で、維持管理費のかかる機械式駐車場を平置き(平面式)駐車場に変更したり、敷地内にコインパーキングを設置したり、住民以外に外部貸ししたりして、対策を行っているマンションが増えています。

マンション駐車場の平均相場

マンション駐車場の月額料金は、マンションごとに料金が設定されるため一律ではありません。多くはその地域の月極駐車場の値段を見た上で設定されるため、地域ごとにだいたいの平均相場が決まるイメージです。

地域によってかなり違いますが、マンション駐車場の平均相場は、だいたい毎月5,000円~3万円程度です。ただし、これよりも料金が低いエリアもありますし、これを上回るエリアもあります。

例えば、田舎では月額数千円のマンションがある一方、東京都の中央区や港区などでは月額5万円を超えるマンションもあります。都市部ではおおよそ2~3万円程度を想定しておくと良いでしょう。

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マンション駐車場によくあるトラブル

ここからは、マンション駐車場を使用する前に知っておきたい「起こりがちなトラブル」をご紹介します。

事前に知っておくことで、ある程度の対策ができる他、もしトラブルを起こしてしまった時も迅速な対応ができるでしょう。

マンション管理を行っている「あなぶきハウジンググループ」に寄せられた相談を大別すると、以下のような駐車場トラブルが多いそうです。

マンション駐車場に関して多く寄せられる相談内容

  1. 無断駐車:56%
  2. 機械式駐車場:21%
  3. 事故:14%
  4. ライト点灯:7%
  5. 犯罪・防犯:2%

参考:あなぶきハウジンググループ「マンションの駐車場トラブル5つの事例」

1.無断駐車

マンション駐車場のトラブルでもっとも多いのが、無断駐車についてです。自分が停められるはずの区画に、別の車が駐車していて停められないというものです。

別の区画の人が間違って停めてしまったケースや、来客が空いているスペースに停めてしまうケース、全く関係ない車が故意に留めるケースなどさまざまな要因が考えられます。

こうしたトラブルを避けるためには、管理組合でネームプレートを設置したり、来客用の駐車スペースのルールを徹底したりする対応策が考えられます。

2.機械式駐車場のトラブル

機械式駐車場についてのトラブルも多く発生しがちです。複雑な構造の機械式駐車場は、「操作ができなくなってしまった」というトラブルが起こりやすいからです。

操作できなくなってしまう原因で多いのが、感知センサーが作動して操作ができなくなってしまうケースです。

契約区画を間違えたことでパレットの規格サイズを超えてしまったり、一時的に代車だったため規格が違ってしまったり、駐車位置がズレたりしただけでセンサーが作動してしまうことがあります。

機械式駐車場が緊急停止するとメンテナンスが必要になるケースもあり、場合によっては車の修理代や駐車場の修理代が発生します。

機械式駐車場は「金食い虫」と揶揄されることもあるくらい、修繕費や管理費が余計にかかる駐車場タイプです。月々の修繕積立金を抑えるためにも、機械式駐車場ではないマンションを選ぶという選択肢を考えても良いかもしれません。

3.駐車場内での事故

マンション駐車場内での事故トラブルも、気を付けていても起こりがちなものです。

事故発生がマンション内であっても、基本的には当事者間でのやり取りとなります。ただし、該当区画の契約者が誰か分からない場合は、マンション管理会社に相談すれば契約データをもとに相手に連絡を取ってもらえるでしょう。

もし事故を起こしてしまった場合は、慌てずにまずは車の所有者を確認して、相手と誠意を持って交渉していきましょう。

4.車上荒らしなどのトラブル

機械式立体駐車場ではほとんどありませんが、平置き(平面式)駐車場や自走式立体駐車場では、まれに「車上荒らし」などの犯罪が起こるトラブルがあります。

車上荒らし対策としては、カメラ(もしくはダミーカメラの設置)やセンサーライトの設置、防犯カメラ作動中の注意喚起のポスター掲示などがあります。

これからマンション購入を検討中の方は、マンション駐車場への侵入のしやすさなども事前にチェックしておくと良いでしょう。

マンション駐車場選びで失敗しない5つのポイント

最後に、これから駐車場付きマンションを購入しようとしている方向けに、失敗しないための5つのポイントを紹介します。

1.駐車場の空き状況や優先順位などを確認しておく

駐車場付きマンションを選ぶうえで、「駐車場が空いているかどうか」はもっとも重要な点でしょう。

必ず内見・内覧の時点で、駐車場の空き状況や、優先順位が規約でどう決まっているか、キャンセル待ちの場合の抽選方式がどうなっているか確認しておきましょう。

新築マンションの場合

新築マンションの場合は、中古マンションよりは駐車場を確保しやすい状況といえます。ただし、希望者が駐車場の枠を上回る場合は、抽選などで決められることになります。

必ず駐車場を確保したい場合は、駐車場優先権付きの部屋か、専用駐車場がついている1階の部屋を検討してみてください。また、事前に優先順位(例えば、各部屋1台までが優先など)が管理規約でどう決まっているのを確認しておくと安心です。

中古マンションの場合

中古マンションの場合、すでに駐車場を確保している人たちがいるので、駐車場がすでに一杯な可能性があります。そのため、内覧時に空き状況を必ず確認しましょう。

また、キャンセル待ちの場合、どのような順番で確保できるのかなど、ルールも確認しておくと良いでしょう。空きがない場合は、近隣の月極駐車場の場所や料金も確認しておくと良いでしょう。

2.駐車場の使用料を周辺相場と比較する

マンション駐車場の使用料が、他のマンション駐車場や近隣の月極駐車場など周辺相場と比較してどうなのかも調べておきましょう。

もちろん、屋根付きかなど設備の違いもあるため安ければ安いほど良いわけではありませんが、著しく使用料が高いと、月々の固定費が高くなるため家計に大きな影響があります。同条件で使用料が安いマンションがあれば、そちらを検討してみても良いでしょう。

3.マンション駐車場がどのタイプか確認する

マンション駐車場には3タイプがあることは、「2. マンション駐車場の3タイプごとのメリット・デメリット」で説明した通りです。

平置き(平面式)駐車場 自走式立体駐車場(地下駐車場含む) 機械式立体駐車場(タワー型を含む)
概要 平地で舗装してある駐車場。屋外で屋根がないことが多い。 自分で運転して上り下りする立体駐車場。ショッピング施設などで使われるタイプ。 機械を使って入出庫するタイプの立体駐車場。昇降方式やピット式などがある。
シェア(※) 81.9% 55.8% 4.2%

ほとんどの場合は平置き駐車場か自走式立体駐車場・地下駐車場ですが、都心部などでは機械式を採用しているマンションもあるかもしれません。

機械式立体駐車場の場合、車の全長や全幅、全高、車重にいたるまで制限が設けられています。そのため、全高が高いなど気になる点がある場合は、平置き(平面式)駐車場を選んでおくと安心です。

また、機械式立体駐車場は管理費や修繕費も高くなるため、注意が必要です。

4.駐車場が空きすぎていないかを確認しよう

中古マンションの場合、「駐車場に空きがあるか」も重要ですが、空きがありすぎるのも問題です。なぜならば、マンションの大きな収入源である駐車場収入が得られないと収支がマイナスになってしまうからです。

本記事3章の「クルマ離れのため空き駐車場問題が増えている」でも解説した通り、駐車場利用者が支払う使用料は、マンションの管理費や修繕積立金に組み入れられる仕組みとなっており、管理組合の大きな収入源となります。

ところが駐車場に空きが出てしまうと、予算上は入る予定だった収入が入らず、収支がマイナスになってしまうのです。

例えば、月額使用料1万円で50台の駐車場がある場合、埋まっていれば毎月50万円の収入があるところ、10台分空きがあると毎月40万円の収入しか入ってきません。この状態が長く続けば、見込んでいた収入がかなり減ってしまいます。

このように、駐車場が空きすぎているマンションは収支が悪化している可能性もあることを念頭に置いておくと良いでしょう。

5.駐車場代込みの維持費でマンションを比較しよう

駐車場事情に着目してマンションを選ぶのも良いですが、最終的に物件を決める時には、駐車場代込みの維持費合計でマンションを比較すると良いでしょう。

分譲マンションに住む際に毎月かかる費用には、ローン返済額(ローンを組んだ場合)+管理費+修繕積立金+駐車場代です。

駐車場の使用料が破格の料金だったとしても、管理費や修繕積立金の金額が高ければ、月々の負担が増えてしまうことがありえます。

駐車場の使用料とともに、必ず管理費や修繕積立金、そしてローン返済額を確認し、毎月いくら払うことになるのか、無理のない金額なのかをシミュレーションしてみましょう。

関連:マンションの維持費について説明している記事

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

まとめ

この記事では、マンションの駐車場についてのさまざまな内容を解説してきました。

ひとくちにマンション駐車場といっても、平置き・自走式・機械式では、停められる車の種類も維持管理にかかる費用も違ってきます。ただ「空きがあったからラッキー」と決めてしまうのは危険なのです。

これから駐車場付きマンションの購入を検討している方は、今一度この記事の内容を理解して、失敗しないマンション選びをしてみてくださいね。

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