2020.03.10 更新
【東京の格安中古マンション】購入してもいいかチェックリスト
物件探しをしていると、異様に安い中古マンションを見つけることがあります。希望の条件で価格が安いに越したことはありませんから、とりあえず見てみる人も多いでしょう。
もし、そんなエリアの相場よりも格安な中古マンションを見つけて実際に購入しようか迷っているという人は、まずこの記事のチェック事項を確認してみてください。将来的に後悔しないように、購入前にしっかりとその物件の価値を見極めましょう。
中古マンション購入の全体像については【重要度順】プロがまとめた中古マンション購入の注意点5つをご確認ください。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
その中古マンションが格安な理由は確かめた？
多くの場合、中古マンションの売り手は個人です。
自分がマンションを売り出すとしたら…と想定してみると、特殊な事情がない限り、極力高く売りたいと思うのが普通です。そうなると、相場より安い物件には、その値段でしか売りに出せない理由があるのかもしれません。理由次第では購入の検討から外れることになりますから、まずは以下のような条件に当てはまるかどうか確認してみましょう。
1-1.不便な立地
立地はマンションの資産価値を決めるうえで極めて重要なポイントです。
駅が近い、都心へのアクセスが良い、便利な施設が徒歩圏内にあるという条件は10年経っても保たれる可能性が高いため、マンション自体にも相応の価値が生まれます。
ところが、不便な立地はそうはいきません。将来的に開発が進むという見込みがない限りは、不便な土地は不便なままです。土地に価値がないぶん、マンションも格安で売らざるを得ないというパターンです。
1-2.歓楽街が近い
飲み屋街やホテル街などの歓楽街が近くにある物件は、女性やファミリー層が居住を避ける傾向にあります。そのため、相場よりも価格が安く設定されていることが多いのです。人気エリアで駅からも近いにも関わらず価格が低いとすれば、近隣の状況をよく確認してみましょう。
1-3.線路沿い
電車の騒音や振動が住んでいる人に直接影響するのが線路沿いの物件でやはり相場からすると安い場合が多いのが特徴です。
サッシの性能が高いなど、騒音などの影響を最小限におさえられる場合は問題ありませんが、そうでなければ騒音はストレスの源です。自分が騒音をどれくらい気にせずに生活できるか、自分のライフサイクルとも照らし合わせて検討しなければなりません。
1-4.墓地が近い
墓地が近くにある物件は、暗い夜道を歩くときに不安を感じたり、心理的にも敬遠する人が多いため、物件価格も相場より安くなる傾向にあります。間取り図や外観だけではわからないため、インターネットの地図機能を使ったりして確認しておきましょう。
1-5.修繕がされていない
特に築年数を経たマンションに多いケースですが、水道管が古くなり水回りのトラブルが頻発していたり、外壁がボロボロ、耐震性に難があるなど、マンションの修繕がしっかりされていない場合も価格は安くなります。
マンションは、共用部分の修理や大規模修繕をするために使うお金に充てる「修繕積立金」を毎月管理組合に支払う必要があります。しかし、この修繕積立金がしっかり集まっていないマンションもあり、その場合は修繕を行えません。
しっかりと管理されていないマンションは当然ながら寿命が短いですし、耐震性のリスクも高いです。外観が古びて汚れていたり、外壁にひび割れがないかをチェックするのはもちろん、過去の修繕履歴を確認するなどして、適切にメンテナンスされているかどうかチェックしましょう。
中古マンションのリスクチェック
例えばお墓が近くても、「自分は気にしない」という人であれば、格安でも安心して購入できるかもしれません。
では、不便な立地や管理状態が悪い場合はどうでしょうか。住みはじめてから「やっぱりやめておけばよかった」と後悔したり、将来売却や賃貸化したいと思ったときに資産価値が低く期待したような利益を得られなかったということにならないよう、中古マンションによくあるリスクについても把握しておきましょう。
2-1.利便性
生活をする上で必要なものが近くにそろっていたり、最寄駅が近くにあるかどうかは、日々の生活を考える上で重要事項であると同時に、マンションの資産価値を大きく左右する部分です。
自分が見つけた物件が以下のような利便性を兼ね備えているかどうか、また、それらがなくても本当に良いのかどうかチェックしてみてください。
2-1-1.交通利便性
資産価値を考える際に、もっとも重要なのが立地条件です。その中でも最優先事項が交通利便性です。駅から徒歩10分以上の物件や、駅に行くまでにバスなどの乗り継ぎが必要な場合は、資産価値が下がる可能性があります。多少古くても、駅から近い物件の方が資産価値は高くなると考えられるのです。
また、ビジネスやショッピングなどに便利なエリアにアクセスしやすい駅であるか、代替交通インフラの選択肢があるかどうかも、交通利便性に含まれます。
2-1-2.生活利便性
次にチェックしたいのが、生活利便性です。スーパーや商業施設、銀行や郵便局、病院など、生活をする上で必要な施設が近くにあることも重要です。生活に必要な施設がそろっており、それらが簡単になくならないことの2点を見極めましょう。
この2つが満たされない場合は、将来的に自分の生活が不便になってしまうだけでなく、資産価値が落ちる可能性が高くなります。
2-1-3.街の発展性・成長性
新駅ができる予定があったり、再開発などで成長や発展が見込める場所は、資産価値の観点から注目度が高まります。また、すでに住宅が飽和状態で土地が余っていないエリアやその地域がブランド化している街のマンションも、資産価値は下がりにくいと言えるでしょう。
2-2.管理状態
新しくてきれいなマンションでも、時が経てば劣化は避けられません。しかし、しっかりとした管理体制が整っていれば、劣化のスピードを遅らせることができますし、そのぶんマンション寿命も長くなります。住み心地にも直接影響するでしょう。資産価値を維持するためにも、管理状態は重要な問題です。
＞＞中古マンションは何年住める？「寿命と建て替え」３つのポイント
2-2-1.管理会社がしっかりされているか
自主管理の場合、マンション住人による管理組合がしっかりと機能していれば問題ありませんが、そうでない場合は改修工事やメンテナンスがきちんと行われていない可能性もあります。一方で、管理会社が入っていれば、管理組合を適切に運営してくれることが期待できます。しかし、実際は管理会社が入っていたとしても適切なメンテナンスをしていない建物も少なくありません。よって、いずれの場合にせよ、管理組合の活動状況などを前もって尋ねてみると良いでしょう。
2-2-2.修繕計画の有無と修繕積立金が積み立てられているか
管理体制をチェックする際にもうひとつ確認しておきたいのが、修繕計画と修繕積立金です。老朽化が進んだ古いマンションでは、この2つが機能せずに放置されている可能性が高いのです。修繕計画と、その実現に必要な修繕積立金が住民からきちんと徴収されているかを確認しましょう。
中古マンションが相場より高いか安いか調べる方法
自分の予算からしてみたら格安だが、実際のところそのエリア内で安いのか高いのかがわからない、あるいは多分安いがどれくらい安いのか不明瞭、という状態の方もいるかもしれません。
エリア相場より高いか安いか明確に判断できれば、ここまでご紹介してきたような「格安理由」が当てはまるかどうかもチェックしやすいはずです。
しかし初心者の場合、周辺の相場を知るには時間がかかる場合が多いのも事実です。どうしてもすぐにマンションの価格が相場以上なのか以下なのか知りたいときは、マンションレビューというサイトが参考になります。
ただし情報をすべて鵜呑みにするのではなくあくまで参考程度として、今回紹介した内容をもとに自分の目で見た上で物件を判断しましょう。
まとめ
安くて気に入った物件が見つかっても、その価格にはどんな理由があるのかをきちんとチェックすることが必要です。借りるならまだしも購入するのであれば、将来的なリスクが小さくなる買い方をしましょう。それがいざというときのリスクヘッジにもつながります。気に入った物件があったときは、今回のチェック項目を確認しましょう。