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中古物件 2019.08.09 更新2018.12.19 公開

中古マンション購入の流れを簡単解説!すべてを左右する一歩目とは?

心地のよい暮らしを叶える中古マンション
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中古マンションを購入する場合、まずは何をしたらいいの…?と迷う方は多いはず。

なんとなく資金を貯めて、物件を調べて、見学に行って…という流れはわかっても、どんな条件で探したらいいのか、引き渡しまでにどれくらい時間がかかるのか、本当に自分の住宅購入が間違っていないのか、ちょっぴり不安になりますよね。

ここでは、一般的な中古マンション購入の流れと、購入の際におさえておきたいポイントを追ってみます。

 

住まいはどんな流れで購入できる?

A子:
うーん、うーん…

アドバイザー:
A子さん、何を悩んでるんですか?

A子:
中古マンションを買いたいから、住まいの購入計画を立ててたんだけど…。やらなきゃいけないことを書き出そうと思っても、頭金の用意や物件探しくらいしか思い浮かばなくて。他に何があるんだろう?

アドバイザー:
きちんと自分で計画を立てるのはとってもいいことですね。住宅購入がどんな流れになるのかに沿って考えてみるとわかりやすいですよ。

A子:
教えてください!

アドバイザー:
まずは準備段階。さっきA子さんが言ったように頭金などの住宅購入費を用意します。ポイントは諸費用です。頭金は0円でもいいのですが、物件購入には、その他の諸費用がかかります。主に、税金、登記費用、管理費・修繕積立金等・仲介手数料・ローン融資費用・保険料など。目安は物件価格の8%〜10%です。

>>おすすめ記事:マンションの頭金はいくら必要?

A子:
たしかに、先立つものがないと何もできないしね。

アドバイザー:
次に物件探し。ここが住宅購入では一番楽しい段階かもしれませんね。自分の理想の住まいのイメージを膨らませながらいろんな物件を見てみましょう。物件を決めたら、購入を申し込んで住宅ローンの事前審査を受けます

A子:
住宅ローンの事前審査って?

アドバイザー:
住宅購入のために、多くの人はローンを組みますよね。住宅ローンには事前審査と本審査があって、事前審査に通ることで、住宅の売買契約を結べるんです。ちゃんとお金を払える見込みの高い人なら契約を結べるということですね。

A子:
ふむふむ。

アドバイザー:
事前審査を終えて、交渉がまとまったらいよいよ売買契約。ここで手付金も支払いますよ。さらに、住宅ローンは本審査を行います

A子:
契約はローン審査と連動してるって感じね。

アドバイザー:
住宅ローンの審査を通過したら、ローン契約、住宅の決済、そして引き渡しです。登記手続きもこのタイミングで行います。こうして、晴れて夢のマイホームをゲット!という流れです。ここまでトータルで、1~3ヶ月程度かかるのが一般的ですね。

A子:
なるほど、流れはなんとなくわかったかも!この中で、特に気をつけなきゃいけないことってなんですか?

アドバイザー:
それはずばり、一番最初の段階。『資金計画』と『物件探し』です!

 

大事なのは「一歩目」。ここでつまずくとリカバリー不可能!?

1.資金計画は必ず明確にしよう!

アドバイザー:
まずは資金計画から説明しますね。A子さん、例えばパソコンが欲しいというときに、予算は10万円。8万円のAというパソコンと、12万円のBというパソコンがあって、Bの方がAよりも圧倒的にスペックが良く、機能が充実していたとき、どちらを選びますか?

A子:
う~ん、多少予算オーバーでもBかな?

アドバイザー:
パソコンなら、数万円くらいいいかも、と思いますよね。…でも、住宅においてそれはNG!なんです。

A子:
うっ、そうなの?私優柔不断だし、やっぱりいいものを選びたいなって思っちゃうだけど…

アドバイザー:
普段の買い物なら数千円、数万円の違いで済みますが、住宅の場合、選んだ物件に引きずられて無理な購入をしてしまうと数百万、下手をすると数千万円の違いになります。きちんと自分の身の丈に合った予算通りの買い物をしないと、最悪の場合住宅ローン破綻しかねません

A子:
住宅ローン破綻って…?

アドバイザー:
平たく言うと、月々のローンの支払いができなくなる、ということですね。

A子:
うっ、それは絶対にいやだ…!ローン破綻しない予算はどうやって割り出せばいいの?

アドバイザー:
ポイントは返済比率。理想される返済比率は20~25%です。分かりやすいように年収ベースで言えば、年収の約5倍の金額です。例えばA子さんの年収が500万円だとして、金利1.2%、35年で返済する場合、適正な借り入れ金額は2,856万円。月々の返済は8.4万円ですね。詳しい一覧はここ(【年収別】住宅ローン2つの目安表「借りられる額と返せる額」)でもご紹介しています!

年収別ローンの返済額早見表

年収別ローンの返済額早見表

A子:
なるほど…せっかく家を買っても返済に苦労する毎日なんて本末転倒すぎ!絶対守るようにします!

 

2.物件の条件は予算に直結。慎重に優先順位を決めよう!

アドバイザー:
適切な予算を決めたら、次に大切なのは物件の条件です。ただやみくみに物件探しをしても『あれもいいかも』『これもいいかも』と目移りしてしまいます。
陥りがちなのは『内装が一番綺麗!』という理由で購入を決めた結果、後から修繕積立金が高騰したり、意外と使いづらい家事動線だったり…など、さまざまな誤算が出てきてしまうケースです。

A子:
確かに、物件サイトを見てると『いいな~』と思う物件ってたくさんあるのよね。実際に購入するとなると選ぶ基準はしっかり決めておいた方がよさそう。でも、どうやって条件を決めたらいいの?

アドバイザー:
一つはさきほど説明したとおり、予算です。どんなに自分好みで条件の良い物件も、予算オーバーしていたらそれは自分にとっては良物件ではありませんから除外しましょう。その次に決めるべき条件は場所と広さの優先順位の高い方です。たとえばA子さんの場合、広さより場所の方が大切だとしましょう。

A子:
どのエリアに住むかってこと?

アドバイザー:
はい。例えば職場から近いこと、子育てしやすい、実家に近い、便利な施設が近くにあるなどの周辺環境も住まいの条件です。『東京』などの大雑把なくくりだとなかなか物件も選べないので、できるだけどのエリアが良いかを絞るのがポイントです。

A子:
うんうん、絞った方がそのエリアをじっくり探せそう!

アドバイザー:
A子さんの場合、その次が広さですよね。広い分にはもちろん困りませんが、狭いと家族が増えたときなどに対応できなくなり、結局引っ越すことになってしまいます。将来の家族の人数を予測しながら、最低限確保しておきたい広さを決めましょう。

A子:
他にはどんな条件を決めておくべきなの?

アドバイザー:
あとは、絶対に譲りたくない条件を考えましょう。これは、自分のライフスタイルや家族の意見を参考に考えて大丈夫です。大きな道路沿いは避けたい、給湯機能は必須…など、『これだけは!』という順に考えておけば、予算次第で取捨選択できます。

A子:
なるほど!

 

他にも物件探しのチェックポイントはいろいろ!

A子:
なんだかいい物件探しできるような気がしてきた!他には気をつけることは無いの?

アドバイザー:
もちろんあります。例えば『長く住まえるマンションかどうか』はとても重要。マンションがきちんと大規模修繕を行っているか、建物の管理はどうなっているかによって、マンションの寿命は変わるんです。

A子:
ふむふむ。しっかり確認しなくっちゃね。

アドバイザー:
他にも、内見時にチェックしておきたいポイントがあります。

A子:
内見って、購入前にマンションを見に行くことですよね。

アドバイザー:
はい、当たり前ですが実際に目にしないとわからないことはたくさんあるんです。音や臭い、隣人なんかは、ネット上の間取りや写真だけではわかりませんよね。実際の管理状況はもちろん、住み心地などを売主さんに聞いておくと参考になりますよ。

A子:
見た目で判断するなってことね!

アドバイザー:
あとは共用部分。外壁はボロボロになっていないか、エントランスやゴミ置き場が散らかっていないかなどを見ることで、マンションの管理の行き届き具合がわかります。

A子:
なるほど!メモメモ…

アドバイザー:
あとから『知らなかった!』『聞いておけばよかった!』ということがないように、気になったことがあればちょっとしたことでもとにかく確認することが物件選びでは大切なんです。

>>おすすめ記事:他人事ではない!中古マンション購入の後悔「4つの失敗事例」とは?

 

まとめ

住宅購入の流れと、注意すべきポイントがわかったでしょうか?自分にとって適切な予算を組んだ上できちんと条件を決めて、どんな暮らしがしたいか夢を膨らませながら物件選びをしましょう。

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