skip to Main Content

リノベ設計・工事 2020.05.23 更新2020.02.07 公開

業界61社154事例まとめ!中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説

リノベーション費用の相場一覧
Pocket

中古マンションの代金だけでも高いのに、リノベーション費用も必要となると負担は大きいですよね。

それにもかかわらず、費用は不透明です。

  • 中古マンションを購入するとき物件代金以外に支払うものは?
  • 自分がやりたいリノベーションはいくらで出来るの?

人生でもっとも大きな買い物の1つなのに、モヤモヤしたままでは不安ですよね。

いきなり諸費用が必要だと言われても急には準備できません。また、想定より大幅に予算オーバーしてしまっては後の生活に影響が出るかもしれません。

そこで今回、「中古マンション購入に必要な費用のまとめ」と「リノベーション61会社154事例の客観的な根拠のもと、さらにリノベーションの種類ごとに分けた費用相場」をつくりました。

ぜひ、7分ほどお読みください。本記事で「いつ何のために幾ら必要なのか?」「イメージしていることはいくらで出来るのか?」がわかります。

中古マンションを買ってリノベーションするときのために、ぜひ保存してお役立てください!

大きく分けると2つの費用が必要です

中古マンションをリノベーションするときには、大きく分けると2つの費用が必要です。

  • 中古マンション購入費用
  • リノベーション費用

中古マンション購入に必要な費用は次の表です。

中古マンションの購入費用

売買代金の他に、諸費用等が必要です。

中古マンション購入費用についての詳細は「1枚の図で理解!中古マンション購入の流れ8ステップを漏れなく解説」をご覧ください。

次に、リノベーション費用についてお話を進めていきます。

リノベーションの種類は2つあり、費用が大きく異なります

リノベーションと言っても「リフォームと何が違うの?」「表層とスケルトンって何?」と違いが分かりにくいですよね。

この不透明さがリノベーション費用を分かり難くさせる一因となっています。

<リフォーム>
リフォームは元の新しい状態に戻すことです。キッチンを新しくする。トイレを交換する。畳からフローリングにする。単純に壁をとって二室を一室にする。…など、取る、加える、交換する。建築やデザインの専門知識が必要ないため、営業職が担当となります。

<リノベーション>
リノベーションは、今までの間取りや使い方にこだわらずに、自分たちの暮らし方に合わせて家をつくりなおすことです。建築やデザインの専門知識が必要になるため、設計専門職が担当となります。

このようにリフォームとリノベーションには大きな違いがあります。

ここでは、リノベーションについてもっと掘り下げてみましょう。リノベーションは「表層リノベーション」と「スケルトンリノベーション」の2種類に分けられます。

<表層リノベーション>
表層リノベーションは、見える箇所を暮らし方に合わせて改修します。古くなった配管や断熱材の交換など見えない箇所はやりません。また、基本的には今ある間取りを生かした空間づくりになります。

<スケルトンリノベーション>
スケルトンリノベーションは、古くなった配管や断熱材の交換など見えない箇所も改修できます。なぜなら、すべてを解体してコンクリートの箱の状態(スケルトン)に戻してからつくりなおすからです。そのため、現状の間取りにとらわれずに自由に間取りや設置箇所を変更できます。

相場一覧表のとおり、表層リノベーションについては「費用差」が小さいので相場感を把握しやすいと思います。

一方、スケルトンリノベーションは「費用差」が大きいので相場一覧表だけでは「やりたいリノベーション」の費用が掴めません。

そのため、本記事では、図の右側にあるリノベーション、そのなかでも「スケルトンリノベーション」を中心にお話しします。

リノベーション61社154事例のリアル相場表

リノベーション費用の相場一覧

一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例の費用相場
*数字は平米毎の「費用上位5事例の平均〜費用下位5事例の平均」
*当社:ゼロリノベ
*「BASIC、PLUS、FULL」はゼロリノベのリノベーションプラン

業界初!リノベーション費用の「リアル相場」

インターネットで検索すると「リノベーション費用の相場は平米単価:何万円」といった情報がありますが参考にはなりません。なぜなら、表層リノベーションとスケルトンリノベーションが混合しているからです。

また、「平米単価:何万円」に至った数字の根拠がないため当てになりません。根拠があったとしても自社だけの費用相場のため比較できませんでした。

そこで今回、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例をまとめて、リノベーション費用の相場をつくりました。

もちろん、表層リノベーションとスケルトンリノベーションを分けた相場になっています。

スケルトンリノベーションを3つにグレードに分類

あらためて相場一覧をご覧ください。

表層リノベーションの相場幅は小さいのでイメージしやすいと思います。一方で、スケルトンリノベーションは、相場幅が大きいのでイメージしづらいですよね。

当社(ゼロリノベ)の費用体系は、さらに3つのグレード(BASIC、PLUS、FULL)に分けているためイメージしやすいです。そのため、相場一覧表に記載しました。費用感をつかむための参考にしてください。

グレードの違いについての詳しくは「3.やりたいイメージに優先順位をつけて費用を把握する」「5.イメージと費用感をすり合わせる4事例」をご覧ください。

ここまで、リノベーション費用の相場一覧についてお話ししました。

では、費用差の違いは何によって発生するのでしょうか?

6項目を確認すれば「費用の差」がわかる

6項目を確認すれば、例えばスケルトンリノベ相場(60㎡)である「700万円〜1436万円」の間の736万円(1436万円-700万円)の差がわかります。

なぜなら、6項目がリノベーション費用に大きな影響を与えているからです。一方で、それ以外の項目は「比較的小コスト」か「自分で選択できない項目」なので、リノベーションの「費用の差」への影響が小さいです。

そもそもリノベーション費用は、使用する設備機器や建材などの「材料費」のほか、それらを実際に取り付ける大工さんや職人さんなどの人件費としてかかる「工事費」で構成されています。

使う材料の量やグレード、施工にかかる日数や人数などで費用が決まります。さらに工事費は「解体工事・木工事・電気設備工事・排水管工事…など」に分けられ、工程によって関わる職人さんも変わってきます。

そのなかで、リノベーション費用に大きな影響を与えるのが次の6項目です。

平米数

工事するエリアが広いほど、リノベーション費用は大きくなります。なぜなら、広いほど「資材の増量」「多くの作業時間」が必要になるからです。

間取り

特に水まわりの位置を大きく移動すると、通常よりリノベーション費用がかかります。なぜなら、配管を延ばしたり、床下配管に傾斜をつけて水を流しやすくするために床を上げたりするからです。

また、個室をつくるほど費用が大きくなります。なぜなら、壁をつくったり、扉の費用が必要になるからです。

壁・床の素材

壁や床の素材はリノベーション費用に大きな影響を与えます。なぜなら、壁と床は改修面積が広いからです。

例えば、80㎡をリノベーションするとします。仮に、床材「1,500円/㎡」だと「120,000円(80㎡×1,500円)」です。一方で、「10,000円/㎡」のこだわった床材を選んだ場合は「800,000円(80㎡×10,000円)」になります。

つまり、床材の選択1つで大きな費用の差が生まれます。

キッチン

キッチンは最も費用の差が出やすい項目です。なぜなら、メーカーやグレードの違いによって、50万円くらいのものから300万円くらいのものまで幅が広いからです。

オプション1つとっても、ディスポーザーやビルトインオーブンといった、高機能なキッチンを望む人もいれば、必要最小限で良いという人もいます。

お風呂

「ユニットバスを選ぶか」or「在来工法でオリジナルのお風呂をつくるか」によって、100万円以上の差が出るケースもあります。

なぜなら、在来工法のお風呂は、部材を1から作成するため職人の作業が増えるからです。組み立てが容易なユニットバスに比べると作業日数も長くなってコスト増に繋がります。

ユニットバス
お風呂とトイレが一緒という意味ではありません。ユニットバスとは、あらかじめ防水性の高い素材で浴槽・天井・床・壁などをユニット化しておいて、現地に運んでスピーディに組み立てられたバスルームを言います。ちなみに新築マンションのほとんどはユニットバスです。

浴室在来工法とは
在来工法は、床や壁の防水性を考慮しながら、モルタルとタイルで仕上げる方法であり、最大の特徴は自由にスペースに合わせて作ることが出来るといった点です。

特注/造作

大きなロフトや多くの収納棚を造作でつくるほど費用は大きくなります。なぜなら、通常は既製品で済むところを1から作成するため職人の作業が増えるからです。

このように素材や手間によってリノベーション費用は大きく差が出ます。

しかし、こうした仕組みを把握しておけば、もしイメージしていたリノベーションのプランが予算を超えてしまったとき、素材やプランを見直すことで、予算内に収めることができます。

やりたいイメージに優先順位をつけて費用を把握する

前章で、リノベーションの「費用差」が出やすい項目がわかりました。本章では、あなたがイメージするリノベーションは「一体いくらで実現できるのか」その費用感を知るための「2STEP」お伝えします。

  1. リノベする物件の広さ
  2. リノベ内容の優先順位

【STEP1】リノベする物件の広さ

まずは「平米数」でざっくりとした費用感はわかります。なぜなら相場一覧表を確認すればわかるからです。

家族構成に対して、どの程度の広さにすれば良いか分からない場合は、次の記事の「5-3.物件の専有面積」をご覧ください。

【STEP2】リノベ内容の優先順位

より明確に費用感を掴むためのポイントは「やりたいイメージの優先順位」です。「このリノベーション会社は高いけど、あそこの会社は安い」ではありません。

なぜなら、同じ工事をした場合の費用の差は、どの会社も似たり寄ったりだからです。もちろん、企業努力によって何十万円かは変わります。

しかし、それよりも「やりたいイメージの優先順位」のつけ方によって、費用に差が出ます。優先順位をつけずにやりたいことをやれば費用は膨らみます。一方で、優先順位を決めてメリハリつけてリノベーションすれば費用は抑えられます。

そこで、前章であげた「リノベ費用への影響が大きい6項目」と「あなたのイメージ」に優先順位をつけて組み合わせたときの費用感の掴み方を見てみましょう。

こだわりが少なければ「相場の低い側」の費用になる

「コスト重視」のように、少し大きめのユニットバス(影響度 中)を選ぶ程度なら、相場幅の中で低い側に位置します。もちろん、すべて標準仕様で選んだ場合も同様です。

こだわって選ぶと「相場の真ん中」の費用になる

「雰囲気重視」「趣味重視」のように、強くこだわった赤枠(影響度 大)を選ぶと、相場幅で真ん中くらいに位置します。

こだわりが多くなれば「相場の高い側」の費用になる

「キッチン重視」のように、強くこだわった赤枠(影響度 大)が複数あると、場幅の中で高い側に位置します。

「雰囲気重視」ケースの費用感(70㎡)は「910〜980万円」

リノベーションする広さを仮に「70㎡」だとします。「雰囲気重視さん」は、強くこだわった赤枠(影響度 大)があるので「相場の真ん中」に位置します。

もう一度、次の相場一覧表をご覧ください。

リノベーション費用の相場一覧

スケルトンリノベーション(70㎡)の相場は「767〜1504万円」と幅があって費用感がつかめません。

そこで、より明確にするために当社の相場で見てみます。すると「真ん中(PLUSプラン)」の相場は「910〜980万円」となります。

同様に「キッチン重視さん」は、強くこだわった赤枠(影響度 大)が複数あるので「相場の高い側」に位置します。よって、70㎡の相場は「1050〜1120万円」となるので費用感をつかみやすくなります。

このように優先度のつけ方で費用は大きく変わります。そのため、現実的かつ効率的にリノベーション会社との話を進めたいのであれば、最初に予算上限を決めておくことをおすすめします。

そして、素材や設備のグレードを下げてもよい箇所の優先度も検討しておきましょう。リノベーション会社にもメリハリがある希望内容を明示しておくと安心です。予算内でできる理想のリノベーションプランを提案してもらいやすくなります。

忘れがちな費用を把握しておきましょう

約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」

いま住んでいる自宅をリノベーションする場合は、約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」が必要です。なぜなら、粉塵や工事の危険が伴うため、住みながらのリノベーションはできないケースがほとんどだからです。

また一般的な工事期間は3ヶ月前後ですので、その期間に合わせて仮住まいを用意しておきましょう。

家財道具はレンタルしたトランクルームに置いて、ウィークリーマンション・マンスリーマンションを仮住まいにするケースが多いです。

荷揚げ代金

エレベーターがない、またはその他の搬入経路が確保できないケースは荷揚げ費用が必要になることもあります。作業コストが多く必要になり、またクレーンを使うこともあるからです。荷揚げ費用は、各会社によって差はありますが50万円前後を想定しておくと安心です。

住宅ローンと賃料の二重払い

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、工事が終わって引っ越すまでの間「いま住んでいる物件の賃料」と「住宅ローン」の二重払いが発生します。

二重払い期間を短くするには、できるだけスムーズに設計〜工事を進ませる必要があります。そのために不動産売買契約後は、すぐに設計の打ち合わせをスタートさせましょう。

二重払い期間の短縮についての詳しくは、次の記事の「7.物件探しはリノベ会社に任せるべき5つの理由」の章をご覧ください。

イメージと費用感をすり合わせる4事例

表層リノベーション

  • 内容:表層リノベーション
  • 広さ:約80㎡
  • 費用:442万円(税別)

家全体を表層リノベーションしました。解体や配管などの「見えない箇所」にかかる費用がないため、スケルトンリノベーションに比べて費用は抑えられています。また、間取りも元の位置から大きく動かしていません。それも費用を抑えるポイントです。

スケルトンリノベーション(BASIC)

  • 内容:スケルトンリノベーション(BASIC)
  • 広さ:約80㎡
  • 費用:830万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。設備・素材はすべて標準仕様。完全個室をつくらず、ご夫婦の寝室を収納家具によって緩やかに仕切っています。和室も壁で仕切らずに、リビングの一角に和スペースをつくりました。「80㎡相場の低い側」の費用感です。

このリノベーションの詳しくは「物件の事例ページ」をご覧ください。

スケルトンリノベーション(PLUS)

  • 内容:スケルトンリノベーション(PLUS)
  • 広さ:約80㎡
  • 費用:974万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。キッチンは完全オーダーの造作です。標準仕様のキッチンより費用は大きくなります。また、ご主人がCDコレクターのため収納にもこだわり、9メートルの造作棚をつくりました。「80㎡相場の真ん中」の費用感です。

このリノベーションの詳しくは「物件の事例ページ」をご覧ください。

スケルトンリノベーション(FULL)

  • 内容:スケルトンリノベーション(FULL)
  • 広さ:約80㎡
  • 費用:1230万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。キッチンは完全オーダーの造作です。また、お風呂は在来工法のオーダーバスルームです。いずれも標準仕様より費用が大きくなります。さらに、増作で多くの棚やキャットウォークをつくりました。「80㎡相場の高い側」の費用感です。

このリノベーションの詳しくは「物件の事例ページ」をご覧ください。

物件購入と同時にリノベーションには「住宅ローン」

住宅ローン借入額の上限は5000万円〜1億円程度と、かなり大きく設定されている金融機関が多いのがメリット。その分、返済期間も最長35年まで設定可能で、長い時間をかけて少しずつ返済することができます。金利もリフォームローンと比べて低いため、月々の支払いを抑えられます。

一方で、リフォームローンよりも審査基準が厳しいため、審査期間が長くなりやすい、という特徴があります。

中古マンションを買ってリノベーションする場合は、「物件の購入」だけでなく「リノベーション費用」もまとめて借入することができます。

その場合、諸費用を一本にまとめることができるばかりか、リフォームローンに比べて金利も抑えることができます。最終的な返済額を考えると、住宅ローンでまとめて借入した方がお得になります。

そのため、物件購入と同時にリノベーションする場合は、住宅ローンの利用をおすすめします。

まとめ

リノベーション費用の相場一覧

上の一覧表は、リノベーション61社154事例をまとめたリアルな相場表です。

より具体的なリノベーション費用を把握するためには、次の「リノベーション費用への影響が大きい6項目」を確認することがポイントです。

  1. 平米数
  2. 間取り
  3. 壁・床の素材
  4. キッチン
  5. お風呂
  6. 特注/造作

これらの優先度によって、あなたがイメージするリノベーションの費用感がわかります。

本記事には、「あなたのイメージ」に優先順位をつけて組み合わせたときの費用感の掴み方、リノベーション事例を掲載しています。中古マンションをリノベーションしたいと思ったら、ぜひ活用してください。

あなたと家族にとって暮らしが豊かになる、そんなリノベーションになれば嬉しいです。

おすすめ

セールスのない無料セミナー「小さいリスクで家を買う方法」です。お宝物件の探し方、建物が安心かどうかのチェック方法、具体的なリノベーション費用、あんしん住宅予算の出し方…etc、なかなかネット上では話しにくい内容をお伝えします。

メンバーズ登録(無料)をすると「中古マンション見極めリスト」のほか、ゼロリノベが提供する様々なコンテンツを全て閲覧できます。

ゼロリノベの特徴
ゼロリノベ の特徴

投資家的視点での資産性の高いリノベ提案を行います。

Pocket

記事検索

同じカテゴリの他の記事

ONLINE

セミナー
小さいリスクで家を買う方法

オンライン参加可能 (週末/平日開催)

セールスのない無料セミナー

セミナーのイメージ写真

PICK UP

よく読まれています

SERVICE

サービス

中古戸建て・中古マンション

持ち家も、物件探しからも

チェックリストのイメージ写真
Back To Top