2022.06.07 更新 2020.02.07 公開

業界61社154事例まとめ!中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説

リノベーションの相場

中古マンションを購入し、リノベーションして住む人が増えています。しかし「中古マンションを買ってリノベーションすれば安くつく」と思っていたのに、思いがけず高額になり「こんなはずじゃなかったのに」と後悔する人も少なからずいるようです。

中古マンションをリノベーションするときには、マンションの代金やリノベーション費用、諸費用などをトータルして予算組みする必要があります。

けれども「リノベーション費用ってどれくらいかかるの?」「そもそも相場ってあるの?」と疑問に思っている人も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、「リノベーション30会社161事例の客観的な根拠のもと、さらにリノベーションの種類ごとに分けた費用相場」を作成しました。そのほか、以下のような内容を解説しています。

  • リノベーション費用に影響を与えるポイント
  • マンションリノベーションにかかる費用の目安の出し方
  • 忘れがちなその他の費用

リノベーションのイメージと費用をつかめる実際の施工事例も紹介しますので、中古マンションをリノベーションする際の参考にしてください。

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

マンションのリノベーションに必要な費用と工事の種類による違い

まずは、マンションのリノベーションにはどのような費用が必要になるのかを確認しましょう。

1-1.中古マンションのリノベーションに必要な費用

中古マンションをリノベーションするのには、大きく分けて以下の2つの費用が必要です。

  • 中古マンションの購入費用
  • リノベーション費用

中古マンションのリノベーションでは、2つの費用のバランスを考えて予算を組むことが大切です。

物件購入に費用をかけすぎるとリノベーション費用が不足して、満足いくリノベーションをおこなえない可能性があります。かといってリノベーション費用を優先しすぎると、希望のエリアにあるマンションを購入できないかもしれません。

予算組みの参考にするために、マンション購入とリノベーション費用にはどのようなものが含まれるのかを見ていきましょう。

1-2.マンション購入費用とリノベーション費用が必要

中古マンションのリノベーションを予算内で収めるためには、どちらにいくら配分するかを考える必要があるため、それぞれにどの程度の費用がかかるか把握しておくことが大切です。

まずは、中古マンションの購入に必要な費用を確認してみましょう。

中古マンションの購入費用

中古マンションを購入するには、上記の通り物件自体の費用以外にも、売買代金の7〜10%程度の取得諸費用が必要です。

たとえば、物件が3,000万円だとした場合、取得諸費用は210〜300万円ほどになるため、あらかじめ予算に含めておくことが大切です。

また購入後には、毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などの支払いがあることも考慮しておく必要があります。

中古マンション購入費用についての詳細は、中古マンション購入の流れを解説しているこちらの記事や、中古マンションの諸費用について詳しく解説しているこちらの記事をご覧ください。

1-3.工事の種類とリノベーション費用の違い

中古マンションでおこなう工事は、大きく「リフォーム」「リノベーション」にわけられます。

リフォームとリノベーションの違い

⚫リフォーム
リフォームは、経年劣化などで状態が悪くなった物件を「新築当時と同じ状態に戻す」ことです。古くなったキッチンやトイレなどの設備を入れ替えたり、和室を洋室に変更したりするのがリフォームです。

建築やデザインの専門知識は必要ないケースも多いため、主に営業職が担当します。リフォームは交換と修繕がメインなので、リノベーションよりも安価におこなえるのが一般的です。

⚫リノベーション
リノベーションは、既存の間取りや使い方にこだわらず、ゼロからすべて造り変えることです。自分たちのライフスタイルにあわせて新しく構築するため、物件が抱える問題や悩みを根本的に解消し、理想のマイホームを実現します。

建築やデザインの専門知識を必要とするため、設計専門職が担当します。リノベーションは抜本的に作り変えるケースが多いことから、リフォームよりは費用が高くなる傾向があります。

リノベーションには2種類ある

リノベーションは、さらに大きく2種類に分かれます。

<表層リノベーション>
内装デザインや設備交換や造作など、見える箇所のみを今の暮らしに合わせて改修する方法です。古くなった配管や断熱材の交換など、見えない箇所は触りません。今ある間取りを活かした空間づくりを行います。

<スケルトンリノベーション>
スケルトンリノベーションでは、内装などはすべて撤去し、構造のみにしてから新たにつくり上げていきます。そのため古くなった配管や断熱材の交換など、見えない場所も含めた刷新が可能です。現状にとらわれることなく、間取りから自由に空間を設計できます。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

【61社154事例】マンションリノベーションのリアル費用相場表

リノベーションの相場

一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例の費用相場
*数字は平米毎の「費用上位5事例の平均〜費用下位5事例の平均」
*当社:ゼロリノベ
*「BASIC、PLUS、FULL」はゼロリノベのリノベーションプラン

2-1.マンションリノベーション費用の「リアル相場」

インターネットで検索すると「リノベーション費用の相場は平米単価:何万円」といった情報がありますが、表層リノベーションとスケルトンリノベーションが混合しているため、注意が必要です。

また、「平米単価:何万円」に至った数字の根拠が不十分なケースもあったり、自社のみの費用相場の記載ということもあります。

そこで今回、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例をまとめて、リノベーション費用の相場をつくりました。

表層リノベーションとスケルトンリノベーションを分けた相場になっています。

2-2.マンションのスケルトンリノベーションを3つのグレードに分類

あらためて相場一覧をご覧ください。

リノベーションの相場

表層リノベーションの相場幅は小さいのでイメージしやすいと思います。一方で、スケルトンリノベーションは、行うリノベーション内容やグレード等も異なるため、その分相場幅が大きくなります。

ちなみに、当社(ゼロリノベ)の料金体系は、3つのグレード(LIGHT、BASIC、PLUS)に分けているため、費用感をつかむための参考にしてください。

グレードの違いについての詳しくは「4.マンションのリノベーションにかかる費用の目安の出し方」「6.リノベーションのイメージと費用感をすり合わせる4事例」をご覧ください。

ここまで、リノベーション費用の相場一覧についてお話ししました。では、費用差の違いは何によって発生するのでしょうか?

マンションのリノベーション費用に関わる6つのポイント

マンションのリノベーションにかかる費用の差を生み出すのは、主に以下の6つの項目です。

リノベーション費用への影響が大きい項目

  • 平米数
  • 間取り
  • 壁/床の素材
  • キッチン
  • お風呂・洗面所
  • 特注/造作

それぞれどのような内容なのか、確認しましょう。

3-1.平米数

平米数

工事するエリアが広いほど、リノベーション費用は大きくなります。なぜなら、広いほど「資材の増量」「多くの作業時間」が必要になるからです。

3-2.間取り

間取り

水回りの位置を大きく移動すると、通常よりリノベーション費用がかかります。配管を延ばしたり、床下配管に傾斜をつけて水を流しやすくするために床を上げたりする必要があるからです。

また個室の数が多いほど、間仕切りや扉の数が増えるため、工事費用も高くなってしまいます。

3-3.壁・床の素材

壁と床の素材

壁や床は改修面積が広いので、どのような素材を選ぶかによりリノベーション費用は大きく違ってきます。

たとえば、80㎡をリノベーションする場合、1,500円/㎡のクッションフロアを使えば120,000円(80㎡×1,500円)で済みます。一方10,000円/㎡の無垢材フローリングへ変更する場合は、800,000円(80㎡×10,000円)かかってしまいます。

一般的に自然素材は高額なので、「内装は珪藻土と無垢材で仕上げたい」といった希望がある場合、リノベーション費用は高くなる可能性があるでしょう。

3-4.キッチン

キッチン

キッチンは最も費用の差が出やすい項目です。なぜなら、メーカーやグレードの違いによって、50万円くらいのものから300万円くらいのものまで幅が広いからです。

オプション1つとっても、高品質・高性能なシステムキッチンを望む人もいれば、必要最小限で良いという人もいます。

3-5.お風呂・洗面所

お風呂

各メーカーのユニットバスを選ぶか、在来工法でオリジナルのお風呂をつくるかによって、100万円以上の差が出るケースもあります。洗面所も同様に、ユニット洗面台を使うか造作するかにより費用に差が出ます。

なぜなら、在来工法のお風呂や造作洗面台は、部材を1から作成するため、職人の作業が増えるためです。組み立てが容易なユニットバスやユニット洗面台に比べると、タイルなど金額が高くなる素材を使うことも多かったり、作業日数も長くなったりするのでコスト増に繋がります。

ユニットバス
ユニットバスとは、あらかじめ防水性の高い素材で、浴槽・天井・床・壁などをユニット化しておいて、現地に運んでスピーディに組み立てられるタイプのバスルームを指します。新築マンションのほとんどはユニットバスが採用されています。

浴室在来工法とは
在来工法は、床や壁の防水性を考慮しながら、モルタルとタイルで仕上げる方法です。自由にスペースに合わせて自由につくることができるのが特徴です。

3-6.特注/造作

造作

多くの造作家具や建具、大きなロフトなどを工務店に特注するほど、費用は大きくなります。通常は既製品で済むところを、職人が1から作成するため作業が増えるからです。

このように、素材や手間によってリノベーション費用は大きく差が出ます。こうした仕組みを把握しておけば、予算を超えてしまったときに、素材やプランを見直すことで予算内に収められるようになるでしょう。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

マンションのリノベーションにかかる費用の目安の出し方

費用差が出やすい項目を把握したところで、実際にリノベーションにどれくらいの費用がかかるのか、費用目安の出し方を紹介します。

4-1.マンションのリノベーションにかかる費用の目安をつかむ方法

マンションのリノベーションにかかる費用の目安をつかむときには、以下の2つのステップで進めます。

【STEP1】リノベーションするマンションの広さを確認する
【STEP2】リノベーションする内容を確認する

どのような内容か、順番にチェックしましょう。

【STEP1】リノベーションするマンションの広さを確認する

まずはリノベーションするマンションの平米数を確認しましょう。広さがわかれば、相場一覧表を確認することで、ざっくりとした費用感がわかります。

家族構成に対してどの程度の広さにすれば良いか分からない場合は、次の記事の「5-3.物件の専有面積」をご覧ください。

【STEP2】リノベーションする内容を確認する

より明確に費用感を掴むためのポイントは「やりたいイメージの優先順位」です。「このリノベーション会社は高いけど、あそこの会社は安い」というわけではありません。

なぜなら、同じ工事をした場合の費用の差は、どの会社も似たり寄ったりだからです。もちろん、企業努力によって何十万円かは変わります。

しかし、それよりも「やりたいイメージの優先順位」のつけ方によって、費用に差が出ます。優先順位をつけずにやりたいことをやれば費用は膨らみます。一方で、優先順位を決め、メリハリをつけてリノベーションすれば費用は抑えられます。

そこで、前章であげた「リノベ費用への影響が大きい6項目」と「あなたのイメージ」に優先順位をつけて組み合わせたときの費用感の掴み方を見てみましょう。

リノベーションのこだわりが費用に影響する項目

こだわりが少なければ「相場の低い側」の費用になる
「コスト重視」のように、少し大きめのユニットバス(影響度 中)を選ぶ程度なら、相場幅の中で低い側に位置します。もちろん、すべて標準仕様で選んだ場合も同様です。

こだわって選ぶと「相場の真ん中」の費用になる
「雰囲気重視」「趣味重視」のように、強くこだわった赤枠(影響度 大)を選ぶと、相場幅で真ん中くらいに位置します。

こだわりが多くなれば「相場の高い側」の費用になる
「キッチン重視」のように、強くこだわった赤枠(影響度 大)が複数あると、場幅の中で高い側に位置します。

4-2.具体的なリノベーション費用の例【70㎡・雰囲気重視の場合】

リノベーションする広さを仮に「70㎡」だとします。「雰囲気重視さん」は、強くこだわった赤枠(影響度 大)があるので「相場の真ん中」に位置します。

もう一度、次の相場一覧表をご覧ください。

リノベーションの相場

スケルトンリノベーション(70㎡)の相場は「767〜1504万円」と幅があって費用感がつかめません。

そこで、より明確にするために当社の相場で見てみます。すると「真ん中(BASICプラン)」の相場は「910〜980万円」となります。

同様に「キッチン重視さん」は、強くこだわった赤枠(影響度 大)が複数あるので「相場の高い側」に位置します。よって、70㎡の相場は「1050〜1120万円」となるので費用感をつかみやすくなります。

このように優先度のつけ方で費用は大きく変わります。そのため、現実的かつ効率的にリノベーション会社との話を進めたいのであれば、最初に予算上限を決めておくことをおすすめします。

そして、素材や設備のグレードを下げてもよい箇所の優先度も検討しておきましょう。リノベーション会社にもメリハリがある希望内容を明示しておくと安心です。予算内でできる理想のリノベーションプランを提案してもらいやすくなります。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

マンションをリノベーションする際にかかる忘れがちな費用

マンションリノベーションで必要な物件費用と諸経費、リノベーション工事費についてみてきました。ここではつい忘れがちになる、その他の費用を確認しましょう。

5-1.約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」

いま住んでいる自宅をリノベーションする場合は、約3〜4ヶ月間の「仮住まい費用」が必要です。なぜなら、粉塵や工事の危険が伴うため、住みながらのリノベーションはできないケースがほとんどだからです。

一般的な工事期間は3ヶ月前後ですので、その期間に合わせて仮住まいを用意しておきましょう。

家財道具はレンタルしたトランクルームに置いて、ウィークリーマンション・マンスリーマンションを仮住まいにするケースが多いです。

5-2.荷揚げ代金

エレベーターがない、またはその他の搬入経路が確保できないケースは荷揚げ費用が必要になることもあります。

作業コストが多く必要になり、またクレーンを使うこともあるからです。荷揚げ費用は、各会社によって差はありますが50万円前後を想定しておくと安心です。

5-3.住宅ローンと賃料の二重払い

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、工事が終わって入居するまでの間「いま住んでいる物件の賃料」と「住宅ローン」の二重払いが発生します。

二重払い期間を短くするには、できるだけスムーズに設計〜工事を進ませる必要があります。そのために不動産売買契約後は、すぐに設計の打ち合わせをスタートさせましょう。

二重払い期間の短縮についてはこちらの記事の「7.物件探しはリノベ会社に任せるべき5つの理由」の章をご覧ください。

リノベーションのイメージと費用感をすり合わせる4事例

表層リノベーションやスケルトンリノベーションといっても、実際どのような内容や仕上がりになるのかイメージできない人も多いのではないでしょうか。

ここからは、リノベーションの種類ごとの施工事例を4つ紹介しますので、参考にしていただけると幸いです。

6-1.表層リノベーション

表層リノベーション

内容:表層リノベーション
広さ:約80㎡
費用:442万円(税別)

家全体を表層リノベーションしました。解体や配管などの「見えない箇所」にかかる費用がないため、スケルトンリノベーションに比べて費用は抑えられています。また、間取りも元の位置から大きく動かしていません。それも費用を抑えるポイントです。

6-2.スケルトンリノベーション(LIGHT)

内容:スケルトンリノベーション(LIGHT)
広さ:約80㎡
費用:830万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。設備・素材はすべて標準仕様。完全個室をつくらず、ご夫婦の寝室を収納家具によって緩やかに仕切っています。和室も壁で仕切らずに、リビングの一角に和スペースをつくりました。「80㎡相場の低い側」の費用感です。

このリノベーションの詳細は「物件の事例ページ」をご覧ください。

6-3.スケルトンリノベーション(BASIC)

内容:スケルトンリノベーション(BASIC)
広さ:約80㎡
費用:974万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。キッチンは完全オーダーの造作です。標準仕様のキッチンより費用は大きくなります。また、ご主人がCDコレクターのため収納にもこだわり、9メートルの造作棚をつくりました。「80㎡相場の真ん中」の費用感です。

このリノベーションの詳細は「物件の事例ページ」をご覧ください。

6-4.スケルトンリノベーション(PLUS)

内容:スケルトンリノベーション(FULL)
広さ:約80㎡
費用:1230万円(税別)

配管など「見えない箇所」までリノベーションしました。キッチンは完全オーダーの造作です。また、お風呂は在来工法のオーダーバスルームです。いずれも標準仕様より費用が大きくなります。さらに、増作で多くの棚やキャットウォークをつくりました。「80㎡相場の高い側」の費用感です。

このリノベーションの詳細は「物件の事例ページ」をご覧ください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

おすすめのリノベーション会社の特徴と選ぶポイント

最後に、おすすめしたいリノベーション会社の特徴と、選ぶときのポイントを紹介します。

7-1.おすすめのリノベーション会社の特徴

実際にリノベーション会社を選ぶときには、見積書の「工事費」の内訳を解説してくれるような会社を選ぶと、納得感を持って依頼できるのでおすすめです。

リノベーション費用は大きく以下の2つに分かれます。

  1. 工事費(人件費を含む)
  2. 設備、建材費

工事費はある程度固定されますが、設備・建材費は選ぶ種類やグレードなどにより自分でコントロールが可能です。

リノベーション会社によっては、工事費の内訳を詳しく説明してくれないところもあります。そのような会社は避け、たとえば以下のような費用内訳を見積もり書に載せ、説明もしてくれる誠実な会社を選ぶとよいでしょう。

工事費内訳例:解体工事、廃材処分費、電気設備工事、給排水設備工事、左官工事、人件費、など

7-2.リノベーション会社の選び方【物件探しから始めたい場合】

物件探しから始める人は、ワンストップリノベーションを行う会社を選ぶようにしましょう。ワンストップとは、物件探し、設計・施工まで、すべて1つの窓口で依頼できるリノベーションのことです。スムーズにリノベーションが進むほか、社内ノウハウを共有しリノベ向きの物件を見極めることができる強みがあります。

ワンストップリノベーション会社について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

7-3.リノベーション会社の選び方【リノベーションだけしたい場合】

リノベーションを依頼できる会社・専門家の数は東京都だけでも123社にのぼります(SUVACO掲載数)。

100社以上の中から自力で数社に絞り込むのは大変ですよね。また、会社のランキング記事には広告が含まれていることがあり、判断に困ってしまうこともあるかと思います。

そこで、以下の基準を元にリノベーション事業を行う大手会社を14社選び、目的別で3つにカテゴリ分けをしました。

【選定基準】
・不動産仲介からの対応も可能(ワンストップ)
・戸建/マンションいずれも対応可能
・自社サイト事例掲載数(実績数)と年間施工件数が100件以上
・対応エリア一都三県以上
・社員数30名以上

【カテゴリ】
1.リノベーション専門の大手会社
2.リフォーム・リノベーションサービスを持つ大手会社
3.リノベーション済住宅の販売事業を行う大手会社

各社の特徴や対応エリアなどの情報をまとめています。ぜひ、会社選びの参考にしてみてください。

大手リノベーション会社ついて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

マンションのリノベーションをする際に知っておいてほしいローンのこと

住宅ローン借入額の上限は5,000万円〜1億円程度と、多くの金融機関がかなり大きな金額を設定しています。返済期間も最長35年まで設定可能で、金利もリフォームローンと比べて低いため、月々の負担を小さく抑えられます。

中古マンションを買ってリノベーションする場合は、「物件の購入費用」だけでなく「リノベーション費用」もまとめて借入れできます。

そうすることで、購入費用とリノベ費用を一本にまとめられるだけでなく、リフォームローンに比べて金利を抑えることも可能です。最終的な返済額を考えると、リフォームローンを購入費用とは別に利用するより、住宅ローンでまとめて借入した方がお得になります。

さらに住宅ローンは要件を満たすことで、リフォームやリノベーションであっても住宅ローン減税の対象となります。

そのため、物件購入と同時にリノベーションする場合は、住宅ローンの利用をおすすめします。

ただし、住宅ローンはリフォームローンよりも審査基準が厳しいため、審査期間が長くなる傾向があります。利用する場合には、期間に余裕を持って申し込むようにしましょう。

まとめ

中古マンションをリノベーションする際の相場や、費用に与える影響が多い項目などを紹介してきました。リノベーション費用はリノベーションの規模によって大きく異なることがご理解いただけたのではないでしょうか。

またリノベーションは、次の6つの項目が費用に大きく影響を与えます。

  • 平米数
  • 間取り
  • 壁/床の素材
  • キッチン
  • お風呂・洗面所
  • 特注/造作

予算をオーバーしそうになったときには、これらを見直すことで予算内に収めた家づくりができるかもしれません。

とはいえ、実際に物件選びからリノベーション内容まで、すべて自分たちで予算を立てて進めるのは簡単ではなく、不安に感じる人も多いでしょう。

リノベーションは、購入・工事が終わればそれで終了ではありません。その後も余裕を持った生活を送り続けるためには、無理のない返済計画を立てた上で、予算に合った中古物件選びとリノベーション費用の最適なバランスをとることが何よりも大切です。

ゼロリノベでは、中古物件のリノベーションに関するあらゆる疑問や不安にお答えするセミナーを毎週開催しています。ミュート&顔出しなしのオンライン形式ですので、ご自宅から気軽に参加していただけます。まずは以下からお気軽にお申し込みください。

中古マンションのリノベーション費用ってどれくらい?

設備交換や壁紙などの貼り替え等の修繕と、間取り変更も伴うリノベーションでは費用が異なってきます。詳しくは「リノベーション61社154事例のリアル相場表」をご覧ください。

リノベーション費用ってローンは組めるの?

中古マンションを買ってリノベーションする場合「物件の購入」だけでなく「リノベーション費用」もまとめて住宅ローンで借入することができます。詳しくは『物件購入と同時にリノベーションには「住宅ローン」』をご覧ください。

フルリノベーションってどれくらいお金がかかるの?

60㎡の場合、業界相場で704〜1,436万円の費用がかかります。こだわる内容やイメージによって費用感に大きな幅が生じます。詳しくは「やりたいイメージに優先順位をつけて費用を把握する」、「イメージと費用感をすり合わせる4事例」をご覧ください。

おすすめ

イベント画像

余った住宅予算でしたいことは何ですか? オンライン無料セミナーにて、経済的/建物的に安心な家の探し方を紹介中!

毎週末開催!余白のある家の購入方法に関する無料セミナー 【内容】 /不況時のマイホームの買い時 /余白のある家の購入方法…etc

記事検索

小さいリスクで家を買う方法

無料オンラインセミナー開催!