2024.05.11 更新

中古マンションの選び方「この7ポイントだけ守れば絶対に大丈夫!」

「家を購入するなら、中古マンションがいいのかな?」
そう思い始めてきたけれど、築年数や耐震等々選び方には不安がある。
こちらの記事では、そんな不安を解消するために、自分にとって絶対に納得ができる中古マンションの選び方のポイントをお伝えします。
本記事で紹介するポイントを全ておさえることによって、自分にとっての最良の中古マンションを見つける事ができるようになるはずです。

また、パートナーがいらっしゃる方は出来るだけ共同で中古マンション探しを進めることを強くおすすめします。自分だけの妥結点を見出せても、お互いにとっての最良の中古マンションでなければ、購入する事ができないからです。では早速解説していきましょう。

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“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール


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まずは3つの条件(予算、場所、広さ)を必ず決めておく

「予算・場所・広さ」この3つが決まれば7割方は購入のゴールに近づいたも同然です。

逆に、これらを決めないで動き出すと、なかなか購入の決断ができずに、迷いに迷って迷走から抜け出せません。
最後には、「あー疲れた。なかなか良いのがないねー、またいつか考えよう。」となってしまい先送りになってしまうケースもあるのです。
しかし、この場合の多くは良い物件がないというよりも、自分が何を求めているのかの条件が決まってないだけなのです。

そこで、次からはこれらの条件の決め方についてご紹介します。ポイントさえ押さえれば、必ず自分の希望にかなった物件を選ぶことができますので安心してくださいね。
設計打ち合わせ

1-1.予算

まずは、予算を決める事が一番大事です。よって、この項目を一番最初に持ってきました。

自分の収入だけで購入するのか?パートナーの収入も含めて購入するのかを決めましょう。
次に、現在の支出、将来の支出を全て想定しましょう。

その中で、年間の収入と支出を差し引きし、現在いくらのキャッシュフローがあるのかを確認しましょう。

これだけ聞いたら、あまり普段お金の出入りを気にかけてない方は、相当に骨の折れる作業ですよね。
その場合は、プロのファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
ネットで近所のファイナンシャルプランナーに問い合わせるか、不動産会社やリノベーション会社には提携のファイナンシャルプランナーさんがいる事が多いので紹介してもらいましょう。

ファイナンシャルプランナーに無理のない予算を算出してもらったら、その予算の範囲内で物件を探します。

また、中古マンションを購入してリノベーション(リフォーム)を行おうと考えている方は、物件金額+リノベーション金額=住宅予算になります。よって、リノベーション金額を把握する事が必要です。

1-2.場所

場所の条件の多くは、「職場に通いやすい」「子育て環境が良い」「実家に近い」という話が多いです。
これらの、条件が明確に決まっている方は、中古マンションの選定にそれほど苦慮しません。

最も中古マンションの選定が出来ないパターンは、「東京ならどこでも良い」「職場に1時間で通えるならどこでも良い」という、「どこでも良い」という言葉が出てきてしまう場合です。

「職場に1時間で通えるならどこでも良い」という方でも、例えば東京駅に職場があった場合には、東京駅から神奈川方面、埼玉方面、千葉方面等の範囲を限定していきましょう。

範囲の限定は、なじみのある方面であることが、一番迷いません。
全く、なじみがない方面に限定してしまうと、その地域のイメージがわきません。
人はイメージがわかないものは選べないものです。

もし、予算の関係でイメージがわかない新天地に行くことを選ぶ場合は、その地域を偵察に行きましょう。
こういう機会に、知らない場所を探検するのは楽しいものです。

1-3.広さ

最後に広さです。では、どれくらいの広さが適正なのか?

私たちが今までコンサルティングを行った方のデータを元に、以下の表を作成しました。首都圏エリアの中古マンションの広さは下記の割合となりました。

マンションを探している人の面積別割合

一方、国土交通省が住生活基本計画の中で、マンションの広さについて以下のような水準を設けています。

国土交通省の提唱する目安
出典:住生活基本計画|国土交通省

目安:豊かな住生活の実現の前提として多様 なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準
最低:健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準

目安と最低の開きがかなり大きいですよね。
首都圏マンションに住むには、目安は現実的ではないかもしれません。

広さに迷ったら、上記の実際に探されている方々の広さの感覚を参考してください。
予算の関係上、広さに多少妥協することがあったとしても、リノベーションによって工夫すれば、面積以上に空間を広く見せたり、快適に感じられるようになります。

興味のある方は、以下の記事もあわせてお読みください。
関連:50平米で4人家族用の間取りについて設計士が解説している記事

その他のマスト条件を洗い出す

予算、場所、広さが決まったら、その他にどうしても外せない条件を考えましょう。
「1Fは嫌だな」「新耐震基準が良いな」「追い炊きは必要だよ」等々、とにかく、思いつくものを全てあげてみてください。
その中で、どうしてその条件が必要なのか?whyを深掘りしてみてください。

例えば「追い炊き」について考えてみましょう。
そもそも、追い炊きは設備だからリフォームやリノベーションで設置できるのでは?と思われていますが、そうでもないのです。
追い炊きは常に温度を一定に保つための循環機能が必要で、追い炊き機能が付いてないお風呂より1つ多くパイプが必要です。
古いマンションでは、追い炊きを考慮して建築されてないものが相応にあります。
そういうマンションは追い炊き用のパイプを通すことができる穴が壁に開いてないのです。

つまり、追い炊きが絶対に必要だとなると、築古マンション(例えば築30年以上)の半分くらいは追い炊きに対応できなくなるため、予算の兼ね合い上、先ほど決めた場所や広さをさらに妥協するしかなくなります。

北柏の廊下

そこで、先ほどのwhy?が重要になるのです。
「なぜ、追い炊きが必要なの?」を問いかけてみましょう。
「家族がお風呂に入る時間がバラバラだから、お湯が冷めてしまうから」といった理由が出てくるのではないでしょうか。
その場合に、代替案を考えましょう。
「お湯が冷めてしまうと言っても、そんなに冷たくならないよね?」
「入る度に熱いお湯を足せば良いのでは?」
「最近のバスタブは保温効果が高いみたいだから、追い焚きがなくてもいいのかも」という感じです。

そうして検討していった結果、自分にとってのマスト条件が徐々に絞られていくのです。特に「予算・場所・広さ」に関わるものであれば、より慎重に検討してみましょう。初めから条件を絞りすぎてしまうと、希望の中古マンションに出会える可能性が狭まってしまうため、一つ一つ吟味してみることをおすすめします。

ちなみに「1Fが嫌だな」という人は、以下の記事を参考にしてみてください。
関連:マンションの1階が住みやすい理由について解説した記事

さらに「新耐震基準が良い」という人は、以下の記事を参考にしてみてください。
関連:新耐震基準と旧耐震基準ってどれくらい違うのか?について詳しく解説した記事

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不動産物件のポータルサイトで検索しながら、条件設定を振り返る

必ず決める3つの条件「予算、場所、広さ」と「その他のマスト条件」が決まったところで、早速不動産ポータルサイトで物件検索をしてみましょう。

パターン1 条件に合致した物件数が非常に多い

もし、入力した条件で、物件数が100件等出てきてしまうようであれば、もっと条件を絞り込んでみて大丈夫です。
場所を良い場所にする、㎡数を広げてみる、その他の条件で駅近にしたり、築浅にしたりと優先度の高い条件で検索をかけてみましょう。
おおよそ、30件以下くらいになれば、選びやすいでしょう。

パターン2 条件に合致した物件数が非常に少ない

条件を入力し、出てくる物件数が5件以下なら条件を緩和してみましょう。
場所、広さ、その他の検索条件の中で、優先順位が低いものから手をつけてみます。

その他で絶対にはずせないと思っていたオプションは本当に必要か?
駅の場所をもういくつか郊外に広げてみようか?広さはあと5㎡狭くできないか?等々です。

場所、広さ、その他の条件緩和でも、どうしても物件が出てこなければ、ファイナンシャルプランナーさんに教えてもらったMAXの予算まで引き上げてみましょう。
ただし、この予算を上げる行為は最後の手段にした方が安心です。

もし、これら全てを行っても、全く物件が出てこないということであれば、それは予算と希望の相場が合ってないということになります。北柏リビングを寝室から撮影

3-1.物件検索はポータルサイトのみで良い?

結論から言うと、物件探しはポータルサイトで出来てしまい、これで十分です。

中にはネットに出てない情報があるということで誘いをかける不動産会社があります。そして実際には、そんなことはありません。

今はネット社会であるため、自社の物件をポータルサイトに載せた方が広く集客できるため、不動産会社にとってもポータルサイトに載せることが最も良い方法なのです。
もし、未公開物件があったとしても、それはポータルサイトに載せるために準備中をしている期間(数日)だけです。
ポータルサイトにある物件数に比べれば圧倒的に少ないのです。

そのため、「未公開物件ありますよ。」という言葉は自分にだけに特別な物件を紹介してくれるような気持ちにさせる、集客のためのうたい文句のひとつであることを理解しておきましょう。

さらに、未公開情報を待っているだけでは、いつまで経っても家を購入する事ができなくなります。
未公開物件を待っているよりも、自ら動いて探す方が確実に自分に合った物件に早くたどりつくことができるのです。

内見に行きチェック

条件を絞り、ポータルサイトで気になる物件が気になったら実際に実物を見に行きましょう。内見に行く際の適切な物件数は1日で回ることができる件数にした方が良いです。

というのも、内見に行った際に、自分が気に入った物件は他の内見者も必ずと言って良いほど気に入ります。
そうすると、早いもの勝ちになるのです。
また1週間後に違う物件も見てから、今日見て気に入った物件と比較をして決めるとなると、他の内見者に先に購入されてしまうというケースは実際にかなり多くあります。

賃貸と同様に、中古マンション購入においても重要なのは「決断力」と「スピード感」です!
そのため、気に入った物件を逃してしまうことがないよう事前に条件の棚卸しをしておくことがとても大切なのです。

ちなみに、1日の間に見て回れる物件数は、場所にもよりますが、多くても5件程度でしょう。

次に内見時に見るべきポイントについて詳しく解説して行きます。内見は将来自分が実際に住むことを考えて、ワクワクしながら見にいくと良いと思います。ただし、安心して住み続けられるかを見極めるために、冷静な目も必要です。

目黒のキッチン

4-1.建物チェック

まずは、マンションの外観を見ましょう。外観にヒビが入ったままの状態のマンションであれば、震災時に修繕をする予算がなかったり、建物を維持していく意識が低いマンションの可能性があります。

どれくらいのヒビが良くないの?と、ここでは細かく意識しなくても大丈夫です。
あくまでも、ざっとみて「これは、かなりヒビが入っているなー」という程度で大丈夫です。
壁に顔を近づけなくても、遠目から見た感じで問題ありません。

ヒビが入った経歴が見えても補修されていれば、雨水がコンクリート内に入ることを防げており、鉄筋が腐食して強度を下げさせないように対策はされているということです。

4-2.共用部チェック

自転車置き場や廊下などの共用部を確認しましょう。共用部には住人の管理意識やモラルが反映されると言われるからです。
古い自転車が放置されていたり、共用部にゴミが散乱している場合は、少し要注意です。

そのようなマンションは管理や修繕をしなければいけない時に、話し合いがきちんとされない可能性があり、今後の建物の維持管理にも疑問が浮かびます。

避けるべきマンションの可能性があるため、内見時には必ずチェックしておきましょう。

4-3.音のチェック

部屋に入ったら、まずは窓を全部開けてみましょう。
近くに線路がある場合は、電車が通るまで待ち続けましょう。

実際に住んだ時のことを想像して、生活音に耐えられるかどうかを実際にシミュレーションしてみるのです。
一時的ならば気にならない音でも、1日に何度も頻繁に大きな音がすると落ち着いて生活ができない可能性があります。

4-4.周囲の人をチェック

売主さんが居住中で、内見の際にいらっしゃれば、周囲にどんな方が住んでいるのか確認してみましょう。
売主さんも後でトラブルにはなりたくないので、正直に答えてくれるケースの方が断然多いです。

売主さんがいない場合でも、仲介担当者にお願いすれば確認してくれるので調査をしてもらいましょう。

4-5.アスベストチェック

古いマンションにはアスベストがあるケースが稀にあります。
天井のコンクリートに吹き付けられたアスベストがないかは事前に調査が必要です。
ユニットバスの天井にある点検口を開けて、天井を見ることが出来れば良いのですが、もし開けて天井を見ることが出来たとしても見分け方が難しいかもしれません。

内見前にも検索条件を指定すれば大半は回避することができます。
「2006年以前に建築された、重量鉄骨造のマンション」「築40年以上の団地」を除外すれば、多くは回避が出来るでしょう。
ただし、これらも全てがダメではなく、問題がないものも多くあります。
よって、検索の幅を狭めないためには現地でチェックをすることが一番良い方法です。

一方でこれらのチェックはなかなか自分だけでは難しいかもしれません。
もし、リノベーションやリフォームをする前提であれば、リノベーション会社の担当者と一緒に内見に行ってもらえることが出来ればベストです。

ちなみに、リフォーム会社ではマンション専有部分の一部のみリフォームするという会社がほとんどですので、天井裏に多く存在するアスベストについての調査が難しいかもしれません。
大規模な改修を予定している人はリノベーション会社の方がアスベスト調査には良いでしょう。

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柏のリビング

書類のチェック

内見をして問題がなく、お部屋を気にいることが出来たら今度は目に見えないところのチェックに入ります。
この時に確認するべき書類について、以下で詳しく解説していきます。

5-1.修繕履歴、計画、積立金過不足

マンションには適正な修繕計画が必要です。
仲介会社を通して、修繕履歴と今後の計画表を提出してもらうように依頼してください。

また、今後の修繕計画費用を賄うために、適正な積立額が用意されているのかも重要なポイントです。
これらも、自身ではなかなか適正なのかの判断が難しいところですので、仲介担当者に意見を求めましょう。

その際に、意見をきちんと言えない仲介はプロではありません。
専門的な知識を備えているか、信頼できる相手であるかを見極める上でも修繕計画はしっかりと確認しましょう。

5-2.議事録

議事録とは、購入しようとしている中古マンションの理事会の記録を指します。
出来るだけ、直近の議事録をもらうようにしましょう。

何か重要な議題が出ていないか?が確認ポイントです。
例えば、建て替えの話し合いをしている雰囲気が読み取れたり、耐震補強工事のために住人から費用を徴収する議題が上がっているかもしれません。建て替えを検討している場合には、老朽化が激しかったり、住み心地があまりよくないという可能性がありますし、補強工事のための徴収を追加で検討しているのであれば、今までの修繕積立金では不十分であり、適正な修繕計画が立てられていなかったということになるからです。

ただし、議事録はマンション管理組合の方針によって提出してもらえないケースもあります。
まずは一度提出してもらえるかどうかを確認してみると良いでしょう。

5-3.管理規約

管理規約で確認するべきポイントは

  • ペットを飼いたい人であれば、どのような種類のペットを飼うことができるか
  • ピアノ等の楽器を演奏することができるのか、何時までなら演奏をしても良いのか
  • 床はフローリングに変えても良いか(特にリノベーションやリフォームをする人は、絨毯カーペットしか使用してはいけない可能性があるため必ず確認しましょう)

またリノベーションによって間取りの変更を伴う場合は、管理組合の承認が必要なケースがあります。
管理組合のメンバーにも様々な方がいますし、これまでリノベーションしたことがない物件だと少し不安に感じてしまう可能性もあるかもしれません。
ここでも、仲介担当が責任持って管理組合に交渉をしてくれるのか?が重要になってくるのです。

以上、これら全ての書類は購入意欲の高い物件であれば、できるだけ取得することをおすすめします。
もちろん、仲介会社を通して依頼することが可能です。
もし、書類が手に入らないマンションであれば、手に入らない情報について仲介担当の意見を聞いてみると良いでしょう。
柏のベッドルーム

どのような不動産会社に仲介を依頼するべき?

ここまで紹介してきた中で、仲介会社の存在がとても重要だということがわかったはずです。
では、仲介を依頼する不動産会社はどのように選べば良いのでしょうか?

不動産会社の選び方においても、少し紹介しておきましょう。

6-1.知識のある担当者かどうかを見極める

本記事で紹介したチェックポイントを事前に知りたいと伝えた上で、仲介会社の担当者に知識がありそうかどうかを確認してみましょう。

言葉を濁されたり、すぐには回答できなかったりする場合には検討の余地があるかもしれません。決して安くはない、人生で一番大きな買い物と言っても過言ではないものですから、遠慮して後悔することがないようしっかり吟味しましょう。

6-2.ワンストップリノベーション会社に依頼する

もし、リノベーションを前提に中古マンションを購入するのであれば、ワンストップリノベーション会社に依頼しましょう。

ワンストップリノベーション会社とは、物件の仲介からリノベーションの設計・施工までを自社一貫で行っている会社のことを指します。物件探しの段階から、希望のリノベーションに応じた物件を紹介してくれやすくなるだけでなく、管理組合にリノベーションに難色を示されてしまった場合でも、責任を持って交渉してくれるでしょう。

関連:ワンストップリノベーション会社について解説している記事

また、リノベーション会社の選び方については以下の記事も参考にしてみてください。
関連:自分にピッタリのリノベーション会社の選び方がわかる6つの手順について解説している記事

6-3.仲介手数料の割引があったり、安すぎる会社は避ける

「仲介手数料割引」というのは、いいように見えて実はデメリットでもあります。

少し高いように感じる手数料であっても、仲介会社にとっては手数料が直接の利益となります。つまり、手数料が減ると自分たちの報酬も少なくなってしまうわけなので、熱心に物件探しに向き合ってくれるかどうかが不安要素になってくるのです。

下記は、3000万円の物件に対し、通常の仲介料(物件金額x3%+6万)と割引仲介料(通常の半額で計算。物件金額x1.5%+3万円)の比較表です。通常仲介は100万の値引き交渉に成功した場合を想定しています。

通常の仲介手数料と割引の比較

いかがでしょうか?

仲介手数料が割引になるよりも、しっかり管理状態などを調査したうえで、価格交渉の手間も惜しまない相手にお願いすることができれば、結果的にもお得になるのです。

何よりも重要なのは「絶対的に信頼をおくことができる相手かどうか」ということです。
専門的な知識が必要な住宅購入だからこそ、真に自分たちの味方になってくれる仲介会社を見つけることが、成功への近道です。

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中古マンションの買い時っていつなの?

結論から言うと、「今」です。

実は中古マンションの購入において、遅すぎる・早すぎるということはありません。
しかし、年齢が高いほど住宅ローンの返済余裕度合いが変わってきたり、また住宅ローンを組む上では健康状態が必須の条件となってくることから、思いついた「今」が最良のタイミングと言えるのです。

以下は中古マンションの購入価格や購入タイミングについて紹介した記事になりますので、あわせてご覧ください。
関連:中古マンションの値下がりについて解説している記事
関連:中古マンションの買い時について解説している記事
柏の玄関

まとめ

著者情報

  • ゼロリノベ編集部

    元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。

中古マンション選び、なにからはじめたらいいの?

3つの条件(予算、場所、広さ)をクリアにしましょう。この3つが曖昧で探し出すと、検討が長引いてしまったり、疲れてしまい購入自体を断念してしまうケースが多いです。詳しい内容は「まずは3つの条件(予算、場所、広さ)を必ず決める」をご覧ください。

どのような不動産仲介会社を選ぶべき?

中古マンション選びは、物件状態の見極めや管理組合への確認事項や交渉など、専門性の高いスキルや経験値が不可欠なため、会社ではなく担当者で選びましょう。詳しくは「どのような不動産会社が良いのか?」をご確認ください。

買うべきかどうかの判断ポイントは?

中古マンションは、見えない部分や管理状態について事前にチェックすることが重要です。自分では確認・判断できないことも多いため信頼できる仲介担当者にお願いしましょう。詳しくは「内見に行きチェック」「書類のチェック」をご覧ください。

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