2022.05.24 更新 2022.05.24 公開

事故物件はリノベーションで解決できる!すべき理由や注意点を解説

「事故物件のリノベーションを考えているが、どうだろう?」
「事故物件をリノベーションしたら借り手が見つかるだろうか?」

こんなお悩みをお持ちではありませんか?

自分の所有する不動産物件が事故物件になってしまうと、この先借り手が見つからないのではないかと、今後のことが不安になりますよね。

リノベーションで一新した物件であれば、過去に事故物件であったことがわかってもそれを上回るメリットがあれば気にしないという人もいます。

そのため、事故物件をリノベーションするという選択肢を取ることで、今後の賃貸収益の安定を図るというのもひとつの手段です。
しかしそう言われても、リノベーションにかかる費用は想定外の余計な出費なうえに、決して安くない支出なので考えてしまいますよね。

そこであなたがリノベーションをするかしないかを決められるように、事故物件のリノベーションをしなかった場合のリスクやリノベーションをした場合の効果をお伝えします。また事故物件のリノベーションの流れや費用などをお伝えするので、イメージしながら読み進めるとより具体的に考えられます。

そこで本記事では以下のことをお伝えします。

  • リノベーションしないで事故物件をそのままにするリスク
  • リノベーションした際に得られる効果
  • 事故物件のリノベーションにかかる費用
  • リノベーションの流れ
  • リノベーション業者を選ぶポイント
  • 事故物件のリノベーションをする際の注意点

所有している物件が事故物件となってしまった、と不安を感じている人は、ぜひ最後まで読み進めてくださいね。


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リノベーションしないで事故物件をそのままにするリスク

リノベーションするかしないかを判断するために、まず初めに事故物件のリノベーションをせずにそのまま賃貸に出した場合にどのようなリスクがあるかをお伝えします。

  • 借り手の層が狭くなる
  • リノベーションしていない事故物件はお得感がない
  • 空き家期間が長くなると賃料・価格を下げなければいけなくなる
  • 空き家期間が長くなると他の部屋にも影響が出る

それぞれについて詳しくみていきましょう。

1-1.借り手の層が狭くなる

事故物件に適切な手を加えずにそのまま賃貸に出してしまうと、狭い借り手の層がさらに狭くなってしまうリスクが高まります。

事故物件を借りてもいいという人は、一定の層に限定されます。そのなかでも、リノベーションをせずに事故のあったそのままの部屋でもいいから借りたいという人はさらに少ないです。

事故物件に関して次のような調査結果があります。

孤独死などの遺品整理や特殊清掃などを行っている株式会社GoodServiceが、20代から40代の男女1009人を対象に、「事故物件に住むことができますか?」という調査をしたところ、結果は以下のようになりました。

参考:株式会社GoodService「事故物件に住むための条件」に関する調査より

この調査結果から、事故物件は敬遠されがちな上、内装等を一新するようなリノベーションを施さないとなると、「問題なく住める」という3.2%しか該当しないことになり、「内装の状況次第では住める」「条件次第では住める」といった層も取り逃がしてしまう可能性があることがわかります。

1-2.リノベーションしていない事故物件はお得感以外の付加価値がない

事故物件をわざわざ借りる方は、それ相当のお得感を求めていますが、リノベーションせずそのままの事故物件には、金銭的なお得感以外の付加価値がありません。

賃料を値下げすればお得感があるのでは?とおもう方もいるかもしれませんが、事故物件が相場より安いのは当たり前のことと認識されていて、賃料の安さはもはやプラス要素とはいえません。

孤独死などの遺品整理や特殊清掃などを行っている株式会社GoodServiceが、20代から40代の男女531人を対象に、「事故物件に住む際のメリットはなんだと思いますか?」という調査を実施した結果、以下のようなことがわかりました。

参考:株式会社Good Service「事故物件に住むための条件」に関する調査より

この調査の結果からわかるように、81.9%と大多数の方が、事故物件のメリットは相場より賃料が安いことだと感じています。賃料の安さをメリットと感じるというこの調査結果は、大多数の人が事故物件は相場より安いものだと認識していることを裏付けています。

もしあなたが不動産屋で、「事故物件なので賃料が相場より安いのでお得ですよ!」と言われたらどうですか?

「たしかにお得!」と感じるのではなく「それは当たり前のことでは?」と思うのではないでしょうか。

このように、そのままの事故物件を賃下げしてもお得感がなく、借り手が見つかりにくくなる可能性が高くなります。

1-3.空き家期間が長くなると賃料を下げなければいけなくなる

リノベーションをせず事故物件をそのままにすると、賃料を大幅に下げなければいけなくなる可能性があります。

賃貸物件は通常の物件であっても、空き家期間が長くなると賃料を値下げするのが一般的です。

事故物件ではない通常の物件であっても、一定期間借り手が見つからない場合には、4%〜10%程度の値下げをするのが一般的です。さらに見つからない期間が長くなると、15%以上の値下げをする場合もあります。

事故物件は通常の物件より条件が悪いため、一定期間借り手が見つからない場合には、20〜30%の大幅な値下げが必要です。

「1-1.借り手の層が狭くなる」や「1-2.リノベーションしていない事故物件はお得感がない」でお伝えした通り、リノベーションしていないそのままの事故物件は借り手が見つかりにくいものです。その結果、空き家期間が長くなり、賃料を大幅に値下げしなければいけなくなるリスクがあります。

1-4.空き家期間が長くなると他の部屋にも影響が出る

マンション1棟全体のオーナーである方は、事故物件の空き家期間が長くなると、建物の他の部屋にも影響が出るリスクも知っておきましょう。

事故物件において、事故があった部屋以外の住戸への告知の義務は明示されていませんが、後で知った方が心象が悪いという理由から、事前に告知する場合が多いという現状があります。

「建物内に事故物件があります。」と告知した時、その時点で無理という人もいるかもしれませんが、そうでない場合は「その部屋は今どうなっているの?」と気になる人が多いのではないでしょうか。

その際に「事故があったお部屋は1年空き家です。」と言われるのと、「事故があったお部屋はリノベーションされてすでに入居している方がいますよ。」と言われるのとでは印象に違いがありませんか?

事故物件が同じ建物内にあるのは無理という層はこの話の対象にはなりませんが、「事故物件が1年空き家」というのは、イメージが悪いのは歴然です。

このようにリノベーションをせずそのままの事故物件を空き家にすることは、アパートなど不動産全体のイメージダウンにつながり、他の部屋にも影響を及ぼします。

リノベーションした事故物件が得られる効果

前章ではリノベーションせずに事故物件をそのままにするリスクについてお伝えしましたが、リノベーションをすると事故物件が抱えるリスクを最小限にすることができます。

具体的にどのような効果が期待できるのでしょうか。期待できる効果は以下の通りです。

  • できる限り早く借り手が見つかる
  • 賃料の下げ幅を最小限にできる
  • 物件のイメージダウンを防げる

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

2-1.できる限り早く借り手が見つかる

事故物件をリノベーションすれば、できる限り早く借り手が見つかる可能性が高くなります。

事故物件に関して次のような調査結果があります。孤独死などの遺品整理や特殊清掃などを行っている株式会社GoodServiceが、20代から40代の男女501人を対象に行った「新品同様のレベルまでリノベーションした事故物件ならば住むことができますか?」という調査では、以下のようになりました。

参考:株式会社GoodService「事故物件に住むための条件」に関する調査より

なんと72.3%もの人が、新築同様にリノベーションした事故物件ならば住めると回答したのです。

この調査結果から、リノベーションして新築同様のレベルになれば、借り手を見つけられる確率はグッと高くなると言えます。

2-2.リノベーションすれば家賃の値下げ幅を最小限にできる

リノベーションした事故物件は、賃料の値下げ幅を最小限にできます。

リノベーションすると物件に付加価値が付くからです。

例えば家賃10万円(相場同等)の物件が事故物件になったとします。事故物件の家賃平均下げ幅は相場の約30%と言われていますので、この事故物件をリノベーションせずそのままの状態で貸し出す場合は家賃7万円程度で貸し出すことになります。

では、この物件をリノベーションした場合の家賃はどうなるでしょうか。単純計算となりますが、この地域の同築年数のリノベーション物件の相場を12万円とすると、その7割、8万4,000円前後で貸し出せる可能性があります。

このように、リノベーションをすると家賃の値下げ幅を最小限にでき、長期的に見るとリノベーションしない場合以上の収益を得ることができます。

2-3.物件のイメージダウンを防げる

事故物件をリノベーションすると、物件のイメージダウンを防げます。

残念ですが、事故物件はどんな理由であってもイメージが悪いのが現実です。しかしリノベーションすると、次のようなアピールができ、イメージを回復できます。

「この物件は事故物件ですが、リノベーション済みなので新築同様にきれいですよ。この家賃ではこの辺りでこの条件の部屋には住めませんよ。」

いかがですか?リノベーションしたことが事故物件のイメージアップにつながっていますよね。

一方リノベーションしていない場合はどうでしょうか。

「この物件は事故物件です。清掃はしていますが、リノベーションはしていないので内装は事故当時のままです。」

「この物件は事故物件です。リノベーションはしていませんが、事故以来空き家が続いているので家賃が安いですよ。」

いかがですか?このように聞くと事故物件がさらにイメージダウンしているように思えます。

事故物件をリノベーションすることは、物件のイメージダウンを防ぐ効果があり、住むことを検討させる要素になります。

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事故物件のリノベーションにかかる費用目安

ここまでで、事故物件のリノベーションにメリットを感じている方は多いと思いますが、そこで気になるのは費用がどのくらいかかるのかということだと思います。

間取り変更を伴わない室内全体の表層リノベーションや、部分ごとのリノベーションにかかる費用は、一体いくらくらいかかるのでしょうか。一般的な費用相場は以下の通りです。

※1:*一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例の費用相場
*数字は平米毎の「費用上位5事例の平均〜費用下位5事例の平均」
※部分ごとの費用相場は、「リフォーム 費用相場」の検索で表示された上位10記事(2021年9月23日現在)に記載の数値の平均を記載

全面的に内装や設備交換等のリノベーションを行う場合、30㎡であれば210〜270万円程度です。
選ぶ内装や設備の内容で費用に大きな差がありますが、一般的な新築感を出せるくらいのリノベーションが可能です。

事故物件のリノベーションするのがおすすめ

ここまで事故物件をそのままにするリスクやリノベーションで得られる効果・リノベーション費用についてお伝えしましたが、これらをトータル的に考えて、事故物件はリノベーションで内装や設備等の変更を中心に雰囲気を一新するのがおすすめです。

ここまでお伝えしたことと重複しますが、事故物件をそのままにすると借り手が見つからないリスクがあり、空き家状態が続くと大幅な賃下げに繋がります。さらに空き家の事故物件は建物全体のイメージダウンに発展する可能性があり、そうなると事故物件以外の部屋の賃下げなどにも繋がりかねません。

しかし、事故物件を効果的にリノベーションすることで、物件に付加価値がつき、借り手をできる限り早く見つけられるので、賃料の値下げを最低限に抑えられます。空き家期間もできる限り短くなり、建物のイメージダウンを抑える効果も期待できます。

費用面も、リノベーションした方が長期的に考えると収益が多くなることが十分に考えられます。

以上のような理由から、事故物件はリノベーションするのは有効な手段といえそうです。

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事故物件のリノベーションの流れ

それでは、実際に事故物件をリノベーションする際の流れをみてみましょう。事故物件のリノベーションのおおまかな流れは以下の通りです。

事故物件のリノベーションの流れは通常のリノベーションの流れとほとんど同じですが1点大きく異なる点があります。それはリノベーション前に特殊清掃を済ませるという点です。それぞれ詳しくみていきましょう。

5-1.STEP1|特殊清掃を済ませる

特殊清掃とは、事故や事件・孤独死や自殺等の遺体の状況によってダメージを受けた室内の原状回復のために行う清掃のことです。

この記事をご覧の方はすでに特殊清掃を済ませている方も多いかもしれませんが、遺体の発見が遅れてしまった場合や事故の内容によっては、血液や体液が付着してしまったり、異臭が残ってしまう場合があるので特殊清掃は必須です。そこまでではない場合も、事故が起こった場合は衛生面を考えて特殊清掃を行うのが一般的です。

リノベーション会社はあくまでもリノベーションをする会社なので、事故があったままの現場の対処はできません。リノベーション会社の中には特殊清掃済みの物件しかリノベーションを引き受けてくれない会社もあります。

リノベーションを依頼する前に、専門会社に依頼して特殊清掃を済ませましょう。

特殊清掃会社の探し方は、Googleなどの検索エンジンで「特殊清掃 地名」と入力して調べるか、位置情報を有効にして「特殊清掃」と入力して検索すると調べられます。

5-2.STEP2|リノベーション会社を探す

特殊清掃を終え部屋の状態が整ったら、リノベーション会社を探しましょう。

通常のリノベーションでは、リノベーション専門サイトで一括資料請求や会社比較をするのが便利ですが、事故物件の場合は引き受けてくれる会社が限定されるためこの方法は効率的ではありません。

そこでGoogleなどの検索エンジンでリノベーション会社を探すことをおすすめします。

近隣のリノベーション会社を検索して、一社づつ電話で問い合わせるのが一番効率がいいです。

近隣のリノベーション会社の検索方法は、Googleなどの検索エンジンで「リノベーション会社 地名」と入力して調べるか、位置情報を有効にして「リノベーション会社」と入力して検索すると調べられます。

5-3.STEP3|リノベーションの見積もりを依頼する

事故物件のリノベーションを引き受けてくれる会社を見つけたら、見積もりを依頼しましょう。

できたら複数社から見積もりをとって比較できたらいいのですが、事故物件のリノベーション会社を数社見つけるのは難しい場合もあります。

複数社で比較する場合も、1社で検討する場合も、この後お伝えする6.事故物件のリノベーション業者を選ぶポイントを参考にしながら、依頼する会社を検討して決定してください。

5-4.STEP4|工事を実施する

契約が済んだら工事開始です。

工事中は騒音が発生することや、車の出入りなどで周辺に迷惑がかかることが考えられるので、挨拶まわりに行くなどして工事開始前に他の住人や近隣住人に告知しましょう。

告知する範囲に迷う方もいるかもしれませんが、最低でも上下階と同フロアの方には事前にお知らせした方が無難です。また、駐車の関係などで近隣の住宅にも迷惑がかかりそうな場合は、最低でも建物と隣接する住宅には挨拶に行った方がいいでしょう。

事故物件のリノベーション業者を選ぶポイント

前章ではリノベーションの流れをお伝えしましたが、実際にリノベーション会社を選ぶ際には、どのようなポイントを確認しながら選べばいいのでしょうか。

事故物件特有のポイントも交えながら、リノベーション会社選びの際にチェックするべきポイントをお伝えします。

それぞれ詳しくみていきましょう。

6-1.事故物件のリノベーションが可能かを確認する

まず第一に、事故物件のリノベーションを引き受けてくれるか確認することが最も重要なポイントになります。

地域にもよりますが、事故物件の取り扱いをしていない会社の方が多いのが現状です。

見積もりをとったあとに事故物件だと打ち明けて工事不可になると、業者にとってもあなたにとっても無駄足になってしまいます。また確認を怠ることで、後々トラブルになりかねません。

リノベーション会社に連絡を取る際は、必ず初めに事故物件のリノベーションを希望している旨を伝え、リノベーション可能か確認しましょう。

6-2.アフターサービスを確認する

リノベーションは工事が終了すればそれで終わりではありません。リノベーションした部屋に不具合が生じた場合などに、どんなアフターサービスをしてくれるのかは重要なポイントです。

アフターサービスが充実していると、リノベーション後に万が一のことがあった際の負担が少なくなります。

具体的には、定期的に点検をしてくれたり、不具合があったときに24時間対応可能な窓口があると安心ですね。

中にはアフターサービスはないという会社もあるので、アフターサービスの内容と期間を確認しましょう。

6-3.施工実績が十分にある会社を選ぶ

施工実績が十分にある会社を選ぶことも重要なポイントです。

リノベーションの実績件数が豊富な方が、安心して任せやすいですよね。悪い評判があったり、工事がいい加減な会社は、施工実績も伸びないものです。

また、自信がある会社は施工実績をHPに多く掲載している場合が多いです。HP上で施工事例を多くみられると、自分の希望するリノベーションをしてもらえるのかイメージが湧きやすくなります。

リノベーション会社のHPをみて、施工実績が十分にあるか確認しましょう。

6-4.丁寧なヒアリングをしてくれるか

事故物件のリノベーションが可能となった後に行われるのが、見積もりを兼ねたヒアリングです。

ヒアリングを丁寧におこなってくれるかどうかも、リノベーション会社を選ぶポイントになります。

ヒアリングではリノベーションの希望を聞かれますが、詳しく聞いてくれなかったり、営業トークの方が多い場合には正確な見積もりが出ず後で話が違うということになりかねません。また、そのような会社は使い勝手の良さを考えてくれなかったり、より安くてよりいいものを選ぶ努力をしてくれないなど、親身になってリノベーションを考えてくれない可能性があります。

リノベーション会社を決定する際は、丁寧にヒアリングをしてくれる会社を選びましょう。

6-5.見積もりの内容が明瞭な会社を選ぶ

最後に、見積もりの内容についてです。リノベーション会社を選ぶ際は、見積もりの内容が明瞭な会社を選びましょう。

見積もりの内容がはっきりしていないと、無駄な支出がないか判断できませんし、見積もり内容に納得できません。

事故物件のリノベーションは、オーナーさんにとって想定外の余計な出費と言える上に、決して安いものではないので、できるだけ余計な出費は避けたいですよね。

見積もりの項目に対して「これは何の費用ですか?」と質問した時に、丁寧に答えてくれる会社であることも重要です。

明瞭な見積もりで、内容に納得できる会社を選ぶことをおすすめします。

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事故物件のリノベーションをする際の注意点

最後に、事故物件のリノベーションをする際の注意点をまとめました。リノベーションする際は、これからお伝えすることに気をつけてください。

7-1.加入している保険を確認する

所有する物件が事故物件になってしまったら、加入している保険の内容を確認しましょう。

加入している保険に、所有物件が事故物件になった際の損失を補填してくれる内容がある場合があります。

内容としては特殊清掃代やリノベーション代補填をしてくれるものや、家賃収入を補償してくれるものまで様々です。

今一度加入している保険を確認して、受けられる補償があった場合はリノベーションを始める前に保険会社に連絡をとりましょう。

7-2.リノベーション会社に事故物件であることを伝える

繰り返しになりますが、リノベーション会社に依頼する際は、必ず事故物件であることを伝えましょう。

伝えずに契約すると、発覚した際に契約違反で工事が止まったり、違約金を求められる場合があるからです。

一見見た目でわからなかったり、特殊清掃をして原状回復できているから大丈夫だろうと思っても、噂が耳に入ったり、工事を進める中で発覚するものです。

事故物件のリノベーションを依頼する際は、事故物件であることを必ずリノベーション会社に伝えましょう。

7-3.リノベーションをしても告知義務はなくならない

事故物件をリノベーションしても、告知義務がなくなるわけではない点にも注意が必要です。

2021年5月、事故物件の告知について国土交通省がガイドラインを発表しました。

ガイドラインによると、賃貸物件の場合、事故が発生してから3年は事故物件であることを借主に伝えなければならないとされています。

リノベーションをしても、この告知義務期間を守らないといけないので注意しましょう。

参考:国土交通省「宅地建物取引業による人の死の告知に関するガイドライン」

まとめ

この記事では、事故物件をリノベーションしないリスクや、リノベーションで得られる効果についてと、リノベーションの流れや費用・注意点などについて詳しくお伝えしました。

ここで、事故物件をリノベーションすることで得られる効果をおさらいしておきましょう。

  • できる限り早く借り手が見つかる
  • 賃料の下げ幅を最小限にできる
  • 建物全体のイメージダウンを防げる

また、事故物件をリノベーションする際の注意点は以下の通りです。

  • 加入している保険を確認する
  • リノベーション会社に事故物件であることを伝える
  • リノベーションしても告知義務はなくならない

所有する不動産が事故物件になってしまったのは残念なことですが、ここから大切なのは資産価値をできる限り下げないことです。

所有する事故物件を運用して今後少しでも多くの収益を得ることができるように、事故物件のリノベーションを検討してみてくださいね。

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