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中古物件の購入からリノベーション設計施工まで

中古マンションとリフォーム、頭金など、住宅ローン周りの情報まとめ!


リノベーション事例キッチン

中古マンションを購入し、それと同時にリフォーム(リノベーション)することで「新築同様」または「自分好みの部屋」を手に入れることは、広く知れ渡っていると思います。

ですが、中古マンションの購入とリフォームを同時に行うことは、新築のマンションを購入することとどこが違うのでしょうか。特にお金周りのことは気になるものです。

今回は、中古マンション購入+リフォーム(リノベーション)にまつわるお金のことを中心に解説します。

1.中古マンションは、「今が買い!」―経済環境の今

まず、不動産購入に関して2018年現在の“環境”について理解しておきましょう。

ご存知のとおり、近年金利は最低といわれていて、実際既に住宅ローン利用中の方も借り換えを検討した/実行したケースも多くあるようです。

しかし、多くの銀行の住宅ローン商品では、変動型の金利はほぼ横ばい、固定金利(5年/10年/35年)についていえば、2017年に入る頃から少しずつ上昇に転じています。

■図1「住宅ローンの金利について│価格.comローン

それに加え、首都圏では地価の高騰が2020年頃まで続くのではないかという見通しが一般的です。その一方で、中古マンションの流通戸数(空きとして売りに出されている状態)は右肩上がりです。

では、私たちの収入はどうなっているでしょうか?

大手企業を中心に、ベースアップや定期昇給といった、お給料は上昇、そして、人手不足によりパートタイマーから正規社員に“格上げ”された人も多くいます。

つまり、「安定した収入を得やすい環境になりつつある」、といえるでしょう。

■図2「2018年夏季ボーナス予測│みずほ総合研究所(PDF)

このような動きは東京オリンピック開催の2020年、ないしはその直前までと考える専門家も多く、それらの情報をテレビや雑誌などで目にされた方も多くいらっしゃるはずです。

これら、経済状況を総合的に考えると、

・できれば早めに自分の住まいが欲しい

と考えている方にとって、今がチャンスといえます。

逆に、結婚したばかり、子どもが生まれたばかりなど、何かと物入りで夫婦共働きができない…そんな状況のときは「マンションの買い時はいつ?本当にあるの?」をご覧ください。

もちろん、中古マンションを住宅ローンに頼らず購入できそうな資金を手元に持っている方は、別の話です。

2.中古マンション×リフォームで必要な「お金の知識」

南柏事例のダイニングキッチン中古マンションを購入し、リフォームしようとすると、「住宅ローン」「リフォームローン」の二重ローンになるのでは、と思っていらっしゃるのではないでしょうか。

いいえ、金融機関によっては、中古マンション購入費とリフォーム費用を合算し、1本の住宅ローンとして取り扱ってくれることがあります。そのとき、大切なのは次の点です。

 2-1.違法な建物でないこと

違法な建物は意外と存在します。建築したとき、当時の建築基準法を守っていても、今の建築基準法にそぐわないとき、「違法な建物」となっている場合です。

近隣の同等の中古マンションと比較してあまりにも安いマンションは、このような違法状態となっている可能性が高いので注意が必要です。とはいえ、安い分、キャッシュで買えるときはそのまま住宅ローン審査のステップを飛ばして購入、リフォームの検討に入ることができます。

2-2.中古マンションの場合の「借入年数」に注意

金融機関によって、中古マンション購入に際し利用できる借入年数の上限を定めています。

それは、その物件の“担保評価額が低いから”です。住宅ローンは支払いを終えるまで金融機関が抵当権を設定しています。抵当権を設定すると、もし、住宅ローンを支払えなくなったとき、残りの支払額の代わりにその物件をもらうことが出来るからです。

しっかり支払いが続けば問題はありませんが、思わぬリストラ、不意に遭遇した病気や事故など、考えもしないことに巻き込まれてしまうのが人生というものです。

残念ながらこのようなとき、「モノ(=マンション)」を金融機関へお返ししなければなりません。マンションそのものが価値がないと金融機関が判断したとき、住宅ローンの利用年数に制限を設ける、または住宅ローンの申し込み自体を受け付けません。

2-3.借りられる額=返済可能額ではないことに注意

住宅ローンの審査となると、「いくら借りられるのだろう」と気になります。

しかしよく考えてみてください。「借りられる額=返済可能額」といえるのでしょうか?上でも触れたとおり、人生には思いもよらないことが起こります。

お子さんが生まれたばかり、ご夫婦のうちどちらかが短期間であっても病気やケガで仕事を休まざるを得なくなるなど、夫婦共働きという前提が崩れることもあるでしょう。

これらのような問題から、住宅ローンの支払いが滞り、結果としてマンションを取り上げられる上に、いわゆるブラックリスト入りするという最悪のケースに陥ってしまうこともあり得ます。

このような不幸な結果を回避するために「借りられる額ではなく、問題なく返せる額」に近づける工夫をしなければなりません。

一般的な考え方として、

「借入可能額=返済比率30-35%」

がひとつの目安とされていますが、できればそれ以下に抑え、無理のない支払いを目指します。

こちらのページも合わせてご覧ください。

*おすすめ記事:中古マンション+リノベーション費用を1本の住宅ローンにするには?

2-4.頭金は?いくら必要?

マンションそのものに担保力があればフルローン(頭金なし)で購入することも可能です。

しかし、先に触れたとおり、中古マンションは担保力が低いとみなされる可能性があること、借りようとする金額が借入可能額を上回るとき、そして将来のトラブルを見越し借入額を低く抑えたいときは「頭金は必須」といえるでしょう。

頭金は住宅ローンの総支払額を抑制するためにも必要ですが、頭金なしでも購入することはできます。また頭金とは別に、中古マンションを購入する際には諸経費が必要です。

不動産購入の諸費用には

  • 住宅ローン契約時の印紙税
  • 不動産登記費用(抵当権設定のための登録免許税+司法書士への報酬)
  • 住宅ローン借入にまつわる費用(手数料/保険料/火災保険料など)
  • 仲介手数料(不動産業者に支払う費用)
  • 精算金(固定資産税や都市計画税、マンション管理費や修繕積立金などの日割り額)
  • 不動産取得税(土地建物など不動産を取得するにかかる税金。条件により軽減措置あり)

があります。

そのほか、引っ越し費用や、購入したマンションで使用する家具・家財も必要となるでしょう。2018年、人手不足により4月の新年度/新学期の引っ越し費用は高騰し、予定通りに引っ越しできなかった世帯も多くあったことが報道されました。

ちなみに、同じ都道府県内で4人家族の引っ越しをするとき、最大で約30万円かかったという例もあります。

■図3「SUUMO引っ越し見積り│SUUMO

2-4-1.現金で用意する費用の目安

ざっと下記の2パターンから導き出します。

【借りられる額から“はみ出てしまった”額】

先に触れたとおり、住宅ローンやリフォームにかかる費用以外にも、税金や手数料など多くの費用が発生します。これらをすべて合計したとき、借入可能額をオーバーすれば、その分を手元の預貯金でカバーしなければ資金計画そのものが成り立ちません。

・借入可能額-(中古マンションの価格+リフォーム費用+諸費用)

で赤字となってしまう額だけ、現金として持っていることが最低条件となります。

【将来の安全を確保する額】

ライフプラン(子育てに必要な費用を年単位で計算する/親御さんの介護を見越した貯蓄をする/ご自身の老後費用を貯蓄する)に加え、マンションの修繕積立金の値上がりがないかなど、中古マンション購入後に考えられる“イベント”も考慮し、安全な範囲で住宅ローンを支払えるかどうかを計算してください。

重要なのは、やはり、

・借りられる額ではなく、支払える額で住宅ローンを組む

ことです。

まとめ

住宅ローンを組む、ということは、人生のうち何度も経験することではありません。その点からも、より安全側に立ち、無理のない返済を目指すことが重要です。

特に中古マンションとそれにかかるリフォームには、中古ならではの注意点があります。今回の記事ではこれらの問題についてもご説明しましたが、特に次の3点が重要です。

  1. 中古マンション購入で住宅ローンを利用したいときは、「違法な建物」でないことが必須。借入年数が制限されることも
  2. 借りられる額=支払える額ではない。と考えるのが安全
  3. 将来起こりうるライフイベントやトラブルも勘案し、より安全な資金計画を

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