中古住宅リノベーションにかかる費用｜内訳や減額ポイントを徹底解説

「中古住宅を購入してリノベーションするのには、どれくらいのお金がいるの？」
「リノベーションにかかる費用の目安を把握しておきたい」

このように考えてはいませんか？

中古住宅をリノベーションするときには、限られた予算を物件と工事費に割り振る必要があります。費用のバランスを取るために、リノベーションにどれくらいの費用がかかるのかを知っておくことは大切です。

そこでこの記事では、中古住宅のリノベーションにかかる費用相場や物件・工事費以外に必要になる諸費用の目安などを解説します。費用を少しでも抑えるために活用できる補助金制度などもあわせて紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

Advisor

[監修]一級建築士

西村 一宏

リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。著者の詳しいプロフィール

Author

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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中古住宅のリノベーションにかかる費用相場

リノベーションを前提に中古住宅を購入するときには、工事にどれくらの費用がかかるのか気になりますよね。

中古住宅のリノベーション工事にかかる費用の相場は、フルリノベーションと部分リノベーションで異なります。それぞれの相場を順番に紹介します。

1-1.マンションをフルリノベーションする場合の相場

まずは、マンションをフルリノベーションする場合の業界相場と当社のプラン別相場をまとめたものを見てみましょう。

上表から見ると、一般的な3LDKの広さに該当する70㎡のマンションをフルリノベーションする場合、平均相場は約1,155万円になります。

マンションのフルリノベーションでは、撤去できる壁や床、天井材などはすべて解体してしまうため、構造上の制約の範囲内であれば間取りやレイアウトを自由にカスタマイズできます。

そのためどのような内容にするのかによって、大きく費用が違ってくるのです。特に以下の2点は、費用に大きく影響を与えます。

• 間取り変更の有無
• 選ぶ設備のグレード

上記のような工事や設備を検討されており、かつ予算を抑えたい場合は、どの工事をマストで行いたいか家族の中で優先順位を決めた上で、予算削減の工夫やアイデアがないか設計士に相談してみましょう。

例えば、キッチンのグレードを抑えて腰壁を造作することでおしゃれなキッチンをつくることもできます。

壁の塗装を施主のDIYにすれば、思い出にもなりますし、塗装にかかる人件費を抑えられます。工夫次第で予算削減出来る道は沢山ありますから、想像以上に予算がかさんでしまう場合はぜひ、設計士に相談してみてください。

中古マンションのリノベーションにかかる費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

1-2.戸建てをフルリノベーションする場合の相場

続いて、戸建てをフルリノベーションする場合の相場を確認しましょう。

マンションと同じく3LDK程度の広さである70㎡で考えた場合、フルリノベーション費用の相場は約1,218万円。マンションの業界相場と比較するとやや高額になります。

これは、マンションでは共有部分のため工事できない外装や窓、柱といった構造部分の工事が可能であることや、断熱工事などが必要な場合があることが理由です。

中古戸建てのリノベーションにかかる費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

1-3.人気のリノベーション内容の相場

ここからは、中古マンションや中古戸建ての部分リノベーションを行う場合の、内容ごとの費用相場を紹介します。

1-3-1.キッチンを新調する

キッチンを新調する場合の相場は、90万円〜250万円。キッチン本体のグレードや、キッチンの場所移動がともなうかによって費用が大きく異なります。

＜システムキッチン本体の費用相場＞

キッチンを新調する場合のリノベーション費用は、キッチン本体の価格によって大きく上下します。システムキッチンの本体価格は選ぶメーカーやグレードによっても異なり、20万円〜170万円程度が相場です。本体価格には、食洗機やグリルなどの標準仕様に追加するオプション設備や、配送・設置費用も含まれます。

キッチンメーカーによって、ラインナップや種類、付けられるオプションなどが異なるため、気になるメーカーのショールームなどで実物をチェックするのがおすすめです。

また、リノベーション会社によっても得意なメーカーや割引率が違うので、事前に確認すると良いでしょう。

＜キッチンの場所を移動しない場合＞

キッチンをもとの位置から変更せず、壁や床など内装もそのままで、機器だけ交換するのであれば、キッチン本体価格＋撤去費用・新しいキッチンの組み立て・設置費用程度で済みます。

仮に新しく設置するキッチンの本体価格が70万円とした場合で、90万円〜100万円程度を見込んでおけば良いでしょう。

＜キッチンの場所を移動する場合＞

キッチンを移動する場合は、上記に加えて床の解体や給排水管・換気ダクトの延長、電気・ガスの移設、内装工事などが必要になります。

かかわる業者も増えることから工事費用が高くなり、キッチン本体のグレードにもよりますが、全体で150万円〜250万円程度必要になるでしょう。※工事面積10〜15㎡、税・諸経費込み

1-3-2.LDKを広くする

LDKを広くするリノベーションは、和室をフローリングにしてLDKと一体化させる場合で45万円〜100万円前後が相場です。

とくに戸建ての場合、和室は床が敷居のぶんだけ一段高く、天井は洋室よりも少しだけ低くなっているのが一般的です。

そのため和室とリビングを一体化させるリノベーションは、どこまで一体感のクオリティを求めるかによって費用が大きく上下するのが特徴です。

下の表は、和室とLDKの一体化リノベーションにおいて、重視する内容による費用や工事内容の違いをまとめたものです。

コスト重視では、和室は畳から床にするものの、リビングはそのままなので、継ぎ目は見切り板で区切ることになります。また天井の高さ調整は行いません。

バランス重視では、リビングの床もあわせて張り替えるため、空間に一体感が生まれます。天井はそのままですが、床ほど目に入らないので、慣れれば違和感はなくなります。コストを重視しつつ、工事費を抑えたい方にはおすすめです。

クオリティ重視では、天井も一度解体し、リビングと高さを合わせるよう下地から調整するため、完全な一体化を実現できます。はじめから広々としたLDKだったように仕上げたい方は、天井の高さ調整まで行うと良いでしょう。

なお、和室ではなく洋室をつなげてLDKを広くする場合は、フローリングとクロスの全張り替えをする場合で50万円〜70万円前後が相場です。

1-3-3.収納を増やす

収納を増やすリノベーションは、設置する収納棚の大きさや規模によって10万円〜100万円と幅があります。

小規模な収納棚を設置する場合で10万円〜30万円、天井までの壁面収納に変更するなど大がかりな工事だと、50万円〜100万円必要です。

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中古住宅の購入やリノベーションにかかる諸経費・税金の例

中古住宅を購入してリノベーションするときには、物件や工事費以外にもさまざまな費用がかかります。

たとえば3,000万円（税抜）の物件を2,500万円のローンを組んで購入した場合、以下のような費用が発生する可能性があります。

なお、管理費・修繕費、固定資産税については、引き渡し日以降の費用を買主が支払う日割り計算分となります。

ここでは、購入時やリノベーションの際に必要となる諸経費・税金の概要をご紹介します。

2-1.物件購入にかかる諸経費の例

リノベーションする中古物件を購入するときには、物件の費用とは別に諸経費がかかります。諸経費は物件価格の10%程度で、以下のようなものが含まれます。

2-1-1.仲介手数料

不動産会社を通して中古物件を購入する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は物件の売買価格（税抜）に応じて金額が決まるため、売買価格が高くなるほど仲介手数料も比較的高額になるのが特徴です。

仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、売買価格が400万円以上の場合、以下の速算式を用いて算出した金額を上限とすると宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料＝（税抜売買価格×3％＋6万）+消費税

たとえば税抜の売買価格が2,000万円だった場合の仲介手数料は、（2,000万円×3％+6万円）+消費税で、72万6,000円が上限になります。

物件価格が3,000万円を超えると、100万円以上になる場合もあるため、あらかじめ見込んだ予算を立てておくことが重要です。

2-1-2.管理費、修繕積立金などの精算金

中古マンションを購入するケースで、売主が管理費や修繕積立金などを前払いしている場合は、精算金が発生します。

精算金は日割り計算され、引き渡し日以降の金額を売主に対して支払うのが一般的です。

戸建て住宅の場合、マンションのような管理費や修繕積立金は発生しませんが、そのぶん自身で建物の管理をする必要があります。将来的なメンテナンス費用も見込んだ、長期的な資金計画を立てておきましょう。

中古住宅の購入にかかる諸費用についてより詳しく知りたい方は、中古マンションの購入にかかる諸費用について解説しているこちらの記事もご覧ください。

2-2.ローンの借入れにかかる諸経費の例

中古住宅を購入するときには、ほとんどの方が住宅ローンを借入れるのではないでしょうか。ここではローンの借入れに際してかかる諸費用の例を紹介します。

2-2-1.融資手数料

融資手数料は、住宅ローンを借入れる、つまり融資を受ける際に必要となる、金融機関に支払う事務手続きの手数料です。

融資手数料には定額型と定率型があり、住宅ローンを借入れる金融機関や組んだローンの種類によって異なります。金額としては、数万円から数十万円を見込んでおくと良いでしょう。

2-2-2.ローン保証料

ローン保証料は、住宅ローンの返済が滞った場合に、保証会社から保証を受けるための費用です。万一住宅ローンを払えなくなったときには、保証会社が金融機関に対して立て替え返済を行います。

ただし保証会社が建て替えたからといって、返済義務がなくなるわけではありません。保証を受けると、債権が金融機関から保証会社に移り、今度は保証会社に対しての支払義務が生じます。

ローン保証料は、金融機関によって金額が変わりますが、一括の前払いで借入金額の2％、金利に上乗せする場合で借入額の0.2％程度が目安です。

ただし銀行によっては、ローン保証料を無料にしてその分事務手数料を高くする、事務手数料を安くしてローン保証料を高くするなどさまざまです。一般的には前者はネット銀行が多く、後者はメガバンクや地方銀行に多く見られます。

ローン保証料も、3,000万円の物件だと60万円程度と高額になるため、あらかじめ予算に含めておきましょう。

2-2-3.保険料

住宅ローンを借入れする際には、地震保険や火災保険などへの加入を求められるのが一般的です。住宅ローンは返済期間が長いため、地震や火災などで損害を受ける可能性に備えておくことは大切です。

住宅ローン借入時に支払う保険料は、物件価格1,000万円あたり約1〜3万円程度が相場です。

 

住宅ローン借入時の諸費用についてより詳しく知りたい方は、住宅ローンの借入れにかかる諸費用について解説しているこちらの記事もご覧ください。

2-3.中古住宅の購入やリノベーションにかかる税金の例

中古住宅の購入やリノベーションに際しては、さまざまな税金も発生します。どのような税金が必要なのかを確認しておきましょう。

2-3-1.印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に課される国税です。住宅ローンを借入れるときや、物件を購入する際に売主と交わす売買契約書、リノベーション工事の契約書などに、収入印紙を貼付し割り印することで納めます。

印紙税は、契約書や領収書に記載される金額に応じて変わります。不動産取引は高額になるため、数万円〜数十万円かかるのが一般的です。なお、印紙税については、2024年まで軽減措置が取られています。

参考：国税庁｜「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

2-3-2.登録免許税

登録免許税は、次のような不動産の登記全般にかかる国税です。

＊所有権移転登記
所有権移転登記は、不動産の所有権を変更する手続きを指します。

中古物件を購入したときには、売主から買主に所有権移転登記を行う際に、登記費用が必要です。所有権移転登記にかかる登録免許税は、購入する土地や建物の評価額の原則2％です。

なお所有権移転登記における登録免許税については、軽減措置が用意されています。一定の条件を満たした場合、土地については2023年3月31日まで1.5％、家屋については2024年3月31日まで0.3％に軽減されます。

所有権移転登記は、自身で行うこともできますが、不備・不測の事態が発生しないよう、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合、司法書士報酬として3万円から7万円程度必要です。

＊抵当権設定登記
抵当権とは、その不動産を担保にして、優先的に弁済を受ける権利です。中古物件を購入するときに住宅ローンを組んだ場合に、融資した金融機関を債権者とした抵当権を設定します。

抵当権設定登記にかかる登録免許税は、ローンの借入れ金額の原則0.4％とされています。なお抵当権設定登記における登録免許税についても軽減措置が取られており、2024年3月31日まで0.1％に税率が軽減されています。

抵当権設定登記に関しても、司法書士に一任するのが一般的であるため、加えて司法書士報酬として3万円〜7万円程度が必要です。

抵当権設定登記は、所有権の移転登記とまとめて依頼すると、個別で頼むよりも安く抑えられるので検討しましょう。

2-3-3.不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入や贈与、建築などで取得した際にかかる地方税です。所得した土地や建物の価格に応じて金額が決まり、固定資産税評価額の4%が原則となります。

なお不動産取得税については、床面積や耐震性など一定の要件を満たした場合、築年数に応じた控除を受けられる可能性があります。物件のある自治体に確認してみましょう。

不動産取得税は1度のみの納税となり、物件購入後半年から1年半ほどの間に都道府県から届く納税通知書を使用し、金融機関で納付します。

2-3-4.固定資産税

固定資産税は、土地や建物などの所有者に対して課税される地方税です。毎年1月1日時点の不動産の所有者が課税対象となります。固定資産税の税額は、土地や建物の資産価値によって金額が決まります。

なお固定資産税については、リノベーションした際にはその内容によって2分の1〜3分の1が翌年の固定資産税額から軽減される場合があります。詳しくは次章で解説しています。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

中古住宅のリノベーションにかかる費用を抑えられる制度

ここまで見てきた通り、中古住宅を購入してリノベーションするのには、物件価格やリノベーション工事費以外にも多くの費用がかかります。ここでは少しでも費用を抑えるために、活用できる制度を紹介します。

3-1.減税制度

特定のリノベーションやリフォームを行ったときには、所得税や固定資産税、贈与税などが控除される減税制度が複数用意されています。

3-1-1.リフォーム減税

住宅ローン減税とは、10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅をリフォームやリノベーションしたときに、一定の条件を満たすことで所得税が減税される制度です。

【出典】国土交通省｜「長期優良住宅化リフォームに関する特例措置」

3-1-2.固定資産税の減税制度

中古住宅に対して一定のリフォームやリノベーションを行った場合には、固定資産税の減税も受けられます。

【出典】国土交通省「耐震改修に関する特例措置」、「バリアフリー改修に関する特例措置」、「省エネ改修に関する特例措置」、「長期優良住宅化リフォームに関する特例措置」

3-1-3.贈与税の非課税措置

親や祖父母などから住宅取得資金などの贈与を受けてリフォームやリノベーションを実施したときには、一定の上限額まで贈与税が非課税とされます。

【出典】国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

なお、それぞれの制度や措置には、リノベーション費用や改修場所など一定の諸条件があります。詳しくは国税庁ホームページにてご確認ください。

3-2.補助金制度

中古住宅に対するリノベーションについては、減税制度のほかにも国や自治体が補助金制度を用意しています。

3-2-1.国からの補助金

現在国では、SDGsへの関心の高まりや空き家問題などの社会問題から、中古住宅の有効活用に対する支援を積極的に行っています。これまでにも、環境省や経済産業省、国土交通省などが複数の補助金制度を設けました。

なお2022年度は、断熱リフォーム支援事業、長期優良住宅化リフォーム推進事業などの継続が決まっています。また断熱やエコ住宅設備の設置工事について一定の要件を満たすリフォームを行う場合に補助金が交付される「子どもみらい住宅支援制度」も新設されました。ぜひチェックしてみてくださいね。

3-2-2.地方自治体からの補助金

リフォーム・リノベーションについては、自治体独自で設置している補助金制度もあります。地方自治体の補助金制度は、工事は地元の工務店に依頼する、地元産の建材を使用するなど、地域の環境や産業にかかわることを条件にしているものが多いのが特徴です。

たとえば東京都では、中古住宅に設置されている窓やドアを、高断熱窓や高断熱ドアに改修するリフォームをした場合に補助金を交付する「家庭における熱の有効利用促進事業」を提供しています。

お住まいの自治体でどのような補助金があるのかは、一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会の「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト（令和3年度版）」で調べられるので、ぜひ利用してみてください。

まとめ

中古住宅のリノベーションにかかる費用の相場や諸費用の目安、活用できる補助金制度などをご紹介しました。

最後にこの記事のポイントをおさらいしましょう。

＜マンションのリノベーションにかかる費用＞

＜戸建てのリノベーションにかかる費用＞

＜中古住宅のリノベーションにかかる費用を抑えられる制度＞

• リフォーム減税
• 固定資産税の減税制度
• 贈与税の非課税措置
• 国からの補助金
• 地方自治体からの補助金

中古住宅のリノベーションでは、物件価格と工事費以外にも諸費用がかかるため、あらかじめ見込んだうえで総額での予算を立てておくことが大切です。

しかし「予算立てから物件選びまでを、すべて自分自身で進めるのは不安」と感じる人も多いのではないでしょうか？そのような方は、予算立てから物件選び、プランニング、工事までをワンストップで行えるリノベーション会社に依頼すると、安心して進められます。

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