2023.08.08 更新
倉庫リノベーションは誰向き？費用相場とメリットを事例で完全解説
倉庫のリノベーションってどんなもの？
メリットや費用、使い勝手は？
なかなかイメージがつきにくい倉庫リノベーションですが、実は、倉庫の雰囲気とオリジナリティのある空間に憧れて、倉庫リノベーションを検討する方が増えています。
そもそも倉庫リノベーションとは、使われなくなった倉庫を、住宅、カフェなどの店舗、オフィス用に再利用する設計・工事を指します。
また、倉庫リノベーションのイメージや魅力は下記のとおりです。
出典：I.D.Works イリヤプラスカフェ＠カスタム倉庫 東京R不動産
この記事では、リノベーションの現場にたつ一級建築士として、どんな人が倉庫リノベーションに向いているか、
・住宅
・カフェなどの店舗
・オフィス
の３つに分けて解説しています。
カテゴリーそれぞれで、
倉庫からリノベーションされた事例
倉庫をリノベするメリット・デメリット
倉庫の状態によって変わるリノベーション費用と相場
倉庫リノベの流れと必要な期間
倉庫リノベの注意点
などについて触れているため、読み終わるころには、自分たちに倉庫リノベーションをすることが向いているかどうかがわかるでしょう。
倉庫を住宅にという方は＞＞１章
カフェや店舗にという方は＞＞２章
オフィスを検討の場合は＞＞3章
倉庫リノベーションのデメリットは4章
倉庫リノベーションの流れと設計・工事期間については5章
税金面については6章をご確認ください。
それでは、ぜひこの記事を自分たちの今後のためにお役立てください。
Advisor
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
倉庫を住宅にリノベーションしたい！
独特の雰囲気が手に入る倉庫を住宅に作り変えるリノベーション。この章では、倉庫を住宅にリノベーションする場合について、
・事例
・メリット
・費用相場
・実際にリノベーションした内容の紹介ブログ
の順で解説していきます。
1-1.倉庫を住宅にリノベーションした事例
ここでは実際に倉庫を住宅にリノベーションした２つの事例について解説します。
1-1-1.倉庫モダンな住まい
出典：リノベーションスープ
実家の倉庫部分をリノベーションした事例。天井も非常に高く、子供部屋にもロフトを作ることができています。構造部分である筋交いは、アクセントとして倉庫のなごりを感じさせてくれます。
1-1-2.趣味をとことん楽しむ倉庫住宅
出典：株式会社I.D.Works
農業用倉庫をまるごと住まいに変えた大人の秘密基地。目指したのは、”倉庫で趣味をとことん楽しむ”という暮らし方。開放的でワクワクさせてくれる住まいです。
1-2.倉庫を住宅にリノベーションするメリット
倉庫を住宅にリノベーションするメリットは下記の４つです。
・倉庫の雰囲気が残る独特のデザイン住宅に
・床面積・天井高が確保しやすい
・スケルトンリノベーションしやすい
・購入費用が安い・解体費用が安い
では、それぞれについて詳しく説明します。
1-2-1.倉庫の雰囲気が残る独特のデザイン住宅に
倉庫を住宅にリノベーションすると、倉庫だったときのなごりや雰囲気が残る独特の住宅になります。倉庫の柱や梁は住宅に使うものとは異なり、無骨さを演出してくれます。
また、外側も塗装などで手を加えることで、カタチは同じでもテイストは現代風にアレンジが可能です。もともとの大きな入り口を活かして、１階の一部をガレージにするなどのアイデアは倉庫ならではといったところでしょう。
1-2-2.天井高が確保しやすい
倉庫は通常のマンションや一戸建てと比べ、天井高が確保しやすい傾向にあります。荷物をより多く入れておくために天井高も高めになっていることが多いのです。
このため、広さ的にも天井の高さ的にも開放的な空間にしやすいと言えます。通常では考えられない広さのリビング・ダイニングを作ったり、天井が高い場合、ロフトで、延べ床面積以上の空間を作ることも可能です。
いずれも、倉庫だから実現しやすいものと言えます。
1-2-3.間取りの自由度が高い
間取りの自由度が高いのも倉庫リノベーションのメリットの１つです。
倉庫は物を運びやすくするため、間仕切りも少なく１つの大きな空間となっているため、現在の状態から間仕切りや水回りの移動など、自由度が非常に高いと言えます。構造部分さえ残せば、雰囲気や間取りをがらりと変更しやすいと言えるでしょう。
1-2-4.購入費用・解体費用が安い
倉庫は、同じエリアにある一戸建てやマンションよりも販売価格が低い傾向にあるため新たに倉庫を購入して用途を変更したい方にとっては大きなメリットです。
住宅では金額的に届かないエリアでも、倉庫の場合は購入できる可能性があるからです。また、中が最初からがらんどうになっていることも多く、いらないもを取り除く解体費用が、住宅と比べて安くなる傾向にあります。
これもリノベーションする場合に費用が安くなるため大きなメリットです。
1-3.倉庫を住宅にリノベーションする費用相場
倉庫の広さや材料によるため目安となりますが、電気・ガス・水道・断熱・防音などが揃っているならば、内装工事だけで済む可能性があり、200万円〜500万円程度のリノベーションで収めることも可能でしょう。
しかし、各種設備を整えるとなると、1,000万円程度を想定しておく必要があります。また、内装だけでなく、外側の屋根や壁などを補修、耐震補強や入り口を変更したりといった工事をする場合は、1500万円以上を想定しておきましょう。
倉庫のリノベーションではありませんが、費用別のリノベーションで何がどこまでできるかについて下記記事にてまとめています。よろしければご確認ください。
500万円リノベーション出来る・出来ないを戸建とマンションで解説
1000万円リノベーションできるできないを戸建・マンションで解説
1500万円リノベーションできるできないを戸建・マンションで解説
また、デメリットについては4章、流れと工事期間は5章、倉庫をリノベーションする場合の税金（固定資産税・都市計画税）については6章をご確認ください。
1-4.倉庫を住宅にリノベーションしたブログ
倉庫を住宅にリノベーションすることについて、おおまかには把握できたかと思いますが、実際にどのように打合せや工事が進んでいくのかが気になる方もいるかと思います。
ここでは、実際に倉庫のリノベーションをしたブログを２つご紹介します。１つはお施主様の立場のブログ、もう１つは設計事務所のブログです。
自分たちが倉庫リノベーションをしたときにどう進めればよいのか、また、設計事務所の人はどんなことを考えているのか、それぞれイメージをつかむためにご活用ください。
1-5-1.倉庫に住む。倉庫リノベーションブログ
出典：倉庫に住む。倉庫リノベーションブログ
倉庫に住む経緯から、会社選び、打合せ、工事で完成に近づいていくところまで、細かく解説されているブログです。全体像を把握したい、追体験をしたいという方はぜひご覧ください。
おすすめ記事
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リノベーションを依頼する会社を決めた時の考え方がしっかりと書かれています。
リノベーション工事がひと通り完了しました
完成した状態が紹介されています。倉庫とは思えないほどキレイに仕上がっています。
1-5-2.一級建築士事務所 サトウ工務店
出典：一級建築士事務所 サトウ工務店
こちらのブログは、一級建築士事務所の方が書かれているブログです。追体験というよりは、プロが実際どんなことを考えならが倉庫のリノベーションを進めていくのかということを知ることができます。
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倉庫をカフェなどの店舗にリノベーションしたい！
倉庫をカフェに作り変えるリノベーションでは味わいなど独特の雰囲気となりますが、この章では、倉庫をカフェなどの店舗にリノベーションする場合について、
・事例
・メリットデメリット
・費用相場
の順で解説していきます。
2-1.倉庫をカフェにリノベーションした事例
ここでは実際に、倉庫をカフェにリノベーションした2つの事例をご紹介します。
2-1-1.rub luck cafe／ラブ・ラック・カフェ
rub luck cafe／ラブ・ラック・カフェ
出典：ikigoto-tumblrより
和歌山県有田市にある倉庫をリノベーションしたカフェ。中にはオーナーが集めたアンティーク家具があり、ゆったりとした時間を過ごすことができます。海を見て食べるをコンセプトに数種類のカレーやタコライス、サンドなどをご用意。また、目の前の海でとれた釜揚げ仕立てのしらす丼は人気メニュー。
2-1-2.イリヤプラスカフェ＠カスタム倉庫
イリヤプラスカフェ＠カスタム倉庫
東京都台東区寿にあるカフェ。二階建ての古い木造倉庫を改装し、オーナーがポートランドから買い付けてきた家具を並べた空間となっています。
2-2.倉庫をカフェなどの店舗にリノベーションするメリット
倉庫をカフェなどの店舗にリノベーションするメリットは下記の４つです。
・商品にプラスの演出が可能
・高い天井で開放感を確保
・間取りの自由度が高い
・購入費用が安い・解体費用が安い
では、それぞれについて詳しく説明します。
2-2-1.商品にプラスの演出が可能
倉庫には無骨な骨組みや時を経た古い木材など、独特の構造物が存在します。
それらを活かしながら上手く店舗のイメージをミックスさせることができれば、ゼロから作る新品の空間には出すことができない空間の演出が可能です。
「倉庫をリノベーションした」ということがプラスの演出になるような商品・サービスであればぜひチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
2-2-2.高い天井で開放感を確保
倉庫は通常の店舗やテナントと比べ、天井高が確保しやすい傾向にあります。
荷物をより多く入れておくために天井が高めになっていることが多いのです。このため、開放的な空間にしやすいと言えます。
床面積が限られていても、天井が高いことによって開放感を得ることができます。
2-2-3.間取りの自由度が高い
倉庫は１つの大きな空間となっていることが多いため、現在の状態から間仕切りや水回りの移動など、自由度が非常に高いと言えます。
スタッフのための空間とお客様側の空間をどの程度に分けるかなども自由度があります。構造部分さえ残せば、間取りをゼロからつくりやすいのは倉庫リノベーションのメリットの１つです。
2-2-4.購入費用が安い・解体費用が安い
倉庫は、居住用や店舗用の建物よりも販売価格が低い傾向にあるため、購入費用を抑えられることもメリットの１つです。
金額的に届かないエリアでも、倉庫の場合は購入できる可能性もあります。
また、中が最初からがらんどうになっていることも多く、いらないもを取り除く解体費用が、安くなる傾向にあります。これもリノベーションする場合に費用が安くなるため大きなメリットです。
2-3.倉庫をカフェなどの店舗にリノベーションする費用
店舗の場合、住宅やオフィスよりも費用がかかる傾向にあります。50㎡を内装も外装もリノベーションするならば、1,500万円程度は想定しておきましょう。
住宅やオフィスの場合は、1㎡あたり、12~18万円程度を想定しておけばある程度のリノベーションは可能であり、物販を行う店舗の場合は、オフィスと金額もそこまで変わらない傾向にあります。
しかし、店舗でも飲食店などの場合は、水まわりに費用が大幅にかかるため、上記の金額以上を想定しておいたほうがよいでしょう。
また、デメリットについては4章、流れと工事期間は5章、倉庫をリノベーションする場合の税金（固定資産税・都市計画税）については6章をご確認ください。
倉庫をオフィスにリノベーションしたい！
この章では、倉庫をオフィスにリノベーションする場合について、
・事例
・メリット
・費用相場
の順で解説していきます。
3-1.倉庫をオフィスにリノベーションした事例
ここでは実際に倉庫をオフィスにリノベーションした２つの事例について解説します。
3-1-1.THE NATURAL SHOE STORE
THE NATURAL SHOE STORE
靴の製造及び輸入を行っている企業の新しいブランド「THE NATURAL SHOE STORE」の倉庫オフィス。
断熱もない巨大空間全てに空調しようとすると、光熱費非常にかかってしまうため、倉庫の中にガラスのキューブを置いて、中だけを空調するという方法を採用した開放的なオフィス空間。
3-1-2.ゼロリノベオフィス
ゼロリノベ駒込店
1961年築の二階建て木造倉庫をリノベーション会社のオフィスとしてリノベーションしました。１Fはカフェのようなミーティングスペース。
２Fはワークスペースとミーティングスペースとなっており、木造倉庫の雰囲気が残りつつもデザイン性のある空間になっています。
3-2.倉庫をオフィスにリノベーションするメリット
倉庫をオフィスにリノベーションするメリットは下記の４つです。
・独特の雰囲気をお客様や世間にアピール
・高い天井で開放感を確保
・間取りの自由度が高い
・購入費用が安い・解体費用が安い
では、それぞれについて詳しく説明します。
3-2-1.独特の雰囲気をお客様や世間にアピール
もとの雰囲気を活かしたオリジナル空間にするのは倉庫リノベーションの醍醐味の１つです。スクラップアンドビルドから、SDGsをはじめ、今までのものを大切にする方向に社会もなってきています。
デザイン性へのこだわりや、社会へのアピールとしても倉庫をリノベーションしてオフィスにすることは、メリットの１つと言えるでしょう。
3-2-2.高い天井で開放感を確保
倉庫は通常のオフィスと比べ、荷物をより多く入れておくために天井も高めになっていることが多いのです。このため、限られたスペースであったとしても、開放的な空間にしやすいと言えます。
3-2-3.間取りの自由度が高い
倉庫はもともと１つの大きな空間となっていることが多いため、現在の状態から間仕切りや水回りの移動など、新しい間取りに変更する際の自由度が高いと言えます。
より働きやすい環境づくりのために、オフィス環境については様々なアイデアが世に出ています。構造部分さえ残せば、間取りをゼロからつくりやすいため、よいと思った職場環境についてのアイデアなども取り入れてみてはいかがでしょうか。
3-2-4.購入費用が安い・解体費用が安い
倉庫は、居住用や店舗用の建物よりも販売価格が低い傾向にあるため、購入費用を抑えられることもメリットの１つです。
金額的に届かないエリアでも、倉庫の場合は購入できる可能性もあります。また、中が最初からがらんどうになっていることも多く、いらないもを取り除く解体費用が、安くなる傾向にあります。
これもリノベーションする場合に費用が安くなるため大きなメリットです。
3-3.倉庫をオフィスにリノベーションする費用相場
オフィスの場合は、特殊なつくりこみも少ない傾向にあるため、1㎡あたり、12~18万円程度を想定しておけばある程度のリノベーションは可能となります。（60㎡で720万円〜1080万円）
ただし、耐震補強や防音、外壁や屋根などの補修などが必要な場合は、＋500万円程度を想定しておくと安心です。
また内装に関しても、充実した水回りが必要であったり、高級なテイストに仕上げる必要があったりすると、費用はどんどん上がっていくため、あくまでも目安の金額となります。
デメリットについては4章、流れと工事期間は5章、倉庫をリノベーションする場合の税金（固定資産税・都市計画税）については6章をご確認ください。
倉庫リノベーションのデメリット
倉庫によっては、必要な設備が整っておらず、工事費用がかかる場合があります。
必要な設備としては、
・電気・水道・ガスなどのインフラ設備
・断熱性能・防音性能の向上
・耐震補強
などが挙げられます。
多くの場合、必要なインフラや必要な性能は整っていないと考えておいた方がよいでしょう。もちろんリノベーション工事によって完備することは可能ですが、その分費用も必要になってきます。
これから新しく倉庫を購入する場合も、今所有している倉庫をリノベーションする場合も、建物の耐震などを調査してくれるホームインスペクションへの依頼や、リノベーション会社に用途を伝えて設備で何が足りていないかなどを確認してもらってから、購入や、リノベーションの依頼をしましょう。
ホームインスペクションはおよそ10万円程度で調査をしてくれます。購入前の場合は、調査や工事費用概算をリノベーション会社の担当に算出してもらいましょう。
倉庫の現状によっては、想定外に費用がかかる可能性があります。例えば、耐火被覆の除去費用に数百万円かかるといったケースもあります。
耐火被覆とは、建物が燃えないために特殊な材が鉄骨などを覆っているもので、古いものの場合、アスベストが使われている場合もあります。
その場合は除去をしなければ使用することもできないため、除去費用をはらって工事をする必要があります。
規模にもよりますが、数百万円程度の金額がかかる場合もあるため、これから倉庫を購入するならば、問題がない物件かどうか、売主側に確認をとるか、リノベーションの会社の担当者に見てもらうなどのステップをふみましょう。
倉庫リノベーションの流れと工事期間
倉庫の購入からスタートする場合は、購入後、リノベーション設計の打合せや工事を行い、用途変更確認申請手続きという流れになります。また、リノベーションして工事が完了するまでは、規模に応じて3ヶ月〜６ヶ月程度かかります。
打合せ期間はこだわり方にもよりますが、1ヶ月〜2.5ヶ月程度を想定しておきましょう。また、工事期間についても2.5〜3ヶ月程度を想定しておきましょう。ただし、大規模な店舗やオフィスの場合はもっと工事期間がかかる場合もあります。
通常の住宅よりも規模が大きくなりそうな場合は、事前に工事期間を確認しておくことをおすすめします。
なお、倉庫から用途を変更する場合、建物の「用途変更確認申請手続き」を行う必要があります。
申請をしないまま建物を新たな用途で使うと、法律違反になってしまいます。建物の用途によって、設けられた安全基準が異なるため、安全に新たな用途として使っていくためにも、用途変更確認申請手続きをしなければなりません。
倉庫リノベーションの税金について
倉庫から住宅や店舗、オフィスとして用途変更をした場合、税金面での変化は固定資産税・都市計画税にあらわれます。
また、リノベーションをした場合、基本的に倉庫のときに納めていた固定資産税や都市計画税よりも上がると考えておきましょう。
理由としては、建物の評価額が変更されるです。
固定資産税等は３年ごとに評価額が変更となり、経年によって評価額は下がっていきます。しかし、倉庫から住宅や店舗等にリノベーション（改築）し、新品に近づくと、評価が上昇します。
そのため、倉庫をリノベーションした場合は、税金は上がると思っておきましょう。
また、事前にどの程度税金が上がるかについては、東京都主税局の担当の方から「計算は不可能に近い」と教えていただきました。
というのも、変更される用途と改築後の内容によって評価をゼロから計算するためです。より詳しい内容や、用途変更手続きについては、リノベーションの設計や工事がスタートするタイミングで税務署に相談しましょう。
まとめ
用途によって、少しずつメリットが異なる倉庫リノベーションですが、独特の空間はやっぱり魅力的です。
デメリットとしては、倉庫によっては、必要な設備が整っておらず、工事費用がかかる場合がありことです。
必要な設備としては、
・電気・水道・ガスなどのインフラ設備
・断熱性能・防音性能の向上
・耐震補強
などが挙げられます。また、これから倉庫を購入する際は、どの程度の工事が必要になるのか、インスペクションで調査をしてもらったり、リノベーション会社の担当に見てもらうことをおすすめします。
倉庫リノベーションの設計・工事期間は状況と規模によりますが、3ヶ月〜６ヶ月程度を想定しておきましょう。ただし、住宅以上のスケールの倉庫はもっと期間が必要になることもあるため、事前に依頼先に確認をしておきましょう。
以上のことをふまえ、自分たちだけの素敵な倉庫リノベーションを実現させましょう！
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