後悔しない「賢い中古マンションの買い方」実践７ステップ【注意点と回避策】

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新築マンションよりも安く、手ごろな値段で手に入る中古マンション。けれど、リスクや想定しておくべきことはないのか？どんな選び方や考え方をすればいいのか？

そんな、中古マンションの賢い買い方を7つのステップにまとめてお伝えします。

この記事を読めば、自分たち家族がどのように中古マンションを選べばリスクが低く、安心した買い方ができるのかわかります。少し長いですが、お付き合いください。

Advisor

[監修]元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。

【STEP1】使っていい予算を明確に出して絶対に守ること

自分たち家族が住まいに使っていい予算以上を「家」に使って、日々の生活が住宅ローンの支払いに圧迫されるのは本末転倒です。

一番最初にお金の面を厳しく伝えているのには、理由があります。それは、下記のグラフを見てもらえればわかりますが、年間の任意売却の相談件数競売物件の数を表しています。任意売却とは、競売にかけられる前の市場価格に近い売却が可能な不動産取引です。また、競売物件とは、住宅ローンの支払いが何らかの理由で行えず、銀行に差し押さえをされ、売りに出されている物件です。年々、競売物件数は下がっていますが、任意売却数は増えています。

競売物件にはなっていないだけで、住宅ローンの支払いが滞っている人は、まだまだ多いと言えます。

競売にかけられてしまう理由は、会社の合併で給料が思ったより伸びないことや、大きな病気やケガなどの出費や子供が増えたことなど、多岐にわたりますが、つまるところ、想定外のことが起きてしまったとくくることができます。

そして、2017年の競売物件の数を365日で割ると、一日あたり12件ほどずつ、ローン破綻している計算になります。住宅ローンの支払いが行えず、競売にかけられると、当然その物件には住むことができないので、賃貸に暮らす必要が出てくるかもしれません。

そうなると、競売は安く買われてしまうため、物件は手放してもローンが残り、家賃とローンの二重支払いとなってしまいます。

だからこそ、住まいの予算は家よりも大切なものに使うお金を差し引いて残ったお金としましょう。下記のグラフは、東京の平均年収をデューダが出したもので、おしなべて、東京の平均年収は６００万円だと言えます。

少し古いデータですが、2014年の東京の平均生涯賃金は、2億1171万円。これを、22歳から65歳まで働いた43年で割ると、手取り492万円。年収600万円ちょっと、となります。既婚の30歳男性であれば、8年分をマイナスして、1億7235万円。これが定年後、自分が死ぬまでに使えるお金の全てです。

ここに、生活のお金、子供の教育費、老後資金を足してみると、生活費6888万円＋教育費2200万円（2人）＋老後資金4394万円＝1億3582万円となります。

そして、生涯賃金1億7235万円 − 家以外の費用総額1億3282万円＝3953万円となり、家に使えるお金が3953万円であることがわかります。しかし、一括購入しない場合、ローンの金利が乗ってきます。

仮に1.5%で35年ローンを組んだ場合、2900万円の住宅費用がおよそ3929万円になります。詳しい内訳などは、東京の平均年収で買える家は、2900万円まで！？から確認してください。

これらのことを踏まえたうえで、自分たち家族が住まいに使っていい予算を正しく把握するにはどうすればいいか？それは、ファイナンシャルプランナーに、ライフプランを作成してもらうことで解決されます。

ネットで調べても無料でライフプランを作成してくれるサービスもあり、いまお世話になっている保険屋さんに相談してみるという方法もあります。

この手間を惜しまず、しっかりとした予算を出し、守ることが、賢い買い方の第一ステップとなります。

次に、中古マンションの物件選びの考え方についてお伝えします。

【STEP2】ずっと住むけど手放すことも想定した物件選び

上記のとおり、想定外のことも起きるのが人生。だからこそ、住まいの購入を低リスクにしたい人は、「他人が住みたがる物件選び」が必要です。

もし何かが起きて自分たちの支払いが苦しくなっても、賃貸に出すことで家賃とローン支払いが相殺できるような物件を選んでおけば、中古物件購入の際も、かなり心理的に楽になります。

他人が賃貸として住みたがる物件というのは、利便性があったり、ルーフバルコニー、眺望など、他の物件にないメリットがあったりする物件です。

また、自分が住みたいエリアで購入する予定のマンションの広さや間取りの物件が、そのエリアの賃貸でどの程度の金額で貸し出されているかを知ることで、月々のローン支払いと相殺できるかどうかを計算することができます。

例えば、住宅保証機構株式会社のサイトで、住宅ローンの月々の支払額をシミュレートすることもできます。年収別の住宅ローン目安については、元銀行員が教える！住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ５選【チェックリスト付】に書いてあります。こちらも確認しておきましょう。

手放す、つまり、購入した物件を売却して住宅ローンから降りようとするのはなかなか難しいと言えます。なぜなら、株と同じで、物件の価値が上がるか下がるかは誰にもわからないからです。

高く売るというのは、その土地の価値が上がっていたり、不動産業界の相場が高騰していなければ難しいと言えます。また、自分が手放したいと思うタイミングと、これらのタイミングが合うかというと、それも難しいと言えます。

これらの理由から、売却よりは賃貸として貸し出したときに住宅ローンと相殺できるような物件選びのほうが良いと言えます。

ただし、住宅ローンは自分たち家族が住む家を購入するためのローンです。投資目的ではないため、貸すことを想定するのではなく、ずっと住む予定でいるけど、もし万が一のときは、貸すことができる物件という認識でいましょう。

これがリスクの低い中古マンションの物件の選び方、考え方になります。次に、物件のチェック方法についてです。

【STEP3】そもそも長寿命な中古マンションを選ぶ

先ほどのステップでは、物件に対して、万が一のときでも安心できるための考え方についてお伝えしました。こちらのステップでは、なるべく長く、安心で快適なマンションを選ぶための考え方やチェック方法をお伝えしていきます。

そもそもマンションの寿命は何年ほどかご存知でしょうか？詳しくは中古マンションは何年住める？「寿命と建て替え」３つのポイントで書いてありますが、鉄筋コンクリートの寿命は、100年以上と言われています。つまり、築30年のマンションを30才の男性が購入した場合、日本人の男性の平均寿命は日本経済新聞によると約81歳のため、マンションのほうが、長生きと言えます。

また、マンションの建て替え問題が騒がれていますが、現実的に、建て替えを行えるマンションは少ないと言え、コンクリートを補強するなど、マンションの寿命を延ばす技術が伸びてきています。

三井不動産では、老朽化したマンションのオーナーに対して延命工事を提案しており、50年ほど寿命が延びることを想定しているそうです。

ただし、すべてのマンションが長い寿命であるかと言えばそうではありません。マンションの寿命は鉄筋コンクリートの寿命と言っても過言ではありません。そして、鉄筋コンクリートがもろくなっていくかどうかは、そのマンションの管理状態によって大きく変わります。

あとでお伝えしますが、大規模修繕工事をしっかりと行っているかどうかなどが、そのマンションの管理状態が良いかどうかの大きな判断基準となってきます。

ここで、そもそもの鉄筋コンクリートがもろくなっていくプロセスについて触れておきます。マンションを支えているのは鉄筋コンクリートで、水分がコンクリートに触れたり、ひび割れから中に水分が入っていくと、アルカリ性であるコンクリートが中性や酸性に近づき、コンクリートに囲われている鉄筋が錆びてもろくなり、かつ膨らみ、コンクリートを圧迫するというものです。

だからこそ、コンクリートを水分から守るために、マンションの外壁はタイルで囲われており、屋上やバルコニーなども、防水塗料が塗られています。

しかし、タイルや塗装にも経年劣化が起こるため、再塗装や補修工事が必要となります。おおまかにいえば、これが大規模修繕工事です。（他にも、給排水管や玄関ドアやサッシの交換などを行う場合もあります。詳しくはその中古マンションの修繕積立金は高いか安いか？相場も公開！でご確認ください。）

この大規模修繕工事は、国土交通省では１２年に一回程度の期間で行うことを推奨しています。しかし、この工事を行うためのお金である修繕積立金が貯まっていないマンションもあり、そうなると、マンション全体の劣化がどんどん進んでいきます。こういったマンションは長寿命になるとは言えないため、避けることをおすすめします。

また、修繕積立金と管理費の合計は、通常であれば２万円～３万円に収まるケースが多く、その額を著しく下回っている場合や上回っている場合、そのマンションは現在進行形で工事金が貯まっていないか、一気に値上げをして工事をするための予算を貯めようとしている可能性があり、どちらにしろ、過去にしっかりとした工事を行えていない可能性があります。

工事履歴や修繕積立金の金額から、そのマンションがしっかりと管理されているかどうかを判断するため、築浅物件、つまり、大規模修繕工事の実績がないマンションというのは、それだけでリスクがあると言えます。

なぜなら、どのような管理をされていくのかがあまり見えてこないからです。ひとつの目安として、築年数が20年以上の中古マンションを選ぶようにしましょう。

上記であげた、大規模修繕工事を最低１回は行っているはずです。また、下記のグラフのとおり、マンションは、新築時から約２０年かけて価格が下がり、その後は、不動産業界の相場によって上がり下がりがあります。そのため、築２０年より前の物件を購入すると、どうしても価値の下落があり、手放すにしろ、貸し出すにしろ、ローン金額から考えると、あまり芳しくありません。修繕積立金に関しては、その中古マンションの修繕積立金は高いか安いか？相場も公開！を確認ください。

耐震基準について

1981年６月をさかいに、旧耐震基準から新耐震基準に変わっています。2018年から考えると築37年程度の物件までは新耐震基準です。なんとなく新耐震基準のマンションのほうが良いと思われがちですが、今までお伝えしてきたとおり、マンションの管理状態によって寿命が決まるため、旧耐震が悪く、新耐震が良いとは一概に言うことはできません。

上のグラフは、東京カンテイによる「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」による宮城県の新耐震基準マンションと旧耐震基準マンションの被害状況を数値化したものです。

これを見ると、新耐震基準の88%は、ほぼ被害はなく、新耐震と旧耐震の大破や中破ではそれほどの差はなく、また、新耐震と旧耐震での差というよりも、地盤の固さや土地の形状が影響を及ぼしているエリアもあると書かれています。それでも、被害無や、軽微の比率は若干新耐震基準が上回ります。2018年現在の場合、築37年のマンションは新耐震基準といえます。また、新耐震基準は、

◆中地震(震度5強程度)で構造体にダメージを負わない
◆大地震(震度6～7程度)で倒壊しない

というものです。そして、倒壊したマンションはいずれも、管理をしっかりと行っていなかったマンションと言われています。

いざ物件を探す段階で、もし、旧耐震基準と新耐震基準のものがあり、どちらもしっかりとした管理がされていて、予算も許されるなら、新耐震基準のものを選ぶという程度のスタンスでいたほうが、良いのではないでしょうか？ それよりも無理をした予算を組む方が危険かと思います。あくまで、マンションの寿命は、それまでの管理状態にあるということをしっかりと覚えておきましょう。

【STEP4】中古マンションを買うべき一番リスクが低いタイミングとは

ここまで、住まいに使っていい予算と、物件の選び方、また、寿命についての考え方などについてお伝えしてきました。次に考えるべきは、住まいを購入するタイミングについてです。

よく、オリンピックの前がいい、後がいいなど、不動産の今後の相場について様々な意見が飛び交っていますが、実際のところ、どうなのか？

投資についての考え方はわかりませんが、自分が暮らすための住まいに関しての結論は、こうです。

「健康なうちである」

これ以外にはありません。なぜなら、多くの住宅ローンでは、団体信用保険への加入が必要になってくるからです。だからこそ、お金を持っていて、欲しい物件も明確に決まっているのにも関わらず、健康でないことによって、物件の購入をあきらめなければならない人が、一定数出てしまいます。

自分がいつまで健康であるかなど、それこそ保証はどこにもありません。もし今、健康であるのならば、なるべく健康であることを証明できるうちに、ローンを組んでしまいましょう。

また、冒頭での、オリンピック後がいいという話の補足ですが、仮にオリンピック後に300万円ほど、物件価格が下がるとわかっていた場合でも、月の家賃が10万円だった場合、オリンピックまで約2年。240万円ほど出ていってしまいます。それに加え、ローンの開始も2年遅れてしまいます。

価格が下がるかどうかもわからないのに、タイミングを待ち続けるのはかなりリスクが高いと言えます。

【STEP5】諸費用は必要、しかし頭金はゼロでもいい

中古マンションの購入のためには、諸費用が必要になります。物件を購入するために必要な税金や手数料などの費用をまとめて諸費用といいます。この諸費用はおよそ、物件価格の１０％程度を想定しておきましょう。

3000万円の物件であれば、10％の300万円を、物件価格とは別に用意する必要があります。この諸費用の用意ができているのであれば、購入を前提として物件探しをしていきましょう。

下の図では、3500万円の物件を購入したときの、諸費用の概算と項目を出していますので、何にどのくらい必要なのか、チェックしておきましょう。

また、頭金に関しても、金利が非常に高い状態であれば、頭金を入れてローン総額を少なくすることで大きなメリットがありますが、現在は金利が低いため、頭金に関してはそれほど多く入れる必要性はありません。

そして、今から頭金として月々貯められる金額よりも、出ていく家賃のほうが大きいならば、やはり頭金のことは考えず、健康なうちにローンを組んでしまうことをおすすめします。

【STEP6】住宅ローン減税には踊らされないように

中古マンションの購入を検討し始めると一度は耳にする住宅ローン減税や住宅ローン控除という言葉。最大で10年間で、400万円が控除されるということもあり、やはり気にする方が多い項目です。

毎年の控除額の限界は、自分たちの所得税と住民税分で、売買の取引相手が個人であり、消費税がかからないケースも多々ある中古マンションの場合、新築の上限400万円の半分の200万円が上限となります。

今この200万円という金額を聞くと絶対に得したい、減税対象のマンションを選びたいという気持ちになるとは思いますが、減税対象のマンションから選ぼうとすると、自分たちの好みの条件から外れていたり、予算を超えたりと、物件を探すタイミングで振り回されてしまうケースが今、多くなっています。

控除や減税の対象条件であるマンションかどうかの前に、予算を超えてないか、他人も住みたいか、自分たちより寿命の長いマンションかなど、200万円程度の差額で妥協してはいけない前提条件がたくさんあります。

住宅ローン減税はとてもありがたい制度ですが、それありきではなく、「購入をする最後の最後で確認してみたら、偶然、控除対象の物件だった。」くらいの気持ちで物件探しを行っていきましょう。

【STEP7】不満足な間取りからくる住み替え問題に対処する

ここまでは、予算や中古マンションの条件についてお伝えしてきました。最後の項目では、内装や間取りについて触れていきたいと思います。

下の図は、「平成27年度住宅市場動向調査報告書」から引用したグラフです。２０人の住宅購入者のうち、３人は２つ以上の住宅を購入しています。

この住み替えの理由としては、ライフスタイルの変化があげられます。下の図を見ると、環境要因というよりは、広さや間取り、設備面での不満が出て、住み替えを検討するケースが多いことがわかります。

確かに、日本のマンションは中古マンションであろうと、新築マンションであろうと、玄関から廊下が伸びて両サイドに個室やトイレ、洗面所や浴室、一番奥のバルコニー側がリビングダイニングとなっている間取りが多く、それぞれの家族のラフスタイルにマッチした間取りとなっているかというと、そうは言えません。

こんなにも個室はいらない、収納がもっと欲しい、キッチンの向きが気に入らない、大きいお風呂がほしい、などなど、家族によって好みは変わります。

一番最初の項目でお伝えしたとおり、今、住まいを購入しようかどうか検討しているのは、今よりも幸せになるためです。先に挙げたマンションの条件は、様々なリスクを回避するために必要なものであり、間取りは日々の暮らしの豊かさを支えるものです。

将来、住み替えによってまたお金が必要になってしまわないように、自分たちのライフスタイルの変化についてこれるような間取りにしておくことをおすすめします。それはリフォームやリノベーションという方法をとれば作ることができます。

例えば下記の間取りは、一般的な間取りと比べると、かなり異質な間取りとなっています。

しかし、住むのは３人家族で、子供はまだ３歳ということを考えると、まだ個室は必要ありません。逆に、最初から個室があると、荷物部屋として埋まってしまう可能性すらあります。

子供の個室が必要になるのはせいぜい４年生～６年生くらいのタイミングです。そうなったらそうなったときに、必要な寸法で個室用の壁を、子供と相談して作れば、なんの問題もありません。それまでは、広い空間を味わうこともできます。

また、大学生、社会人と子供が成長していけば、いずれは家を離れます。個室を作るのが12歳前後で、大学生から一人暮らしをするのだとしたら、６年前後しか個室がフル稼働する期間はありません。

その後はお盆とお正月など、年で10日前後しか使われない空間になってしまうかもしれません。そうなったのなら、作った子供部屋の壁をまた壊し、広い空間として夫婦で住んでいくことも可能です。

こうしておけば、マンション自体を住み替えるリスクもかなり軽減でき、リフォームやリノベーションをすることで、築20年以上の中古マンションも内装は新品で、自分たちの好きな間取りや雰囲気にすることができるため、暮らしの満足度も高くなります。

専有部内すべてを解体し、ゼロから作るリノベーションの場合は、㎡あたりの単価を11万円～13万円前後を想定し、住まいに使っていい予算の中に入れて物件を探しましょう。

リノベーションの価格については、リノベーションの費用、マンションの場合はいくらかかる？をご確認ください。

まとめ

いかがだったでしょうか。ひとつひとつの項目を箇条書きにして再度チェックしてみましょう。

・１．住宅の購入はなによりも予算が大事
・２．万が一に備えて、他人が住みたいマンション選び
・３．自分たちより長生きな長寿命マンションかどうかチェックする
・４．買うタイミングは健康であるうちがベスト
・５．諸費用は必要、けど頭金は無理に貯めない
・６．住宅ローン減税を意識しすぎない
・７．ライフスタイルに沿った間取りで長く暮らす

まずは、住まいに使っていい予算から明確にしていきましょう。

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