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「中古マンション×リノベーション」の魅力や事例、予算まで大公開!


中古マンションをリノベーションしたリビング1

近年、関東圏では新たなマンションが建てられています。特に月島駅近辺や八潮駅近辺は再開発に伴い「新しいまち」が生まれています。

しかしながら、建築費用や人件費上昇によりマンション販売価格も高騰しているのも事実で、「なかなか手が出ない」という方も少なからずいらっしゃるのではないでしょうか。

利便性の良い土地に建つマンションは欲しいけれど、予算の面であきらめざるを得ない…とお考えかもしれません。

しかしご安心ください。「新築」ということにこだわりがなければ、中古マンションを購入し、リノベーションするという方法で「新築さながらのこだわりの住まい」を手に入れることが出来ます。その方法を今からお伝えしていきます。

リノベーション前に知っておきたいこと

中古マンションを購入することには意外なメリットがあります。

それは、新しいマンションでは望めない、立地の良い物件を手に入れることができることです。中には高い価値を保ち続けていることにより「ヴィンテージマンション」と呼ばれるマンションもあります。

しかし中古マンション全てが“魅力的”というわけではないことも知っておいて頂きたいと思います。

中古マンションは、名前の通り「中古」。水回り設備が古く、使い勝手がよくないこともありますし、そもそも自分好みに造り変えられない、耐震性の面で不安がある、などの問題をはらんでいるかもしれません。

とはいえ、やはり、中古マンションは価格の面で魅力的です。それは次の資料からも透けて見えます。

マンションの供給戸数
<1>住宅整備の現状│国土交通省3.マンションの推移(1)マンションの供給戸数(竣工ベース)

2018年度のデータですが、リーマンショックにより経済が再度低迷した平成20 年(2008年)以降、新築マンション戸数は一度大きく落ち込み、ここ数年でやっと持ち直した状況です。

あわせて、平成23年(2011年)、東日本大震災復興ニーズにより、建築資材や人件費は高騰、結果としてマンションディベロッパーがこの差額を営業努力により吸収し苦戦、そして顧客の手に引き渡すまでに時間がかかった物件もありました。一方、「ストック戸数」、つまり中古マンションの空いている部屋数は右肩上がりです。

そうなると、「確かに新しいマンションは気持ちがいいものだろう…でも、少し古くても立地がよく、建築費用が落ち着いてきたときに“ていねいに建てられたマンション” の方がより価値があるのではないか」と考える方も増えてきます。

そこで、新築のように生まれ変わらせることができる「リノベーション」を行い、自分好みに造り変えることで、好みの住まいを、好みの立地で、新築よりも安く手に入れることができるのです。

次からは、中古マンションを購入し「リノベーション」をご希望の方に、知っておいて頂きたいことをご説明します。

【注意点】マンション管理組合の規約を読んでおく

マンションとは、多くの世帯が同じ建物内に住む「共同住宅」という性質を持っています。いくら自分の“持分(専有部分)”であっても、全てを思い通りにすることはできません。

⇒用語集で管理規約のワンポイント解説をしています。

【注意点】配管が“埋め殺し”ではないか確認する

近年のマンションは「外配管(専有部分以外、共用の配管をマンション外壁に設ける)」という方式が採用されています。しかし一部のマンションでは「内配管(コンクリート内に埋め込まれている)」であるケースもあり、さらには専有部分であっても、内配管のため手を入れづらいことがあります。

⇒用語集で給水配管のワンポイント解説をしています。

リノベーションする前に絶対知っておきたい給水配管のリスクについてはこちらをご覧ください。

中古マンションのリフォーム前に絶対に知っておきたい給水配管のリスクとは?

【注意点】建物の構造を知る

マンションと一言でいっても、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)、鉄骨造(S造)があります。これらは構造に使用される材料を示しているもので、それぞれに特徴があります。

リノベーションを前提とした中古マンション購入の際、これらに加え、「ラーメン構造」であるかどうかも確認してください。

⇒用語集でラーメン構造のワンポイント解説をしています。

【注意点】住宅ローン+リフォームローンとなることも

中古マンションを購入し、リノベーションするとき、金融機関によっては「住宅ローン+リフォームローン」の“2本立て”でないとダメなところもあります。

仮に中古マンションとリノベーション費用をまとめて住宅ローンとすることを認めてくれる場合でも、タイミングがずれれば住宅ローン一本にならないこともあります。

築年数や耐震性を知る

築年数は、中古マンションを購入するとき、とても重要な着目点です。なぜなら築年数をみればいつの「建築基準法」で建てられたのか判断できるからです。

「建築基準法」とは、建築物を建てる際の、設備、構造などの必要な条件を満たすことを定めた法律です。この建築基準法には、近年、大きなふたつの節目がありました。

・1978年の宮城沖地震=新耐震設計基準の導入(1981年)
・1995年の阪神淡路大震災=地盤調査が事実上義務化(2000年)

このように、大きな災害の後に建築基準法が変更されています。そのため「耐震性能」が高いマンションかどうかは、築何年かである程度判断できます。

しかし新たに制定された「耐震基準」を導入する前のマンションであっても、しっかりと丁寧に造られていることにより問題のないマンションも少なくはありません。

⇒用語集で新耐震基準のワンポイント解説をしています。

⇒用語集で旧耐震基準のワンポイント解説をしています。

中古マンションの耐震性について不安がある方はこちらをご覧ください。

中古マンションの耐震って大丈夫?地震に弱くない?

中古マンション×リノベーションのパターン

では、中古マンションをリノベーションする「タイミング」について考えてみましょう。

次の3つのパターンがメインになります。

長年住んできたマンションをリノベーションしたい

長く住んでいるうちに、ご家族のニーズは変化します。お住まいの方が高齢者となり、フラットな床にしたり、手すりをつけたり、トイレやバスルームを使いやすくしたり…と安全性を求めるようになることもあるでしょう。

もしも、このような大掛かりなリノベーションが必要なとき、どのように進めるのがよいのでしょうか。

中古マンションを買い、後に少しずつリノベーションしたい

予算の都合で一旦中古マンションを購入し、必要な部分から少しずつ手を入れたい、という方もいらっしゃることでしょう。または、今の間取りや雰囲気は気に入っているけれど、水周りの設備だけ入れ替えたい、というご希望を持っていらっしゃるケースもあるはずです。

そのようなとき、上手にリノベーションするにはどんなことを知っておくべきなのでしょうか。

入居前にフルリノベーションしておきたい

中古マンションを買い、同時にリノベーションを行うと「ほぼ新築」の気分を得られると同時に、好みの部屋に造り変えることができます。しかし住宅ローンのことや転居までのスケジュールなど、事前にしっかり調査・検討しておかなければならないことも多くあります。どのような点に気をつければよいのでしょうか。

以下はリノベーションをするうえで知っておきたいこと、注意点などをまとめておりますので一度目を通しておくことをおすすめします。

こんなリノベーション会社は要注意!ハズレを見分ける3つの視点

子育て家族が中古マンションを買ってリノベーションをする流れ

中古マンションのリノベーション費用はどうやって支払うの?

中古リノベの住宅ローンの支払いはいつから始まる?

事例をご紹介します!

では、弊社で取り扱った中古マンションリノベーションの事例をご紹介します!リノベーションのご希望と、それに近づけるためにどのような工夫をしたのか、そして概ねの予算をご紹介しますので、参考になさってください。

【事例1】ローン完済後は賃貸に出し、もっと大きい家へ!

中古マンションをリノベーションした目黒ダイニングキッチン

48平米で3人暮らし。通常この広さで3人は狭いが、将来計画があるのであえてこの広さにしています。

子供が小学生のうち(子供部屋が必要になる前)に共働きで返し終える予定。完済したらここを賃貸に出し、その家賃収入で住宅ローンを組み、戸建かもっと広いマンションを購入する予定です。

まず買いやすいコンパクトな物件を購入して資産をつくる、という家の買い方です。

⇒詳しくは事例ページをご覧ください

【事例2】家に住みながらさらにリノベで理想の住まいへ

中古マンションをリノベーションした神奈川相模原リノベ事例のダイニングキッチン

寝るスペースを最小限にして、その分、家族でリビングダイニングキッチンに集まれるようなプラン。

キッチンの床材は予算の関係上、おしゃれな下地材を使用しました。しかしながら、将来的にはこの床材も、無垢材に変えていく計画の、住みながらつくっていくおうちです。

⇒詳しくは事例ページをご覧ください

【事例3】自宅でアトリエっぽい雰囲気を

中古マンションをリノベーションした南町田の事例02

ご主人の趣味が革小物づくり。家族の革靴もご主人がつくっています。そのため、リビングの横に土間工房を設けました。ここで家族と会話しながら、家族の革小物を製作しています。

⇒詳しくは事例ページをご覧ください

【事例4】子供が遊べるスペースを戸建ではなくマンションで

中古マンションをリノベーションした浦和の事例のハンモック

5人家族です。当初は戸建注文住宅を購入する予定でしたが、コスト面で断念。戸建の理由を聞いたところ、子供を庭などで元気に遊ばせたいということが理由でした。そのためマンションの中に子供が遊べるスペース(大きなエントランスホール)を造りました。

⇒詳しくは事例ページをご覧ください

【事例5】ワンパクな遊び場をご家庭で

中古マンションをリノベーションしたボルダリング壁

お家のテーマは、ワンパクな遊び心です。
トイレの位置が気がかりでしたが、逆に独立させ、壁はボルダリングができるように仕上げました。

また、ご主人はついついトイレに長居することもあるらしく、それならいっそ快適にしてしまおうということで、トイレの中は本棚がぎっしり納まっています。

撮影時も、木登り好きなお子様が、壁をよじのぼりながら、「見て見て!」と、新しい住まいを楽しんでいる姿が見られ、このご家族らしい住まいを提案できたのではないかと感じています。

⇒詳しくは事例ページをご覧ください

「何のためにリノベーションをするのか」を考えておくことは重要

・おしゃれにしたい
・使い勝手のよい間取りにしたい
・介護のしやすい住まいにしたい

などリノベーションに求めるものは、人によって異なるものです。では、それぞれのパターンごとに大まかな「問題解消法」を考えてみましょう。

おしゃれにしたい

好みの部屋に住まうことは、日々の暮らしを豊かにしてくれるものです。どんな方でも、お気に入りの雰囲気、お気に入りのものに囲まれて暮らす生活は充実感を得られるものではないでしょうか。しかし、注意点がひとつあります。

ご夫婦で好みが分かれるときはどうする?

ご夫婦といえど、好みが分かれるのはすくなからずあることです。

そういった場合、「キッチンは奥様」「寝室はご主人」など、パーツごとに使い勝手を含めて考えることが重要です。それら異なるイメージを自然な形でつなげる、折衷案をご提案するのも私たちの仕事です。

<参考事例>
下記事例は夫婦の好みをエリアを分けて叶えました。キッチン側~玄関は奥様、リビング側はご主人様の意見を取り入れております。

中古マンションをリノベーションした東京中村橋の事例リビング

⇒参考事例の詳しい解説は事例ページをご覧ください

間取りを変えたい

中古マンションは、今当たり前になっている暮らし方にそぐわない間取りであることも少なくありません。

例えば、
・キッチンが独立し、ダイニングと分割されていて家事がしにくい
・寝室にしたい部屋が和室で、ベッドが置きづらい
・大きな収納、できればウォークインクローゼットが欲しい
などです。

こういった部分を自分好みに造り変えることができるのがリノベーションです。しかし、そんなリノベーションでも”できることとできないこと”があります。

中古マンションのリノベーション、何がどこまでできる?

こちらではリノベーション設計で良くある5つの疑問をまとめてみました。

何でも出来るリノベーション設計!よくある「5つの疑問」に答えます。

介護のための住まいにしたい

介護には検討しなければならない点が多くあります。

・室内でも車いすを使用しなければならなくなった時
・トイレ/浴室/洗面など、日頃要介護者が使うところの利便性
・部屋とトイレを近接させる必要性

などです。

実は、マンションこそ介護が必要になったときに便利な住まいなのです。というのも、もともと生活の動き(動線)が平面で済みますので、リノベーション次第で高齢になっても、車いす生活が必要になっても暮らしやすい「バリアフリーの住まい」にしやすいのです。

<参考事例>
65歳からのご依頼。駅から遠い2階建に住んでいたが、年齢とともに掃除と買い物が大変になってきたので、駅近のマンションに引っ越したいとのご依頼。室内も車椅子での生活を想定した造りとなっています。

中古マンションをリノベーションした草加の事例

⇒参考事例の詳しい解説は事例ページをご覧ください

中古マンションを購入+同時にリノベーションのときの流れと費用、住宅ローン

住宅ローンで借りられる金額(=返せる金額)がどれだけあるのか、つまり準備できる費用がわかれば、中古マンション購入費用とリノベーションにかけられる費用が理解できます。金融機関によっては、物件購入とリノベーション費用を1本の住宅ローンにできるので月々の支払いも苦しいものではありません。

しかし「購入物件の決定と購入」、「リノベーションのプランニング(計画) と契約」を同時進行しなければなりません。気に入った物件があれば、すぐにとりかかりましょう。そうしなければ、他にもその物件を欲しがっている人に先を越されてしまうかもしれません。物件を決めたのなら、すぐに動き出しましょう。

購入とプランニングは、たとえば、このようなイメージで同時に進めていきます。

中古マンションを購入してリノベーションする詳しい流れにつきましてはこちらの記事で解説しております。

子育て家族が中古マンションを買ってリノベする5つのステップ

中古マンションのリノベーション費用や相場は?

中古マンション購入に関しては、物件の価格や契約にかかる諸費用で概ねの金額は理解できます。しかしリノベーションに関しては「どこをどのように変えるのか」人により異なりますので、解りにくいというのが現状でしょう。

ある程度の目安をつけておきたいのが人間心理。リノベーションの実例から、弊社の考え方、コスト抑制の“仕組み”もご一読いただきたいと思います。

中古マンションのリノベーション費用はいくら?相場は?

中古マンション購入+リノベーションを1本の住宅ローンにするには

中古マンション購入費用とリノベーション費用を、住宅ローンへひとまとめにすることは可能です。しかし、それには、

・利用したい金融機関が「購入費用+リノベーション」をまとめる商品を取り扱っていること
・中古マンション購入と、リノベーションの相談が同時にうまく進むことという条件があります。

中古マンション+リノベーション費用を1本の住宅ローンにするには?

中古マンションのリノベーションが難しいと思ったときは「リノベ済みマンション」を購入!

中古マンションの価値=経済性に気づきながらも、手間やかかる時間をセーブしたいときは、リノベーション済みの中古マンションを購入する、という方法があります。既にリノベーションされていますので、住まい方をイメージでき、住宅ローン審査の面でもわずらわしさがありません。

また、内覧時には“ 完成形” を見ることができますので、新築マンションと同様、「この部屋のイメージは好みかどうか」、「この間取りでどう暮らすのか」を理解しやすい、という点も大きなメリットです。

リノベーション済み中古マンションを探したいときは?

中古マンションを掲載している不動産ポータルサイトで「リフォーム済み」「リノベーション済み」といったキーワードで検索してみる方法もあります。

実際、リノベーションを実施することで賃料を上げることに成功している共同住宅もあるほどですので、中古マンションの売り手もリノベーションを「物件の価値の維持、もしくは価値を上げる方法」として捉えているケースも少なからずあります。

好みの空間にするために必要な二人

中古マンションのリノベーションは、「マンションの1室」という限られた空間で、マンションの管理組合が規約で定めた範囲内にのみ行うことができます。中古マンションリノベーションは、これらの制約の中で、いかに好みの部屋にするか、どう使いやすい住まいにするかを考えることに他なりません。

そのために必要な人が二人存在します。

リノベーションに長けた建築士の存在

リノベーションの基礎となる図面作成を行うのは、建築士の仕事です。建築士といっても、それぞれに得意分野があります。木造一戸建てが得意な建築士、コンクリート造りの家が得意な建築士もいますが、マンションのリノベーションを得意とする建築士もいます。

マンションリノベーションが得意な建築士

部屋の佇まいを決めるインテリアコーディネーターの存在

ご自身が生活するマンション内をより好みのイメージに近づけたい、できるだけ造作の棚やテーブルや椅子などで統一感を持たせたいときは、インテリアコーディネーターの力を借ります。

あなたの望むイメージや造作に求める機能を汲み取ったうえで、それに見合うものを提案してくれますので、あなた自身が家具を購入し「思ったようにならなかった」という失敗を防ぐことができます。

インテリアコーディネーター

部分的なリフォームにはどんなものがある?

費用面でまとめてリフォームできないなど、一度にリノベーションできない場合は、部分的にリフォームしていく、という方法があります。

そのような場合は、中古マンションに住みながら工事をしなければならないことになります。

キッチン

キッチンをリフォームする場合、工事中は、隣接する部屋(リビングやダイニング)も同時に使えない、ないしは使いづらくなることも考えられます。また、キッチンそのものが使用できない期間が発生しますので、冷凍食品やコンビニのお弁当、ペットボトルのお茶や水でしのがなければなりません。

バスルーム

バスルームのリフォームは、特別な機能を希望しない限り、ほんの数日で完了するのが一般的です。今のバスルームが既にユニットバスであれば、それを入れ替えるだけです。

しかしバスルームの位置を変更する、現在のバスルームが湿式(コンクリートにタイルを貼り付けるなど現場で造られたもの)の場合、一旦それらを取り払う必要も出てくることでしょう。

洗面

洗面をリフォームする場合もまた、現在のものを取り、新しいものに入れ替えるだけで完了することがほとんどで、1~2日で終了します。その間は、キッチンやバスルームで顔を洗う、歯磨きをするなど、代用できる場所はありますので、特段困ることはないでしょう。

しかし、毎日、しかも1 日の間数度利用する場所であるだけに、見た目や機能にこだわりたい箇所でもあります。

トイレ

部分的なリフォームの中で、特に期間を短くしたいのがトイレのリフォームです。生理的な事柄にまつわる部分ですので、他の水周りリフォームとは異なり、代用できるスペースがないことが大きな問題となるのです。

このため、中古マンションを購入し、いずれはトイレをリフォームしたいと考えている場合は、入居前にトイレだけでもリニューアルしておくことが望ましいといえるでしょう。

しかし、位置を変える、位置は変えずとも手洗いを別に設けるなど大掛かりなリフォームでもない限り、1~2時間で完了するのが一般的です。さほど重く考える必要はありません。

ベランダ

ベランダは、実質あなたとあなたのご家族のみが利用するスペースですが、いざというときの避難経路になる共用部分です。このことから、大きな手入れができない面を持ち合わせています。

とはいえ、今流行中のベランダガーデニングを楽しみたい、お茶や軽食を楽しむ「もうひとつのリビング」として使ってみたいときは、最小限のリフォームでその夢がかなうこともあります。

ふたつの部屋をひとつの部屋にする

キッチンとリビングダイニングの間の壁をなくしたい、日常的に使う予定のない部屋があり、隣接する部屋と“一緒”にして広く使いたいということもあるでしょう。このような場合、当該箇所の壁をなくしても耐力などの面で問題がないことを確認してもらったうえでリフォームを検討します。

バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームは、少々特殊です。その方が「今現在求めているもの」、そして「将来的に必要とするもの」とのすり合わせが重要ですし、介護保険を利用する場合はそのルールとの兼ね合いも生じるからです。

基本中の基本は、段差をなくすこと。日常的な移動の場となる廊下や、利用頻度の高いトイレなどは「重要ポイント」です。

和室を洋室へ/洋室を和室へ

中古マンションを購入しようとしているものの、「この和室を洋室にしてベッドルームにしたい」、「時々遊びに来る両親のために洋室を和室にしたい」というケースもあるでしょう。

床を支えるために部屋の端から端に渡される「根太(ねだ)」という横木をそのままに、和室から洋室へ、洋室から和室へと変更することはできません。というのも、畳の厚さは約5センチ、フローリングは約1.5センチと大きく異なるのです。

この点を考慮し、段差の問題を解消しようとすると、単に「畳を板に入れ替えればいい」「板を畳に入れ替えればいい」というものでもないのです。

ウォークインクローゼットをつくる

今や珍しくもなくなったウォークインクローゼット。ほとんどのものをハンガーにかけて“管理”できますので、必要なもの・不要なものの見極め、しわをつけずに保管できる、鏡を見ながらのコーディネートもラクラク、といった便利さが魅力です。

しかし、その位置や窓の有り無しで高温多湿となったり、出入りがしにくく使い勝手が悪いスペースになってしまうことも考えられます。

知っておくと便利な「リノベーションの豆知識」

リノベーションやリフォームに関して、依頼するあなた自身もほんの少しでも知識を持っているだけで打ち合わせがスムーズに進むこともありますし、安心してリフォーム業者に依頼することができるため、知っておいてほしいことがあります。

設備はカタログ+ショールームを活用し「リアル感」を養う

水周りなどの設備はカタログでスペック比較をすればよい、というものではありません。実際にそれらを見る・手で触れることでイメージがわきやすいですし、印刷物では色味を正しく再現できていないかもしれないからです。

今、リフォーム業界は活況を呈していて、建築に関わる人のみならず一般の方でも気軽に出入りできるショールームも各地にあります。そのような場所で、メーカーごとの特徴や商品の見栄え・手触りを確認しておくことも重要です。

LIXIL

LIXILは、トステム(アルミサッシシェアNo.1)・INAX(トイレや洗面)・新日軽(サッシやエクステリア商品)・サンウェーブ(システムキッチンなどの水周り商品)などが合併してできた会社です。

「ショールーム│LIXIL」

パナソニックリビング

パナソニックリビングは、家電製品でおなじみのパナソニックの子会社で、古くはナショナル設備建材と呼ばれていました。家電製品メーカーという独特の持ち味から、電気と深くかかわりのある設備(エコキュート・空調・システムキッチン)に強いのが特徴です。

「パナソニックリビングショウルーム│パナソニックリビング」

TOTO

TOTOは、衛生陶器(トイレ)の製造から始まった会社で、そもそも「東洋陶器」と呼ばれていました。これを改名し、今のTOTOとなりました。トイレはもとより、日本でも早くのうちから高齢者向け「いたわり浴槽」を開発するなど、安全で快適な水周りの実現に奔走してきた会社です。

「ショールームのご案内│TOTO」

YKK AP

YKK APは、衣類のファスナーでおなじみのYKKグループです。アルミ製品に強いのが特徴で、サッシやベランダ手すりなど私たちが日頃目にするものの多くを販売しています。一般向けにはサッシを強くアピールしていて、窓にまつわる感動的なテレビCM でもおなじみです。

「ショールーム│YKK AP」

サンワカンパニー

建築資材、住宅設備の販売を行っており、取扱点数は業界トップクラスの6000点。ミニマリズムを詰め込んだシンプルで磨かれたデザインの商品をお客様が納得できる値段設定で提供しています。

「ショールームのご案内」

まとめ

中古マンションを購入し、リノベーションすることは、「利便性の良いエリアに住める」「リノベーション費用を含めても安く、好みの住まいを手に入れられる」というメリットがあります。

しかしながら、マンション管理組合で定められているルールやマンションそのものが抱える問題により、すべてを思い通りにできるわけではないのも事実です。そのようなとき、思い出していただきたいのが「中古マンションリノベーションを得意とする専門家(会社)」の存在です。

弊社は、年間数多くの中古マンションリノベーションを手がけています。事例の全てをネット上でご紹介できるわけではありませんが、ご相談やセミナーでお話できることも多くあります。「リノベーションって何?」「具体例にはどんな事例があるの?」―そうおっしゃる方にもわかりやすくお伝えしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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