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中古物件 2019.06.05 更新2018.06.04 公開

中古マンションを買ってリノベーションの「8つの疑問」をまるごと解説!

中古マンションのリノベーション事例01
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新築マンションを検討してみたけれど予算が合わないし、自分の好みにぴったりの間取りや内装の物件もなかなか見つからない。そんな人におすすめなのが中古マンションリノベーションです。

とはいえ、住まい購入に「リノベーション」という要素が加わると、わからないことも多くて疑問や不安を抱く人も多いはず。

ここでは、中古マンションを買ってリノベーションするメリット・デメリット、費用や期間などの概要をまるごとお伝えします。

 

中古マンションリノベーションのメリットとは?

F子:
子供もそろそろ小学生に上がる頃だし、マイホーム購入を検討中です。でも、新築は高いし、ネットやチラシで物件を見ていると自分の好みじゃないと感じます。

アドバイザー:
新築はキレイですが内装が決められてしまいますし、設備も最新のものとは限りませんからね。

F子:
そうなんですよ。最近は中古物件を買ってリノベーションが流行っているようなのでそっちにも興味があるんですが、実際人気なんですか?

アドバイザー:
住宅金融支援機構による「平成29年度における住宅市場動向について(PDF)」によれば、リフォームされた中古住宅の購入、及び購入とあわせてリフォームをする住宅取得において、関心がある層は42.3%。半数に近い割合です。国も中古住宅の活用を推進していますし、確かに「中古を買ってリノベーション」は最近のトレンドと言えるでしょう。

F子:
でも、中古物件は安心できるのか、新築購入とどう違うのか、それにリノベーションをするにしても自分にセンスがないから不安で迷っています

アドバイザー:
「中古を買ってリノベーション」の全容を知れば、不安を解消して具体的なイメージができるようになるはずです。まずは、そもそもなぜ中古リノベーションが注目されているのかを考えてみましょう。

F子:
中古物件は価格が安いからじゃないんですか?

アドバイザー:
はい、第一のメリットは価格。

新築と中古の価格推移

上記のグラフ(図1)を見てみると、首都圏における新築と中古マンションの価格差は3,000万円近くにもなります。また、次のグラフも見てみてください。

中古マンション築年別の平均価格

F子:
中古マンションは築20年前後から価格があまり上下しないんですね。

アドバイザー:
新築は購入時点から価値が右肩下がりで、20年以降から安定します。資産価値が安定しているという点も、中古マンションの魅力の一つです。

マンションは基本的に立地の良い場所から建てられていきますから、中古マンションは好立地の物件が多いのも特徴です。立地が良ければ、資産価値はさらに安定します。

F子:
価値が下がらないなら万一のときに安心ですし、子供に資産を残せるのもうれしいですね。

アドバイザー:
では、中古マンションを買ってリノベーションするもう一つのメリットはなんだかわかりますか?

F子:
自分好みの設備や間取りにできることですか?

アドバイザー:
そのとおり。新築は決められた間取りや内装ですが、中古マンションを買ってリノベーションするなら、スケルトンリノベーションですべてガラリと変えることもできます。長く住む我が家です。住まいのあらゆる場所を自分好みにできるとなれば、その分満足度が高まります。

 

中古マンションリノベーションのデメリットとは?

F子:
ただ、中古マンションは見た目が古かったり、耐震面でも不安がありそうで心配なんです。

アドバイザー:
新築マンションと比べて「中古」というイメージから生まれる不安はありますね。でも、たとえば見た目や共用部分は事前に確かめられますし、耐震面についても定期的に大規模修繕工事が行われているなどしっかりとメンテナンスがされていれば問題ない場合がほとんどです。

むしろ、今後の管理がどうなるのかわからない新築より安全という考え方もできます。

F子:
ふむふむ。きちんと管理されていたという実績を確認できるのは、中古ならではですね。

アドバイザー:
そのほかにも、一般的に中古マンションのデメリットとされるポイントについては、次の2つの記事でなどで確認してみてください。

 

 

リノベーションの工事費用はどれくらいかかる?

中古マンションのリノベーション事例02
F子:
物件価格自体は新築より安く抑えられたとしても、リノベーションもそれなりに費用はかかりますよね。合算したら新築より費用が高くなってしまわないか心配です。

アドバイザー:
中古マンションのリノベーション工事にかかる費用の目安から、実際にどれくらいかかりそうか考えてみましょう。相場は1㎡あたり10~15万円です。

家族の人数によって適した住まいの広さと照らし合わせて、その価格幅を下記に一覧にしました。

家族構成とリノベーション費用の相場
ただしこれは、リフォームに近い「表層リノベーション」や配管等もしっかり交換する「スケルトンリノベーション」を含めた全体相場です。それらを踏まえたうえで、参考にしてみてください。

また、トイレやバス、キッチンなど水回りの広さや必要な費用は住居全体の広さにあまり左右されないため、狭いマンションの場合、単価は高くなる傾向です。

F子:
これを(図1)の70㎡換算のマンション価格推移と照らし合わせてみますね。

配管や設備も新調、間取りも好きな形にして全部を自由につくり変えたい…とはいえ、コストも少し抑えたいから「1㎡あたり14万」で計算すると「980万円」ですよね。

それに相場(図1)の「物件価格2,000万円」と足すと「2,980万円」ということですか?

アドバイザー:
そうです。新築の相場が約5,500万円ですから、まだ2,520万円の差額があります。工事費用を含めたとしても、中古を買ってリノベーションする方が費用は抑えられる可能性が高いとわかりますね。

F子:
この差額分で「毎年恒例でハワイ旅行」した方が人生トータルで考えると楽しいだろうな。

 

特徴的なリノベーション事例を見てみよう!

では、弊社で取り扱った中古マンションリノベーションの事例をご紹介します!リノベーションのご希望と、それに近づけるためにどのような工夫をしたのか、そして概ねの予算をご紹介しますので、参考になさってください。

 

【事例1】ローン完済後は売却し、もっと大きい家へ!

中古マンションをリノベーションした目黒ダイニングキッチン

48平米で3人暮らし。通常この広さで3人は狭いが、将来計画があるのであえてこの広さにしています。

子供が小学生のうち(子供部屋が必要になる前)に共働きで返し終える予定。完済したらここを売却し、その売却したお金に少し住宅ローンをのせて、戸建かもっと広いマンションを購入する予定です。

まず買いやすいコンパクトな物件を購入して資産をつくる、という家の買い方です。

詳しくは該当事例ページをご覧ください。

 

【事例2】家に住みながらさらにリノベで理想の住まいへ

中古マンションをリノベーションした神奈川相模原リノベ事例のダイニングキッチン

寝るスペースを最小限にして、その分、家族でリビングダイニングキッチンに集まれるようなプラン。

キッチンの床材は予算の関係上、おしゃれな下地材を使用しました。しかしながら、将来的にはこの床材も、無垢材に変えていく計画の、住みながらつくっていくおうちです。

詳しくは該当事例ページをご覧ください。

 

【事例3】自宅でアトリエっぽい雰囲気を

中古マンションをリノベーションした南町田の事例02

ご主人の趣味が革小物づくり。家族の革靴もご主人がつくっています。そのため、リビングの横に土間工房を設けました。ここで家族と会話しながら、家族の革小物を製作しています。

詳しくは該当事例ページをご覧ください。

 

【事例4】子供が遊べるスペースを戸建ではなくマンションで

中古マンションをリノベーションした浦和の事例のハンモック

5人家族です。当初は戸建注文住宅を購入する予定でしたが、コスト面で断念。戸建の理由を聞いたところ、子供を庭などで元気に遊ばせたいということが理由でした。そのためマンションの中に子供が遊べるスペース(大きなエントランスホール)を造りました。

詳しくは該当事例ページをご覧ください。

 

【事例5】ワンパクな遊び場をご家庭で

中古マンションをリノベーションしたボルダリング壁

お家のテーマは、ワンパクな遊び心です。
トイレの位置が気がかりでしたが、逆に独立させ、壁はボルダリングができるように仕上げました。

また、ご主人はついついトイレに長居することもあるらしく、それならいっそ快適にしてしまおうということで、トイレの中は本棚がぎっしり納まっています。

撮影時も、木登り好きなお子様が、壁をよじのぼりながら、「見て見て!」と、新しい住まいを楽しんでいる姿が見られ、このご家族らしい住まいを提案できたのではないかと感じています。

詳しくは該当事例ページをご覧ください。

 

リノベーション費用と消費税増税の関係は?

F子:
費用といえば、今年の10月から消費税が10%に増税されますよね。そのまえに駆け込みで購入したほうがお得なんですか?

アドバイザー:
中古マンションは個人が売りに出しているケースがほとんどなので、物件自体は非課税になるケースが多いでしょう。不動産会社が自社の物件を販売している場合は課税対象です。

F子:
リノベーション費用も課税対象ですよね?

アドバイザー:
はい。ただし、国からすまい給付金制度や住宅ローン減税など、消費税増税に向けた施策も打ち出されています。一定の要件を満たせばすまい給付金制度では最大50万円が支給され、住宅ローン減税では最大400万円、個人間売買で非課税の中古マンションも最大200万円控除されます。住宅ローン減税は住宅ローンを利用したリフォーム工事も対象になります。

F子:
いろいろな制度を利用して消費税分を賄うことができるなら、無理に増税前に買わなくてもよさそうですね。

 

リノベーションの期間はどれくらいかかる?

F子:
新築の場合は物件を探して購入したらすぐに住めるけど、中古を買ってリノベーションの場合はそうはいきませんよね。どんなスケジュールで、どれくらいの期間がかかるのでしょうか?

アドバイザー:
大きく分けると「物件探し」と「リノベーション設計・工事」になります。物件探しは運やこだわりに左右されるので人によって様々です。

一方で「リノベーション設計・工事」の目安は6〜7ヶ月です。各リノベーション会社のほとんどがHPにスムーズに進んだ場合の期間を掲載していますが、半年ほど見込んでおいた方が安心です。

 

物件はどう選べばいい?

中古マンションのリノベーション事例03

F子:
リノベーションをする前提の物件は、どう選べばいいのでしょうか?

アドバイザー:
まず、リノベーションで手を加えられる間取りや設備の優先順位はかなり低くなります。なぜなら自分で「変えられる」からです。つまり買った後でどうにでも対処できます。

重視すべきは以下のような「変えられないポイント」です。

  • 共有部分が適切に管理されている
  • 大規模修繕を計画的に行なっている
  • 新耐震基準、または旧耐震基準でも耐震適合証明を受けている
  • 自分が暮らしやすい立地
  • 構造壁やパイプスペースなど壊せない、動かせないものの位置

特に最後の要素はリノベーションする際の制約に関わってきます。希望する工事をできるマンションかどうか、確認してくれる不動産会社・リノベーション会社に依頼するのがいいでしょう。

 

家づくりの依頼先を選ぶポイントは?

F子:
じゃあ、どんな依頼先を選べば中古マンションリノベーションを成功できるのかも教えてください!

アドバイザー:
物件選びの際は、先程もご紹介したように物件選びの段階からリノベーションに適しているかどうかを判断してくれたり、資産性がる住宅購入かどうかを吟味してくれる会社が良いでしょう。

リノベーションという観点では、物件の条件と自分たちが決めた予算に合わせて、柔軟な対応をしてくれる会社が理想です。

F子:
そうですね、こちらも素人なので自分たちの希望の落とし所を予算に応じて上手に見つけてくれる会社だと安心できます。信頼できる会社や担当者かどうかはどうしたら見極められますか?

アドバイザー:
会社のサイトなどでコンセプトやサービス内容をきちんと確認すること。また、セミナーを行なっていれば実際に参加するのをおすすめします。会社や担当者の温度感がわかりますよ。

 

中古リノベーションをする前に何を準備すればいい?

価格を抑えた中古マンションをリノベーションした事例3

F子:
実際に中古リノベーションをしよう!と決めたら、まず何から取り掛かればいいのでしょうか。

アドバイザー:
まずは何はともあれ資金計画からです。

安心な住宅予算を出した後に、物件探しとリノベーション相談をはじめることになります。前の項目でご紹介したポイントを踏まえて業者を選ぶわけですが、ここでおすすめなのはワンストップリノベーションの会社です。

F子:
ワンストップリノベーション?

アドバイザー:
物件探しとリノベーションは、それぞれ不動産仲介業者・設計事務所・建設会社など別々の会社に依頼しなければなりません。この場合、3社と連携しなければならず、タイムロスが発生します。

ワンストップリノベーションの会社なら、物件選びから一緒に行なってくれて、リノベーション設計・工事も任せられるんです。

F子:
窓口が1つで済むんですね。

アドバイザー:
しかも、リノベーション設計・工事のノウハウを持った会社ですから、リノベーションに適した物件を選ぶことができます。

F子:
それは楽そう!物件探しとリノベーション計画を完全に同時進行できるから、スケジュールも短縮できそうですね。

アドバイザー:
業者を選ぶ前に、自分たちの「ここだけは譲れない」というこだわりポイントの優先順位を決めておくことも大切です。優先順位をつけていれば予算を調整しやすいですし、絶対に叶えたいポイントを確実に叶えることで、満足度も高まるはずです。

F子:
なんだか私でも中古リノベーションをできそうな気がしてきました。

 

まとめ

画一的にデザインされた新築マンションと違い、「自分のしたい暮らし」に合わせて自ら設計に携われる中古マンションのリノベーションは、ワクワクした毎日を手に入れる第一歩になります。

自由度のほかにも、費用を新築より抑えられるという点では自分たちの人生をより豊かにする手段として優れていると言えるでしょう。

耐久性や耐震性の面で言っても、今後の管理がどうなるかわからない新築よりも、これまでの管理状況を確認できる中古マンションは、しっかり吟味して選べば安心して住まえる物件が数多くあります。

本記事でご紹介した内容を吟味して、自分にぴったりの住まいづくりを検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産屋さんでもあり、設計事務所でもあり、建設会社でもあるゼロリノベが、お金の流れ・マイホームも旅行も叶える家の買いかた・長寿命で丈夫な建物の見極めかた…など、住宅購入にまつわるチェックポイントを無料公開しています。

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