住宅ローンの審査基準は各金融機関ともに全貌は公開していません。しかし、一般的には住宅ローンの主な審査項目は下記と言われています。
- 年収（300万円以上が一般的な目安）
- 雇用形態（非正規雇用、自営業者の審査は厳格）
- 勤続年数（1年以上が一般的な目安）
- 個人信用情報（複数回の支払い遅延や延滞の有無など）
- 健康状態（団体信用生命保険の加入が求められる）
1.年収
審査において年収は重要です。「LIFULL HOME’S 住宅ローン審査シミュレーション」の項目にもあるように、一般的には「年収300万円以上がひとつの目安（世帯ではなく契約者）」となります。年収200万円等で審査の土台に乗る金融機関もありますが、現実としては厳しい結果になることが多いようです。仮に審査が通ったとしても、ギリギリでの住宅購入は得策ではありません。
対応方法
対応方法としては「頭金（現金）を多く準備すること」です。住宅ローンの借入額が少なくなるため審査が通りやすくなります。頭金を多く準備できない場合は、ファイナンシャルプランナー等に相談して家計改善し、目標に向かって計画的に貯蓄される方が多いです。
2.雇用形態
年収と同様に、雇用形態も審査において重要です。
＜非正規雇用＞
非正規雇用の場合、たとえ正社員より収入が多かったとしても、審査基準は厳しくなります。なぜなら、何十年という長期的視点に立った際、正社員よりも仕事や収入が安定しない恐れがあるからです。
対応方法
フラット35の利用です。理由としては、民間住宅ローンでは勤続年数・雇用形態・年収などローン審査で必須になりますが、フラット35では定期的な収入（非正規雇用の場合は勤続年数2～3年以上が目安）があり、金額が安定的に推移している「安定収入」が重要な基準だからです。
ただし、「物件の選択肢が狭まる」という点には注意してください。フラット35では、物件に関して「住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅」でないと、ローンの借り入れが厳しくなってしまう恐れがあります。
＜自営業者＞
自営業者は、収入が不安定になりやすいため住宅ローンの審査基準は厳しくなります。また、自営業者は過去3年分の所得を審査されます。事業が好調であっても節税対策をして所得を少なめにして申告をしていると審査では不利になってしまいます。
対応方法
フラット35の利用です。なぜなら、先ほど記載したように銀行での審査では3期分の確定申告書の所得を平均して所得とみなしていましたが、フラット35での審査は直近1期分のみを見るからです。
よって、今まで節税対策をして所得を少なめにして申告していた場合など、少し時間はかかりますが、経費計上を抑えて翌年の確定申告で所得金額を上げるという方法を取ることができます。
ただし、フラット35は利用できる物件に制限があるため探せる選択肢が通常より狭まります。より良い条件で物件を探したい場合は、今後3年間は「売上」ではなく「所得」を計画的に増やす方法をおすすめします。
3.勤続年数
金融機関は、勤続年数が長いほど収入の安定性があると評価する傾向にあります。一般的には、勤続年数1年以上が目安です。
ただし、勤続年数が短い場合でも住宅ローンが組めるケースもあります。
- 同業界・年収アップの転職
- グループ会社への転職
- 士業など
対応方法
もし勤続年数が1年未満であるならば、まずはいったん落ち着いて、勤続年数が1年経過した後に改めて物件探しをスタートしましょう。その間に、ファイナンシャルプランナー等に客観的に住宅予算を出してもらったり、そのほか条件整理や住宅購入諸費用などの準備を整えておくことをおすすめします。
4.個人信用情報
個人信用情報とは、クレジットカードのリボ払いやカードローン、自動車ローンなどの各種債務の返済に関する情報のことです。住宅ローン審査の際には、個人信用情報に延滞や債務整理などの履歴がないか、消費者金融等の借入状況などをチェックされます。
この個人信用情報に長期延滞や債務整理などの履歴があり、いわゆる「ブラック」状態だと審査に通ることは困難ですし、「ブラック」ではなくても、支払いの延滞が直近に複数回ある場合には審査が厳しくなります。（うっかり遅延程度は大丈夫です）
対応方法
自分の個人信用情報がどうなっているのかをチェックしたほうがいいでしょう。個人信用情報はCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つの機関で確認できます。なお、情報開示には手数料が必要です。もしブラック状態ならば、物件探しよりも、こちらの整理をすることが先決です。
5.健康状態
民間金融機関では団体信用生命保険への加入が住宅ローンの借入条件になっています。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保険のこと。
基本的に団体信用生命保険（団信）の健康告知は、通常の生命保険よりも告知項目が少なく、比較的に加入しやすいと言えるでしょう。
しかしながら、病気の種類や症状、経過によっては、持病や既往症を持たれている方が団信に加入できないケースも見られます。その結果、住宅ローンの審査に通らない、ということが起こってしまいます。
告知事項についての詳細はこちらをご覧ください。
対応方法1
告知期間を過ぎるまで待つことです。なぜなら、告知事項には期限があるからです。いずれ治ることが見込める病状であれば、完治を待つことで再び審査を受け、ローンを組める可能性があります。
対応方法2
フラット35を利用することです。団信の加入は、住宅ローンを組むための必須条件とはなっていません。
ただし、「物件の選択肢が狭まる」という点には注意してください。なぜなら、フラット35では、物件に関して「住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす住宅」という条件があるからです。つまり「物件は気に入ったがフラット35は使えない」ケースが多々あることを理解しておく必要があります。
まずは状況整理のススメ
もし上記1-5の状況に当てはまる場合、まずは、自分や家族にとって「無理のない安心な住宅購入」にするために、一歩目は上記1-5の状況整理からされることをおすすめします。一つひとつ状況を整理された後、ぜひセミナーにご参加ください。
なぜなら、今すぐ動いて物件探しをスタートさせるより、整理後のタイミングでセミナーに参加されることで「自分にとっての最適な物件をスピーディーにつかむ」ことができるからです。結果として満足のいく住宅購入となります。
