A.３つの理由から建て替えはほとんど実現しません。
【1】建て替えの合意形成はかなり難しい
区分所有者の5分の4以上議決が必要だからです。管理組合が機能していない・面倒なことをしたくない・建て替え費用を負担できない…など感情的なことや経済的なことも含め、様々な反対が起こります。とくに「ここで一生を終える」という高齢者の意見が多いようです。
【2】余剰容積率がないと多額の持ち出しがある
通常建て替えは、以前よりも大きな建物をつくり、増えた部分を売りに出して建築費用をまかないます。しかし、1960～1970年以降の建物は容積率いっぱいでつくっている場合が多く、以前よりも大きな建物をつくれません。こうなると建て替えの際に多額の持ち出しが必要になります。
【3】人気エリアの場合に限る
余剰容積率があり、持ち出しすることなく建て替えられたとしても、増えた部分が売れなければ建て替え費用を回収できません。よって建て替えは買い手が付きやすい人気エリアに限られます。
そもそも管理されたマンション寿命は100年以上です。以下の記事をご参考ください。
事実、ほとんどの建て替えケースは、建物の寿命というより「建て替えた方が利益になる」という経済的メリットがあったために合意形成がとれたと言えます。
よって重要なポイントは「いかに長く住めるマンションを選べるか」です。
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