マンションを選ぶときのポイントは、新築と中古では大きく変わってきます。新築ではモデルルームしか見ることはできませんが、中古では実際に自分が住む建物・部屋を購入前に自分の目で確認できるという強みがあります。問題点が見つかっても、安全性などの点で許容範囲なのか、リフォーム・リノベーションで解決できるのか、といったことを事前に検討できるため、物件の長所も短所も納得したうえで購入に踏み切ることができます。
「変えられるもの」と「変えられないもの」
マンションは「変えられないもの」と、リフォーム・リノベーションで「変えられるもの」があります。マンションを選ぶときに変えられるものに惚れて購入を決断すると、あとで後悔することになるので要注意です。実際に、建物構造や管理状況、住人などの「変えられないもの」を無視して、構造や室内の設備や間取りなど「変えられるところ」が気に入って買われる人はとても多いです。
「中古マンション見極めリスト」は、チェック項目が複雑にならないように「変えられないもの」を見極めていくチェックリストになっています。
私たちがお客様に物件を紹介する際に確認している箇所の中でも、一般の方も調べることが出来るところだけを抽出しました。個人ではなかなか難しいかもしれませんが、失敗しないように出来るだ調査をしていただければと思います。
【1】建物の耐久性【2】環境の安心性【3】管理の状況【4】改修性【5】居住性【6】売却の理由
【1】建物の耐久性
□ 外壁に目立つひび割れや剥がれはないか？
□ 鉄筋がむき出しになってないか？
□ 赤サビがながれでた箇所がないか？
□ 共用廊下にひび割れ、歪み、傾きがないか？
□ バルコニーの手すりや非常階段などの鉄部がさびていたり、ぼろぼろになっていないか？
□ 1981年６月以降に建築確認を受けた物件か？
□ 1階が駐車場（ピロティ）ではないか？
【2】環境の安心性
□ 【防犯面】住人同士のつながりはあるか？
- 住民の関係性はオートロック有無よりも実はセキュリティに大きな影響を及ぼします。住民同士が挨拶をし合っているかも重要な確認ポイントです。警視庁の調べでも、犯罪者が犯罪を諦めるのは住民の目であったり、住民から声を掛けられたことなどが要因となるとのこと。
- 情報交換が活発かどうか、掲示板等をチェックすると良いでしょう。
□ 【防犯面】バルコニーは侵入されやすい位置にないか？防止措置を行えるか？
- 空き巣の注意度：戸建 ＞ マンション1階 ＞ マンション最上階 ＞マンション中階
□ 【防犯面】ドアの防犯性能は（二重鍵やチェーン）？鍵の取り替えはできるか？
- ドアは共用設備のため、リフォーム（リノベ）で交換できません。
□ 【防犯面】エレベーター、エレベーターホールに防犯カメラは設置されているか？
【3】管理の状況
□ エントランスや階段など共用部分の清掃状況は確認したか？
□ 過去の修繕履歴が一覧であるか？
□ 長期修繕計画が組まれているか？
□ 管理費・修繕積立金の額は妥当か？
□ 修繕積立金は十分に集められているか？
□ 議事録を閲覧できるか？
a.議事録には建替予定や、現在マンションで問題になっていることがうかがえます。
□ 管理は管理会社に委託しているか？自主管理か？
□ 設計（竣工）図書は保管されているか？
□ 自転車置き場・駐車場・ゴミ置き場は整理整頓されているか？
□ 廊下や階段の電気など壊れたままのものはないか？
□ 掲示板に古い掲示物が貼りっぱなしではないか？
- エレベータや掲示板などの貼り紙をチェック！
エレベータや掲示板なども、管理のバロメーターになります。例えば、エレベータに落書きや破損がある、掲示板に騒音やペット、共用施設の使い方などトラブルに関する注意書きなどがある場合は要注意です。特に貼り紙には隣人関係などのトラブルやマナーの状況などがにじみ出やすいので要チェック。また管理活動の内容も確認できます。
【4】改修性（リフォーム・リノベーション）
□ 追い炊き可能か？
□ 壁構造かラーメン構造か
- 間取りを変更できるか (壁式構造だと間取り変更が難しい)
□ 取れる壁と取れない壁をチェックしたか？
□ 二重床か直貼り床か
□ フローリングは可能か？
□アスベストはないか？
□ そもそも大規模リフォーム（スケルトンリノベーション、間取り変更）は可能か？
【5】居住性
□【室内】電気容量は十分か？（40A以上か、オール電化の場合60A以上）
- 60Aに満たない場合、契約アンペアは変更できるか？
□【室内】防音の具合は確認したか？（窓の開閉差で確認）
□【室内】天井の高さは確認したか？（住宅金融支援機構の融資基準は、2.3m以上）
□【室内】採光（窓の数と位置）は確認したか？
- 室内の明るさは方角よりも窓の数と位置が大きく影響します。
□【室内】眺望をチェックしたか？
□【室内】眺望側にまとまった空き地や駐車場はないか？
- 工場跡や駐車場、空き地スペースには、新たなマンションなどが建設される場合も。
□【室内】窓を開けて異臭はないか？または近くにその原因となる施設はないか？
□【室内】バルコニーに物干しや室外機を置くことは可能か？
□【室内】ペットを飼うことはできるか？
□【住人】修繕積立金の滞納が少ないマンションか？
- 滞納が多いマンションはトラブルが通常より多い傾向にあります。
【6】重要なヒントが隠されている「売却理由」
中古マンションが売りに出される理由の多くは、子供が成長して手狭になった・転勤することになった・介護のため帰郷して実家で暮らすことになった・相続による財産整理といった、ライフスタイルの変化に関するものです。こうした理由で売られるマンションなら特に問題視する必要はありません。
気をつけなくてはならないのは隠された本当の理由がある場合です。マンション内トラブルや欠陥建築など…こうした問題点を抱えている物件を買ってしまうと、後々、自分にもトラブルが降りかかってくる可能性が高まります。
□【売却理由】権利や金銭面のトラブル？
□【売却理由】マンション内のトラブル？
□【売却理由】マンション周囲のトラブル？
□【売却理由】マンション構造に大きな欠陥？
□【売却理由】目の前に建物が立つ予定？
□【売却理由】自殺等の事故があった？
【７】その他
□住宅ローン減税が使える物件（築25年以内、登記簿上の面積が50㎡以上）なのか？
□耐震適合証明が発行可能な物件か？
このほかにもインターネットでは言えない（検索できない）チェック方法を無料セミナーで公開しています。売り込み一切なしのセミナーですので、お気軽に情報収集してみてください。
