【2023年最新】マンションの売り時はいつ？今がおすすめな4つの理由を徹底解説

「マンションをなるべく高値で売却したい。」

「“売り時”はいつなんだろう？」

上記のように考えていませんか？

売却益をなるべく多く残すため「売り時（＝高く売れる時期）」を見極めたいと思うのは当然です。

結論からいえば、2023年は、マンションの売り時です。

今の時期であれば、比較的高値でマンションを売却できます。

なぜなら、コロナ禍においてもマンション価格の上昇トレンドは続いており、買主のマンション購入意欲も、減退していないからです。

しかし、マンションの売り時であるがゆえに、ほかのマンション所有者もマンションを手放す可能性が高いです。

納得できる売却価格で売れるためには、売却のコツをしっかりと押さえることが重要です。

そこで本記事では、以下について解説します。

• 2023年は中古マンションの売り時！高く売れる時期である4つの理由
• 中古マンションの「売り時（＝高く売れる時期）」を左右する7つのポイント
• マンションを高く売るためのコツ

マンションを「売り時」に高値で売却したい方におすすめの記事です。

それでは早速、みていきましょう。

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 1. 2023年は中古マンションの売り時！高く売れる時期である4つの理由

「マンションの売り時」とは「マンションが高く売れるよい景況感」や「売れやすい時期」を指します。

年単位における「中長期的視点」でみた場合、2023年は中古マンションの売り時です。

そのため、今マンションを売却するのは賢明な判断だと言えます。

この主張を裏付ける理由は「4つ」あります。

• 「マンション価格」の上昇トレンドが続いている
• コロナ禍でもマンションが高値で売れている
• コロナ禍でもマンションの「購買意欲」は下がっていない
• 「住宅ローン金利」は低いトレンドが続いている

一つずつ、みていきましょう。

1-1.「マンション価格」の上昇トレンドが続いている

国土交通省「不動産価格指数（令和5年5月・令和5年第1四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比0.7％下落、商業用は前期比3.3％上昇～」

「マンションが売り時である」理由の一つに「『マンション価格』の上昇トレンドが続いている」という点が挙げられます。

マンション価格指数は上昇しており、高い価格での売却が期待できそうです。

上記は、国土交通省がまとめた2008年4月〜2023年5月までの「不動産価格指数」に関するグラフです。

上記の通り、「住宅地」や「戸建」は2020年の後半から少し上昇しているものの、ここ15年ほど、ほとんど価格に変動がありません。

その一方で、マンションのみ2013年以降「純増」しています。これは第2次安倍内閣によるアベノミクスがスタートした年です。

コロナ禍であった2020年も、マンション価格は大きく影響を受けず、2023年5月まで上昇し続けているのがわかります。

なお、リーマンショックのあった2008年から、アベノミクスがスタートする2013年までの5年間は、マンション価格の上昇は見られませんでした。

リーマンショックのように、不動産価格に大きな影響を与えうる出来事があった場合には、現状のような上昇トレンドに陰りが生じる可能性も否めません。

このように上昇トレンドが続いており、相場価格が安定している2023年現在は、売り時と言えるでしょう。

1-2.コロナ禍もマンションが高値で売買されている

前項でお伝えした通り、2013年以降、マンション価格は高値で推移しています。

そうしたなかで「コロナ禍で不景気だけど、マンションは売れるのか？」について、疑問を持たれるかもしれません。

コロナ禍の2023年もマンションは高値で売買されています。

以下は、公益財団法人 東日本不動産流通機構が、首都圏における中古マンションの成約件数や平均価格などをまとめたものです。

2023年も、前年と比べて大きな変化はないものの、月によっては成約件数が伸びています。

成約した「中古マンション価格」に至っては、前年同月比でプラスに転じていることに加え、この数ヵ月間に少しずつ価格が上昇中です。

2023年1月の時点で、平均取引価格は4,276万円でしたが、2023年7月には4,563万円にまで上昇しています。半年間で、287万円も平均取引価格が上昇したことになります。

2023年	3月	4月	5月	6月
成約件数	4228 （+16.1%）	3428 （110.4%）	3294 （+94.9%）	3262 （+5.0%）
価格	3837万円 （+16.1%）	3826万円 （+19.5%）	3813万円 （+15.7%）	3873万円 （+9.4%）

2023年	7月	8月	9月
成約件数	3002 （-4.9%）	2615 （-14.3%）	3176 （-4.6%）
価格	3913万円 （+7.9%）	3773万円 （+3.5%）	3985万円 （+7.9%）

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 1月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 2月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 3月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 4月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 5月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 6月度」

「月例速報Market Watch サマリーレポート2023 年 7月度」

1-3.コロナ禍でもマンションの「購買意欲」は下がっていない

3つ目のポイントは、マンションの購入意欲はコロナ禍という状況下では結果的に下がらなかったという点です。

以下は、スタイルアクト株式会社がマンションの購入に関する意識調査を行ったものです。

出典：スタイルアクト株式会社「第60回 マンション購入に対する意識調査の公表」

「購入意欲が増した人（①＋②）」＋「横ばい（③）」＝「84.9%」となっており、マンションの購買意欲に大きく影響を与えていないことがわかります。

調査結果を見る限り、コロナ禍、アフターコロナにおいても、マンション需要が続くと考えられます。

1-4.「住宅ローン金利」は低いトレンドが続いている

「住宅ローン金利の低さ」もマンションの購入意欲を後押しするポイントの1つです。

住宅ローン金利が低い時期にマンションを購入すると、一生涯に支払う利息を抑えられるため、金利が低いときほど「買い」の動きが強まる傾向があります。

以下は、住宅金融普及協会がまとめた住宅ローン金利のグラフです。

昭和58年〜平成30年までの約35年間のデータがまとめられています。

以下、変動金利は平成21年ごろから「横ばい（微減）」のトレンドが続いています。

出典：一般財団法人住宅金融普及協会「住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）」

平成30年における変動金利型の平均金利は「2.475％」ですが、実際には完済に至るまで、その時点での店頭表示金利より年率マイナス2%にする金融機関が少なくありません。

例えば、三菱UFJ銀行の場合、2023年9月に住宅ローンをスタートすると、店頭表示金利は「2.675%」ですが、年率マイナス2%の優遇措置が受けられるため、実質的には「0.675％」で借入ができます。

1990年（平成2年）10月は、変動金利型で8.5%まで上昇した過去がありますが、日本銀行の「ゼロ金利政策」がスタートした1998年（平成10年）以降は、過去に例をみない歴史的な「低金利時代」が続いています。

マンション購入を後押しする「低金利政策」が続いている現状は、マンションの「売り時（＝売れやすい時期）」だといえるでしょう。

2.上昇トレンドが続いているならもう少し待つべきなのか？

コロナショックによるマンション需要の減退への懸念がありましたが、1章で挙げたデータの通り、マンションの購買意欲には大きく影響していないことがわかりました。

しかし、なかには「上昇トレンドが続いているのであれば、寝かせておいた方が高く売れるのでは？」と考える方もいるかもしれません。その疑問に対する回答としては「何とも言えない」というのが実情です。

「1-1.『マンション価格』だけ上昇トレンドが続いている」で述べた通り、不動産価格に大きな影響を与えるリーマンショックのような出来事が起きれば、現状の上昇トレンドが終わり一気に急落する場合があるからです。

加えて、物件には「築年数」の考え方があります。

物件は、築浅であるほど、値下がりしない相関関係があります。

以下は、中古マンションの築年数別の成約物件・新規登録物件における価格を表したグラフです。

黒で示されている折れ線グラフをご覧ください。

ご覧の通り、築年数が浅いほど、高値で成約していることがわかります。

出典：REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

そのため、築年数による「値下がり」を避けるためには、できるだけ早く売る方が有利という点も考慮すべきです。

• マンション価格の上昇トレンドが続いている
• 築年数は浅い方がいい

上記の2点を考慮した場合、現状において「マンションが不要」ならば、早めの売却を検討するのが得策と言えるでしょう。

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 3.中古マンションの「売り時（＝売れやすい時期）」を左右する7つのポイント

年単位における中長期的なトレンドとしては、中古マンションは今が売り時だと言えます。

しかし、中古マンションの「売り時」を左右するのは1章で挙げたような「景況感」だけではありません。景況感に加えて、以下に挙げる7つのポイントも、マンションの売り時を左右します。

• 築年数
• 大規模修繕工事
• 季節
• 住宅ローン
• 周辺環境の変化
• ライフイベント
• 税金

これらのポイントを踏まえた売却活動を行うと、「より高く」売れたり、「売れやすさ」が向上したりします。

あなたが所有する物件と、これら7つのポイントを照らし合わせて「自分のマンションを売るべきタイミング（＝売り時）」を見極めてみてください。早速、一つずつみていきましょう。

3-1.築年数

マンションの売り時を左右するポイントとしては「築年数」が挙げられます。

その際、「高く売れる」「売れやすい」という2つのポイントに基づいて、有利な築年数が異なります。

その点を理解して、マンションを売るべきか判断してみましょう。

築年数は以下のように区分して考えるとよいです。

• 築0～5年
• 築5～10年
• 築10～20年
• 築20～30年
• 築30年以上

それぞれの築年数での、マンションの売れやすさについて解説します。

3-1-1.築0～5年

マンションは築年数が浅いほど高く売れます。

中でも築5年未満の築浅の物件は、新築とあまり変わらない価格で取引されることも多く、築浅ならばなるべく早くマンションを売却しましょう。

以下は、中古マンションの築年数別の成約物件・新規登録物件における価格を表したグラフです。

黒で示されている折れ線グラフをご覧ください。

先述の通り、「築浅物件であるほど高く売れる。古い物件であるほど安くなる」という相関関係が見て取れます。

出典：REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

物件を高く売りたい場合は、早めのマンション売却を検討しましょう。

3-1-2.築5～10年

物件としてもっとも売れやすい築年数は「築5～10年の物件」です。

物件をすぐに手放したい場合「築5〜10年以内」で売りましょう。

以下は、中古マンションにおける「築年帯別の取引傾向」をまとめたグラフです。

築6〜10年における平均成約率は「35％程度」である一方、「新築〜築5年」の平均成約率は「25％程度」となっており、「築11年〜20年」の物件とほぼ同じです。

出典：REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

3-1-3.築10～20年

築10〜20年のマンションは、新築や築浅の物件よりも低価格で購入できるため、人気があります。

売る側としても修繕積立金が増額されたり、マンションの修繕工事を検討したりする時期であるため、マンション売却を考えてもよいタイミングと言えるでしょう。

大規模な修繕工事の前では、修繕積立一時金が追加で徴収される可能性があるため、買い渋られることもあります。

しかし、工事後は外観がキレイになり、買主を見つけやすくなる可能性が上がります。

3-1-4.築20～30年

築20年を超えるとキッチンやお風呂、トイレなどの設備が劣化したり、部屋の間取りが現在の流行とは異なっていたりと古い印象を与えやすくなります。

しかし、昨今では古いマンションを安く購入して、自分の理想の間取りや内装にリノベーションしたり、部分的にDIYやリフォームしたりすることが人気になっています。

需要が低くなる築年数であることには変わりないため、アピールポイントを作って売却するとよいでしょう。

3-1-5.築30年以上

築30年以上の物件は、需要の落ち込みに伴って、価格も低くなります。

また、築年数が30年経つと2回目の大規模な修繕工事が必要となります。

もし、マンション管理組合が修繕積立金を積み立てできておらず、修繕費用が足りない場合には、修繕積立一時金が追加で徴収される可能性があることにも注意しましょう。

追加徴収は売却する上での問題になりやすいポイントです。

しかし、築30年以上のマンションでもリノベーション向きマンションとしての需要があるため、リノベ物件を取り扱う不動産会社や買い取り業者に売却するといった方法もあります。

3-2.大規模修繕工事

マンションは「大規模修繕工事の後だと、売れやすい」傾向があります。

「成約率を高めたい」という方は、大規模修繕工事の後の売り出しを検討してもよいでしょう。

「大規模修繕工事」とは、一般的に12年周期（12年に1回）で、マンションの外観や共用部の補修を行う工事です（マンションの管理組合の考えによって周期は多少異なる）。

大規模修繕工事を行う際には、少なからぬ金額の負担が発生します。物件あたりの負担額のボリュームゾーンは「1000〜3000万円」で、1戸あたりだと「60〜90万円」です。

こうした工事費用の負担が、物件売却の足かせになる可能性があります。そのため、確実にマンションを売却したいならば、大規模修繕工事の後がよいでしょう。

なお、大規模修繕工事の費用は、物件ごとに毎月住民から徴収する管理費・修繕積立金から出資します。そのため、マンションを所有している場合には必ずこれらの固定費がかかってくることは覚えておきましょう。

出典：東京都都市整備局「マンション実態調査結果」

出典：東京都都市整備局「マンション実態調査結果」

3-3.季節

中古マンションが売れやすい季節トレンドは2〜3月頃です。

物件の売却確率を高めるために、2〜3月頃に買主が購入できるよう、「7月頃から」売却の準備を行うのも手でしょう。

以下は、首都圏におけるマンションの成約状況を表わしたグラフです。

成約件数が多いのは2月・3月で、4月頃の引っ越しシーズン前にマンションを購入しておこうと考える人々が多い傾向があります。

なお、買主が、住宅の購入を考え始めて、実際に購入する物件が決定するまでの期間が6ヵ月以内の人は46％です（訳あり物件買取プロ「【家を買ったタイミングランキング】経験者500人アンケート調査」）。

不動産仲介会社の選定に1ヵ月ほどかかることを想定した場合、2月～3月頃の成約を目指すならば、少なくとも7ヵ月前の「7月頃」から、マンション売却の準備を始めるようにしましょう。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「Market Watch（2023（令和5）年7月度）」

ここまでお伝えしてきたポイントを改めて整理します。

上記を踏まえて、ご自身が所有するマンションの「売り時」を見極めて、売却活動を行いましょう。

3-4.住宅ローン

不動産を購入する人の多くは住宅ローンを利用しますが、マンションを売るときにも、住宅ローンに注意して売り時を考える必要があります。

特に以下の2点に注目して考えるとよいでしょう。

• 低金利の場合
• 転職前後

それぞれについて解説します。

3-4-1.低金利の場合は売り時

住宅ローンに注目するなら、低金利が続いている間はマンションを購入しやすく、購入希望者が増えるため、マンションの売り時と言えます。

しかし、低金利が続いていてもいつまで続くのかはわからないため、マンションの売り時を見極めるためにも、今後の金利政策に注目した方がよいでしょう。

3-4-2.転職前後は注意

転職前後のマンション売却には注意しましょう。

なぜなら、転職前後は新居を購入する際の住宅ローンの審査が通らない可能性があるからです。

通常、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2回です。

審査中に勤務先が変わると審査をやり直す必要があり、再審査が通らなければ、契約解除に係わる違約金が発生するリスクがあります。

また、転職直後は勤続年数が短くなることによっても、住宅ローンの審査に通らない恐れがあります。

転職前後は住宅ローンの審査の通りにくさがあるため、マンションの売却には注意しましょう。

3-5.周辺環境の変化

土地開発や大型商業施設ができるなど、マンション周辺の環境の変化があると売り時だと言えるでしょう。

住居を住み替える場合は、商業施設が近く買い物に便利かどうか、駅やバスなどの交通機関は使いやすいのか、病院は通いやすいかなどが重要視されます。

そのため、マンション周辺の環境の変化によって利便性が増すと、マンションの需要が高まり売りやすくなります。

しかし、周辺環境の変化はよい場合だけではありません。

マンション周辺にあった大学のキャンパスや企業のオフィスなどが移転すると、マンションの需要が落ちる可能性があります。

そのため、マンション周辺の環境変化に関する情報は逃さないようにしましょう。

3-6.ライフイベント

マンションが高く売れることに限らず、ライフイベントによって生活環境が変わる際も、マンションの売り時と言えるでしょう。

特に、以下のようなライフイベントの際は、マンションの売却を考えてもよいかもしれません。

• 子どもの進学
• 世帯主の定年退職

生活環境に合った住居を選ぶことで、快適な暮らしを送れるでしょう。

3-6-1.子どもの進学

子どもの進学に合わせてマンションを売却し、新居への住み替えを検討する人は少なくありません。

子どもが成長すると個室が欲しくなったり、親も子どものものが増えて手狭に感じたりします。

また、進学のタイミングでは子どもの学校の場所に合わせて新居を購入できるため、マンションの売り時と言えます。

3-6-2.世帯主の定年退職

世帯主が定年退職を迎える際もマンションの売り時です。

世帯主が定年であれば子どもが成長し独立する時期で、部屋が余ったり、家の中が広く感じたりするようになります。

そのため、定年退職後の生活に合わせた住み替えを行うことも少なくないです。

マンションは築年数が経てば経つほど価格が低くなり、売れづらくなるため定年退職のタイミングでマンションを売却し、住み替えを検討してもよいでしょう。

3-7.税金

マンションの売り時を判断する際は、税金に注目することも大切です。

特に、以下の2点に関して注目してみましょう。

• 税率は所有期間で変化
• 譲渡所得税の控除

それぞれについて解説します。

3-7-1.税率は所有期間で変化

マンションを売却する際には、売却益に譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税は、税率が不動産の所有期間によって変化する仕組みです。

所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」となり税率は39.63％、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率は20.315％となります。

ただし、所有期間はマンションを売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断されることに注意が必要です。

例えば2020年7月に購入したマンションを2025年10月に売却する場合、購入からは1年経っているが、2025年1月1日時点では所有期間が5年以内のため短期譲渡所得となり税率は39.63％です。

税率によって最終的に受け取れる金額が変わるため、所有期間が5年を超えているのかに注目して売り時を判断するとよいでしょう。

3-7-2.譲渡所得税の控除

譲渡所得税は控除を使って、負担を減らせます。

例えば、よく使われる控除に3000万円の特別控除があり、マンションの所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除が可能です。

この特別控除を使うことで、譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税の課税対象から外れられます。

4.マンションを高く売るには「リフォームしない」のがコツ

中古マンションは「リフォームやリノベーションをしてから売却するべき」だという不動産事業者も少なくありません。しかし、この考えは必ずしもよいとは言えません。

この章では、中古マンションをリフォームすべきではない理由とそのメリットについて解説していきます。

4-1.リフォーム・リノベーションされていない中古マンションを好む買主もいる

リフォーム・リノベーションしていない物件を好む買主もいます。

なぜならば、リフォーム・リノベーション済みの中古物件に対して

「リフォーム・リノベーション費用が上乗せされているのではないか」

「購入後に自分たちで自由にリノベしたいのに、きれいになっている部屋をもう一度改修するのは後ろめたい」

といったイメージをもつ買主も存在し、そういった買主はリフォーム済みの中古マンションを敬遠する可能性が高いからです。

リフォーム・リノベーション物件を欲していない買主にとっては、リフォーム・リノベーションを行わない方がよいと言えるのです。

4-2.リフォーム・リノベーションしないメリット

リフォーム・リノベーションを行わない場合、売主は「売却益を多く残せる」というメリットを享受できます。

「なるべく、手元に多くの売却益を残したい」という場合、リフォームやリノベーションは行わなければその分の費用を削減できます。

以下は、リフォーム費用の相場です。

• 壁紙や床材の張り替え：20～40万円程度
• キッチンのリフォーム：10～30万円程度
• 外壁のリフォーム：150～300万円程度

売却益を多く残したい場合には、リフォーム・リノベーションをしないという選択肢も検討してみましょう。

4-3.高く売るにはリノベ向き中古物件専門サイトを利用しよう

リフォーム・リノベーションを事前に行わずに物件を売却したい場合、リフォーム・リノベーションを自分で行いたいと考える買主が多く集まる不動産サイトの掲載を検討するのもよいでしょう。

リノベ検討者向けに売却活動を行うため、より早く・高く売れる可能性があります。

詳しくは、リノベーションに適した中古物件の専門サイト「sumunara（スムナラ）」をご覧ください。

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5.まとめ

いかがでしたか。ここで本記事のまとめを入れます。

●2023年は中古マンションの売り時！高く売れる時期である4つの理由

• 「マンション価格」だけ上昇トレンドが続いている
• 「購買意欲」が下がっていない
• 「住宅ローン金利」は低いトレンドが続いている
• コロナ禍でもマンションが高値で売れている

●中古マンションの「売り時（＝高く売れる時期）」を左右する7つのポイント

• 築年数
• 大規模修繕工事
• 季節
• 住宅ローン
• 周辺環境
• ライフイベント
• 税金

●マンションを「売り時（＝高く売れる時期）」に高く売るための2つのコツ

• リフォーム・リノベーションしない
• リフォーム・リノベ希望者が利用する「不動産サイト」を利用する

本記事が、マンションの売り時が知りたい方の参考になりましたら幸いです。

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