マンション売却の手取りの計算方法｜手取り額をシミュレーション可能
「マンションを売却すると実際にどのくらいのお金が手元に残るんだろう？」
「マンション売却時の手取りってどうやって計算したらいいのだろう」
こんな疑問をお持ちではありませんか？
マンションを売却したときの手取り額はその後の生活に大きく関わる重要なことなので、できるだけ正確な金額を自分で把握できたらいいですよね。でも、不動産取引には聞き慣れないワードも多く、独自の算出方法があるので、一見難しそうに感じる方は多いのではないでしょうか。
見慣れない文字が並ぶ不動産関係の費用項目ですが、実は項目の数はそれほど多くなく、それぞれの費用の算出方法も明確に決まっています。費用項目の内容を理解し、計算が必要なものは公式に数字を当てはめれば、誰でも簡単に手取り金額を計算することができますよ。
どんな費用が売却価格から引かれるのかを認識してマンション売却の手取りを計算できるようになれば、査定後の不動産業者選びや損しない売却判断にも役立ちます。
そこでこの記事では、以下についてお伝えしていきます。
- マンション売却の手取りの計算方法
- マンション売却の手取りをSTEP方式でシミュレーション
- マンション売却の手取りシミュレーションサイトを紹介
- マンション売却シミュレーターを利用するときの注意点
さらに、マンション売却額の満足度を上げるために、以下のことをお伝えします。
- マンション売却の手取りを増やす方法
この記事をお読みいただければ、マンション売却の手取りを計算する仕組みがわかり、より正確な手取り額を自分で計算できるようになります。ぜひ最後まで読み進めてくださいね。
目次
［監修］公認会計士・税理士 福岡 雅樹 公認会計士・税理士として20年以上従事。税理士法人Farrow Partnersにおいて、会計・税務・ビジネスと様々な観点からアドバイスを行う。監査法人、税理士法人の勤務を通して関与した会社数は200社を超え、受けた相談件数は3,000件以上。詳細プロフィールはこちら
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1.マンション売却の手取りの計算方法
マンション売却後の手取り金額は以下の計算式で算出できます。
マンション売却の手取りを計算するためには、「売却価格」「売却にかかる諸費用」「売却によって発生する税金」の金額を明らかにすることが必要です。売却価格＝売れた金額から、売却にかかった費用と税金を引いた額が手元に残る仕組みです。
では、「売却にかかる諸費用」と「売却によって発生する税金」とはどんなものがあって、どのように求められるのでしょうか。マンション売却の手取りを計算できるようになるために、ここでは、「売却にかかる諸費用」と「売却によって発生する税金」について詳しく解説します。
1-1.売却にかかる諸費用
マンション売却にかかる諸費用は各不動産会社によって異なりますが、必ず含まれるものとして以下の4つがあります。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 住宅ローン一括繰上返済手数料
それでは実際どのくらいの費用がかかり、どのように算出すればいいのでしょうか。4つの項目について詳しくお伝えします。
1-1-1.仲介手数料
仲介手数料とは、簡単にいうとマンション売却を依頼した不動産会社の売却活動に対して支払う成功報酬です。
不動産会社は買主が見つかるように売り出してくれて、さらに売買契約を交わし代金が支払われるところまでお世話してくれるので、それに対する手数料ということになります。
仲介手数料には上限があり、その金額は宅地建物取引業法で以下のように定められています。
売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、以下の計算式で求められます。
この公式からもわかるように、仲介手数料の上限は売却価格が上がればそれに比例して高くなります。
不動産会社によっては、仲介手数料を無料や半額にしているところもあります
仲介手数料がマンション売却価格に対してどのくらいなのかについては、売却を不動産会社に相談する際に確認しておきましょう。
◎仲介手数料についてより詳しくはマンション売却の仲介手数料について書かれたこちらの記事をご確認ください。
1-1-2.収入印紙代
収入印紙とは、マンション売却時に買主と結ぶ不動産売買契約書に貼付しないといけないものです。印紙代＝納税する税金代で、納税の証として契約書に収入印紙を貼ります。
なぜ契約書に税金がかかるの？と思う方がいるかもしれませんが、不動産売買契約書は課税文書なので作成時には納税義務が発生します。収入印紙の金額は、マンションの売買価格によって異なり、以下の通り定められています。
収入印紙は契約書1通につき1枚必要です。一般的には売主と買主で2通の契約書を作成します。お互いに1枚ずつ収入印紙を購入して貼付するのが通常ですが、そうでない場合もあるので、見積もり時に確認しましょう。
◎印紙税についてより詳しくはマンション売却の税金について書かれたこちらの記事をご確認ください。
1-1-3.登記費用
一般的にマンション売却時に売主が負担する登記費用は、抵当権抹消登記の費用です。ただし、住宅ローンの残債がない場合は、抵当権抹消登記の必要がないため登記費用はかかりません。
登記は司法書士に依頼するので、登記費用は不動産業者ではなく司法書士に支払います。
登記費用の内訳は、「登記免許税」と「司法書士手数料」で、登録免許税は計算方法が決まっています。一方、司法書士手数料は依頼する司法書士によって異なります。金額の目安は以下の通りです。
1-1-4.住宅ローン一括繰上返済手数料
マンションを売却する際に住宅ローンの残債がある方は、ローンを一括返済しなければなりません。住宅ローンを一括返済する時に銀行に支払う手数料が、住宅ローン一括繰上返済手数料です。
手数料の金額は、手続き方法によって異なる銀行が多く、窓口で手続きをする場合は30,000円前後かかります。インターネットで手続きをする場合は、窓口での手続きの半額以下、もしくは無料という銀行もあります。
住宅ローン一括繰上返済手数料は、銀行のHPに掲載されているので、自分が住宅ローンを組んでいる銀行のHPを確認してみてください。
1-2.売却によって発生する税金
マンションを売却して利益を得ると、その利益に対して譲渡税という税金がかかります。マンション売却によって発生する税金はこの譲渡税だけです。
譲渡税を収めるタイミングですが、マンション売却時ではなく、売却した翌年に確定申告をした後納めます。
譲渡税は「譲渡収入」から「取得費」「譲渡費用」を差し引いた額に税率をかけて求めますが、現行法では3,000万円の特別控除が受けられます。
この特別控除によって税制上は利益が出ない方が多く、譲渡税の支払いが不要な場合がほとんどです。
譲渡税の計算方法は以下の通りです。
それでは上記公式にある「譲渡収入」「取得費」「譲渡費用」「税率」について解説します。
1-2-1.譲渡収入
譲渡収入とは、マンションを売却した金額のことです。この金額に対して譲渡税が課税されます。
マンション売却で実際に得た収入ではなく、買主に売却した金額であるということに注意しましょう。
1-2-2.取得費
取得費は、マンションを購入した時にかかった費用から所有期間中の減価償却相当額を差し引いた金額です。
マンションを購入した時にかかった費用として以下のものがあります。
- 土地・建物の購入代金
- 建築代金
- 仲介手数料
- 設備費
- 改良費（リフォーム代など）
- 購入時にかかった税金（登録免許税、印紙税など）
- 購入時の借主立退料、契約違反金など
- 整地費、測量費、建物の取り壊し費用など
- 一定の借入金利子
上記1〜9の費用の合計額が単純に取得費になるわけではありません。1.の購入代金のうち建物分の金額を減価償却し、1〜9の合計額から差し引いた金額が取得費となります。
マンションの取得費の算出方法及び建物の減価償却相当額の求め方は以下の通りです。
償却率は建物の構造によって異なります。マンションの場合は鉄筋コンクリートなので、償却率は0.015で計算します。
1-2-3.譲渡費用
譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった費用です。マンションを売却した時の利益からマンション売却時にかかった費用を差し引いて課税額を計算します。
譲渡費用に含まれる一般的な内容は以下の通りです。
- 売却時に不動産業者に支払う仲介手数料
- 印紙代にうち売主が負担した額
- マンション売却のために支払った立退料
このように、譲渡費用はマンション売却に直接かかった費用をいいます。
マンションの修繕費や固定資産税、引っ越しにかかる費用は譲渡費用に含まれません。また、売った物件の抵当権抹消登記にかかる費用も、売却に直接かかる費用ではなく住宅ローンの抵当権を抹消するための費用なので譲渡費用に含まれません。
1-2-4.税率
譲渡税を計算するときの税率は、不動産の所有期間によって異なります。税率は以下の通りです。
- 所有期間が5年以内の場合…税率39.63％
- 5年を超える場合…税率20.315％
税制上の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で5年を超えているかいないかで判断します。
例えば、上記の図のように、2016年10月1日に購入した物件は実際には2021年10月1日に5年の所有期間を超えますが、税制上5年超えとなるのは2022年1月1日なので、所有期間が5年以内の場合の税率、39.63%が適用されます。
売却マンションの所有期間に合わせて適切な税率を適用して計算しましょう。
◎譲渡所得税についてより詳しくは、マンション売却の税金について書かれたこちらの記事をご覧ください。
◎特別控除についてより詳しくは、譲渡所得の特別控除について書かれたこちらの記事をご覧ください。
2.マンション売却の手取りをシミュレーション
マンション売却の手取りの計算方法がわかったところで、自分のマンションを売却した時の手取りがいくらになるか把握する方法をご紹介します。手取りのシミュレーション方法は6STEPになります。
【STEP1】売却価格を明確にしよう
【STEP2】売却にかかる諸費用を計算しよう
【STEP3】マンション取得費を計算しよう
【STEP4】譲渡費用を計算しよう
【STEP5】かかる税金を計算しよう
【STEP6】手取りを計算しよう
この6STEPを順番にやれば、手取りをシミュレーションできるので、自分の場合を当てはめてやってみましょう。
2-1.【STEP1】売却価格を明確にする
マンション売却後の手取りを知るためには、まずはじめにマンションの売却価格を知る必要があります。
マンションの手取り額を算出するのに必要な情報の中には、マンション売却額によって金額が決定するものが数多くあるからです。譲渡税や印紙代、仲介手数料がそれにあたります。
売却価格が正確だと、より実際に近いシミュレーション結果を出せますので、まずはマンションの売却価格を知る。知らない場合は調べるところから始めましょう。
マンション売却価格がまだわかっていない場合、マンションの売却価格の相場を自分で調べる方法は大きく分けて2つあります。
- 過去の成約データからマンション売却価格の相場を調べる方法
- 実際の売却価格の相場観を調べる方法
過去の成約データからマンション売却価格の相場を調べる場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションという国土交通省の土地総合情報システムで調べるのがおすすめです。
（出典：レインズ・マーケット・インフォメーション）
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、調べたい都道府県と地域を入力することで、実際に取引された不動産情報をチェックできます。
実際の売却価格の相場観を調べたい場合は、不動産一括査定サイトから申し込めば、複数社に一括で査定を依頼できて相場観を知ることができます。
まだそこまで本格的に売却について考えていないという方が気軽に相場観を調べる方法としては、不動産会社が運営する購入者向けの物件検索サイトを利用するのがおすすめです。売却するマンションがあるエリアで今売り出されている物件の価格帯を把握できます。
◎マンション売却の相場についてより詳しくは、マンション売却の相場について書かれたこちらの記事をご覧ください。
2-2.【STEP2】諸費用を計算する
STEP2では売却にかかる諸費用を算出します。
売却にかかる諸費用の主な内容は、
- 売却時の仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 住宅ローン一括繰上返済手数料
です。これらの費用の合計額が、売却にかかる諸費用になります。ただし、住宅ローンの残債がない場合は「登記費用」と「住宅ローン一括繰上返済手数料」が不要です。
具体例として住宅ローンの残債がある人が売却価格3,000万円のマンションを仲介手数料上限額を採用している不動産業者で売却したときの諸費用を計算してみましょう。
仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
＝（3,000万円×3％+6万円）×消費税10％
＝1,056,000円
収入印紙 10,000円
登記費用 10,000円
住宅ローン一括繰上返済手数料 30,000円
マンション売却にかかる諸費用
＝仲介手数料＋収入印紙代＋登記費用＋住宅ローン一括繰上返済手数料
＝1,056,000円＋10,000円＋10,000円＋30,000円
＝1,106,000円
以上の通り、住宅ローンの残債がある人が売却価格3,000万円のマンションを仲介手数料上限額を採用している不動産業者で売却したときの諸費用は、1,106,000円と算出できます。
2-3.【STEP3】取得費を計算する
STEP3〜STEP5では、売却によって発生する税金を算出します。まず初めに売却マンションの取得費を計算しましょう。
マンションの取得費を計算するためには、1-2-2.取得費でも説明した通り、以下の費用を把握する必要があります。
- 土地・建物の購入代金
- 建築代金
- 仲介手数料
- 設備費
- 改良費（リフォーム代など）
- 購入時にかかった税金（登録免許税、印紙税など）
- 購入時の借主立退料、契約違反金など
- 整地費、測量費、建物の取り壊し費用など
- 一定の借入金利子
それでは以下のようなケースでは取得費がいくらになるか具体的に計算してみましょう。
- 購入価格 35,000,000円（土地：10,000,000円 建物25,000,000円）
- 購入手数料 1,221,000円
- 購入時にかかった税金（印紙代：10,000円 登録免許税：1,000円）
- 所有期間6年
初めにマンション購入費用の建物分を減価償却します。この場合の建物購入費用は25,000,000円ですので、以下のように計算します。
減価償却相当額＝建物購入費用×0.9×償却率（0.015）×経過年数
＝25,000,000×0.9×0.015×6
＝2,025,000円
次に取得費を求めます。
取得費＝マンション購入価格＋購入手数料＋税金ー減価償却相当額
＝35,000,000円＋1,221,000円＋11,000円ー2,025,000円
＝34,207,000円
以上のように計算すると、取得費は34,207,000円と算出できました。
2-4.【STEP4】譲渡費用を計算する
STEP4で求める譲渡費用も、売却によって発生する税金の金額を算出するために必要な数字です。
譲渡費用に含まれる一般的な内容は以下の通りです。
- 売却時に不動産業者に支払う仲介手数料
- 印紙代にうち売主が負担した額
- マンション売却のために支払った立退料
売却価格3,000万円のマンションを仲介手数料上限額を採用している不動産業者で売却したときの譲渡費用は次の通りです。
仲介手数料＝（売却価格×3％＋6万円）＋消費税
＝（3,000万円×3％+6万円）×10％
＝1,056,000円
収入印紙 10,000円
譲渡費用＝仲介手数料＋収入印紙代
＝1,056,000円＋10,000円
＝1,066,000円
以上の通り、売却価格3,000万円のマンションを仲介手数料上限額を採用している不動産業者で売却したときの譲渡費用は、1,066,000円と算出できました。
2-5.【STEP5】譲渡税を計算しよう
STEP3で求めた取得費とSTEP4で求めた譲渡費用の数字を使って、譲渡税を算出しましょう。
STEP3とSTEP4で挙げたケースは以下の通りです。
- 購入価格35,000,000円（土地：10,000,000円 建物：25,000,000円）
- 購入手数料 1,221,000円
- 購入時にかかった税金（印紙代：10,000円 登録免許税：1,000円）
- 売却価格30,000,000円
- 所有期間6年
- マンション売却代金＝3,000万円＝譲渡収入
- STEP3の具体例で算出した取得費…34,207,000円
- STEP4の具体例で算出した譲渡費用…1,066,000円
譲渡所得＝30,000,000円ー（34,207,000円＋1,066,000円）ー30,000,000
＝-35,273,000円
譲渡税＝-35,273,000円×税率20.315％
＝-7,165,709.95円
よって譲渡税0円
所有期間6年、購入価格3,500万円のマンションを、売却価格3,000万円で売却した場合の譲渡税は0円でした。
2-6.【STEP6】手取りを計算しよう
STEP1、STEP2、STEP5で、マンション売却後の手取りの計算に必要な「売却価格」「売却にかかる諸費用」「売却によって発生する税金」の情報がそろいました。算出したそれぞれの数字を上の公式に当てはめれば、マンション売却後の手取額を計算できます。
それでは実際に、STEP1で算出した「売却価格」、STEP2で算出した「売却にかかる費用」、STEP5で算出した「譲渡税」の数字を使って、手取り額を計算してみましょう。
- 売却価格…30,000,000円
- マンション売却にかかる費用…1,106,000円
- 税金…0円
マンション売却後の手取り＝30,000,000円ー1,106,000円ー0円
＝28,894,000円
このように、STEP1からSTEP5まで必要な数字を出して計算すれば、マンション売却後の手取りを簡単に計算できます。
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3.マンション売却の手取りを増やすポイント
ここまでマンションの手取り額を算出する方法をお伝えしてきましたが、少しでも多く手元にお金を残すことができたら嬉しいですよね。
ほとんどの場合、手取り額はマンションの売却額ー売却諸費用です。（特別控除があるおかげで、多くの場合譲渡税がかからないからです。）ということは、売却額をできる限り増やして売却諸費用をできる限り減らせたら、手取り額ができる限り多い状態になります。
それではここで、誰でも簡単にできる手取り額を増やす3つのポイントをお伝えします。
3-1.一括査定で複数社に査定してもらう
売却額を増やすためには、複数の不動産業者に査定してもらうのがポイントです。
複数社に査定してもらうことで、売りたいマンションの適正な価格がわかるだけでなく、自分と相性の良い不動産会社に出会える確率が高くなります。そのため、自分の希望に沿った満足のいくマンション売却がしやすくなりますよ。
一括査定サイトを利用すれば、自宅にいながら複数の不動産会社に査定してもらえるのでとても便利です。
売却を本格的に検討し出したら、一度複数社に査定してもらいましょう。
3-2.マンション売却の諸費用を抑える
売却の諸費用を抑えることは、手取りを増やすポイントの一つです。
税金に関係する諸費用の減額は不可能ですが、それ以外の仲介手数料・登記費用・住宅ローン一括繰上返済手数料は抑えることが可能な場合があります。
マンション売却時の仲介手数料は、上限が決まっているもののその金額を決めるのは不動産会社です。時期によっては仲介手数料が無料や半額になるキャンペーンをやっている不動産会社もあります。
登記費用は司法書士によって値段が違うので、少しでも安いところを自分で探すと費用を抑えることが可能です。
住宅ローン一括繰上返済手数料は、インターネットを利用して手続きをすると手数料が安くなります。中には無料になる銀行もあるので、ネット上での手続きができる方は、窓口ではなくインターネット上での手続きがおすすめです。
このようにして諸費用を少しでも抑えられると、その分手取りを増やせます。
◎マンション売却の仲介手数料を抑えるコツについてより詳しくは、仲介手数料の売却交渉について書かれたこちらの記事をご覧ください。
3-3.ハウスクリーニングやリフォームをせずに売却する
マンションを売却するとき、ハウスクリーニングやリフォームをせずにそのままの状態で売却することをおすすめします。
最近ではリノベーションを前提として中古マンションを購入する方が増えているため、クリーニングもリフォームもしていないそのままの状態のマンションの需要が増えているからです。
この記事では、マンション売却にかかる諸費用として最低限かかるものをご紹介しましたが、実は諸費用としてハウスクリーニング代やリフォーム代を入れてくる不動産業者が多数あります。
ハウスクリーニング代に関しては大手不動産業者でも必須項目としている会社が多数あるのが現状です。また、「リノベーションしないと売れない」と言われることもよくあります。
ハウスクリーニング代やリフォーム代は、場合によっては仲介手数料以上になることもあるほど高額です。ハウスクリーニングやリフォームをせずそのまま売却することは手取り額を増やす大きなポイントです。
4.マンション売却のシミュレーションサイトを使えば簡単に計算できる
マンション売却後の手取り金額は、シミュレーターサイトを使って試算すれば簡単に求めることができます。
シミュレーターサイトでは、数個の情報を入力するだけで、自動的に手取り額を試算してくれるからです。中には売却価格を入力するだけでシミュレーションしてくれるサイトもあります。
ここでは使い勝手の異なるシミュレーションサイトを2つご紹介します。
4-1.三菱UFJ不動産販売の手取り試算サイト
このサイトは、入力必須項目が売却価格のみで手軽にシミュレーションができます。売却価格から自動で仲介手数料と印紙代、譲渡税を算出してくれるので、細かい数字を入力することなく手取り額をシミュレーションしてくれます。
マンション売却がまだ現実的ではない人や査定前の方にお勧めのサイトです。
4‐2.RENOSYスマート不動産売却 不動産売却収支シミュレーター
このサイトでは、推定売却価格、住宅ローン残債、購入時物件価格、購入年を入力して、住宅ローン一括完済後に手元に残る金額を算出してくれます。シミュレーション結果は項目ごとに詳細を出してくれて、諸経費の内訳や減価償却費まで細かく内訳を出してくれます。
このサイトは、マンション売却を本格的に考えている方、査定価格がはっきりと出ている方にお勧めのサイトです。
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5.マンション売却シミュレーターを使う際の注意点
マンション売却シミュレーターを使う際にはいくつか注意点があります。ここでは2つの注意点をご紹介するので、シミュレーターを使用する際には念頭に置いてくださいね。
5-1.シミュレーション結果は参考程度に考える
シミュレーション結果は、あくまでも目安として参考程度に考えましょう。
シミュレーションサイトの試算は、計算時点で把握している条件のみを考慮して概算した結果の数字です。サイトの特性上、聞き取られる情報も僅かなため、実際の結果と異なることもしばしばあります。
手取り金額は今後の生活を左右する情報になる場合もあるので、あくまで簡易的な資産として受け止めて、参考程度に利用しましょう。
5-2.シミュレーションした業者以外からも査定してもらう
シミュレーションサイトは、ほとんどの場合が不動産会社が運営しているか不動産会社につながる仕組みになっています。査定してもらうのはもちろんいいことですが、シミュレーションした業者のみから査定してもらうのではなく、複数社から査定してもらうことをおすすめします。
不動産会社は数多くあります。それぞれの会社で査定金額も違えばかかる諸費用にも違いがあります。売却に関して得意不得意もあります。
どこの不動産業者で売却するかは手取り額に大きく関わることなので、シミュレーションサイトから申し込んでそこで売却まで進めるのではなく、いくつかの会社を比較して売却先を決定することをおすすめします。
6.まとめ
この記事では、マンション売却後の手取り金額の計算方法をお伝えし、実際に例を出してシミュレーションしてみました。
ここで計算方法をおさらいしておきましょう。
◎マンション売却後の手取り＝売却価格ー売却にかかる諸費用ー売却によって発生する税金
◎マンション売却にかかる費用…仲介手数料・印紙代・登記費用・住宅ローン一括繰上返済手数料
◎譲渡収入ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除3,000万円＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝譲渡税
また、手取りを増やす方法もお伝えしました。手取りを増やすためのポイントは以下の通りです。
- 複数社に査定してもらう
- マンション売却の諸費用を抑える
- ハウスクリーニングやリフォームをせずに売却する
マンション売却を考えている方は、この記事を読んで手元に残るお金を計算して役立ててくださいね。
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