離婚時にマンションは住み続ける？売却？判断方法と売却について解説
マンション購入している場合、離婚の際に住み続けるのか売却するのかを決めなくてはなりません。
詳しくは後述しますが、
- 住宅ローンの名義が誰なのか
- 住宅ローンの残債はどれだけ残っているのか
によってマンションをどうするか選べる選択肢は異なります。
マンションを売却する場合の売却方法や住み続ける場合の名義に関して詳しく理解していないと、離婚後の金銭問題に発展してしまう可能性があるため、注意が必要です。
そこでこの記事では、以下の内容を詳しく解説しています。
- 離婚でマンションが問題になるケース
- ローンの名義別の選択肢
- マンションの売却方法
- 任意売却について
- マンションをもらった場合の贈与税について
この記事を読むことで、離婚時にマンションをどうするかの選択肢を知ることができます。
また、売却する場合の売却方法についても詳しく解説していますので、ぜひ最後までお読みください。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.離婚する場合に想定されるマンションの問題ケース3つ
離婚をする場合、結婚後に購入したマンションがあればそれも財産分与をしなくてはなりません。
しかし、マンションに関して話し合いなどを進めると、
- マンションをどうするかで揉める
- ローンが問題になる
- 名義が問題になる
このように揉め事に発展するケースも少なくありません。
それぞれ、どのようなことが問題となるのかについて説明していきます。
1-1.住み続けるのか売却するのかが問題になるケース
まず、マンションを売却するかどうかによって、問題になるケースがあります。
例えば、夫はマンションを売却したいと考えていたとしても、妻が子供の学校のことなどを考えて反対する場合もあるでしょう。
まずそこでお互いが納得できず、揉めてしまう可能性があります。
また、この場合に妻と子供がマンションに住み続けられるようになったとしても、ローンが夫名義であり、夫が支払いを滞らせた場合は強制退去になってしまう可能性もあります。
1-2.ローンが問題になるケース
マンションを売却する場合、ローンが残っていればマンションを売却したお金をローンの返済に充てることになります。
この時に、売却金額がローン残債よりも多ければ何も問題ありませんが、マンションを売ってもローンが残るようであれば、その残りを現金で支払わなければなりません。
支払いができる程度であれば完済することでマンションの問題は解決となりますが、中にはローンが完済できないケースもあるでしょう。
例えば、5,000万円でマンションを購入したけれど、3年後に離婚となり4,500万円のローンが残っていたとします。
しかし、マンションを売却しても3,500万円程でしか売れそうにない場合、差額の1,000万円を現金で支払わなくてはなりません。
しかし、1,000万円も貯金がなく、支払えない場合は一般的な仲介や買取などで売却をすることができず、任意売却や競売となってしまいます。
任意売却については「5.マンションのローン残債が支払えない場合の「任意売却」とは」で詳しく解説しています。
1-3.名義が問題になるケース
マンション自体の名義は変更することができますが、ローンの名義を変更することは基本的にできないと考えておいた方がいいでしょう。
ローンは債務者になる人を審査した上で融資金額を決定しているため、途中で債務者を変更することは難しいのです。
そのため、前述したように妻がマンションに残るから、夫のローンを妻名義にするということは基本的にできません。
2.離婚をするならマンションのローン状況と価値の確認
離婚に伴い、マンションをどうするかを考える前に、まず以下の2つをおこないましょう。
- マンションのローン残債の確認
- マンションの査定額の確認
住み続けるか、売却するかを判断するための材料となるため、マンションの現状を把握しましょう。
2-1.マンションのローン状況を確認
まずはじめに、マンションのローンがいくら残っているのかを確認しましょう。
また、マンションの契約者や契約の種類があやふやなのであれば、そちらも確認をしてください。
ローン残債の確認方法は以下のとおりです。
- 借入先の金融機関のWEBサイト
- 住宅ローン残高証明書
- 返済予定表（償還予定表）
契約内容の確認は、WEBサイトからおこないましょう。
2-2.マンションの査定額を確認
マンションの現在の価値を知るためにも、マンションを査定してもらいましょう。
売却するかどうか決めていなくてもマンションの価値がわかれば、
- そのまま住むことを考えていたけれど、この金額で売れるなら売却してもいいかもしれない
- 売却しようと思ったけど、ローンが全額返済できないからやめよう
といったように、その後の判断にも影響するからです。
マンションを査定する場合、WEB上でおこなわれる机上査定で複数社に依頼を出しましょう。無料で依頼でき、複数社にすることで、相場感を把握できます。一括で複数社に依頼できる一括査定サービスの利用が一番手軽でよいでしょう。
担当者が訪問して査定する「訪問査定」もありますが、調整に1~2週間、所要時間1~2時間とある程度の期間が必要になるため、一括査定をし、信頼できそうな不動産会社を2~3つ選ぶとよいでしょう。
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3.ローンの名義が誰かによってマンションをどうするかも変わる
ローンの名義が夫婦のどちらなのか、または共有名義なのかによって、マンションをどうすべきかの選択肢は異なります。
- 夫婦どちらかの単独名義
- 夫婦の共有名義
- 片方が名義人でもう片方が連帯保証人
この3パターンで、それぞれどのような選択肢があるのかについて解説していきます。
3-1.夫婦どちらかの単独名義の場合
夫婦どちらかの単独名義の場合は、以下の選択肢があります。
- 売却する
- ローンの名義人が住み続ける
- ローンの名義人以外が住み続ける
3-1-1.売却する場合
売却する場合は、売却代金や自己資金でマンションのローンを完済し、マンションの抵当権を抹消させる必要があります。
売却金額がローン残債以上なら、マンションを売却した代金でローンを完済して問題なく抵当権を抹消することができるため、売却金額からローン残債を差し引いた売却益を財産分与の割合に応じて分割します。
マンションの価値がローン残債よりも少ない場合、マンションの売却代金をすべてローンの返済に充て、さらに残ったローンを自己資金から支払えばマンションの抵当権を抹消することができます。
この場合は、夫婦の財産からローンの残債を支払ってから残った財産を分与します。
もし、売却代金をローンの返済に充てても足りない場合は、ローンを完済できないためマンションを売却しても抵当権を抹消することができません。
その場合は「任意売却」という売却方法でマンションの売却をおこなうことで、ローンを完済していなくても抵当権を抹消させてから売却することができますが、売却後も残りのローンを分割で支払う必要があります。
この場合は、任意売却後のローン残債をローンの名義人が支払っていくことになるので、覚えておきましょう。
3-1-2.ローンの名義人が住み続ける場合
住宅ローンの名義人が住み続ける場合、そのまま本人が支払いを続ければいいので、特別にやらなければいけないことはありません。
しかし、マンションの評価額が住宅ローンの残債を上回り、もしも売却すれば売却益が出ると予想される場合は、売却益となるであろう金額を財産分与の割合に応じて相手に支払う必要があります。
つまり、マンションの評価額が4,000万円でローン残債が3,000万円の場合は、相手に500万円を支払うことになります。
反対に、マンションの価値がローン残債以下の場合は、売却したとしても利益が出ない状態であるため分与の必要はなく、ローン残債はそのままローンの名義人が支払っていくことになります。
3-1-3.ローンの名義人以外が住み続ける場合
名義人以外の人が住み続ける場合、基本的にローンの名義人を変更することは難しいため、本来の名義人にローンの支払いを続けてもらう必要があります。
この場合、前述したとおり名義人がローンを滞納すれば強制退去になるということを忘れてはいけません。
少しでもそのようなリスクを減らすためにも、ローンの支払いに関して離婚協議書に記載して、公正証書を作成しましょう。
3-2.夫婦の共有名義の場合
ローンが夫婦の共有名義の場合は、以下の選択肢があります。
- 売却する
- 住み続ける人の単独名義で借り換える
- 連帯債務者になってくれる人を立てる
3-2-1.売却する場合
共有名義で売却する場合も、基本的に単独名義の場合と同じです。
異なる点は名義が共有であるため、売却金額がローン残債以下の場合でも、どちらか一方が支払いをしなければならないという状態にはなりません。
3-2-2.住み続ける人の単独名義で借り換える場合
住み続ける人に十分な収入がある場合は、住宅ローンを単独名義で借り換えることで、安心して住み続けることができます。
しかし、2人の収入を合算して審査を通した状態のローンを単独名義に変更するのは、2人分の支払いを1人ですることになるため、十分な収入がなければ審査が通らない可能性もあるので注意が必要です。
3-2-3.連帯債務者になってくれる人を立てる場合
例えば妻が共有名義から外れたい場合、夫の親族などを連帯債務者として立てることで、名義変更ができる可能性があります。
しかし、連帯債務者の変更も単独ローンの名義変更と同様に難しい方法です。
また、親族などに借金を背負わせることになるので、連帯債務者となってくれる人を見つけるのも難しいでしょう。
3-3.片方が名義人でもう片方が連帯保証人の場合
ローンの名義人が夫（妻）で連帯保証人が妻（夫）の場合は、以下の選択肢があります。
- 売却する
- ローン名義人が住み続けてもう片方は連帯保証人を外れる
- 連帯保証人が住み続けてローンは名義人に支払ってもらう
3-3-1.売却する場合
売却する場合は、基本的に単独名義の売却と同じです。
売却金額がローン残債以下の場合は、ローンの残りを支払ってから財産分与をおこなうか、ローンの名義人が全額支払うことになります。
3-3-2.ローン名義人が住み続けてもう片方は連帯保証人を外れる
ローンの名義人が住み続ける場合、連帯保証人は連帯保証から外れておかなければ、ローンが滞納された場合に支払う義務を負ってしまいます。
そのため、名義人が住み続けるのであれば、連帯保証人は変更した方が後にトラブルになることを防げます。
連帯保証人を変更するには、以下の2通りの方法があります。
- 別の連帯保証人を立てる
- 住宅ローンを組み直す
別の連帯保証人を立てるのも簡単なことではありません。
収入が安定している勤務先に勤める人を新たに連帯保証人として立てれば、許可される可能性もあります。
別の金融機関で住宅ローンを組み直す場合、もともと借入をしていた金融機関の住宅ローンは全額返済したことになるので、連帯保証人はその時点で外れることができます。
3-3-3.連帯保証人が住み続けてローンは名義人に支払ってもらう
連帯保証人が住み続けて、ローンは名義人に支払ってもらう約束をした場合は、単独名義で名義人以外が住み続ける場合と同様です。
名義人がローンを滞納すれば、住み続けている連帯保証人に請求がくるため、それを支払えなければ強制退去となる可能性があります。
そのため、この場合もローンの支払いに関して離婚協議書に記載して、公正証書を作成した方がいいでしょう。
4.離婚でマンションを売却するなら「少しでも早く」が鉄則
離婚でマンションを売却する場合、少しでも早く売却のための活動を始めることをおすすめします。
なぜなら、売却が遅くなるほどマンションの価値は目減りするからです。
しかし、ローンの残債状況とマンションの評価額によって、売却方法が異なります。
ここでは、マンションを売却する場合の売却方法について解説していきます。
4-1.売却が遅くなるほどマンションの資産価値は低下する
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、マンションは新築時から5年で約18%、10年で約26%ほど価値が下がります。
つまり、5,000万円で購入したマンションは、5年で900万円ほど、10年で1,300万円ほど値下がりする可能性があるということです。
子供のことを考えて数年は住み続けてから売却といった方法をとる場合もありますが、マンションの価値を考えた場合には少しでも早く売却すべきでしょう。
その判断のためにも、前述したとおりマンションの査定価格を知ることが重要なのです。
4-2.ローンの残債状況により異なる売却方法
マンションを売却する場合、ローンの残債が
- アンダーローン
- オーバーローン
このどちらかによって、売却方法も異なります。
では、それぞれの意味と売却方法について解説していきます。
4-2-1.アンダーローンの場合
住宅ローンの残債よりもマンションの価値の方が高い場合をアンダーローンと言います。
アンダーローンならマンションを売却すれば住宅ローンを完済できるため、売却益を財産分与の割合に応じて分割すればいいので何も問題ありません。
4-2-2.オーバーローンの場合
住宅ローンの残債がマンションの価値を上回っている場合をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合はマンションを売却してもローンが残るため、差額を自己資金で補填しなければなりません。
しかし、売却後の残債が高額で支払えない場合はローンを完済することができないため、ローンの借入先の金融機関がマンションの売却を許可してくれません。
なぜなら、ローンを組む際にマンションを担保にしているため、金融機関は支払いが滞った際に差し押さえができる抵当権があり、抵当権を抹消するためにはローンを完済することが条件だからです。
そのような場合には、金融機関の了承を得てから任意売却をすることになります。
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5.マンションのローン残債が支払えない場合の「任意売却」とは
任意売却は、金融機関に抵当権を抹消してもらい、物件の売却をおこなう方法です。
金融機関としても、競売になるよりも任意売却の方がローンの回収ができるため、任意売却が認められます。
では、より詳しく任意売却について見てみましょう。
5-1.任意売却は競売を回避する手段
売却をしてもローンを完済できない場合、任意売却か競売となります。
競売になった場合、普通に売却した場合と比較すると、6〜7割以下の金額にしかならないことも多く、住宅ローンの残債は多く残ってしまいます。
競売が開始される前に任意売却をおこなえば、一般的な仲介と同様に売却することができるため競売よりも高く売りやすいのです。
ローン残債を少しでも多く返済するためには、競売が開始される前に任意売却をおこないましょう。
5-2.任意売却をするための条件
任意売却をおこなうためには、以下の7つの条件を満たす必要があります。
- 債権者（金融機関）の合意を得ていること
- 共有者の同意が得られていること
- 連帯保証人の同意が得られていること
- 売却活動時間が十分に確保されていること
- 市場価値のある物件であること
- 税の滞納などで物件が差し押さえされていないこと
- 一定額以上の管理費や修繕積立費の滞納がないこと
もっとも重要なポイントとなるのが、1の金融機関の合意です。
あとは、ローン契約に関係している人の同意があり、他に滞納などがなければ任意売却の条件を満たすことができます。
5-3.任意売却のメリット
競売ではなく任意売却をするメリットは以下のとおりです。
- 自分の意思で売却の金額や引渡し日を決められる
- 市場相場に近い金額で売却できる
- 近所や知人にバレずに売却できる
- 持ち出し金が不要
- 売却代金から引っ越し費用を融通してもらえる
では、これらのメリットについて解説していきます。
5-3-1.自分の意思で売却の金額や引渡し日を決められる
競売では一般的な売却のように、
- 売却金額
- 売却をする相手
- 引渡し日
などを決めることができません。
しかし、任意売却の場合は一般的な売却と同じ手順であるため、売却金額も誰に売却するのかも自分で決定することができ、引渡し日も買主と調整することが可能です。
そのため、納得のいく金額での売却が可能で、引っ越しの準備も余裕を持っておこなうことができます。
5-3-2.市場相場に近い金額で売却できる
任意売却は前述したとおり、一般的な売却と同様に売却ができます。
競売では、普通に中古マンションを購入しようと探している人の目にはあまりとまることがありません。
しかし、任意売却であれば十分な売却活動をおこなうことができ、より良い条件で購入してくれる人を探すための時間も十分に確保できます。
競売よりも高く市場相場に近い金額で売却できるため、その分ローン残債を減らすことができるのです。
5-3-3.近所や知人にバレずに売却できる
競売になった場合、競売が開始されると物件の情報がネット上で公開されます。
その情報の中で室内写真や外観、大体の住所や面積が掲載されるため、近所の人や知人がその情報を見て気づく可能性はあります。
また、競売で落札したいと考える業者などが物件を見に来たりすることもあるので、それにより気付かれてしまう可能性もあるでしょう。
任意売却は一般的な売却と同じであるため、「ローンを返せないから任意売却をしている」ということまでバレることはありません。
5-3-4.持ち出し金が不要
マンションを売却する場合、仲介手数料や登記費用といった諸経費が4〜6%ほどかかります。
任意売却でもこのような諸経費が必要なことには変わりありませんが、任意売却の場合はマンションを売却した代金から、諸経費を支払うことができます。
例えば3,000万円で売却ができ諸費用の合計が150万円であれば、売却した3,000万円の中から150万円を融通してもらえるということです。
そのため、高額な諸費用に悩まされることはありません。
5-3-5.売却代金から引っ越し費用を融通してもらえる
売却時の諸費用も高額ですが、見落としがちなのが売却後の引っ越しにかかる費用です。
任意売却の場合は、債権者に交渉することで最大30万円を売却代金から引っ越し費用として融通してもらえる可能性があります。
引っ越しで賃貸に移り住む場合、敷金や礼金などがかかるためまとまったお金が必要になり、引っ越し業者に頼む場合はその費用も必要です。
交渉にもよりますが、費用を融通してもらえる可能性があることは非常に助けになるでしょう。
5-4.任意売却の注意点
競売と比べるとメリットが多い任意売却ですが、以下のような注意点もあります。
- 住宅ローンの滞納により信用情報に傷がつく可能性がある
- 債権者から合意を得られず任意売却できないこともある
- 任意売却で一定期間売れなければ競売になる可能性がある
今後の生活にも影響があるような内容も含まれるため、任意売却の注意点は十分に理解してからおこなうようにしましょう。
5-4-1.住宅ローンの滞納により信用情報に傷がつく
金融機関に任意売却を合意してもらうには、保証会社が代位弁済をおこなった後でなければ認められません。
つまり、任意売却のためにローンを滞納しなければならず、任意売却を開始するころには6ヶ月以上ローンを滞納するため、滞納の記録が残り信用情報に傷がつきます。
信用情報に傷がついた場合、7年は新たに金融機関から融資を受けたり、クレジットカードを作ることなどができなくなります。
5-4-2.債権者から合意を得られず任意売却ができないこともある
前述したとおり、金融機関としては競売よりも任意売却の方がローン残債を多く回収できる見込みが高いことから、合意を得られる場合は多いでしょう。
しかし、ローン残債よりもマンションの査定額が大幅に少ない場合、金融機関から合意を得られないケースもあります。
金融機関としても早急にローン残債を回収したいと考えますが、査定額が低いということは需要が少なく、任意売却をおこなっても売れない可能性があるということです。
売れない可能性が高い任意売却をおこなうよりもはじめから競売にかけた方が早く売却ができるため、そのような場合には金融機関が合意しない可能性があります。
5-4-3.任意売却で一定期間売れなければ競売になる
任意売却の期間は最大1年間で、その後債権者が任意売却では売却が見込めないと判断すると競売の手続きが開始されます。
買い手がつきにくそうな物件の場合は、競売になる可能性があることも考えておきましょう。
5-5.任意売却後は分割払いで支払いをする
任意売却でマンションを売却しても、ローンを完済することはできません。
残った残債に関しては、債権者とローン契約者で協議をおこない、分割返済の支払い金額を決定します。
現在のローンと同じペースで支払うことが厳しい場合、そのような事情も加味して決定されるので、無理なく返済ができるようになるでしょう。
6.離婚の財産分与でマンションをもらった場合に贈与税はかかる？
離婚の財産分与の話し合いをした結果、マンションをもらうことになった場合も贈与税はかかりません。
離婚による財産分与によって取得した財産は、贈与によって取得した財産とはならないからです。
贈与税は非常に高額であるため、財産分与でマンションをもらった場合に贈与税がかからないのは非常にありがたいですね。
マンションをもらえることになったら、税金のことは気にせず安心して受け取りましょう。
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7.まとめ
離婚をする場合、まずマンションのローン状況の確認と、マンションの市場価値の確認が重要です。
これらを知ることで、マンションに住み続けるのか売却するのかを決める判断材料にもなります。
マンションを離婚時にどうするかの選択肢は、ローンの名義人が誰なのかによっても異なります。
〈夫婦どちらかの単独名義〉
- 売却する
- ローンの名義人が住み続ける
- ローンの名義人以外が住み続ける
〈夫婦の共有名義〉
- 売却する
- 住み続ける人の単独名義で借り換える
- 連帯債務者になってくれる人を立てる
〈片方が名義人でもう片方が連帯保証人〉
- 売却する
- ローン名義人が住み続けてもう片方は連帯保証人を外れる
- 連帯保証人が住み続けてローンは名義人に支払ってもらう
売却ではそれぞれ大きな違いはありませんが、住み続ける場合は特に名義人が誰なのかが重要になるため、注意が必要です。
売却をする場合は、
- アンダーローン
- オーバーローン
どちらに当てはまるかによって売却方法が異なります。
アンダーローンは通常と同じ方法で売却をすれば問題なく、オーバーローンでも自己資金で完済できるのであれば問題ありません。
しかし、オーバーローンで自己資金が足りない場合は任意売却でマンションの売却をおこないます。
任意売却は競売になってしまうよりも高く売却できるなどメリットは多いのですが、信用情報に傷がつくなどのデメリットもあるため注意が必要です。
離婚時に相手からマンションをもらった場合、贈与税がかかることはないので、安心して受け取りましょう。
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