【2023年最新】マンション売却価格の相場を築年数・エリア別に解説｜相場より高く売るコツとは？

「マンション売却価格の相場っていくら？」

「マンションの売却価格はどうやって調べるの？」

このような疑問をお持ちではないでしょうか。

中古マンションの売却の相場は常に変動するものです。現在、東京・大阪・愛知の主要3都市の中古マンション売却価格は、以下のように推移しています。

出典：国土交通省「不動産取引価格情報ダウンロード」のデータをもとに作成

10年前と比べると東京は約500万円～1,000万円も売却価格が上昇しています。ただし、上のグラフを見ていただくとわかる通り、エリアによってマンション売却価格の相場は大きく変わります。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2021年07～09月】」

また、ご覧の通り、築年数も長くなるほど平均成約価格は下がっていき、資産価値が低下することが分かります

そこで本記事では、最新のマンション価格相場に加えて、マンション価格が安くなるケースや高く売るポイントについても解説します。

「少しでも高く売りたい」「損をしたくない」という人は必見です。

◎本記事でわかること

• 最新のエリア・築年数別マンション売却における価格相場
• 最新のマンション売却における市場動向
• マンションの売却相場を左右する4つの要因
• 自分でマンション売却相場を調べる方法
• マンション売却相場よりも安くなるケース
• マンション売却相場よりも高く売るポイント

本記事を最後まで読めば、マンション売却の相場観や市況から、自分が所有するマンションの売却価格がいくらくらいになるのかを掴めるでしょう。

あなたの大切なマンション売却相場の把握や高く売るためのヒントになれば幸いです。

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1. ＜最新＞【エリア・築年数別】マンション売却価格の平均相場一覧

冒頭でもお話しした通り、マンション売却価格の相場は変動しますが、過去の取引データを見ることで相場観を知ることができます。

この章では、国土交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズ（REINS）」公表の最新不動産取引データをもとに、首都圏・中部圏・近畿圏の主要3エリアにおける築年数別マンション売却価格の平均相場を一覧で紹介します。

主要なエリアの築年数に応じた売却価格相場から、最新の相場観を把握しましょう。

1-1. 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県のマンション売却価格の相場（2023年1月～3月時点）

成約価格 （単位：万円）	～築5年	築6年～築10年	築11年～築15年	築16年～築20年	築21年～築25年	築26年～築30年	築31年～
東京都	7,984	7,136	6,538	6,301	5,651	4,305	3,114
神奈川県	5,627	5,312	4,932	4,425	3,884	3,073	1,887
埼玉県	4,714	4,726	4,226	3,487	3,290	2,466	1,266
千葉県	4,677	4,502	4,275	3,507	3,147	2,212	1,294

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2023年1～3月】」をもとに算出

東京都は、首都圏の中でも群を抜いてマンション売却価格が高い状況です。築21年〜築25年でも平均相場は約5,500万円となっているため、他の都市と比べると高い傾向がみられます。東京都、大阪府に次ぐ人口数の神奈川県もマンション売却相場は高めで推移しています。

首都圏のマンション売却価格が大きく変動するタイミングは、「築6～築10年」「築21～築25年」「築26～築30年」の3回です。

築5年までと築11～15年のタイミングは、東京都の7,000万円台から6,000万円台、神奈川県の5,000万円台から4,000万円台というように、価格帯が1段下がっているので、新築購入後、早い段階で住み替えるのであれば、築10年以内がポイントとなりそうです。

また、築20年を過ぎると各都県で大幅な価格ダウンが見られます。特に築21～25年と築26～30年のあいだは、東京都で1000万円以上も価格差がある状況です。できるだけ高く売りたいなら、築20年を過ぎている場合は、早めに売ることをおすすめします。

一方で、マンション価格が高騰化している現状を踏まえると、今後は築古の手が届きやすい中古マンションに買い手がつく可能性が高いとも言えるかもしれません。

1-2. 愛知県・名古屋市・静岡県・三重県のマンション売却価格の相場（2022年度）

成約価格 （単位：万円）	～築5年	築6年～築10年	築11年～築15年	築16年～築20年	築21年～築25年	築26年～築30年	築31年～
愛知県	4,137	3,638	2,952	2,817	2,743	1,575	1,378
名古屋市	4,202	3,751	3,048	3,108	2,324	1,800	1,384
静岡県	4,079	3,775	2,409	2,352	1,562	1,039	1,050
三重県	3,822	3,691	2,683	2,185	1,906	1,177	1,159

出典：公益社団法人 中部圏不動産流通機構（中部レインズ）「年刊市況レポート（2022年度） 」

中部圏におけるマンション売却価格の相場は、「築11～築15年」と「築21～築25年」のタイミングに価格が大きく変わりやすい傾向です。

特に静岡県は、築11～築15年になると1300万円以上、築11～15年でも約1000万円も価格が低下するため、売るタイミングは早い方がよいでしょう。

愛知県や三重県については、築11～築15年のタイミングに加え、築21～25年、築26～30年のタイミングにも価格が下がりやすい傾向が見られます。築20年と築30年では、売却価格に1000万円以上も差があります。少しでも高く売りたいのであれば、築20年を過ぎたら早めに売却するようにしましょう。

1-3. 大阪府・大阪市・兵庫県・京都府のマンション売却価格の相場（2022年度）

成約価格 （単位：万円）	～築5年	築6年～築10年	築11年～築15年	築16年～築20年	築21年～築25年	築26年～築30年	築31年～
大阪府	3,969	3,702	3,470	3,131	2,376	1,906	1,602
大阪市	3,900	3,650	3,549	3,050	2,535	2,109	1,666
兵庫県	4,480	3,692	3,365	3,165	2,511	1,886	1,578
京都府	5,352	4,902	3,075	4,232	2,791	1,970	1,708

出典：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「2022年度年刊市況レポート」

近畿圏においてマンション売却価格が下落しやすいタイミングは、「築11年～築15年」と「築21～築25年」です。

大阪府と京都府の最も価格が低下しているタイミングは、「築11年～築15年」となっています。マンションから戸建てなど、早いタイミングで住み替えを検討している人は、築5年までに売るのがひとつのポイントとなりそうです。

また、築20年を過ぎたタイミングでも価格が大きく下落する傾向が見られます。将来的に売却する想定の場合には、築20年以内に売ってしまうのがベストかもしれません。

主要エリアの築年数に応じたマンション売却相場を見てきましたが、あくまでも成約価格の平均相場です。不動産の価格は、建物の劣化状態だけでなく、管理状況や生活環境といった複数の要素が関係して決定されるのが一般的なので、目安として参考にしてもらえればと思います。

2. マンション売却相場の市場動向（2010年～2021年第2四半期まで）

結論からいうと、中古マンションは今が売り時です。売却価格は上昇傾向にあります。

以下は、東京都・大阪府・愛知県の主要3都市における中古マンション売却価格と成約戸数の推移をまとめたグラフです。

出典：国土交通省「不動産取引価格情報ダウンロード」のデータをもとに作成

見ていただくとわかる通り、2013年から始まった経済政策（アベノミクス）やオリンピックの誘致（2013年9月）以降、いずれのエリアも中古マンションの売却相場は右肩上がりに上昇しています。

上昇率については、エリアによって変わってきますが、2020年以降は、働き方改革や新型コロナウイルスなどの社会的情勢の影響により、愛知県ではやや減少が見られるものの、10年前と比較するとどのエリアも500万円以上売却価格が上昇しています。

近年、価格が上昇している理由としては、次の3つが関係しています。

テレワークによる地方移住や在宅勤務など働き方が多様化し、それに合わせた暮らしを求めて住み替えのニーズは高まっています。また、大きな買い物となるため、資産形成の手段と考える人や相続税対策として不動産を購入するというニーズも増えており、中古マンションの売却価格も高水準で推移している状況です。

以上のことから、成約価格が上昇傾向にある今は、買い手が見つかりやすく、高値で売れる可能性が高いタイミングと言えるでしょう。

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3. マンション売却のタイミングは2023年がベストな理由

マンション売却を考えている方は、以下5つの理由から2023年内に売ってしまうのがベストでしょう。

• 中古マンションの売却価格が値上がりしているから
• 円安による値上がりがこれ以上見込めないから
• 中古マンションの供給不足が徐々に解消されているから
• 住宅ローン金利が上昇してマンションが売れなくなる可能性があるから
• 築年数が浅い方が高く売れるから

それぞれの理由について詳しく解説します。

 3-1. 【理由①】中古マンションの売却価格が値上がりしているから

中古マンションの売却価格は、2023年現在上昇傾向にあります。新型コロナウイルス以前より高値で売買されているため、今のタイミングで売ることでより大きな利益が見込めます。

しかし、今後も同じように上昇傾向が続くと確証はないため、マンションの売却を検討している方は価格が上がっている2023年に売ってしまうのが良いでしょう。

 3-2. 【理由②】円安による値上がりがこれ以上見込めないから

マンションに対する円安による物価上昇の影響は限定的で、円安による値上げはこれ以上見込めないと考えられます。円安によって中国や台湾からの日本マンションへの投資が盛んになってはいるものの、注目されているのはほとんど新築マンションです。

中古マンションへの円安の影響は特に少ないので、少しでも上がっている2023年のタイミングで売却するのがおすすめです。

 3-3. 【理由③】中古マンションの供給不足が徐々に解消されているから

2023年現在、中古マンションの数は徐々に増えてきています。

以前は中古マンションの需要が大きく、価格が高くなりやすい傾向にあったものの、供給が安定すると価格は下がってしまう可能性があります。

中古マンションの供給が追いついていなかった背景としては、新型コロナウイルスの流行でマンションの売却を控える投資家が多かったためです。新型コロナウイルスの影響が少なくなった今、徐々に中古マンションの価格は落ち着いていくと考えられます。

 3-4. 【理由④】住宅ローン金利が上昇してマンションが売れなくなる可能性があるから

今後、日銀の金融政策の方針によっては金利が上昇して中古マンションが売れなくなる可能性があります。

2023年4月に、新しく日銀の総裁として就任した植田氏は「異次元の金融政策」に対する回答を探しており、金融引き締め政策が進められるかもしれません。

住宅ローンの金利上昇には配慮するとしているものの、日銀の金融政策が変われば中古マンションの価格にも影響が出る可能性は否定できません。

 3-5. 【理由⑤】築年数が浅い方が高く売れるから

そもそも、マンションは築年数が1年でも浅い方が高く売れる傾向にあります。

築年数に比例して建物の価値はどんどん下がっていき、買い手も付きにくくなるためいずれ売却することを考えているなら早めに売るのがおすすめです。

4. マンションの売却相場を左右する4つの要因

エリアごとの築年数別マンション売却相場や近年の市場動向を伝えましたが、マンションの売却価格はいろいろな要素が複雑に絡み合って決まります。そのため、紹介した情報が必ずしも自分のケースに当てはまるわけではありません。

「売りたい価格=売れる価格」ではないケースが往々にしてあります。実際、相場より高く売れるケースもありますし、逆に安くなってしまうこともあります。

そこで、売却価格に影響する要因について理解しておきましょう。

4-1. 【要因①】築年数

「1. ＜最新＞【エリア・築年数別】マンション売却価格の平均相場一覧」でも触れた通り、築年数はマンション売却価格に大きな影響を与える要因のひとつです。

以下をご覧ください。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2021年07～09月】」

東日本レインズが発表している首都圏における中古マンションの築年数別資産価値をまとめたものです。築5年までのマンション売却価格を100とし、各築年数帯の価格の低下を数値で表しています。

この首都圏の情報をもとに解説すると、売却価格は築10年で約10％程度ですが、築16年を過ぎた辺りから下落率が高まっており、築26年以降には約61％も低下します。

築16年以降に売却価格が下落する理由のひとつとしてあげられるのが、耐震基準です。

現行耐震基準は、2000年6月の建築基準法改正によるもので、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が行った調査データによると、2000年5月以前に建てられた築22年以降の住宅の約9割が、現行の耐震基準を満たしていないという状況です。

日本は巨大地震が多く、買い手も築年数から耐震性に問題はないかを判断する傾向があります。

築21年以降は築年数を重ねるほど、価格が下落しやすいため、新築で購入したマンションを売ろうと考えている場合、

◎売却タイミングは、以下が目安になると言えるでしょう。

• 築浅マンションなら築20年になる前
• 築21年を過ぎているなら築25年までに

ただし、上記はあくまで平均的な数値であり、実際は築年数が古くても、住民の管理がよくメンテナンスされた物件は価値が保たれやすくなります。

4-2. 【要因②】マンション周辺の生活環境　

「立地」「周辺施設」など、マンション周辺の生活環境も売却価格を左右しやすい要因となっています。

特に近年は、在宅ワークやサテライトオフィスといった働き方の多様化により、仕事と暮らしをトータルで考えてマイホームを選ぶ人が増えています。その影響で「近くにカフェやコワーキングスペースがあるか」「近くにスポーツジムがあるか」など、マンション周辺に求める条件も多様化している状況です。

また、豊洲や武蔵小杉のような乗り入れ路線の拡張を進める駅周辺や大規模開発が行われている地域周辺は、商業施設や保育園、公園などを含めた街づくりや開発を行う事例が多く、利便性が向上するため転居する人も増え、マンション資産価値も上昇します。

買い手にとって暮らしやすい条件であれば、高値で取引できる可能性も高くなるため、マンション周辺の環境は売却価格に大きな影響を与えると言えます。

4-3. 【要因③】物件の管理体制

物件の管理体制も、マンション自体の価値に影響する重要な要素のひとつです。

◎建物における管理体制

例えば、マンションの修理・修繕に関する管理体制は、安心して暮らすための大事な要素ですよね。

建物の管理体制が整っていれば、大規模修繕が適切におこなわれている可能性が高いです。修繕計画がしっかりと組まれており、計画通りにスケジュールが進められているマンションなら安心でしょう。経年劣化や自然災害などの影響で破損や故障したところも早急に対処してくれます。

住人にとっても適切な対処をすぐに行ってくれるマンションは安心感が得られやすく、住人の満足度も向上しやすいため、不動産の価値も高くなる傾向です。

◎住人における管理体制

マンションにはさまざまな人が住んでいるので、住民同士による「騒音問題」「規約に反したペットの飼育」「ゴミ出しマナー」といったトラブルも多く見られます。

住人間でのトラブルも管理体制が機能していれば、自分本位な行動をする住人に対して管理会社が注意を促すなど、トラブルを未然に防げるよう働きかけてくれるので、住み心地がよくなる可能性が高いです。

長く住み続けるためには、暮らしの安全や住み心地は重要ですよね。そのため、物件の管理体制も売却価格を左右する指標のひとつとなっています。

4-4. 【要因④】売却価格の査定方法

同じマンションでも売却価格は、査定方法で大きく変わってきます。

特に、中古マンションの価格を決めるのによく使われている「取引事例比較法」という手法は、不動産鑑定士の主観的な要素が関係しやすい査定方法です。

取引事例比較法は、査定対象不動産と条件が近い取引事例を選択し、地域的要因や建物の個別的要因を比較して査定する手法なので、査定対象となるマンションの立地や環境条件などの特徴を理解していないと相場の比較対象を見誤る可能性があるからです。

そのため、マンション売却価格の相場を知りたい人や売却時に損をしたくない人は、仲介担当者だけに任せるのではなく、適正価格かを自分で調べられるようになるのがベストと言えます。

次章で詳しい調べ方を紹介しているので、併せてご確認ください。

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5. マンション売却価格の相場の調べ方4選

これから紹介する方法を試せば、自分の所有するマンションがどれくらいで売却できるのかを「1. ＜最新＞【エリア・築年数別】マンション売却価格の平均相場一覧」よりも詳しく把握できるようになります。

ただし、マンションの売却価格を自分で調べる方法は複数あり、知りたい内容や調べたい内容によって手段が変わるため、ここでは、知りたい内容別に4つの方法を紹介します。

◎過去の成約データからマンション売却価格の相場を調べる方法は、次の2つです。

◎実際の売却価格の相場観を調べたいときは、次の2つの方法がおすすめです。

それぞれ知りたい内容別に詳しく紹介するので、自分が所有するマンションの売り出し価格の決定などにお役立てください。

5-1. 成約価格の実例からマンション売却価格の相場を調べたい｜不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索は、リアルな成約価格を把握したい場合におすすめの調べ方です。国土交通省が運営するWebサイトで、誰もが安心して不動産の取引を行えるように、無料で実際の売買価格などのデータ情報を提供しています。

平成29年に国土交通省が実施した調査によると、不動産取引価格情報検索の利用者のうち42.5％が「個人的な不動産取引の参考として」活用している状況です。また、37.6％の利用者が「不動産取引の実態価格がわかる」と回答しています。

不動産取引価格情報検索は、所在地や取引価格だけでなく

• 最寄り駅からの距離
• 坪単価
• ㎡単価
• マンションの形状（長方形や台形など　※一部の物件のみ）
• 前面道路幅
• 方向（南向き、西向きなど）

といった項目の把握ができます。調べ方は以下の通りです。

5-1-1. 【手順1】取引時期を指定

調べたい取引時期を指定してダウンロードします。直近5年間のデータを確認するだけであれば画面上の表示でも充分ですが、5年以上前のデータも確認したいときは、Excel（CSVファイル）形式のダウンロードがおすすめです。

5-1-2. 【手順2】不動産の種類と地域を指定し「検索」

中古マンションの取引価格を調べたい場合は、種類を「中古マンション等」を選択してから地域を指定します。地域は、地区まで指定できるので、所有物件周辺の取引価格をピンポイントに調べることができて便利です。路線や駅名から調べることもできます。

5-1-3. 【手順3】直近データの一覧から所有物件に似た条件の成約価格を調べる

検索結果では、実際の取引価格（成約価格）に加え、取引件数の推移も確認できるため、エリアの需要傾向などを把握することも可能です。

より自分の所有物件に近い条件の成約価格を調べることができるので、売り出し価格を決めたいときやより詳細な相場を知りたいときには、不動産取引価格情報検索を活用しましょう。

不動産取引価格情報検索を使って調べてみる

5-2. 近隣エリアにおけるマンション売却の市場動向が知りたい｜レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているWebサイトです。

「不動産取引価格情報検索」と同じく同じ直近の成約価格を把握できるだけでなく、平均成約価格や築年数に応じた取引件数などの市場動向をグラフや表で確認できます。マンション売却価格の推移を把握したいときにもおすすめです。

調べ方は、次の通りです。

5-2-1. 【手順1】調べたい地域を指定

調べたい物件がある都道府県と地域を入力します。地域を入力すると「地域詳細情報」に対象エリアが表示されるので、調べたいエリアが含まれているかを確認してから「検索する」をクリックしましょう。

5-2-2. 【手順2】詳しい条件を入力して「検索」

検索結果には、手順1で指定したエリア全体の取引データが表示されています。

検索結果画面に、以下のような「追加検索条件」を入力する項目があります。

• 地域詳細
• 最寄り駅
• 駅からの距離
• 専有面積
• 築年数
• 成約時期

自身が所有する物件の条件を入力して、類似物件の取引価格を調べましょう。

5-2-3. 【手順3】直近2年間の平均成約価格・築年数別件数を調べる

直近データ一覧の下部に、直近2年間の「平均成約価格」と「築年数別件数」のリンクが用意されています。

調べたいエリアの直近の市況推移をグラフや表で表示してくれるので、分析が苦手という方でも直感的に市場動向の把握ができます。マンション売却のタイミングの見極めなどにお役立てください。

レインズ・マーケット・インフォメーションを使って調べてみる

5-3. 所有物件と類似する物件の相場観が知りたいときは「不動産売買の物件検索サイト」

購入者向けの「不動産売買の物件検索サイト」も、所有するマンションの相場を調べる方法として活用できます。

把握できるマンション売却価格は、あくまでも売り出し価格ですが、今売り出されている物件の価格帯を把握できるので、設定している価格が妥当か調べたいときなどにも役立ちます。

検索の項目は、利用するWebサイトによって異なりますが、

以上のような検索項目が用意されています。

買い手のニーズに対応できるよう、項目を細かく設定できるケースがほとんどなので、自宅の設備と同じ条件にチェックを入れ、自分が所有する物件に似たマンションの価格帯を把握しましょう。

条件を細かく設定しすぎて、該当する物件が出てこないときは、対象エリアを広げたり、売りたい物件の魅力となる項目以外のチェックを外したりして、検索してみてください。

5-4. 所有物件の売却価格を知りたいときは「不動産一括査定サイト」

マンションの売却価格の相場を把握するだけでなく、実際に自分が所有する物件がいくらになるのかを知りたいときは、査定サイトを活用しましょう。

査定依頼の方法は、大きく分けると次の２つがあります。

「手間なく査定をしてもらい、概算額を把握したい」というときは、複数の業者に査定してもらえる一括査定がおすすめです。希望する不動産会社に査定してもらえない場合もありますが、無料で利用できるケースがほとんどで、複数の査定結果を比較することで相場観や適正価格もわかります。

「仲介をお願いしたい業者を決めている」「複数の業者に情報を開示したくない」など、一括査定に抵抗がある人は、個別査定でも問題はありません。ただ、個別に査定を依頼する際に複数社へ査定をお願いすると、都度必要項目を入力しなければならず、手間がかかります。

そのため、手間をかけずに自分が所有するマンション売却価格の相場観を見たい場合は、一括査定を利用して不動産の価値を把握しましょう。

6. マンション売却価格が相場より安くなってしまう3つのケース

ここまで、マンションの売却相場について見てきましたが、必ずしも相場や査定額通りに行くとは限りません。残念ながら、相場よりも売却価格が安くなってしまうケースもあります。

ただ、どのようなケースで売却価格が下がってしまうのかを知ることで、対策が可能です。

相場よりも売却価格が安くなってしまうケースとして以下の3つがあります。

3つを例に解説します。

6-1. 【相場より安くなるケース①】売却するタイミングを間違える

売り出すタイミングを間違えると価格が安くなる傾向があります。

例えば、同じマンション内で物件が売り出されているタイミングに、所有する物件を売り出してしまうというケースです。

同じ物件で売り出しのタイミングが被ってしまうと、価値自体にほとんど差がないため、「価格競争」になる可能性が高くなります。

当然、ライバル物件よりも価格を安く設定することで早く買い手を見つけやすくなります。しかし、値下げ合戦になっていく可能性が高いため、同じマンションで売り出し中の物件があれば、同じタイミングで売り出すことは避けるべきです。

6-2. 【相場より安くなるケース②】相場よりも低い価格を設定してしまう

相場を見誤り、そもそもの売却価格を低く設定してしまうことも、相場よりも安くなってしまう失敗例として多く見られます。

売り出し価格は、あなた自身で自由に設定できるマンションの売却希望価格です。最終的な価格は買い手と交渉し、お互いの合意の上で決定されます。ただ、不動産取引では、値引き交渉されるケースが多いため、値引きされることも意識して売却価格を設定しなければなりません。

マンション売却相場は自分でも調べることができますが、実際に売り出す場合には正確な査定をしてもらう必要があります。『5.マンションの売却査定額を正確に出してもらうには「訪問査定」がおすすめ』でお話しした訪問査定を活用し、正確かつ詳細な査定をプロに出してもらうようにしましょう。

なお、不動産会社によって査定方法が異なるため、査定額に差が出ることもあります。必ず複数の不動産会社へ査定依頼をして比較検討し、正確な相場を把握した上で売却価格を設定しましょう。

6-3. 【相場より安くなるケース③】早く売ろうと焦って値下げに応じてしまう

早く売ることばかりを考えていると、不動産会社や買い手から値下げ交渉を持ち掛けられ、足をすくわれるかもしれません。

特に住み替えで、新しい住まいを決定してから所有する不動産を売る「買い先行（購入先行）」の方法を採用している人は要注意です。買い先行の場合、既存の残ローンと新しい住まいのローンの両方（ダブルローン）を払うことになります。売却が決まらないと金銭的な負担が大きくなることから、売り焦るケースが少なくありません。

売り焦ると買い手に交渉の主導権を握られ、想定外の値下げ交渉に応じてしまうことにもつながります。結果的に相場よりも安く売ることになってしまったという失敗も多い傾向です。

住み替えの場合は、先に所有する物件を売却してから新しい物件を探す「売却先行」や、購入と売却を並列して進める「同時進行」で、売却を急がなければならない状況を回避しましょう。

なお、三井住友トラスト不動産が公表したデータによると、中古マンションの売り出しから成約までの期間は、約3～4か月となっています。

出典：三井住友トラスト不動産「不動産マーケット情報 2020年3月号」

直近10年の平均は3.66か月となっています。もちろん、条件やタイミングが合わなければ平均月数以上になる可能性もあります。

そのため、マンション売却をする際は、落ち着いて売却価格の交渉に応じることができるよう、売却したいタイミングの4か月以上前から準備しておくことをおすすめします。

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7. マンションを相場よりも高く売るための4つのポイント

前章でマンション売却価格が相場や査定額よりも安くなってしまうケースを紹介しましたが、逆に相場よりも高く売れることもあります。

できることなら少しでも高く売りたいですよね。

そこで、ここでは相場よりも高く売るポイントとして、次の4つを紹介します。

ひとつずつ見ていきましょう。

7-1. 住み替えが多い4月や9月に合わせた売却活動

マンションの売却ニーズは年中あるため、いつでも売却できますが、少しでも高くかつ早く売りたいときは、1年の中で住み替えのニーズが高まりやすい4月と9月が狙い目です。

4月は新生活、9月は人事異動や子どもの新学期などのライフイベントがあり、人が比較的動きやすい傾向があります。

ただ、「6-3. 【相場より安くなるケース③】早く売ろうと焦って値下げに応じてしまう」でお伝えした通り、マンション売却は売り出してから売却するまで、3～4か月ほどかかります。

例）4月に売却したい場合…前年の11月から準備をはじめ、12月から売り出す

　　9月に売却したい場合…4月から準備をはじめ、5月ごろから売り出す

そのため、売りたい時期から逆算して売り出し開始のタイミングを決めましょう。価格交渉などが難航する可能性もあるので、できる限り余裕のあるスケジュールで準備を進めるようにしてください。

7-2. 内覧者の購買意欲を高める対応と情報の提供

すでに転居して空き家となった場合はもちろん、住んでいるタイミングに内覧者がくる場合は、見た目の印象をよくしたり、不動産会社のホームページなどには掲載されていない有益な情報を提供したりすることで、物件評価を高められます。

どのような内容が購入者にとって購買意欲が高まる情報になるかはわかりませんが、例えば、以下のような対応や情報の提供をすることで、物件の印象や評価を高められる可能性があります。

【購買意欲を高める対応】

◎玄関

• 靴は靴箱に入れて清潔にする
• 玄関まわりにモノを置かないようにして広さを出す

◎水まわり

• 水垢や鏡などを拭いてきれいに見せる
• 溝や排水溝にたまったほこりや汚れを掃除しておく

◎部屋全体

• 生活感の出やすいアイテム（調味料やバッグなど）は見えない場所に片付ける
• 内覧者が見学する部屋は広さが伝わりやすいよう、できるだけ最小限の家具だけにする
• 照明やカーテンの色（デザイン）にこだわり、部屋を明るく見せる

【購買意欲を高める情報の提供】

◎住環境

• 物件サイトにはない、リアルな生活情報を提供する

　例）徒歩10分圏内にカフェが2店舗ある

　　　徒歩5分のところに防犯カメラが設置された公園がある…など

• 隣接する道路の夜間の交通量は少なく、静か…など

物件の評価が上がれば、値引き交渉されにくく、希望する売却価格での交渉もしやすくなる可能性が高まります。マンションを売却する場合は、内覧に備えて掃除をしたり、物件の評価が上がる有益な情報をまとめたりしておきましょう。

7-3. リフォームはしない、もしくは必要最低限

リフォームが必要最低限でよい大きな理由は、「買い手のニーズの多様化」と「売り手の費用負担の軽減」の2つがあげられます。

7-3-1. 買い手のニーズの多様化

リフォームをすれば見た目がきれいになり、設備面の性能も向上しますが、買い手にとって、ただ「見た目がきれい」「設備が新しくなった」だけでは売却にプラスになりません。

一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会が行った調査結果によると、約4割の人がライフステージやライフスタイルの変化に合わせたリフォームを考えている状況です。

つまり、買い手は自分の暮らしに合わせたデザイン性や機能性などから総合的に物件を評価する傾向が見られるため、リフォームされていることが必ずしもプラスになるとは言えません。

リフォームしないと住めないような物件でも、フルリフォームやフルリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼すれば、リフォームしなくても売却できる可能性があるため、現状のまま買い取ってくれる不動産会社を探すことをおすすめします。

7-3-2. 売り手の費用負担の軽減

物件をリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せすると同じような条件の物件よりも価格が高くなり、比較されたときに不利になるため、結果的に売主がリフォーム費用も負担し、損をするというケースが少なくありません。

仮に数十万円～数百万円の費用をかけてリフォームしても、デザインが気に入らなければ売れ残ってしまう可能性もあります。

国土交通省住宅局が発表している調査結果によると、「リフォームすれば快適に住めると思った」という理由でお手頃な価格の中古マンションを選ぶ人が約32.9％もおり、購入後にリフォームすることを前提として中古マンションを購入する人も多い状況です。

リフォームすることが買い手や売主にとってマイナスとなってしまうくらいなら、あえてリフォームをしない、もしくはリフォームをするとしても必要最低限の箇所だけ行い売却するというのも、中古マンションを高く売るひとつのポイントです。

7-4. 中古マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼

先ほど、中古マンションはリフォームしない、もしくは最小限のリフォームで売るべきとお話ししました。ただ、中には「それだと売れないのでは？」と不安に思った人もいることでしょう。

でも安心してください。中古マンションの売却やリノベーションを得意とする不動産会社に売却依頼をすれば、リフォームをしていなくても希望に近い条件で売れる可能性があります。

新築やリフォーム済みなどの即入居できることを売りにしている不動産会社を選んでしまうと、あなたの所有する中古マンションの評価が上がらず、売れ残ってしまいやすくなります。

しかし、中古マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼すれば、「お手頃な中古マンションを購入して、リノベーションがしたい」と思っている買主に物件を紹介してもらうことが可能です。

特に、リノベーションを得意とする不動産会社であれば、間取りなどで悩んでいる買い手に対し、「このようなリノベーションをすることで理想の間取りを実現できますよ」といった提案もしてもらえるので、リフォームをしていない状態でも早く売れる可能性があります。

このように中古マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ売却を依頼すれば、買い手と売主のニーズを満たすことが可能です。無駄なリフォーム費用をかける必要もないので、結果的にお得に売却できます。

8. マンションの売却に必要な手数料と相場

最後に、マンションの売却に必要な4種類の手数料と相場を紹介します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 譲渡所得にかかる税金
• 住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用

それぞれの手数料について見ていきましょう。

8-1. 手数料相場①仲介手数料

マンション売却には、仲介手数料がかかります。

マンションの売却をする際は、不動産会社に買い手を探してもらったり宣伝をしてもらったりします。その結果、契約が成立すると仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料については不動産会社が自由に決められるものの、売却価格が400万円を超える場合、（売却価格×3%＋6万円）＋消費税が上限となります。

8-2. 手数料相場②印紙税

マンション売却には、印紙税がかかります。印紙税は、不動産売買契約書に記載された売却価格に応じて課税されるのが特徴です。

例えば、売却価格が1,000万円～5,000万円の中であれば、1万円ほどの印紙税がかかります。支払わないと追徴課税されるため、注意しましょう。

8-3. 手数料相場③譲渡所得にかかる税金

マンションの売却が決まった際には、以下3つの税金が課せられます。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

譲渡所得税は以下の式で計算可能です。

譲渡所得の計算方法：売却価格－取得費（マンションの購入金額と初期費用から減価償却分を抜いたもの）－譲渡費用

ただし、所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税の支払いは不要です。

 8-4. 手数料相場④住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用

住宅ローンを払い終わる前にマンションを売却する際は、住宅ローン繰り上げ返済にかかる費用も支払わなければいけません。

繰り上げ返済にかかる費用は金融機関によって異なり、数万円かかる場合もあります。あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。

9. まとめ

マンションを少しでも高く・早く売るためには、まず所有する物件があるエリアの売却相場をできるだけ詳細に把握することが大切です。

最後に、本記事のポイントについておさらいしましょう。

◎マンションの売却相場を知ることで、以下の項目などを判断できるようになります。

• 査定金額が相場と合っているか
• 売り出し価格が妥当か
• いつまでに売れば損が少ないか
• 築年数帯が変わるとどれくらい価格が変わってしまうのか

◎マンション売却相場の市場動向はグラフからもわかる通り、中古マンションの売却価格は上昇傾向にあり、近年売り時が続いています。

グラフからもわかる通り、中古マンションの売却価格は上昇傾向にあり、今は売り時です。

ただし、マンションの売却価格は複数の要因が関係して決定するため、相場通りの売却価格になるとは限りません。そのため、少しでも高く売りたいのであれば、自分の物件の条件に応じた適正価格を調べ、2つのポイントを押さえて売ることが大切です。

◎ポイントのひとつが安くなってしまうケースを避けることです。

以上のケースに当てはまる場合、売却価格が相場よりも安くなる可能性があります。そのため、マンションを売り出す前からしっかりと情報をチェックし、余裕を持った計画で売却をすすめるようにしましょう。

◎もうひとつのポイントは、マンションを高く売るポイントを押さえることです。

マンション売却の相場を把握した上で、買い手と売主のニーズを満たしてくれる不動産会社へ売却依頼を行い、希望に近い売却価格で取引できることを願っています。

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