【シミュレーション付】マンション売却の税金と控除を徹底解説！
マンションを売却する際にかかる税金は3種類あります。具体的には、マンションを売却する人なら誰でも一律でかかる
- 印紙税
- 登録免許税
の2つと、マンションを売却した際に利益（譲渡所得）が出た場合のみにかかる
- 譲渡所得税
があります。
マンションを売却する際の税金で、金額の大小を左右するのは譲渡所得税なのですが、この譲渡所得税の基準となる譲渡益にはお得な控除があります。
それは、マイホームの場合、譲渡所得から3000万円が控除できるという制度です。
さらに、買換え特例や軽減税率の特例などの制度があり、要件に当てはまれば税金を抑えることができます。
また、マンションを売却した際の税金に関する特例は、売却で得をした時だけでなく損をした時に使える制度もあります。
これらの税金の種類や特例をしっかりと理解することで、自分の場合はどの程度の税金を支払うことになるのかを予測できるでしょう。
そこでこの記事では、
- マンション売却にかかる税金一覧
- 利益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法
- 利益が出た場合に使える譲渡所得税の特別控除の特例3つ
- マンション売却で損した場合に受けられる税金控除の特例
- 【ケース別】マンション売却の税金シミュレーション
- マンション売却の税金に関するQ＆A
について解説します。この記事を最後まで読めば、マンション売却にかかる税金について、種類や計算方法、特例などを理解でき、自分の場合はどのくらいの税金を支払うかが分かるでしょう。
この記事があなたのお役に立てれば幸いです。
目次
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1.マンション売却にかかる税金一覧
冒頭でもお話した通り、マンションの売却にかかる税金は印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類あります。
このうち、マンションを売却する際に誰でも一律でかかるのが、
- 印紙税
- 登録免許税
の2つです。
もう1つはマンションを売却した際に利益が出た場合にのみかかる、
- 譲渡所得税
です。それぞれ税額や特徴が違うので、一つずつ詳しく説明していきます。
1-1.「印紙税」と「登録免許税」は一律で必ずかかる
マンションを売却する際にかかる税金のうち、必ずかかる税金は次の2つです。
- 印紙税
- 登録免許税
これらはマンションを売却する人なら誰でも一律にかかるので、それぞれの内容をよく理解しておきましょう。
1-1-1.印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金のことで、収入印紙税とも呼ばれます。売買契約書とは簡単に言うと、売買取引の対象となる不動産を、契約書に記載された金額で買主が買い受けることを規定する契約書です。
印紙税は売却価格によって異なります。具体的には次の通りです。
- 売却価格が100万円を超え500万円以下…印紙税2000円
- 売却価格が500万円を超え1000万円以下…印紙税1万円
- 売却価格が1000万円を超え5000万円以下…印紙税2万円
- 売却価格が5000万円を超え1億円以下…印紙税6万円
基本的にはこのように定められていますが、2022年3月31日までの租税特別措置法の一つとして、印紙税の軽減措置が適用されています。
軽減措置が適用された税額は、売却価格1億円までは半額となり、
- 売却価格が100万円を超え500万円以下…印紙税1000円
- 売却価格が500万円を超え1000万円以下…印紙税5000円
- 売却価格が1000万円を超え5000万円以下…印紙税1万円
- 売却価格が5000万円を超え1億円以下…印紙税3万円
とされています。
では、どのように印紙税を支払うのかと言うと、収入印紙に消印を行うことで納税と認められます。消印はサインでも印鑑でもどちらでも大丈夫です。
基本的には不動産会社の担当者が主導で印紙税の納税を進めてくれますが、もし印紙を貼り忘れていたり消印をしてないと罰則の対象になるので、自分でも注意しながら進めていきましょう。
1-1-2.登録免許税
登録免許税とは、登記費用の際にかかる税金です。マンション売却における登記とは、不動産の名義を変更する手続きをするもので、必ず必要になります。
マンション売却における登記では、売主と買主で扱う種類が違い、かかる税金も異なります。
売主の場合は住宅ローンを組んだ際に付けた抵当権を外す「抵当権抹消登記」で、買主の場合は持ち主の名義を変更する所有権移転登記です。
抵当権抹消登記でかかる登録免許税は不動産1つにつき1000円ですが、建物と土地は別々の不動産とみなされます。マンションの場合は建物と土地で2000円となることに注意しましょう。
登録免許税を支払う実際の一般的な手続きの流れとしては、次のようになります。
【登録免許税の納付の流れ】
①司法書士から司法書士手数料と一緒に登録免許税を明記した請求書が送付される
↓
②売主は指定された口座に振込みを行う
↓
③引渡し当日に司法書士が法務局に納める形で納税完了
登録免許税は事前に司法書士に指定された通りに振り込んでおけば、物件の引渡し時に司法書士が現金を引き落とし法務局に納税してくれるという流れです。
1-2.利益が出た場合にのみ「譲渡所得税」がかかる
マンション売却でかかる税金3種類のうち、利益（譲渡所得）が出た場合に支払わなければならないのが譲渡所得税です。
マンション売却に伴う利益は譲渡所得とも呼ばれ、単純に売却価格と同じではありません。譲渡所得は、マンションを取得した時の金額や諸経費を差し引いて算出します。
譲渡所得税の基準となる譲渡所得とは、
譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
という計算式で求められます。
譲渡所得税は、譲渡所得に法律で決められた税率をかけて算出します。このように、譲渡所得税を算出するには2段階のステップをふむ必要があります。まずは譲渡所得税を求める上で肝になる、取得費と譲渡費用について詳しくお話しします。
1-2-1.取得費とは
取得費とは、マンションを購入した金額と購入に関係した諸費用のことで、建物の購入代金だけでなく、購入の際にかかった税金や諸費用、設備費、リフォーム代金なども含まれます。
具体的には次の通りです。
- 土地や建物の購入代金
- 建築代金
- 物件購入の際に支払った税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税）
- 仲介手数料
- 測量費、整地費、建物の取り壊し費用
- 設備費
- 改良費
- 一定の借入金利子
などが含まれます。
国税庁によると、取得費の算出については「実額法」「概算法」のどちらか大きい方を当てはめます。
- 実額法…購入代金又は建築代金、仲介手数料、設備費などの取得費合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額
- 概算法…売却価格の5%
さらに、もし売却する建物が先祖から受け継がれているものであったり、買い入れた時期が古すぎて分からない場合は概算として5%をかけて算出すれば良いことになっています。
この中で注意が必要なのが、土地と建物の取得費です。具体的には、土地と建物は分けて計算する必要があることと、土地と建物では取得費の計算方法が違います。
もう少し詳しく言うと、土地は購入代金や手数料の合計額がそのまま取得費になりますが、建物の場合は年数が経過すると価値が下がるため購入代金と手数料の合計額から減価償却費相当額を差し引かなければならないのです。
建物の取得費＝購入代金＋手数料ー減価償却費相当額
では、減価償却費相当額とはどのように算出するのかと言うと、住宅の場合は次のようになります。
減価償却費相当額＝建物の購入代金や手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
償却率については国税庁によって、次のように定められています。
これらを基に減価償却費相当額を出し、物件の購入代金と手数料の合計額から引いたものが建物の取得費です。マンションの場合はさらに土地の取得費を足すと、合計の取得費が計算できます。
1-2-2.譲渡費用とは
譲渡費用とは、物件を売却するために直接かかった費用のことを言います。具体的には次のようになります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 立退料
- 取壊し費用
- 借地権を売る際の名義書換え料
などが含まれます。譲渡費用とはあくまでも物件の売却に直接かかった費用であるため、物件所有中の固定資産税や修繕費、リフォームなどは対象になりません。
譲渡所得は、売却価格から取得費を差し引いた額からさらに譲渡費用を差し引いて算出します。その額がプラスになれば、譲渡所得税を支払う義務があるという訳です。
では、譲渡所得税はどのように計算するのかについて、この次に説明していきます。
2.利益が出た場合にかかる譲渡所得税の計算方法
マンション売却で利益が出た場合に支払う譲渡所得税の計算方法は次のようになります。
先ほど説明した譲渡所得に、法律で定められている税率をかけて計算します。
法律で定められている税率とは何かと言うと、譲渡所得税を算出するための税率はマンションを保有していた期間によって異なります。
具体的には、保有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」に区分され、税率は次のようになります。
- 5年以下の「短期譲渡所得」…39.63%（内訳＝所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）
- 5年超の「長期譲渡所得」…20.315%（内訳＝所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）
これらからも分かるように、譲渡所得税の税率はマンションの保有期間が5年を境に、約2倍も違います。
具体例を上げて説明すると、譲渡所得が1000万円あった場合
短期譲渡の場合は、譲渡所得税396万3000円
長期譲渡の場合は、譲渡所得税が203万1500円
となり、その差は193万1500円になります。
ここで注意が必要なのが、譲渡所得税を計算する際のマンションの保有期間は、物件を購入した時点から1年ごとに数えるわけではないことです。保有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされます。
もう少しわかりやすく言うと、例えば2016年10月1日に購入したマンションを、2021年11月1日に売却したとします。
実際はマンションを5年超保有しているのですが、譲渡所得税を計算する際には2021年11月はまだ5年目で短期譲渡とみなされます。2022年1月1日から保有期間5年超で長期譲渡所得となるのです。
短期譲渡所得は売却益の約4割も税金として出ていってしまいます。短期になるか長期になるか微妙な期間の時は、しっかり確認しておくことをオススメします。
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3.利益が出た場合に使える譲渡所得税の特別控除の特例3つ
マンションを売却した際に利益が出た場合は譲渡所得税の支払い義務があることをお話ししましたが、税金を軽減できる特別控除などの特例が3つあります。それは、
- 3000万円特別控除の特例
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
です。特別控除などの特例を受けることができれば税金を支払わなくてよかったり、安くなることもあります。特例について知識を深め自分が適用範囲なのかを知り、条件に合っていれば必要な手続きをふみましょう。
それでは、それぞれについての詳しい内容と手続きの際に準備するものを説明していきます。
3-1.3000万円特別控除の特例
「3000万特別控除の特例」とは、一定の要件を満たしていれば居住年数に関係なく、マイホームを売却した際の譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例です。
簡単に言うと譲渡所得が3000万円超なら3000万円が控除され、3000万円以下なら全額が控除されます。譲渡所得から3000万円を引き、プラスにならなければ譲渡所得税を支払う必要はありません。
3000万円特別控除が適用されるには一定の要件があり、控除後に譲渡所得がある場合はもちろん、ゼロ以下になる場合でも確定申告が必要です。
そこで、3000万円特別控除が適用になる要件と、確定申告の準備書類について説明していきます。
3-1-1.3000万円特別控除が適用になる要件とは
3000万円特別控除が適用になるための一定の要件とは、主に次の通りです。
- 現在居住しているマイホームである
※以前に住んでいた物件の場合は、住まなくなった3年目の12月31日までに売却すること。
- 譲渡先が親族や同族会社など特別な関係ではない
- 売却した前年、前々年に、3000万円の特別控除やマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
これらを簡単にまとめると、売却するのが自分が住んでいるマイホームで譲渡先が関係者ではなく、そのほかの特例を受けていない場合に3000万円の特別控除が受けられるということになります。
3-1-2.3000万円特別控除の確定申告準備書類
「3000万円特別控除の特例」を受けるためには税務署での手続きが必要です。不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行うことで、控除を受けることができます。
必要書類は、次のようになります。
- 確定申告書、譲渡所得内訳書（本人所有または役所）
- 戸籍の附票（役所）
- 譲渡した土地・建物の全部事項証明書（法務局）
- 売却時の書類の写し（本人所有）
- 取得時の書類の写し（本人所有）
- マイナンバーカードまたは住民票の写し
これらの書類は自分で用意できるものだけでなく、役所に取りにいかなければならない書類もあります。3000万円特別控除には申告期限がありますので、期日ギリギリに慌てないように、事前に漏れなく準備していくようにしましょう。
また、譲渡所得が3000万円以下の場合でも、確定申告をしなければ控除は受けられません。
「譲渡所得が3000万円以下だから、控除を受けたら0円になるから関係ないか」とゆっくりしていると、控除の適用が認められず、「所得あり」で譲渡所得税を支払わなければならないので気をつけましょう。
また、3000万円特別控除を受けると、新しく購入した物件の住宅ローン控除が受けられなくなりますので注意が必要です。
3-2.10年超所有軽減税率の特例
「10年超所有軽減税率の特例」とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に受けられる、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例です。
もう少し簡単に言うと、10年超住んだマイホームを売却して譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得にかかる税金が少し安くなる特例ということです。
具体的に税金がどのくらい軽減されるのかと言うと、譲渡所得から3000万円を控除した後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分が譲渡所得税14.21%となります。
通常の長期譲渡所得にかかるのは20.315%なので、約6%も抑えられるということですね。6000万円を超えた分は通常通り20.315%で計算されます。
「10年超所有軽減税率の特例」も確定申告が必要です。それでは、「10年超所有軽減税率の特例」を受けるための要件と、確定申告に必要な書類について説明していきます。
3-2-1.10年超所有軽減税率の特例が適用になる要件
「10年超所有軽減税率の特例」は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に受けられます。そして、先ほど説明した「3000万円特別控除」とも併用することができる、お得な制度です。
「10年超所有軽減税率の特例」の特例を受けるための要件は、
- マイホーム
- 売却した年の1月1日で所有期間が10年超
- 譲渡した先が親子や夫婦、内縁、直系会社など特殊な関係ではない
- 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていない
- 3000万円特別控除以外の特例や控除を受けていない
などといった内容になります。
先ほど説明した3000万円特別控除の特例と似通った要件ですが、所有期間が10年超だという点に注意しましょう。
3-2-2.10年超所有軽減税率の確定申告準備書類
「10年超所有軽減税率の特例」の適用を受けるには確定申告が必要です。必要な書類は
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
- 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
となります。揃える書類の数は多くはないですが、法務局から発行してもらう書類になるところが少し面倒です。ですが、登記事項証明書は法務局でも取れますが、オンラインでも発行できます。時間がない人や遠方に住んでいる人はぜひオンラインを利用してみましょう。
3-3.特定居住用財産の買換え特例
この特例は2021年12月31日までにマイホームを売却した場合に利用できる制度です。
「特定居住用財産の買換え特例」とは、税金が免除されるのではなく、支払いを延期する制度です。いつまでに延期されるのかと言うと、新しく買換えた物件をいずれ売却する際までです。
いずれ買換えた物件を売却する際に、すでに売却した古い物件の譲渡所得税が加算されるという仕組みになります。
この制度も先に説明した2つの制度と同じように確定申告が必要で、売却する資産の居住年数や買換え資産の価格や面積などを書類にて証明する必要があります。
それでは、特定居住財産の買換え特例が適用になる要件と確定申告に必要な書類について説明していきましょう。
3-3-1.特定居住用財産の買換え特例が適用になるための要件
「特定居住用財産の買換え特例」の適用要件は、譲渡資産と買換え資産の両方に条件が定められています。
先ほど説明した3000万円特別控除と同じようにマイホームであることや、売却する物件の居住期間が10年を超えていて、売却価格よりも高い価格で新しい物件を買い換えた場合などです。具体的には
◎譲渡資産について
- マイホーム
- 所有期間が10年超
- 居住期間が10年以上
- 譲渡先が親子や夫婦など特別の関係がある人ではない
◎買換え資産について
- 居住用の敷地、建物を取得する
- 敷地所有者、建物所有者ともに買換え資産に居住する
- 譲渡資産の譲渡価格が1億円以下
- 買換え資産の建物の床面積が50平方メートル以上で、土地の面積が500平方メートル以下
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
- 買換え資産が耐火建築物の中古住宅の場合、取得の日以前25年以内に建築されているか、一定の耐震基準を満たしている
となります。
この場合の居住期間は先ほど説明した2つの特例にある「保有期間」とは異なり、物件に実際に入居した日から転居するまでの期間となります。10年間住み続けている必要はなく、転勤等で一時的に物件の場所を離れていた場合でも通算10年以上あれば問題ありません。
3-3-2.特定居住用財産の確定申告準備書類
先ほどもお話した通り、買換え特例を受けるには確定申告をしなければいけません。確定申告の際に必要な書類は、
- 譲渡所得の内訳書
- 売却資産の居住期間が10年以上であることや自分が住んでいた事実を記載した書類
- 売却資産の登記事項証明書等（所有期間が10年を超えるものである事実が分かるもの）
- 買換え資産の登記事項証明書や売買契約書の写し（取得したこと及び買い換えた資産の面積が分かるもの）
- 売買契約書の写し（売却代金が1億円以下であることが分かるもの）
- 買換え資産が中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、または耐震基準適合証明書など
となります。譲渡資産と買換え資産の両方の書類を揃えることに注意しましょう。
また、買換え特例を受けた場合は、3000万円控除や軽減税率の特例は受けられません。もし3つのうちでどの特例を使うか迷っている場合は買換え特例だけ併用ができないことに留意しながら決めることをおすすめします。
4.マンション売却で損した場合に受けられる税金控除の特例
マンション売却では利益が出ることが約束されているわけではないため、損をする場合もあるでしょう。マンション売却で損をしてしまった場合にも、受けられる控除の特例があります。それは、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
どんな制度かを簡単に説明すると、マンション売却で損をした部分を、その年のほかの収入でまかなって損得を相殺する仕組みです。
「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は買い換えの場合と売却のみの場合どちらでも利用することができ、それぞれに要件が定められています。
この章では、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」について、適用になる要件と制度の仕組みについて詳しく解説していきます。
4-1.譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用要件
「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、不動産を買い換える場合と売却のみの場合、どちらの場合でも利用することができます。
2つに共通する要件は、
- マイホームである
- 所有期間が5年超
- 所得金額が3000万円以内
といった内容です。
このうち、買い換えに利用する場合の要件は以下のようになります。
- 売却資産の敷地面積が500㎡以内
- 買換え資産の床面積が50㎡以上
- 売却した年の前後3年の間に新居を取得
- 新居を取得した翌年の12月31日までに入居する（入居見込みでも可）
- 返済期間10年以上の住宅ローンを組んで新居を取得する
このように、不動産を買換える場合に制度を利用する場合は、売却資産と買換え資産の両方について面積の要件や購入期間の制限、ローンの支払い方法などについての要件が定められています。
一方、売却のみに利用する場合の要件は
- 売却の前日に、売却住宅に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格がローン残高を下回っていること
となっていて、買い換える場合に利用するよりも要件はシンプルです。こちらはつまり簡単に言うと、不動産を売却した際に得をしていないこと、という解釈になります。
4-2.譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の仕組み
先ほど「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」について、マンション売却で損をした部分をその年のほかの収入でまかなって損得を相殺する仕組みだとお話しましたが、もう少し詳しく説明していきましょう。
この特例を簡単に説明すると、マンション売却の損失（マイナス）をそのほかの所得（プラス）と合わせてその年の所得を相殺し、所得税や住民税を軽減するということです。
マンション売却で出てしまった損失を「譲渡損失」と言い、その年の給与所得やそのほかの所得と相殺して所得税や住民税を軽減することを「損益通算」と言います。
この特例を使うことで、完全に損失がなくなることはありませんが、少しは損を減らすことができます。
さらに、その年の所得だけでは相殺しきれないほど譲渡損失が大きい場合は、翌年以降も繰り返し控除ができます。これを「繰越控除」と言います。繰越は最長3年間利用できます。
つまり、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」では、売却した年の損益通算を含めると、最長4年間マンション売却で出た損失をそのほかの所得と相殺できるということです。それにより、所得税や住民税が軽減されることになります。
マンション売却による損失自体を減らすことはできないけれども、所得税や住民税などの税金を軽減することでマンション売却による金銭的負担を少しでも軽くしてくれる特例です。
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5.【ケース別】マンション売却の税金シミュレーション
マンション売却の税金について、どのような税金がかかるのか、そして控除などの特例にはどんなものがあるのかをお話してきました。
「じゃあ、自分の場合はいくらになるんだろう？」
と思っている人も多いのではないでしょうか。
そこでこの章では、実際に具体的な数字を例にあげてケース別の税金シミュレーションを解説していきます。
- 譲渡所得がない場合
- 譲渡所得がない場合（3000万円特別控除適用後）
- 譲渡所得がある場合（短期譲渡）
- 譲渡所得がある場合（長期譲渡）
の4パターンをご紹介します。シミュレーションをする場合は、次のような順番で計算していきます。
- 譲渡所得があるか
- ある場合は居住年数の確認、税率
- 一律にかかる印紙税や登録免許税の計算
この章での説明で、あなたのマンション売却にかかる税金の具体的なイメージにつながれば幸いです。
5-1.3000万円で購入、1500万円で売却した場合
もともと3000万円で購入したマンションに15年居住し、1500万円で売却した場合についてシミュレーションしてみます。
まずは譲渡所得があるかどうかを計算するので、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝1500万円ー取得費ー譲渡費用
となります。売却価格は1500万円と出ているので、取得費と譲渡費用について順番に算出していきましょう。
【取得費の計算】
取得費は、建物と土地、別々に算出する必要があります。
取得費を算出するためにはマンションの土地と建物の購入金額を知ることが第一段階ですが、マンションは土地と建物を一緒に買っているので、それぞれの価格を把握していないこともあるでしょう。
マンションの土地と建物それぞれの金額は、購入金額と当時の消費税が分かれば算出できます。土地には消費税がかからないので、マンションの購入価格にかかった消費税から建物価格を割り出すことができるのです。
マンションの購入価格にかかった消費税額÷消費税率＝建物価格
例えば3000万円で購入したマンションで、消費税分が200万円だったとします。先ほどの計算式に当てはめると、
200万円÷8％（0.08）＝2500万円
この計算により、建物部分が2500万円だったということになります。
土地は、購入代金から建物分の価格を差し引けば良いので、
3000万円ー2500万円＝500万円
となります。
それでは、建物と土地、それぞれの取得費を計算していきましょう。
まず建物の取得費とは、マンションを購入した金額と購入に関係した諸費用のことで、建物の購入代金だけでなく、購入の際にかかった税金や仲介手数料、諸費用、設備費、リフォーム代金なども含まれます。そしてマンションを購入するためにかかった金額から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
◎建物の取得費＝（購入代金＋仲介手数料＋諸費用）ー減価償却費相当額
◎減価償却費相当額＝建物の購入代金や仲介手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
仲介手数料は上限が法律で決められていて、上限がおおよその相場だとされています。購入価格が3000万円の場合は105万6000円が上限です。
諸費用は、法定の税金や設備費、リフォーム代、一定の借入金利子になりますが、細かく金額を設定することは難しいので、諸費用の合計は100万円と仮定します。
償却率は国税庁のHPによると、マンションの構造に多い鉄筋鉄骨コンクリート造又は鉄筋コンクリート造で0.015%なので、今回は0.015%として計算します。
◎建物の取得費＝（購入代金＋仲介手数料＋諸費用）ー減価償却費相当額
＝（2500万円＋105万6000円＋100万円）ー547万8840円
＝2157万7160円
※減価償却費相当額＝建物の購入代金や手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
＝（2500万円＋105万6000円＋100万円）×0.9×償却率（0.015%）×15
＝547万8840円
土地の場合は、建物のように減価償却相当額を差し引くことはなく、購入代金や手数料などの合計がそのまま取得費になります。マンションの場合は土地と建物がセットになっているので、土地購入部分にかかる手数料はほとんどありません。
つまり、先ほど計算した建物の取得費2157万円7160円に土地の取得費500万円を足すと、2657万円7160円となります。
そこで最初の式に当てはめると、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝1500万円ー2657万円7160円ー譲渡費用
この時点で合計はマイナスになることが確実なので、譲渡所得はありません。
念のため譲渡費用についても説明すると、譲渡費用とは物件を譲渡する際に直接必要になった費用のことです。
具体的には仲介手数料や税金で、売却価格が1500万円の場合は、仲介手数料は56万1000円（法定上限）、登録免許税2000円、印紙税1万円になり、合計は58万3000円となります。
以上の計算から、3000万円で購入したマンションを1500万円で売却した際にかかる税金は
印紙税
◎売却価格が1000万円を超え5000万円以下…印紙税1万円
登録免許税
◎マンションの場合は建物と土地で2000円
となります。
5-2.3000万円で購入、5000万円で売却した場合|譲渡所得がない場合（3000万円特別控除適用後）
売却した物件をもともと3000万円で購入し、5000万円で売却できた場合についてシミュレーションしてみましょう。
先ほどと同じように計算を進めていきます。
まずはマンションの建物と土地の計算です。消費税分は先ほどと同じく200万円、税率は8%だったとしましょう。
200万円÷8％（0.08）＝2500万円
となり、建物が2500万円、土地は500万円と計算できます。
この数字を基に譲渡所得があるかどうかを計算していきます。
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝5000万円ー取得費ー譲渡費用
まずは物件の取得費を計算します。仲介手数料は先ほどお話しした通り物件価格ごとに法律で上限が決まっていて、3000万円の場合は105万6000円が上限です。また、購入の際にかかった諸費用は先ほど同様100万円と仮定します。
◎建物の取得費＝購入代金＋仲介手数料ー減価償却費相当額
＝2500万円＋105万6000円＋100万円ー547万8840円
＝2157万7160円
※減価償却費相当額＝建物の購入代金や手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
＝（2500万円＋105万6000円＋100万円）×0.9×償却率（0.015%）×15
＝547万8840円
これに土地の取得費を足すと、合計で2657万円7160円です。
最初の式に当てはめると、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝5000万円ー2657万円7160円ー譲渡費用
＝2342万2840円ー173万8000円
譲渡費用は、仲介手数料は売却価格5000万円の上限が171万6000円、登録免許税2000円、印紙税1万円になり、合計は172万8000円となります。
この場合は譲渡所得が2168万4840円とプラスになりました。ここで利用したいのが、「3000万円特別控除」です。
譲渡所得が3000万円以下の場合は全額控除されるので、「3000万円特別控除」を利用すると譲渡所得は0円ということになります。
つまり、かかる税金は
印紙税
◎売却価格が1000万円を超え5000万円以下…印紙税2万円
登録免許税
◎マンションの場合は建物と土地で2000円
となります。
5-3.3000万円で購入、8000万円で売却した場合（短期譲渡）
3000万円で購入したマンションに4年住み、8000万円で売却できた場合についてシミュレーションしてみましょう。
先ほどと同じように計算を進めていきます。
まずはマンションの建物と土地の計算です。消費税分は先ほどと同じく200万円、税率は8%だったとしましょう。
200万円÷8％（0.08）＝2500万円
となり、建物が2500万円、土地は500万円と計算できます。
この数字を基に譲渡所得があるかどうかを計算していきます。
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー取得費ー譲渡費用
まずは物件の取得費を計算します。仲介手数料は先ほどお話しした通り物件価格ごとに法律で上限が決まっていて、3000万円の場合は105万6000円が上限です。また、購入の際にかかった諸費用は先ほど同様100万円と仮定します。
◎建物の取得費＝購入代金＋仲介手数料＋諸費用ー減価償却費相当額
＝2500万円＋105万6000円＋100万円ー146万1024円
＝2559万4976円
※減価償却費相当額＝建物の購入代金や手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
＝（2500万円＋105万6000円＋100万円）×0.9×償却率（0.015%）×4
＝146万1024円
これに土地の取得費を足すと、合計で3059万4976円です。
最初の式に当てはめると、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー3059万4976円ー譲渡費用
譲渡費用は、仲介手数料は売却価格8000万円の上限が270万6000円、登録免許税2000円、印紙税3万円になり、合計は276万8000円となります。
つまり、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー3070万6000円ー譲渡費用
＝4940万5024円ー276万8000円
＝4663万7024円
となり、譲渡所得は4663万7024円となります。
居住年数に関わらず利用できる「3000万円特別控除」を利用しても1663万7024円となり、譲渡所得がプラスになります。
この場合、居住年数が4年で短期譲渡になるので、譲渡所得にかかる税率が高くなります。具体的には、
◎5年以下の「短期譲渡所得」…39.63%（内訳＝所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）
となり、659万3252円もの税金を支払うことになります。
5-4.3000万円で購入、8000万円で売却した場合（長期譲渡）
3000万円で購入したマンションを8000万円で売却した場合についてシミュレーションしてみましょう。今回は先ほどの短期譲渡ではなく、15年居住した長期譲渡としてシミュレーションします。
土地建物の金額や譲渡所得は先ほどの短期譲渡と同じになりますので、
建物が2500万円、土地は500万円です。
この数字を基に算出した譲渡所得は、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー取得費ー譲渡費用
まずは物件の取得費を計算します。仲介手数料は先ほどお話しした通り物件価格ごとに法律で上限が決まっていて、3000万円の場合は105万6000円が上限です。また、購入の際にかかった諸費用は先ほど同様100万円と仮定します。
◎建物の取得費＝購入代金＋仲介手数料＋諸費用ー減価償却費相当額
＝2500万円＋105万6000円＋100万円ー547万8840円
＝2157万7160円2650万8120円
※減価償却費相当額＝建物の購入代金や手数料などの合計×0.9×償却率×経過年数
＝（2500万円＋105万6000円＋100万円）×0.9×償却率（0.015%）×15
＝547万8840円
これに土地の取得費を足すと、合計で2657万7160円です。
最初の式に当てはめると、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー2657万7160円ー譲渡費用
譲渡費用は、仲介手数料は売却価格8000万円の上限が270万6000円、登録印紙税2000円、印紙税3万円になり、合計は273万8000円となります。
つまり、
◎譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
＝8000万円ー2657万7160円ー譲渡費用
＝5342万2840円ー276万8000円
＝5065万4840円
となり、譲渡所得は5065万4840円となります。
居住年数に関わらず利用できる「3000万円特別控除」を利用しても2065万4840円となり、譲渡所得がプラスになります。
ここで利用したいのが、「3000万円特別控除」と併用できる「10年超所有軽減税率の特例」です。この場合は物件に15年居住しているので「10年超所有軽減税率の特例」を利用できます。
軽減税率により6000万円以下の部分が譲渡所得税14.21%で計算されるので、譲渡所得2065万4840円で計算すると支払う譲渡所得税は293万5052円となります。
これに印紙税
売却価格が5000万円を超え1億円以下…印紙税6万円
登録免許税
マンションの場合は建物と土地で2000円
を合わせた244万2726円が支払う税金の総額です。
6.マンション売却の税金に関するQ＆A
ケース別にマンション売却の税金シミュレーションを解説してきましたが、実際の税額は個々の状況によって異なります。
そして、マンション売却で税金の問題に直面する人たちそれぞれに、さまざまな疑問があることでしょう。
この章では、マンション売却の税金に関する代表的なQ&Aについてまとめてみました。あなたの参考になれば幸いです。
Q1.税金はいつ払う？
A.マンションを売却する際にかかる税金を支払うタイミングは、税金の種類によって異なります。例えば印紙税は契約時、登録免許税は引き渡し時です。
譲渡所得税と復興特別所得税は物件を売却した翌年の確定申告期間、2月16日〜3月15日（年により多少の変更がある場合も）に支払います。
住民税は売却した翌年度の6月以降に、お住まいの市町村から納税通知書が届きます。
Q2.税金がかからない場合は確定申告しなくても良い？
A.税金がかからない場合でも、売却した事実があるのであれば原則確定申告をしなければなりません。3000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例などを受ける場合はもちろん、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を受ける場合にも、確定申告が必要です。
もし確定申告をしていなければ、お得な特例を受けられませんので注意しておきましょう。
Q3.売却価格に消費税はかかるの？
A.個人同士の売買であれば、基本的に土地と建物など不動産の売却に消費税はかかりません。
ですが、実際には個人で売買することはあまりなく、不動産を売却する際は不動産会社に委託することがほとんどかと思います。不動産会社に委託した場合は、売買が成立した報酬に支払う「仲介手数料」に消費税がかかります。
Q4.相続した場合に利用できる特例はある？
A.相続したマンションを売却した際、通常と同じように、売却益が出たら課税の対象になってしまいます。この記事で説明してきた特例はマイホームを対象にしたものであるため、住んでいない住宅には適用されません。その代わり、相続の場合に利用できる特例があります。
◎相続した居住用財産（空き家）を売却した場合／「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」
相続した不動産を2023年12月31日までに売却した場合、1981年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記の建物ではないこと、相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどの条件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。
◎取得費加算の特例
相続したマンションを売却した場合の譲渡所得税を計算する際に、相続税のうち売却したマンションに関する税額分を取得費に加算できる特例です。その物件に相続税が課せられていること、相続開始の日の翌日から3年10ヶ月以内に売却することなどが要件です。
取得費に加算できる相続税額の計算式は
相続税額×売却したマンションの課税価格÷（相続した財産の合計の課税価格＋債務控除額）
となります。
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7.まとめ
いかがでしたか？マンションを売却した際にかかる税金の種類や、それに伴う特例などの種類、税額の計算方法、税額シミュレーションなどについて解説してきました。
マンション売却で必要になる税金について、理解を深められたのではないかと思います。
最後にこの記事をまとめると、
◎マンション売却にかかる税金が3種類
＜一律でかかる＞
- 印紙税
- 登録免許税
- ＜利益が出た場合にかかる＞
- 譲渡所得税
◎譲渡所得税の計算は、
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
※税率は物件の所有期間によって異なる。
- 5年以下の「短期譲渡所得」…39.63%（内訳＝所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）
- 5年超の「長期譲渡所得」…20.315%（内訳＝所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）
◎譲渡所得の算出方法は、
譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
- 取得費とは、マンションを購入した金額と購入に関係した諸費用のこと
- 譲渡費用とは、物件を売却するために直接かかった費用のこと
◎マンション売却で利益が出た時に使える特別控除などの特例は3つあり、
- 3000万円特別控除の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 10年超所有軽減税率の特例
「3000万円特別控除の特例」と「10年超所有軽減税率の特例」は併用できるが、特定居住用財産の買換え特例は併用できない。
◎マンション売却で損失が出た場合に受けられる特例は、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」で、最長4年間マンション売却で出た損失をそのほかの所得と相殺できる
となります。マンション売却で、できるだけ手元に多く資金を残すには、税金への理解が大切です。この記事があなたのお役に立てれば幸いです。
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