ローンの残債があってもマンション売却はできる!売却方法を徹底解説

マンション 売却 ローン 残債

「ローン残債があっても売却できるの?」

「マンション売却したいけどローンの残債が残っている・・・どうしたらいいの?」

このように悩んでいませんか?

結論から言うと、ローン残債があってもマンションの売却は可能です。しかし、ローン残債と売却代金のどちらが上回るかによってとるべき対応は変わります。

ローン残債と売却代金の比率に応じてすべきことは以下の通りです。

ローン残債と売却代金の比率に応じてすべきこと

このようにローン残債の返済の仕方でとるべき対応は変わります。

まず、自身の場合はどのケースにあたるのかを知ることが大切です。

今回はフローチャート式で自身に合ったケースが簡単に分かるようになっています。

そして最後まで読むことで、ローン残債と売却代金に応じてマンション売却に踏み出せるようになっています。

▼本記事で分かること

  • ローン残債のあるマンション売却の方法
  • ローンが残っていても最終的にマンション売却すべきか
  • ローン残債がある場合のマンション売却における注意点

ぜひ、最後までご覧ください。

1.ローン残債があってもマンションの売却は可能!

ローンの残債があってもマンションを売却することは可能です。

しかし、ローンの残債をすべて返済して抵当権と呼ばれるものを抹消することが前提となります。

抵当権とは、万一ローンを返せなくなった場合の保険として金融機関が不動産を担保にした権利です。

基本的にローン支払い中のマンションには抵当権が設定されています。

この抵当権が残っていると、マンションの名義を変更することができません。

そのため、マンションの売却をおこなうにはローンの残債を完済することが大事なのです。

ローンの残債を完済することで初めて不動産を担保としている抵当権を抹消することができます。そこからマンションの名義変更などの売買の手続きがおこなえるようになります。

「ローンの残債を返済して抵当権を抹消するには、どんな方法があるの?」と疑問に思いますよね。

そこで、ローンを完済して抵当権を抹消する方法には、以下の2通りが存在します。

ローンを完済して抵当権を抹消する方法

マンションを売却するためには、いずれかの方法でローン完済をする必要があります。

「もう少し詳しく知りたい」という方に向けてそれぞれについて解説していきますので、見ていきましょう。

1-1.アンダーローンであればそのまま売却できる

アンダーローンであればそのまま売却できる

売却代金がローン残債を上回った場合のことを「アンダーローン」と呼びます。

ローン残債がマンションの売却代金よりも少ない場合は、売却代金からローンを支払うことができるので、問題なく抵当権を外せます。

つまり、手持ちのお金に手をつけることや新たにローンを組むことなく返済できるということです。

例えば、売却代金が2000万円でローン残債が1500万円だったという場合ですね。

この場合、ローン残債は売却時に一括返済できます。差額が500万円となりますが、余剰金は自身の利益となります。

ローン残債があるマンション売却のなかで唯一利益がでるタイプでもっともスムーズな売却方法です。

1-2.オーバーローンの場合は残債を返済できる状況を作る必要がある

オーバーローンの場合は残債を返済できる状況を作る必要がある

売却代金がローン残債を下回った場合のことを「オーバーローン」といいます。

売却代金がローン残債を下回った場合、売却代金でローンを完済することができないので、抵当権を外すことができず、マンション売却ができません。

そのため、手持ち資金や新たにローンを組むなどして残債を返済できる状況を作る必要があります。

例えば、売却代金が2000万円でローン残債が2600万円としましょう。

この場合、売却代金がローン残債に満たず、600万円が不足している状況です。この状態ではマンション売却はできません。

しかし、不足分である600万円を手持ち資金やローンなどから支払うことでマンション売却が可能になります。

1-3.売却金額の見込みを明確にすることが重要

まずは、売却金額の見込みを明確にすることが重要です。

売却金額が分かることで自身がオーバーローンかアンダーローンか判断できるようになるからです。

そこで、実際に不動産会社に出向いて査定をしてもらってもよいのですが、インターネットによるマンション売却の一括査定といったツールを用いるのがおすすめです。

なぜなら、一括査定は複数社の査定額を知ることができ、複数社の査定額を知ることでより正確な売却代金を知ることができるからです。

もともと査定額というのは、不動産会社の過去の取引や経験から算出した価格のため、不動産会社によって査定価格が異なります。

そのため、複数社から査定を取ることが大切です。

このことから自身がアンダーローンかオーバーローンか、より正確に知るためには、マンションの一括査定をおこないましょう。

 2.【ケース別】ローン残高に応じたマンション売却方法

ローンの残債がある場合、抵当権が抹消できないため、マンション売却ができないとお伝えしました。

ローンの返済は、ローン残債と売却代金のどちらが多いかによって、どのように返済していくか変わります。

「私の場合はどうなんだろう?」と気になる方もいるでしょう。

マンションの一括査定などで売却金額の見込みを明確にしたところで、ローン残債のあるマンション売却方法をフローチャート式で判断しましょう。

ローン残高に応じたマンション売却方法

売却代金がローン残債を上回るのが「アンダーローン」で、そのまま売却代金でローン残債を完済できます。

一方、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」は、手持ち資金や住み替えローン、フリーローン、任意売却でローンを完済していく形になります。

それでは、それぞれの診断結果について見ていきましょう。

2-1.診断結果A:売却代金でローン残債を完済できるケース

売却代金がローン残債を上回る場合、売却代金でローン残債を完済できます。

そのため、自身の手持ちの資金に手をつけることなく、マンション売却が可能です。

さらに売却代金がローン残債を上回った分は売却益となって、新居の頭金や家賃といった費用に回せます。

金銭的にも精神的にも痛みのないマンションの売却方法です。

▼売却代金での返済がおすすめな人

  • 売却代金がローン残債を超える人

2-2.診断結果B:手持ち資金で完済できるケース

オーバーローンで売却代金からローン残債をまかなえない場合、不足分を自身の手持ち資金から補ってローン完済する方法があります。

手持ち資金というと以下のものがあてはまります。

  • 貯金
  • 過程内に保管されている貯金(へそくりやタンス貯金など)

このように手持ち資金で不足分を補うことができれば、ローンの完済ができます。

この場合、金融機関から借り入れするわけではないので、利息などが発生しないのがメリットです。

ですが、「今の手持ち資金だけじゃ不足分をまかなえない・・・」という方もいるでしょう。

そこで、以下のことをおこなうことによって手持ち資金が増え、不足分を捻出できるかもしれません。

  • 車を得る
  • ブランドものや宝石などを質屋に出す

これらを見直すことで数十万〜数百万の手持ち資金を増やすことができる可能性があります。

このように売却代金で補えないローン残債を手持ち資金で補い完済することで、マンション売却が可能になります。

▼手持ち資金での返済がおすすめな人

  • ある程度貯金のある人

2-3.診断結果C:住み替えローンで完済できるケース

住み替えローンは、“新しい住居を購入するために新たに借りるローン”と“売却するマンションの完済できなかったローン残債”を上乗せして組むローンのことを指します。

別名、買い替えローンとも呼びます。

住み替えローンで完済できるケース

このようにマンション売却時にローンが完済できていない状態でも、新たに購入する住まいのローンを組むときに合わせて借り入れできます。

例えば、マンションの売却代金が1000万円でローン残債が1500万円だったとしましょう。

売却代金をローン残債にあてるとすると、ローン残債の不足分が500万円ということになりますね。

そして新居の価格が3500万円で3500万円のローンを組むとします。

その際に3500万円のローンにマンションのローン残債の不足分500万円の計4000万円を金融機関で借りることができる、ということです。

ただし住み替えローンは通常のローンよりも審査が厳しい傾向にあります。

利用できる人として収入に余裕のある方や当時のローン借り入れ時よりも収入が増加した人などです。

また年収面だけでなく、下記のような内容も考慮されるので参考にしてください。

住み替えローンで考慮される内容

住み替えローンが通った場合でも、現在のローンの支払いより金額が増えるので、返済計画をしっかりと考えたうえで慎重に判断してください。

より詳しくは住み替えローンについて書かれたこちらの記事をご覧ください。

なお、住み替えローンが通らなかった場合はローン残債をフリーローンで完済していく形になります。

▼住み替えローンでの返済がおすすめな人

  • 前回のローン時より収入が上がった人
  • 新居で住宅ローンを組む予定の人

2-4.診断結果D:フリーローンで完済するケース

オーバーローン時、売却代金でローン残債を補えない分のみをフリーローンで借りてローン完済を目指す方法です。

フリーローンは金利が住宅ローンに比べ3~10%高くなります。

フリーローンの検討をする場合は、検討している銀行に「フリーローン」「無担保ローン」といった商品があるかチェックしてください。

既に借り入れしている銀行にフリーローンが存在する場合は、今までの取引実績があるため、交渉しやすい傾向にあります。

次に賃貸や実家で住む場合は、フリーローンで補えなかったローン残債を返していく形が現実的です。

▼フリーローンでの返済を検討すべき人

  • 自己資金を捻出できない人
  • マンション売却後、実家や賃貸に引っ越す予定の人
  • 住み替えローンの審査が通らなかった人

2-5.診断結果E:ローン完済が難しいケース

売却代金でローン残債をまかなえず、ローンの審査が通らない、さらに不足分の支払いができない人は任意売却を検討しましょう。

ローンの支払いの能力がなく、「どうしても売却したい」という方も同様です。

任意売却というのは、ローンの残債にかかわらず抵当権を抹消し、不動産を売却することを指します。

任意売却では、市場相場に近い8~9割の価格で売却できることが多いのがメリットです。

任意売却で抵当権を抹消するにあたって以下の条件を満たすことが条件となります。

  • 住宅ローンの滞納、または支払いが困難であるか
  • 住宅ローンを組んでいる金融機関など債権者の同意
  • 連帯保証人、共同名義人の同意

基本的に住宅ローンは、支払いが3ヶ月滞ると最終勧告が届きます。

そして、滞納しているローンと利息を期日までに支払えなかったとしましょう。

すると住宅ローンの一括返済を求められてしまい、払えないと差し押さえや競売にかけられます。

そうなってしまうと、任意売却をおこなえなくなるので気を付けましょう。

また、任意売却をおこなうとローン残債がすべてなくなるわけではないということは理解しておきましょう。残ったローンは引き続き払わなければいけないため、注意が必要です。

▼任意売却での返済を検討すべき人

  • 手持ち資金もなく、ローンも組めず払うことが厳しい人
  • 競売にかけられる前に手を打ちたい人

3.ローン残債がある場合に売却を進めるかの判断基準

「結局、ローン残債がある状態でマンション売却を進めていいの?」と疑問に思う方もいるかもしれません。

結論としては、アンダーローンとオーバーローンのケースによって異なるため、一概には言えないことがほとんどです。

そこで、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合に分けて売却を進めるべきかそうでないかを解説していきます。

3-1.アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、自身の資金に手をつけずに売却できるため、今が売り時といえるでしょう。

なぜなら、マンションは基本的に築年数が古くなるほど売却価格が下がることがほとんどだからです。

東京都の場合、以下のような価格の推移になっています。

アンダーローンの場合

出典:レインズトピックス

築5年までの価格と築30年以上の価格を比較すると3分の1弱の価格に下がっていますよね。

特に築25年までの価格と築30年までの価格を比較すると1651万円もの差が出ています。

そのため、「もう少し売却益が出てから・・・」とタイミングを見てしまうと、「市場価格が下がってオーバーローンになってしまった!」なんてこともあり得るので気をつけてください。

現時点で売却代金がローン残債を上回るアンダーローンであれば、タイミングを待たずに売却するのをおすすめします。

3-2.オーバーローンの場合

アンダーローンの場合は“今が売り時”でしたが、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は以下の3パターンが考えられます。

オーバーローンの場合

それぞれのケースによっておすすめする対応は異なります。

それでは各々のケースを見ていきましょう。

3-2-1.築年数が25年超えのマンションは焦らずタイミングを

築年数が25年を超える古めのマンションは焦らずタイミングを見るのがおすすめです。

というのも築25年を超えるとそこまで急がなくても価格は大きく変わらないと言われているからです。

ですので、現時点でどれくらいの売却価格になるかを簡易査定などで随時チェックするとよいでしょう。

不動産会社に依頼しにくい場合は、ネットで似た条件の物件の相場を見るのも1つの方法です。

築年数が25年を超えるマンションは、焦らずタイミングを見て売却を決めましょう。

3-2-2.ローンの支払いが厳しい場合は早めに金融機関に相談を

ローンの支払いが難しい場合は、わかった時点で金融機関に相談し、売却を検討してください。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと、金融機関からの一括返済を求められてしまいます。

そこで「払えません」となると、マンションが差し押さえされてしまい、競売にかけられる可能性があります。

競売にかけられてしまうと、市場価格の5割~7割程度も安く売買されてしまうだけでなく、その残りの残債も返済し続けなければいけません。

また競売にかけられてしまうと、「任意売却します!」と言ってもできないので気を付けましょう。

このようにローンの支払いが難しい場合は手遅れになる前に早めに売却することが大切です。

3-2-3.アンダーローンになるまで待つ

オーバーローン状態でもローンの支払いができて売却を急がない場合は、「アンダーローンになるまで待つ」のがおすすめです。

アンダーローンになるまで待つというのは、無理に住宅を手放さず、ローン残債が売却価格を下回るまでローンの返済を続けるということ。

物件の売却価格は築年数が10~20年ほどは下落のスピードが早いですが、それ以降は下落の速度がゆっくりとなります。

そのため、地道にローンを返済していると、いつかはアンダーローンになる可能性が高いということです。

アンダーローンになるまで待つ

このような場合は、売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態になるまで待ちましょう。

4.ローンの残債があるマンション売却はスケジュールに余裕を持とう

ローンの残債がある場合のマンション売却はスケジュールに余裕を持つことが大切です。

マンション売却は平均2~4ヶ月ほどかかります。

早すぎると新しいマンションや住居に住み替えることになり、余分な家賃がかかってしまったり、引っ越し費用がかかるリスクがあります。

また売却を急ぐあまり、大幅な値下げに応じてしまい、希望価格よりかなり安く売ってしまうということも。

反対に、売却が遅すぎると理想の物件を探す時間が足りないということもあり得ます。

入居日と引き渡し日をできる限り近くできるよう、スケジュールには余裕をもってマンション売却を進めていきましょう。

5.まとめ

本記事では、ローン残債があるときのマンション売却についてご紹介しました。

ローン残債があってもマンション売却はできますが、マンション売却時にはローン残債を支払い、抵当権を抹消する必要があります。

そのため、ローン残債と売却代金のどちらが上回るかによってとるべき対応は異なります。

そこで、本記事のおさらいをしましょう。

ローン残債と売却代金の比率に応じてすべきこと

この記事が、ローン残債があってマンション売却に困っている方の参考になりますと幸いです。

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