不動産売買の仲介手数料相場とは？計算方法や業者選びの注意点を解説

不動産売買の仲介手数料相場は、国の定めた上限額である「売買価格の3～5％＋消費税」となっています。

上記の基準に沿って計算することで、不動産を売買する際の仲介手数料の相場を知ることが可能です。

ただし、仲介手数料の相場を知るだけでは、不動産売買をスムーズに進めるうえで不十分と言えます。

本当に満足できる取引を行うためには、仲介手数料の相場を確認するだけでなく、リスクを抑えて相場より安い仲介手数料を実現する方法を知っておく必要があるためです。

そこで今回は、相場を上手に活用して満足のいく不動産取引をするために必要な、以下のポイントについて解説します。

• 仲介手数料の相場
• 仲介手数料の相場を活用するときの注意点
• 仲介手数料を相場より値切ることのリスク
• 仲介手数料値引き交渉の正しいやり方

上記のポイントを押さえて仲介手数料の相場や費用に関する情報を正しく把握すれば、デメリットを抑え希望通りの売買をすることができるようになるでしょう。

どのような点に注意しながら、仲介手数料相場を活用して費用を抑えたらよいのかを、まずは確認してみてくださいね。

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1.仲介手数料の相場は「売買価格の3～5％＋消費税」

冒頭でも述べましたが、不動産を売買する際の仲介手数料の相場は「売買価格の3～5％＋消費税」です。

不動産売買における仲介手数料の相場は国の定める上限額と同じです。

なお、物件を売却する際の売却価格が400万円以下のケースでは、仲介手数料の上限に特例があります。

法律では、仲介手数料の上限は決められていますが下限の決まりはないため、仲介手数料が無料・半額といった業者もあります。

しかし、多くの業者が取引慣習として上限額を提示する傾向にあるため、相場は上限額となっているのが現状です。

そのため、相場を超える仲介手数料は国の定める上限を超える金額ということになります。上記の金額を超える仲介手数料を提示してくる業者とは、契約しないようにしましょう。

1-1.仲介手数料相場の計算方法

さきほど示した相場を具体的に計算式に落とし込むと、以下のようになります。

売買価格が1,000万円（税抜）の場合について実際に計算してみましょう。

【売買価格が1,000万円（税抜）の場合の仲介手数料】

• 200万円 × 5.5 ％ ＝ 11万円
• 200万円 × 4.4 ％ ＝ 8.8万円
• （1,000万円 － 400万円）× 3.3 ％ ＝ 19.8万円
• 11万円 ＋ 8.8万円 ＋ 19.8万円 ＝ 39.6万円

売買価格が400万円超の場合は、以下の速算式を使うと簡単に仲介手数料額を計算できます。

売買価格が1,000万円（税抜）の場合について、速算式で計算してみましょう。

【売買価格が1,000万円（税抜）の場合の仲介手数料】

• 1,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（3.6万円）＝ 39.6万円

1-2.仲介手数料相場の目安表

前の章の計算式に基づき各売買価格ごとの仲介手数料相場を計算すると、以下のようになります。

また、400万円以下の不動産売却における仲介手数料の特例によると、次のとおりです。

上記は、いずれも消費税率10％で計算しています。

消費税率に変更があると仲介手数料額も変動するため、税率の改定がある場合は注意しましょう。

すでにお伝えしたとおり、仲介手数料の相場は法律で決められた上限額です。これを超える額の仲介手数料を請求することは法律に違反します。相場を超える額の仲介手数料を提示された場合は、契約を控えましょう。

2.仲介手数料の相場を活用するときの注意事項

仲介手数料の相場を活用して予算を検討したり、業者の提示額を検討したりする際の注意点は、次の2つです。

「仲介手数料の相場は何となくわかっていたけれど、使いこなせていなかった！」ということにならないよう、注意してくださいね。

2-1.消費税込みの金額か確認する

業者から提示された仲介手数料を相場と比較検討する際は、消費税込みの金額かどうかを必ず確認しましょう。金額を誤って把握したまま相場と比較してしまうと、法律の上限額を超えた仲介手数料を提示されている場合に気付かず契約してしまうためです。

例えば3,000万円の売買の場合、消費税の有無で以下のように仲介手数料に約10万円の差が出ます。

【3,000万円（税抜）で不動産を売却する場合】

• 仲介手数料（税抜）96万円
• 仲介手数料（税込）105万6,000円→ 差額は9.6万円

「当然、税込だろう」と思い込まず、内訳を確実に把握することが、法律の上限額を超えた仲介手数料で契約してしまわないようにするために重要です。

2-2.仲介手数料はローンに組み込めるが慎重に

仲介手数料が相場と比べて問題はないものの、費用負担が大きい場合に気になるのが「ローンに組み込めないか」という点です。

結論として、仲介手数料をローンに組み込むことはできます。

ただし、以下のようなリスクが発生する可能性があるため注意が必要です。

• 総借入額が増えることで金利が上がる
• 月々の返済負担額が増える
• 住宅ローン以外の諸費用ローンを利用する場合は、金利が高い

相場をもとに予算を検討する際、ついついローン利用を考えがちですが、慎重に検討しましょう。

借りられる額を借りるのではなく「無理なく返せる額を借りる」というスタンスを持っておいてください。

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3.仲介手数料の相場から値切ることは可能だがリスクもある

「仲介手数料の相場が法律の上限額なら、値引き交渉はできないだろう」と思う方もいると思います。

結論から言えば、仲介手数料を相場より値切ることは可能です。ただし、デメリットもあるため、交渉をするかどうかは慎重に検討しましょう。

仲介手数料について、国の定めでは上限しか決まっておらず、下限はありません。

上限を超えなければ、不動産業者と依頼者が交渉して決めても構わないのです。

そのため、仲介手数料を下げる交渉も可能と言えます。

ただし、仲介手数料は不動産業者の代表的な収益源の1つという点を忘れてはいけません。

そこを敢えて削るとなると、次のようなリスクが発生する可能性があります。

値切る交渉をした結果デメリットの方が大きくなりそうであれば、はじめから相場より仲介手数料が安い業者を検討するほうが、リスクが少なくおすすめです。

3-1.【売主】広告宣伝費が削られる

仲介手数料の値引き交渉をした結果、広告宣伝費が削られる場合があります。

広告宣伝費のコストを抑えることで、仲介手数料による収入が減る分を業者が補うためです。

広告宣伝費が削られると、

• チラシの配布回数が減る
• 広告掲載するメディアの種類が制限される

など、売り出し中の物件が露出する機会が減ってしまいます。

宣伝活動を積極的に行って物件を速やかに多くの人の目に触れさせることが、早く高く売ることにつながる不動産売却にとって、広告宣伝費削減は大きなデメリットです。

積極的に物件をアピールできず、売却に時間がかかったり、思うような価格で売れなかったりする可能性があるため、広告費を削減されてしまわないよう注意しましょう。

3-2.【売主】営業の優先順位が下がる

仲介手数料を値切るということは仲介による成功報酬を値切るということなので、営業担当者の案件成約へのモチベーション低下の原因となり、営業の優先順位が下がる場合があります。

熱心に営業活動を行ってもらえなくなると、

• 売却活動を後回しにされる
• 物件の魅力などを十分にアピールしてもらえない

などによって、高く早く売ることが難しくなってしまいます。

特にマンションなどの建物を売る場合、時間が経てば経つほど売却価格は下がってしまうため、早く売れないことのデメリットは非常に大きくなります。

強引に仲介手数料を値切ったばかりに営業活動が後回しにされることがあるため、注意が必要です。

3-3.【買主】紹介される物件の範囲が狭くなる

不動産を購入する際に仲介手数料を値切ると、紹介される物件の範囲が限定されてしまう場合があります。仲介手数料の収入が減った分の穴埋めとして、不動産業者の管理物件や売主から広告費などが受け取れる物件など、代わりの収益が得られる物件を中心に紹介される危険性があるためです。

物件を幅広い選択肢から選びたいのに、仲介手数料を値切ったばかりに選択肢が狭まるのは割に合わないと考える人も多いでしょう。

紹介される物件の範囲が狭まる可能性もあることも念頭に置いたうえで、交渉するかどうか・どこまで値下げにこだわるのかを検討することがおすすめです。

4.正しく不動産売買で仲介手数料を値引きする方法

すでにお伝えしたとおり値引き交渉にはデメリットもありますが、正しいタイミングや方法を選択することで、デメリットを抑えて交渉を成功させることができます。

■値引き交渉を成功させるには……

• 媒介契約前に交渉する
• 専任媒介契約を条件にする
• 住み替え物件の仲介を依頼できるならチャンス

上記の3つの方法について、ポイントを解説します。

4-1.媒介契約前に交渉する

デメリットを抑えて値引き交渉を成功させるためには、媒介契約を結ぶ前のタイミングで値下げ交渉をしましょう。契約前であれば、仲介業者は媒介契約を獲得したい一心で、交渉に応じる可能性が大きくなるからです。

さらに交渉を有利に進めるなら、交渉前に一括査定をしておいて、交渉先より仲介手数料の安い他社の話を出してもよいでしょう。交渉相手に他社と媒介契約を結ばれてしまうのを避けようという心理が働き、値下げに応じてもらいやすくなります。

仲介業者の契約を取りたいという心理を活かして交渉を有利に進めるためにも、値引き交渉は媒介契約前にするのがおすすめです。

4-2.専任媒介契約を条件にする

値引きに応じてもらいやすくするためには、交渉時に「安くしてくれるなら専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ」という条件を出すとよいでしょう。専任媒介契約であれば確実に利益が得られるため、安くしてでも契約しようと考える業者が多いからです。

媒介契約には以下の3種類があり、一般媒介契約の場合依頼者は他社とも契約が可能であるため、契約しても仲介手数料が確実に得られるとは限りません。

そのため、売買が成約さえすれば仲介手数料の利益が確約された専任媒介契約を条件とすることで、値下げ交渉の成功確率を上げることができるのです。

4-3.住み替え物件の仲介を依頼できるならチャンス

不動産売却を仲介業者に依頼する際に、住み替え先の物件購入の仲介も同じ業者に依頼することで、値引き交渉はさらに通りやすくなります。売却と購入2つの仲介手数料がもらえるなら、片方の仲介手数料を割り引いてでも契約したいと考える仲介業者は多いためです。

また、あらかじめ住み替えのことを伝えておくことで、業者側が「スムーズに売却できれば、次は購入の仲介に取り組める」と考え、精力的に営業活動を行ってくれる可能性があります。

このように住み替えを検討中の場合は、売却・購入両方の仲介を1社に任せることを条件として出すことで、よりスムーズに値下げ交渉を進められるでしょう。

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5.まとめ

今回は、相場を上手に活用して満足のいく不動産取引をするために必要な以下のポイントを解説しました。

• 仲介手数料の相場

売買契約の場合、仲介手数料の相場は「売買価格の3～5％＋消費税」です。

国の定めた上限＝相場であることも覚えておきましょう。

• 仲介手数料の相場を活用する際の注意点

上記の相場をスムーズな取引に上手に活かすためには、以下の点に注意しましょう。

• 仲介手数料を相場より値切ることのリスク

交渉で仲介手数料を相場より値切ることは可能ですが、以下のリスクが考えられます。

値下げ交渉をするよりは、仲介手数料の割引や無料をアピールする業者を検討することがおすすめです。

• 正しく不動産売買で仲介手数料を値引きする方法

デメリットを抑えて相場より安い仲介手数料を実現するには、正しいタイミングや方法を選択することが重要です。

1. 媒介契約前に交渉する
2. 専任媒介契約を条件にする
3. 住み替え物件の仲介を依頼できるならチャンス

仲介手数料の相場を確認するだけでなく、リスクを抑えて相場より安い仲介手数料を実現する方法を知っておくことで、希望通りの売買ができるようになります。

納得のいく不動産取引のために、当記事のポイントを参考にしてみてください。

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