土地売却の相談先一覧｜お悩み別の相談先の選び方や注意点を解説

「土地の売却をする際、売却について相談先はどこにすればいいんだろう？」

このように悩んでいませんか。

結論から言うと、土地売却の悩みによって適切な相談先は異なります。

内容に応じての相談先は以下の通りです。

このように相談の内容に応じて相談先を決めることが大切です。

相談先を間違えてしまうと、改めて正しい相談先に行かなければならないため、余計な手間がかかってしまいます。なかには相談料が必要なところもあるので、費用も余計にかかってしまうことがあるかもしれません。

そういった事態を避けるためにも、内容に応じた専門家の元で相談するのが大切です。

そこで、本記事では以下のことをご紹介いたします。

▼本記事で分かること

• 目的に応じた土地売却の相談先
• 費用相場やおすすめの人
• 土地売却の相談における注意点

この記事を最後まで読むことで土地売却の相談を正しいところで行えます。そのため、余計な手間を省けるだけでなく、土地売却の相談をスムーズに行えるようになります。

ぜひ、最後までご覧ください。

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1.土地売却についての相談先一覧

土地売却についての相談先には以下の6つがあります。

専門家はそれぞれ専門としていることが異なるので、相談するタイミングが異なります。

そこで、まずは土地売却の流れを知ったうえで、どのタイミングでそれぞれの専門家に相談するかを知っておきましょう。

土地の売却というのは基本的に以下の流れで進んでいきます。

土地売却の流れが進んでいくうちに色々な相談したいことが生まれやすいものです。

そこで、適切なタイミングごとにそれぞれ相談に適しているタイミングや内容は以下のようになっています。

不動産会社の場合、不動産売却の相談時から決済まで幅広いタイミングで相談が行え、不動産売却の流れや方法について相談可能です。司法書士は売買契約の締結が相談するタイミングになっており、土地売却に関する登記関係について相談できるようになっています。

土地家屋調査士は、販売活動を開始する前が相談のタイミングで、土地の境界について相談できます。弁護士は売買契約を締結する前後が相談のタイミングで、契約においてトラブルが発生した場合に相談するケースがほとんど。

税理士は、不動産売却後による確定申告をする際が相談のタイミングで不動産売却にかかる税金について相談できます。不動産鑑定士は不動産会社への売却相談時がタイミングで、不動産の価値を知りたい場合に相談することが多いです。

「どういったことができるのか」「どういった人がおすすめなのか」ということは、次章でもう少し詳しく解説していきますので、自身にとってベストな相談先を選んでくださいね。

2.土地売却全般についての相談は不動産会社にしよう

土地売却全般についての相談はまず、不動産会社にしましょう。なぜなら税理士や司法書士などが担当している専門的な質問も、難しくない内容であれば答えてくれる可能性があり、幅広い相談ができるからです。

• どういう税金がかかるか
• 司法書士はどういうことをしてくれるかなど

また、これまでの経験からトラブルや対処法を教えてくれることもあります。

万一、解決できないようなケースでも適切な相談先を教えてくれるので安心です。

なお、不動産会社は以下のことを行います。

• 土地の査定
• 広告・宣伝活動
• 売却活動
• 売買契約書の作成
• 引き渡し

このように土地売却をする際の売却活動を代わりに行ってくれ、上記についてのことを相談できます。

そのため、土地売却についてなにも分からない方でも安心です。

相談できることは以下で詳しく見ていきましょう。

2-1.▼相談できること

• 土地売却に関する疑問点（手順が分からないなど）
• 土地の査定価格
• 土地をそのまま売却できるか

不動産会社では、土地売却全般のケースに対応してくれます。特に「土地売却の手順を知りたい」「土地の査定価格を知りたい」といった場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。

2-2.▼費用相場

土地売却に関する不動産会社への相談料は不要です。基本的にかかる費用としては仲介手数料という成功報酬になります。成功報酬は、不動産会社と売買契約を結び、不動産の売買が成立した際に仲介手数料という形で費用が発生します。

仲介手数料はどのくらいかかるのか気になる方もいるでしょう。基本的に仲介手数料は、以下のような形になっています。

土地の売却金額が200万円だと仲介手数料は11万、土地の売却金額が400万円だった場合、仲介手数料は19万8000円ということになります。

上記の金額は上限のため、不動産会社によっては上記よりも安い仲介手数料のところも存在します。

2-3.▼おすすめな人

• 土地の売却全般の相談をしたい方
• 親戚や友人といった個人間で土地を売却する方以外

不動産会社がおすすめな人として、土地の売却全般の相談をしたい方が第一に挙げられます。

また、親戚・友人といった個人間で土地を売却する以外は不動産会社に相談するべきです。ただし、個人間での取引は金銭的なトラブルが起こりやすいため、あまりおすすめできません。

基本的に相談するところで迷った場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。

2-4.▼準備しておくとよいもの

不動産会社に相談する際、準備しておくとよいものは以下の通りです。

書類があれば相談はスムーズですが、揃えるのは大変なので、手元にある場合は持っていきましょう。

• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件購入時の重要事項説明書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 土地測量図・境界確認書
• 建築設計図書・工事記録書

建築設計図書や工事記録書に関しては、ある場合、持っていきましょう。

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3.土地の登記に関することなら司法書士に相談しよう

登記に関することは、司法書士へ相談しましょう。

登記とは土地を所有していることの証明で、その登記簿には所在や番号（地番）のほか、面積（地積）やその利用状況である地目、それらの変遷が記されています。

また、土地の売買には登記の手続きが必須。例えば、以下のような手続きが必要です。

• 金融機関から融資を受ける際に不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿から抹消することを指す抵当権抹消
• 売買や相続、贈与などによって不動産の所有者が変わった際に行う所有権移転登記

上記のようなことが当てはまります。

こうした土地の権利が関わる手続きに関しては司法書士に相談するのが最適です。

それでは、以下で詳しく見ていきましょう。

3-1.▼相談できること

• 登記にかかる費用を知りたい
• 登記の手続きが面倒なので任せたい
• 登記の手続き方法が分からないため、相談したい

司法書士は、主に土地の登記に関して相談ができます。

不動産の表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記など不動産に関わる登記をお願いする場合や登記簿と住所が異なっている場合です。

登記に関して分からないことがあれば、司法書士に相談すると間違いないでしょう。

3-2.▼費用相場

司法書士に相談をする場合、相談料が30分5000円程度かかるところが多いですが、なかには無料のところもあります。なお、司法書士に登記の依頼をした場合、司法書士への報酬のほかに登録免許税といった実費がかかります。

司法書士に依頼した場合、費用相場は以下の通りです。

報酬は依頼をする司法書士事務所によって異なるので気を付けましょう。

3-3.▼おすすめな人

• 登記関連のことを任せたい方

司法書士に相談することがおすすめの人は、登記関連のことを任せたい方です。登記関連のなかには自身で行えるものも存在しますが、手間と労力、そしてトラブルになり得る可能性もあります。

そのため、難しい手続きをトラブルなく行うためにも司法書士は欠かせない存在といえます。

3-4.▼準備するとよいもの

司法書士に相談する場合、準備しておくとよい書類は以下の通りです。

書類があれば相談はスムーズですが、揃えるのは大変なので、手元にある場合は持っていきましょう。

• 登記済証（登記識別情報）
• 印鑑証明書
• 住民票の除票、戸籍謄本等（登記簿上の所有者の住所、氏名が変わっている場合）
• 委任状
• 銀行の抵当権解除証書など抵当権抹消書類一式

なお、登記済証を紛失した場合、早めに司法書士に相談する必要があるので気を付けましょう。また、委任状には売主の実印が必要となります。

4.土地の境界や測量図の作成なら土地家屋調査士に相談しよう

土地の境界確定や測量図の作成をしたい場合、土地家屋調査士に相談をしましょう。なぜなら、土地売却時には土地の測量図が必要だからです。

土地の境界がはっきりしていないと隣人トラブルの原因になりやすく、買い手がつきにくいというデメリットがあるため、通常は土地の測量をしてから売却を行います。

また、土地家屋調査士は以下の場合にも活躍します。

• 土地の一部分を売却したい時による土地の再測量
• 登記に記されている面積と実際の測量の数値が異なる場合による登記上の面積変更

このように正式な測量と登記は土地家屋調査士だけが行える仕事です。

4-1.▼相談できること

• 土地の境界が確定していないとき
• 境界杭のズレや行方が分からないとき
• 隣地の土地の所有者が分からないとき

土地家屋調査士が行う境界確定の作業には、隣地の所有者による立ち会いが必要です。売却する土地に接しているすべての所有者の立ち会いが必要であることから、市道や県道に面している場合は市役所や県の担当者が立ち会う必要があります。

また、古い土地や田舎では土地の形が入り組んでいたり、隣地の所有者の所在が分からなかったり、相続登記がされていなかったりというケースがあります。

このようなイレギュラーなトラブルも土地家屋調査士に依頼をすれば解決してくれます。

境界杭が埋もれて行方不明になっている、境界杭がズレているといったトラブルも土地家屋調査士に依頼すると復元してくれるので安心です。

4-2.▼費用相場

土地家屋調査士の相談料は無料のところもあれば、1時間あたり3000円〜4000円ほどかかるところもあります。費用に関しては土地家屋調査士へ相談する前にきっちり確認しましょう。

そして、土地家屋調査士の依頼料は土地の面積や形状、隣地の数などによってさまざまです。

土地の売却時には隣地の所有者に立ち会いと同意をもらい、境界を確定させる確定測量と呼ばれる測量方法が取られます。

確定測量の費用相場は以下の通りです。

土地の面積や形状などの条件によっては100万円を超える場合があるので、依頼をする場合は気を付けましょう。

4-3.▼おすすめな人

• 売却したい土地の境界を確定したい方
• 土地を売却したいが、境界杭が見当たらない場合

売却したい土地の境界を確定したい方やきっちりと測量してもらい、登記簿と相違がないかの確認をしたい方におすすめです。

また、「土地を売却したいけれど、境界となる目印が見当たらない・・・」といった方も土地家屋調査士に相談するとよいでしょう。

4-4.▼準備しておくとよいもの

土地家屋調査士に相談する場合、準備しておくとよいものは以下の通りです。

書類があれば相談はスムーズですが、揃えるのは大変なので、手元にある場合は持っていきましょう。

• 登記簿
• 土地購入時の図面
• 測量図や公図などの関連資料
• 筆界確認書（あれば）
• 相談内容が説明できる資料

土地の登記事項や所有者がすぐ分かる登記簿はコピーやスマホの画像でも構いません。

「どれを持っていけばいいか色々あって分からない」という場合は、とりあえず関連してそうな資料を持っていくとよいでしょう。

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5.トラブルが起きた場合は弁護士に相談しよう

土地を売却する上でトラブルが起きた場合は、弁護士に相談しましょう。土地の売却は数百万円から数千万円と高額な取引となることも多いため、予想もしなかったところでトラブルが発生することもあります。

例えば、土地の売買において売買契約書と異なることを買主が行い、トラブルとなった場合です。

この場合、弁護士が代理で話をしてくれたり、相談にのってくれたりします。

また、土地の売却を考えている背景が相続時の財産分与や土地の境界といった場合はトラブルになりやすいため、あらかじめ弁護士に頼っておくとよいでしょう。

5-1.▼相談できること

• 売買契約を買主が違反した場合
• 契約上や土地の境界といったことでトラブルになりそうな場合
• 土地の相続による財産分与が関与する場合

契約の違反やトラブルが起きた場合、また起きそうな場合は、弁護士に相談すると非常に心強いです。

弁護士は代理人として相手側と話したり、相談に対してアドバイスをしてくれたりします。

弁護士は法律のプロなので、法律に関係することはほとんど解決してくれます。

ただし、適切なアドバイスをしてもらうためにも不動産について詳しい弁護士へ相談しましょう。

5-2.▼費用相場

弁護士に相談する場合の料金は1時間1万円〜のところが多いですが、初回相談が無料のところも多く存在します。

トラブルに進展し、実際に依頼するとなると高額な費用が必要です。

弁護士に依頼すると、かかる費用は以下の通り。

平成16年3月までは、旧日本弁護士連合会報酬等基準と呼ばれる弁護士報酬の基準がありましたが、現在は自由化されているため、弁護士事務所によって費用は大きく異なります。

相談の場合は初回無料から1時間1万円のところなどが多くありますが、正式に依頼するとなると大きな費用がかかるので注意しましょう。

5-3.▼おすすめな人

• 相続や権利関係が複雑な土地の売却を考えている方
• トラブルに巻き込まれている方

弁護士に相談することをおすすめするのは上記のような方です。

例えば、「土地の境界を確定させる際、隣接している土地の所有者が亡くなってしまっていて、現在所有者が分からない」「遺産の分割協議で揉めていて、売却した後の取り分が決まらない」このようなトラブルにあった際は弁護士に相談しましょう。

5-4.▼準備しておくとよいもの

弁護士に相談する場合、準備しておくとよいものは以下の通りです。

書類があれば相談はスムーズですが、揃えるのは大変なので手元にある場合は持っていきましょう。

• 問題となっている不動産の登記簿謄本
• 固定資産評価証明書
• 不動産の場所がわかる公図
• 住宅地図
• 土地や建物の写真

登記簿謄本と土地の場所が分かる公図は法務局で取ることができ、固定資産評価証明書は市町村役場の固定資産税の係で取れます。

6.土地売却に関わる税金のことなら税理士に相談しよう

土地の売却に関わる税金のことであれば、税理士に相談をしてください。土地の売却をした際に利益があって課税対象となる場合は、確定申告をする必要があります。

土地の売却には、土地売却して得た利益の部分に課せられる税金である譲渡所得税、売買契約書にかかる印紙税、登録免許税といった税金が課されます。

きちんと支払わなければ、後で延滞金を支払わなければいけないといったことが起こります。

売却でかかる税額については不動産会社でもある程度の目安を教えてくれますが、より具体的な数字や手続きについて知りたい方は税理士に相談するのが確実です。

なお、土地売却における税金は分離課税となるため、給与所得とは別に確定申告が必要になるので気をつけましょう。

土地の売却では大きな金額が動くため、その分、税金の額も大きくなりがちです。そのため、専門家である税理士に相談する方が安心です。

それでは、以下で詳しく見ていきましょう。

6-1.▼相談できること

• 土地を売却して、利益がでた場合の対応
• 税金に関して

税理士に相談することで税金に必要な計算をするだけでなく、特別控除や特例の適用を受けられるか、どちらが得であるかといったことも見極め、アドバイスをしてくれます。

6-2.▼費用相場

土地売却の税金に関する相談料は無料で行っているところが多くあるので、そういった税理士事務所を選ぶとよいでしょう。

また、税理士に確定申告の依頼をした場合は、申告の種類や納税者の所得などによって異なりますが、3万円〜5万円ほどの金額がかかります。

なお、不動産を売却した際の報酬額は売却利益によって異なります。売却利益が1,000万円以上3,000万円未満の場合は、10万円〜20万円が相場です。

6-3.▼おすすめな人

• 税金面で不安がある場合

確定申告は自身で行えますが、譲渡所得が関わる場合、特別控除や特例の適用といったことも絡んでくるため、税理士に任せるのが一番安心です。

6-4.▼準備しておくとよいもの

税理士に相談する場合、準備しておくとよいものは以下の通りです。

書類があれば相談がスムーズですが、揃えるのは大変なので、手元にある場合は持っていきましょう。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書のコピー
• 仲介手数料など譲渡費用が分かる領収書のコピー
• 取得費や取得時の経費が分かる資料
• 譲渡した土地の全部事項証明書

このように譲渡所得に関するものや土地の売買に関するもの、領収書のコピーなどがあれば、持っていくとよいでしょう。

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7.土地の適正価格を知りたいなら不動産鑑定士に相談しよう

土地の適正価格を知りたい場合は、国家資格である不動産鑑定士に相談しましょう。不動産鑑定士に不動産の鑑定を依頼すると、「不動産鑑定評価書」という書類が作成されます。

不動産鑑定評価書というものは、公的な書類として用いられ、相続といった場面で親族とトラブルになった場合に裁判所に提出することもできる公的な書類です。

不動産会社の担当による価格査定はデータベースに加え、経験や実績に基づいた査定を行うのが特徴。一方、不動産鑑定士による鑑定は不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、算出されます。

このように、相続といったトラブルや裁判になった場合による土地の適正価格を算出する場合は、不動産鑑定士に依頼しましょう。

「不動産鑑定評価書で算出された価格は売却価格なの？」と思う方もいますよね。しかし、不動産鑑定評価書で算出された金額は売却価格ではありません。

あくまでも法律に基づいて算出された時価の適正価格です。

また、不動産業者の価格査定が3日〜1週間程度に対して、不動産鑑定士による価格査定は2週間〜1ヶ月ほどかかるので相談・依頼する際は気をつけてください。

それでは、以下で詳しく見ていきましょう。

7-1.▼相談できること

• 土地の適正価格が知りたい
• 不動産鑑定評価書が欲しい

相続などで裁判になった場合に不動産鑑定評価書が欲しい方は、不動産鑑定士へ相談をしましょう。また、土地の適正価格が知りたい方も不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。

ただし、通常の土地の売却で不動産鑑定評価書は不要なだけでなく、適正価格についても不動産会社が行う無料の査定で十分です。

7-2.▼費用相場

不動産鑑定士の場合、鑑定を依頼すると費用が発生します。依頼の費用相場は以下の通りです。

土地の評価額によって異なりますが、最低20万円かかります。

通常の土地売却であれば、不動産鑑定士に依頼することはほとんどないと考えて大丈夫です。

7-3.▼おすすめな人

• 相続などの状況で裁判をする場合

不動産鑑定評価書は公的な資料になるので、裁判のときなどの資料として使えます。

相続といった特殊なケースの場合は、不動産鑑定士に依頼しましょう。

7-4.▼準備しておくとよいもの

不動産鑑定士に相談をする際、準備しておくとよいものは以下の通りです。

書類があれば相談がスムーズですが、揃えるのは大変なので、手元にある場合は持っていきましょう。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 公図、地積測量図、実測図
• 住宅地図
• 固定資産評価証明書（固定資産税・都市計画税）
• 売買契約書

「相談時に用意をして持っていくのは難しい」という方もいるので、まずは用意できる書類だけ持っていくとよいでしょう。

8.土地売却について相談する際は依頼先選びに注意しよう

それぞれのケースに応じた相談先について解説しました。

土地売却の際は業者選びに気を付けることが大切です。依頼先を選ぶ際に気を付けるべきことは以下の通りです。

• 不動産に関して詳しい
• 話をきちんと聞いてくれる
• 質問に丁寧に答えてくれる
• 対応が比較的早い

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

8-1.不動産に関して詳しい

不動産会社は不動産のプロなので不動産に関して詳しいですが、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などはそれぞれ別の分野におけるプロになります。

その場合、適切な相談先で話をきちんと聞いてくれるところを頼っても不動産に詳しくなければ、適切な判断をできない可能性があります。

土地売却で買主とのトラブルなどのイレギュラーな事態が起きてもスムーズに対応してもらえるように、不動産に関して詳しい専門家を選びましょう。

8-2.話をきちんと聞いてくれる

話をきちんと聞いてくれるところを選ぶのも大切。なぜなら、こちらの話をきちんと聞いてくれない場合、的確なアドバイスをもらえない可能性があるためです。

極端な例ですと、かかる税金のおおよその額について聞いているのに、かかる税金の種類の説明をされるといったような場合です。

そういった事態を避けるためにも状況や要望をきっちりと聞いてくれる業者を選びましょう。

8-3.質問に丁寧に答えてくれる

質問に対して丁寧に答えてくれるところを選びましょう。なぜなら、質問に丁寧に答えてくれないところは対応が雑な傾向にあるからです。

相談していることに対し、「専門用語だらけで全く分からない・・・」というような説明をされ、その後も疑問点がないかなどの言葉がなく終わってしまうと相談にきたのに解決できずに終わってしまいます。

土地売却に関して相談をして、しっかりと解決できるように質問には丁寧に答えてくれるところを探しましょう。

8-4.対応が比較的早い

土地売却の相談は対応が比較的早いところを選びましょう。なぜなら土地売却を実際にする場合、スムーズに対応してもらうことが大切だからです。

実際に土地売却を依頼するとなれば、できるだけ高く、ストレスなく売却したいですよね。しかし、「○日までに書類を用意します」と言われてその日になっても用意できていないなど対応が遅いと売却時期を逃してしまったり、スムーズな売却ができなかったりします。

土地の売却を少しでも検討している状態で相談をするなら、対応の早さも見ておきましょう。

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9.まとめ

今回は「土地売却についての相談はどこにすればいいの？」という疑問について解説しました。相談することに応じて最適な相談先が異なるため、自身の解決したいことに応じて選ぶとよいでしょう。

そこで、本記事のおさらいをしていきます。

相談先と相談内容、相談するタイミングは以下の通りです。

依頼先を選ぶ際は以下の内容に気をつけましょう。

• 不動産に関して詳しい
• 話をきちんと聞いてくれる
• 質問に丁寧に答えてくれる
• 対応が比較的早い

この記事が、土地売却の相談において悩んでいる方の参考になると幸いです。

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